Ripartire le spese senza redigere tabelle millesimali

[cipox]

Buongiorno a tutti, sono nuovo del forum e chiedo cortesemente il vostro aiuto per chiare una questione per me molto importante.
Apro questa discussione dopo aver effettuato una ricerca sul forum senza ottenere risultati sufficientemente esaustivi.
Sono proprietario di un alloggio che si articola ai piani 2° e 3° di un edificio multiproprietà risalente a prima degli anni '70.
Con i proprietari delle altre unità immobiliari stiamo discutendo nel merito la ripartizione delle spese che dovremo sostenere per il totale rifacimento del tetto. Preferendo non sostenere anche i costi relativi alla redazione delle tabelle millesimali, ci siamo autonomamente documentati raggiungendo due differenti conclusioni sui principi base da adottare.

Per premessa questo è l'edificio, dall'alto verso il basso:
PIANO TERZO E SECONDO - Alloggio di mia proprietà
PIANO PRIMO E TERRA - Alloggio di proprietà del secondo comproprietario
PIANO SEMINTERRATO - autorimessa di proprietà del terzo comproprietario
L'edificio ha pianta rettangolare con il colmo posto al centro e parallelo al lato corto.
Gli appartamenti hanno la stessa estensione.
L'autorimessa ha accesso dal lato corto e si estende in profondità oltre il colmo (oltre vi è un terrapieno)

Ho fatto queste premesse sulle geometrie in quanto il proprietario del piano terra ritiene di dover contribuire solo alle spese relative alla proiezione verticale della sua proprietà, sostenendo di non avere godimento della parte di tetto eccedente.

A mio avviso invece, ragionando sul codice civile e su alcune definizioni prese in rete, non è possibile distinguere il godimento separato della copertura e la ripartizione andrebbe effettuata sulla totalità della spesa ripartita sui metri quadrati totali, riconoscendogli uno coefficiente di riduzione per la destinazione d'uso (ad esempio un 50%?).

Tenendo conto che ci risulta difficile utilizzare le rendite catastali in quanto l'alloggio soprastante si estende anche su un edificio adiacente, sapreste indicarmi quale dei due sia il metodo corretto o in alternativa un metodo di ripartizione ancor più equo?

 

[Dimaraz]

Le tabelle millesimali sono determinate non solo con riguardo alla superficie (mq.) delle varie unità ma anche a tutta una serie di caratteristiche.
Oltre alla destinazione d'uso si considera orientamento cardinale, altezza rispetto al terreno, etc.etc.
Puoi trovare online tabelle esaustive in proposito e fare i calcoli senza ricorrere a "tecnici professionisti".
La Legge fa specifico richiamo alle stesse quando si tratta di "peso" del voto e proporzione nel riparto spesa.
Sono comunque ammessi criteri in deroga purché accettati e/o sottoscritti da tutti i proprietari.
In mancanza è giurisprudenzialmente adottato un criterio che sia proporzionale al valore.
In ogni caso, e visto si tratta di unico edificio con unico tetto...tutte le proprietà che insistono sotto la verticale e rientrano nel perimetro dei muri esterni (di sostegno al tetto) pagano per l'intero loro "valore millesimale"...salvo patto contrario (fissato da documento, rogito o regolamento di condominio di tipo contrattuale).