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chiarellafrancesco

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Ripartizione lavori straordinari rif. frontalini sottobalconi ponteggi per balconi aggettanti Con esempi analitici considerando che l'immonile è composto da magazzini+quattro piani+lastrico solare e terrazzo per lato- lavori approvati nel 2014 terminati nel 2015 fine giugno nel consuntivo devo considerare le sentenze agg.te al 30/6/15? La ripartizione dei condòmini proprietari dei balconi e dei magazzini come va ripartita in realtà' la legge lascia desiderare così il regolamento condominiale incompleto come procedere intanto a riscuotere i saldi?
Grazie
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Personalmente affronterei la questione di come ripartire le spese prima di fare i lavori e non ad opere eseguite.
La Legge stabilisce che i "fondi" vadano reperiti/creati prima di appaltare il lavoro e sarebbe irregolare determinare le quote su criteri irregolari o non condivisi.

Se nulla è stabilito nel regolamento di condominio o in accordo su delibera...si procede con l'unico criterio "proporzionale" previsto per Legge: per "millesimi" di proprietà.

Occhio che i frontalini ed i sottobalconi sono "proprietà personale" e pertanto vanno conteggiati e addebitati ai singoli proprietari di balconi.
I ponteggi, se sono serviti per i soli balconi, su base millesimale per i citati proprietari di balconi.
Restano esclusi tutti gli altri e sicuramente i proprietari di soli magazzini.
 
Ultima modifica:

chiarellafrancesco

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Personalmente affronterei la questione di come ripartire le spese prima di fare i lavori e non ad opere eseguite.
La Legge stabilisce che i "fondi" vadano reperiti/creati prima di appaltare il lavoro e sarebbe irregolare determinare le quote su criteri irregolari o non condivisi.

Se nulla è stabilito nel regolamento di condominio o in accordo su delibera...si procede con l'unico criterio "proporzionale" previsto per Legge: per "millesimi" di proprietà.

Occhio che i frontalini ed i sottobalconi sono "proprietà personale" e pertanto vanno conteggiati e addebitati ai singoli proprietari di balconi.
I ponteggi, se sono serviti per i soli balconi, su base millesimale per i citati proprietari di balconi.
Restano esclusi tutti gli altri e sicuramente i proprietari di soli magazzini.
Grazie confermola prima parte, nessun problema con i condòmini che hanno versato quanto da me richiesto a preventivo e l'impresa e' stata regolarmente pagata.
A consuntivo per correttezza bisogna chiedere o restituire a chi ha versato di piu' quindi le domande l'assemblea ha approvato nel 2014 i lavori terminati a fine giugno 2015, nel frttempo ci sono stte delle sentenze in merito v. 19/5/2015, nella quale i frontalini sono parte integrante della facciata e assumendo un aspetto gradevole sono da considerare parti comuni. I sottobalconi sono di proprieta esclusiva dei piani di sopra e di sotto e nel caso del primo piano paga il proprietario del magazzino di sotto logicamente il sottobalcone? I ponteggi sono serviti anche per i lavori della facciata e logicamente ognuno paga per i lavori che gli competono, ma con quale criterio analitico, che io sappia non c'e' indicato nella normativ,a al contrario colleghi usano quello del coefficente o del proporzionale, addebitando per i millesimi di proprieta' e in rif. all'altezza , hai un esempio pratico?
Ti ringrazio anticipatamente.
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
Premesso che la sentenza citata andrebbe ignotata perché risultato di una pessima argomentazione del legale del ricorrente (ben sottolineato dalla corte)...nella sostanza non porta nulla di nuovo.

Peraltro commetti errata identificazione perché nella domanda iniziale parlavi di balconi aggettanti...e adesso prendi ad esempio quelli "incassari".
Dal telefono vado male...domani integro.
 

chiarellafrancesco

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Premesso che la sentenza citata andrebbe ignotata perché risultato di una pessima argomentazione del legale del ricorrente (ben sottolineato dalla corte)...nella sostanza non porta nulla di nuovo.

