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anna

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Buongiorno, vorrei avere dei chiarimenti in materia di riscaldamento autonomo. Ho eseguito nell' appartamento, prima di abitarci, dei lavori di ristrutturazione totale e in quell'occasione ho predisposto l'impianto per il riscaldamento autonomo.Il primo inverno, volevo capire quale era lo stato di riscaldamento dell'abitazione ed ho potuto verificare che in base alle ore di accensione stabilite dal condominio (12 ore dalle 10 della mattina alle 22 di sera) non era conveniente per me anche dal punto di vista economico quel tipo di riscaldamento. Ora vorrei sapere se è possibile passare all'installazione di una caldaia di ultima generazione (a condensazione) da installare sul balcone al posto della caldaia di sola produzione di acqua calda e quali sono pe
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
In teoria puoi distaccarti...ma non avrai alcun vantaggio nel farlo...e nemmeno son sicuro che tu possa ottenere autorizzazione ad una caldaia autonma sul balcone (necessiti comunque di scarico a tetto)

Per avere risposte più specifiche dovrai necessariamente rivolgerti ad un termotecnico in loco che possa valutare la tua situazione.

In generale posso dirti che:
-qualora tu possa tecnicamente distaccarti dal centralizzato sarai costretta a dimostrare che la cosa non comporta sostanziale squilibrio o aumento di costi per gli altri condòmini.
-dovrai comunque contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto centralizzato incluso il pagamento del combustibile per le aree comuni e le dispersioni (solitamente indicato in un 30%)
-non potrai usufruire di alcun beneficio fiscale nell'installazione dell'impianto autonomo.
 

anna

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
grazie della risposta ma non sono convinta che non possa distaccarmi anche perche 12 ore di accensione continue di riscaldamento sono un enormutà rspetto al fatto che siamo fuori tutto il giorno per il lavoro...il riscaldamento deve essere personalizzato alle esigenze di vita delle persone...a me bastano un paio di ore la sera ...anche perchè la casa , per la sua esposizione, è calda.
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
Allora non hai letto e compreso quanto ho scritto.

Hai accettato di vivere in Condominio e devi adeguarti alle Leggi che lo normano...se non ti garba compri una casa singola o trovi un Condominio dove il riscaldamento sia già autonomo.

Ti consiglio solo di informarti per bene prima di spendere soldi...in particolare sentire cosa ne pensano amministratore e condòmini.
Se loro non hanno obiezioni ti distacchi senza patemi...ma se pretendono il rispetto delle norme e tu vuoi procedere al distacco preparati a firmare assegni.
 

anna

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Ma il nuovo regolamento sul condominio prevede che il proprietario possa distaccarsi se non arreca pregiudizio agli altri condòmini... inoltre io facendo i lavori di ristrutturazione ho comunque già usufruito dei benefici relativi all'impianto.... il problema al momento è che in questo condominio le cose non cambiano da decenni come il discorso delle 12 ore di accensione continuative e contemporaneamente vedi le case con le finestre aperte per gran parte del giorno.... contattato l'amministratore su questa questione è stato evasivo e ha dato una risposta superficiale dicendo che nel palazzo ci sono molti inquilini anziani, ora visto che non indice nessuna assemblea come si fa a porre la questione almeno di un diverso orario di accensione (che preveda almeno due fasce di accensione es. 6/9 e 16/22) , poi visto che siamo 125 condòmini è possibile che al momento delle convocazioni per il rendiconto o il bilancio di previsione debba inviare tutto in modo cartaceo (circa 70 pagine a condomine) e non possa inoltrare la contabilità pewr via e-mail, anche su questo punto (praticato da decenni) ha risposto in maniera evasiva...
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
L'orario di accensione (durata) è normato per Legge e per regolamento condominiale/delibera presa a maggioranza.
Il tuo distacco potrebbe (condizionale) causare problemi tecnici (dipende da come è fatto l'impianto) e aggravi nei consumi (spetta a te dimostrare che non è vero con certficazione prodotta da un tecnico).
In ogni caso continuerai a pagare manutenzioni e i consumi per dispersioni e quote fisse.
Avrai anche portato le spese per modifiche in detrazione (commettendo illecito perseguibili per la parte di predisposizione all'autonomo) ...ma la nuova caldaia eventuale non potrai detrarla.

Il Condominio dovrà comunque adeguarsi installando valvole termostatiche e contabilizzatori individuali entro fine 2016...sicché chi terrà finestre aperte pagherà lo spreco.

Per la documentazione dubito sia praticabile il formato elettronico (mail) se vi sono anziani non usi al pc o privi di connessione.
Per certi documenti poi è ammessa solo una Pec e non la normale mail.
Comunque potete sempre deliberare in proposito.
 
Ultima modifica:

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Non ho letto attentamente tutte le domande e risposte: ma non mi pare sia emerso il dato fondamentale. Entro il 2016, cioè domani, in tutta Italia diventa obbligatoria la termoregolazione e contabilizzazione individuale calore: DL102/2014.

Ed il riparto dovrà essere effettuato obbligatoriamente secondo la UNI 10200.
Cosa significa?

Che tutti i termosifoni dovranno essere dotati di termovalvole: se sei fuori casa tutto il giorno, le terrai chiuse: ne esistono anche di programmabili, anche se nettamente più costose.
Per la contabilizzazione il circuito domestico dovrà essere dotato di un misuratore di calorie (se l'impianto è recente e realizzato ad anello): oppure si adotterà la contabilizzazione indiretta attraverso ripartitori che si pongono su ciascun radiatore, se la distrubuzione è realizzata con colonne montanti.

A quel punto ciascuna unità immobiliare si comporterà secondo le proprie esigenze.

Una nota, secondo me dolente, è per il momento la adozione obbligatoria della UNI10200, che impone tassativamente l'adozione di un calcolo termotecnico per "calcolare", ma direi più propriamente "stimare", le dispersioni e consumi involontari e collettivi. Non potrà più quindi essere deliberata dall'assemblea una quota fissa, come qui sotto si lasciava intendere.
il pagamento del combustibile per le aree comuni e le dispersioni (solitamente indicato in un 30%)
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
p.s.: mi scuso. vedo adesso che era già stato segnalato l'obbligo della termoregolazione. Repetita iuvant.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Non potrà più quindi essere deliberata dall'assemblea una quota fissa, come qui sotto si lasciava intendere.
Hai male interpretato...non ho scritto che la quota (solitamente indicato un 30%) sia determinata dall'assemblea.
Il calcolo sarà fatto dal tecnico incaricato che analizzerà in loco...comunque sarà l'assemblea a ratificare il risultato.
(ps: potrebbe anche stravolgerlo con decisi0ne unanime 1000/1000)
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
(ps: potrebbe anche stravolgerlo con decisi0ne unanime 1000/1000)
Allora avevo proprio interpretato bene: bando ad ogni intenzione polemica, l'orientamento prevalente dei cosiddetti esperti è che
- le norme in questione abbiano valenza imperativa, in quanto dettate a tutela del pubblico interesse. Si ritiene quindi che debbano pertanto prevalere in ogni caso. Ne consegue che le delibere condominiali e le clausole del regolamento di condominio contrattuale in contrasto con la nuova norma difformi devono ritenersi nulle.
- altro è invece cosa potrà succedere nella realtà spicciola. Di fronte ad una delibera all'unanimità non vedo chi possa contestare la decisione: ma non si può escludere a priori che la contestazione possa essere sollevata da chi può avere interesse, ad esempio gli inquilini.

Avevo premesso anch'io che questa impostazione mi sembra talebana: ma ad oggi è quella che più frequentemente viene esposta dagli addetti ai lavori. (legali, tecnici, ecc). Sarebbe auspicabile un chiarimento legislativo in proposito, che invece sembra per il momento escluso.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Ora entri in un cortocircuito verbale ...(sempre senza vena polemica)...e fai erronea applicazione.

le norme in questione abbiano valenza imperativa, in quanto dettate a tutela del pubblico interesse.
Di fronte ad una delibera all'unanimità non vedo chi possa contestare la decisione
Dovresti spiegare in che modo una nuova delibera, sul criterio di riparto delle spese o di quale valore attribuire alle dispersioni, presa all'unanimità possa ledere il pubblico interesse.

Gli inquilini non hanno alcun diritto di impugnare /contestare delibere in tema di ripartizioni spese.
A loro è riconosciuto il solo diritto di voto sull'eventuale regolamentazione nell'uso di impianti centralizzati di riscaldamento/raffrescamento (orari)
Mai potranno decidere su quale tipo di impianto, su quale criterio, su quale ripartizione.
E' unicamente il contratto in essere con i rispettivi locatori a prevedere/normare in tema di spese.