Peraltro commetti errata identificazione perché nella domanda iniziale parlavi di balconi aggettanti...e adesso prendi ad esempio quelli "incassari".
Dal telefono vado male...domani integro.
Ho sempre parlato di balconi aggettanti se ti e' possibile esprimere un tuo parere alle mie singole domande sarebbe cosa gradita, grazie
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Se i balconi sono aggettanti sono considerati proprietà della singola unità cui sono a servizio.
Ne consegue che tutte le spese ad essi inerenti vanno addebitate al relativo proprietario.
I magazzini al piano terra non devono concorrere alle spese di quello che chiami "sottobalcone".

Qualora il "frontale" del parapetto/balcone avesse una particolare foggia (da non confondersi con il semplice intonaco /colore) di valore estetico che serva all'ornamento dell'edificio ....solo allora gli eventuali costi per il ripristino di tali opere sarà su base millesimale per tutti i proprietari.
Questo potrebbe essere un esempio di balcone a cui tutti sono chiamati alla manutenzione.

BALCONI-AGGETTANTI.jpg



Viceversa questi sono balconi a completo carico del rispettivo proprietario

images


Per quanto concerne la spesa dei ponteggi, visto che spieghi come gli stessi siano serviti anche per le riparazioni/rifacimenti delle facciate (bene comune), anche i proprietari dei magazzini al piano terra dovranno partecipare.

Tale costo andrà suddiviso per quota millesimale con l'unica disquisizione se prima dividerlo in 2 quote: una a carico di tutti (perchè usato per le facciate) ed una a carico dei soli proprietari di balconi (per il ripristino degli stessi).

Questo il motivo che rende preferibile stabilire prima dei lavori a quale criterio affidarsi.

Ps.
La giurisprudenza serve ad avere una indicazione su come viene interpretata a Legge...ma ogni sentenza và analizzata per esatta corrispondenza di ogni elemento.
Spesso non si può applicare quanto risultato per altre situazioni.

Diffida poi da certe "estrapolazioni" reperibili in rete da parte di "commentatori" poco preparati.
 
Ultima modifica:

chiarellafrancesco

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Se i balconi sono aggettanti sono considerati proprietà della singola unità cui sono a servizio.
Ne consegue che tutte le spese ad essi inerenti vanno addebitate al relativo proprietario.
I magazzini al piano terra non devono concorrere alle spese di quello che chiami "sottobalcone".

Qualora il "frontale" del parapetto/balcone avesse una particolare foggia (da non confondersi con il semplice intonaco /colore) di valore estetico che serva all'ornamento dell'edificio ....solo allora gli eventuali costi per il ripristino di tali opere sarà su base millesimale per tutti i proprietari.
Questo potrebbe essere un esempio di balcone a cui tutti sono chiamati alla manutenzione.

BALCONI-AGGETTANTI.jpg



Viceversa questi sono balconi a completo carico del rispettivo proprietario

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Per quanto concerne la spesa dei ponteggi, visto che spieghi come gli stessi siano serviti anche per le riparazioni/rifacimenti delle facciate (bene comune), anche i proprietari dei magazzini al piano terra dovranno partecipare.

Tale costo andrà suddiviso per quota millesimale con l'unica disquisizione se prima dividerlo n 2 quote: una a carico di tutti (perchè usato per le facciate) ed una a carico dei soli proprietari di balconi (per il ripristino degli stessi).

Questo il motivo che rende preferibile stabilire prima dei lavori a quale criterio affidarsi.

Ps.
La giurisprudenza serva ad avere una indicazione su come viene interpretata a Legge...ma ogni sentenza và analizzata per esatta corrispondenza di ogni elemento.
Spesso non si può applicare quanto risultato per altre situazioni.

Diffida poi da certe "estraplazioni" reperibili in rete da parte di "commentatori" poco preparati.
ti ringrazio e rispetto la tua opinione ma giusto come affermi tu sui siti condominiali i pareri sono discordanti e alla fine sono oggetto di opposizione o vertenze legali perche' la giurispudenza lascia troppo spazio alle interpetrazioni personali e quindi bisogna arrivare al giudice.
Ultima richiesta la sostituzione del portone di ingresso fa parte delle parti comuni ma il proprietario di un magazzino con ingreo privato e' tenuto lo tesso a partecipare? Il costo e' detraibile come bonus?
Grazie
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Non mi riferivo ai siti condominiali (dove al limite trovi persone diverse che danno interpretazioni differenti e contrastanti sullo stesso punto)...ma a quei siti dove sono pubblicati articoli che riportano sentenze di Tribunali ( Cassazione inclusa) dando interpretazioni totalmente errate e fuorvianti.
Non hai idea di quanti amministratori e condòmini cadono nella "trappola" di dare credito a certe castronerie.
Temo tu stesso sia caduto leggendo un articolo sulla sentenza che hai citato...visto che hai affermato/chiesto:

nel consuntivo devo considerare le sentenze agg.te al 30/6/15?