Evitiamo la disinformazione e il "pour parler" privo di riscontri legali.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Non è la prima volta che incontriamo divergenze di vedute. Su propit era normale. Oggi mi sorprende che come membro dello staff, ti sbilanci in questo modo. Posso certamente sbagliare, ma in questo caso non mancano i riscontri: non giudico la loro fondatezza, ma derivano da articoli di legali.

Gli inquilini non hanno alcun diritto di impugnare /contestare delibere in tema di ripartizioni spese.
Mi pare non sia mai stato abrogato l'art. 10 della legge 392/78 che attribuisce all'inquilino il diritto di voto in luogo del proprietario, nelle delibere dell'assemblea relative alle spese di riscaldamento.

Evitiamo la disinformazione e il "pour parler" privo di riscontri legali.
Condivido- per cui uso solitamente citare la fonte; Quanto sopra da me sintetizzato non è altro che il copia incolla di articoli pubblicati su
- Sole 24 Ore a firma avv. Edoardo Riccio del 9/7/2014
- Sole 24 Ore a firma avv. Edoardo Riccio del 09/02/2015

I riscontri legali quindi come vedi ci sono: quanto fondati non lo posso giudicare.

Non tutti i pareri legali sono concordi, ma non per questo privi di fondamento a priori. Non è il moderatore di un forum comunque a stabilirne la fondatezza.
Più utile eventualmente contestare ed argomentare diverse posizioni: è quello che mi interessava.

Altro interessante documento che suggerisco è una relazione presentata al convegno dell'Associazione Liberi Amministratori Condominiali (ALAC) del 28/02/2015 a Bologna, dall' Avv. Tiziano DOZZA : documento reperibile in rete.
Anche li sarebbe curioso discuterne.

Dovresti spiegare in che modo una nuova delibera, sul criterio di riparto delle spese o di quale valore attribuire alle dispersioni, presa all'unanimità possa ledere il pubblico interesse.
Specificatamente su questo punto ti suggerisco di valutare le dissertazioni esposte: non c'è contrasto nel senso che suppongo tu abbia dato, ad un pubblico interesse (estraneo al condominio).

la questione è nei seguenti termini:

La attuale legge può essere derogata da una delibera condominiale? La risposta prevalente degli avvocati è no: si basa sulla disamina dello spirito della legge in questione: poichè è finalizzata al risparmio energetico nazionale, è da ritenersi "legge di pubblico interesse" con la conseguenza che prevarrebbe su qualunque accordo privatistico. Tutto qui.

Buona domenica
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Mi pare non sia mai stato abrogato l'art. 10 della legge 392/78 che attribuisce all'inquilino il diritto di voto in luogo del proprietario, nelle delibere dell'assemblea relative alle spese di riscaldamento.
Non mi pare di aver detto nulla in contrasto con l'articolo citato.

L’art. 10 L. 27 luglio 1978 n. 392 attribuisce al conduttore il diritto di votare in luogo del proprietario nelle assemblee condominiali aventi ad oggetto l’approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria e di intervenire senza diritto di voto sulle delibere relative alla modificazione di servizi comuni.

Traduco:
il conduttore partecipa e vota nelle delibere dove si approvano i rendiconti delle spese sostenute per riscaldamento/raffrescamento e/o in quelle in cui
si decidono gli orari di funzionamento di detti impianti.
Il locatario/conduttore/inquilino potrà anche votare il proprio dissenso ai conteggi ma solo per eventuali errori formali/matematici.
Mai potrà pretendere di contestare (con successo) sulla sostituzione di un tipo di combustibile/caldaia, su modifiche del criterio di riparto (esclusiva competenza del proprietario)

Quanto sopra da me sintetizzato non è altro che il copia incolla di articoli pubblicati su
- Sole 24 Ore a firma avv. Edoardo Riccio del 9/7/2014
- Sole 24 Ore a firma avv. Edoardo Riccio del 09/02/2015
Perdonerai...ma citare le fonti senza specificare i riferimenti a cosa hai copiaincollato...diventa troppo arduo capire a cosa ti riferisci.

 

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