nel frttempo ci sono stte delle sentenze in merito v. 19/5/2015, nella quale i frontalini sono parte integrante della facciata e assumendo un aspetto gradevole sono da considerare parti comuni

Nessuna variazione è intervenuta nell'orientamento giurisprudenziale relativamente ai balconi.
Certamente libero di chiedere e...poi agire di testa tua (pagandone le eventuali conseguenze).

Salvo titolo/atto che disponga diversamente chi non ha uso nemmeno potenziale di un portone di ingresso non è tenuto a pagarne il costo (sia manutenzione che sostituzione)...salvo che si rientri (come per i frontalini) nell'ipotesi che lo stesso abbia anche funzioni ornamentali che costituiscano elemento di pregio per l'intero edificio.
Per uso "potenziale" s'intende la fruibilità indiretta non riconducibile all'accesso a proprie unità ma anche a parti comuni (esempio un tecnico che debba entrare dal portone per accedere a impianti di proprietà di chi detiene il magazzino con ingresso autonomo).
La spesa del portone è detraibile per eventuali lavori volti al contenento dispersioni (Ecobonus- 65%) se corrisponde ai requisiti.
Per quanto riguarda il bonus Ristrutturazioni (50%) la mera sostituzione di un portone in ambito "privato" non è ammessa...mentre mi risulta possibile (anche senza ristrutturazione) per le parti comuni di un Condominio.
 
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chiarellafrancesco

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Non mi riferivo ai siti condominiali (dove al limite trovi persone diverse che danno interpretazioni differenti e contrastanti sullo stesso punto)...ma a quei siti dove sono pubblicati articoli che riportano sentenze di Tribunali ( Cassazione inclusa) dando interpretazioni totalmente errate e fuorvianti.
Non hai idea di quanti amministratori e condòmini cadono nella "trappola" di dare credito a certe castronerie.
Temo tu stesso sia caduto leggendo un articolo sulla sentenza che hai citato...visto che hai affermato/chiesto:





Nessuna variazione è intervenuta nell'orientamento giurisprudenziale relativamente ai balconi.
Certamente libero di chiedere e...poi agire di testa tua (pagandone le eventuali conseguenze).

Salvo titolo/atto che disponga diversamente chi non ha uso nemmeno potenziale di un portone di ingresso non è tenuto a pagarne il costo (sia manutenzione che sostituzione)...salvo che si rientri (come per i frontalini) nell'ipotesi che los tesso abbia anche funzioni ornamentali che costituiscano elemento di pregio per l'intero edificio.
Per uso "potenziale" s'intende la fruibilità indiretta non riconducibile all'accesso a proprie unità ma anche a parti comuni (esempio un tecnico che debba entrare dal portone per accedere a impianti di proprietà di chi detiene il magazzino con ingresso autonomo).
La spesa del portone è detraibile per eventuali lavori volti al contenento dispersioni (Ecobonus- 65%) se corrisponde ai requisiti.
Per quanto riguarda il bonus Ristrutturazioni (50%) la mera sostituzione di un portone in abito "privato" non è ammessa...mentre mi risulta possibile (anche senza ristrutturazione) per le parti comuni di un Condominio.
OK GRAZIE GENTILISSIMMO
 

Papinoso

Nuovo Iscritto
Amministratore di Condominio
Salve, mi permetto di intervenire solo per lodare la perfetta disamina della situazione fatta da Dimaro, sia nell'ambito della questione evidenziata in questo post, sia nella più generale questione riguardante le interpretazioni "vaneggianti" di alcuni pseudo addetti ai lavori.
 

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Carissimo,
Ho letto il Suo ultimo quesito sul forum, molto interessante come spunto di riflessione.
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