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Toni

Membro Junior
Condòmino proprietario
Salve; provo a porre un quesito prevalentemente tecnico articolato in due domande; ma pur sempre di carattere condominiale. Che spero possano trovare una risposta.
Poiché dobbiamo decidere su alcune proposte/preventivo sottoposteci da ditte specializzate nell'adeguamento di canne fumarie condominiali, in ciascuna delle quali dovranno essere inserite canne/camini singoli che andranno poi ad allacciarsi alle caldaie a condensazione (che verranno installate successivamente) chiedo cortesemente un chiarimento tecnico:
- un operatore, molto qualificato e referenziato, propone l'inserimento di tubi/(camini) del diametro di mm. 80 in acciaio inox speciale. Garantendo altresì (dopo l'estrazione/smaltimento dell'attuale canna fumaria monoflusso in acciaio inox di scadente qualità, diam. mm. 180, alla quale sono attualmente allacciate le caldaie tradizionali di tipo C) anche la raschiatura e l'eliminazione di eventuali sporgenze interne e bave cementizie del condotto in cui dovranno essere inseriti i sudddetti tubi/camini in acciaio inox speciale.
- un altro operatore (a cui qualcuno ha fatto vedere l'offerta del primo; mostrando i prezzi…..) propone invece l'inserimento di tubi/(camini) - diam. mm. 80 - in PPS (propilene rigido o flessibile).
Senza però menzionare, fra i lavori da eseguire, la raschiatura e l'eliminazione di eventuali sporgenze e bave cementizie nel condotto.
La proposta del primo operatore risulta superiore, in termini di costo, del 20% circa rispetto a quella del secondo (tubi/camini in PPS).
Le domande sono:
a) per tali opere, è meglio l'utilizzo di tubature in acciaio inox speciale oppure di tubature in PPS ?
b) il lavoro di "raschiatura" del condotto per eliminazione di sporgenze e bave giustifica il maggior costo? Grazie.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
La tue sono domande che non centrano con questioni condominiale... sono da fare su forum dove si occupano di tecnologie di riscaldamento.

Ritengo che:
- una differenza di un 20% fra i 2 preventivi sia nella norma considerata il diverso materiale e il presunto lavoro aggiuntivo.
- è impossibile dire quale tubo sia "migliore" perché vi sono differenze qualitative su materiali identici a seconda del produttore.
Valutate chi certifica più garanzia.
 

Toni

Membro Junior
Condòmino proprietario
Grazie per la risposta. Comunque, per quanto riguarda la differenza di costo, questa dovrebbe essere data - oltre che dalla differenza dei materiali da impiegare (l'acciaio inox speciale, solitamente ha un costo maggiore del sintetico PPS/PVC), anche dal fatto che un operatore prevede la raschiatura e pulizia bave del condotto. L'altro, nella sua proposta, non lo indica.

Si spera che la scelta della maggioranza tenga conto di questo particolare; e alla fine che si possa scegliere l'operatore che offre maggiori garanzie (anche post interventi).
 

Toni

Membro Junior
Condòmino proprietario
Sempre in merito al mio quesito su <canne fumarie/inserimento camini ecc.> ne pongo ora uno che però, questa volta, è attinente alla materia condominiale. Scusandomi se devo necessariamente dilungarmi un po'.

Poiché le proposte/offerte di cui avevo accennato si riferiscono ad intervento sulle 4 canne fumarie dell'edificio (3 piani, 12 appartamenti distribuiti su 4 "colonne"; ciascuna "colonna" servita da una canna fumaria a cui sono allacciate le attuali caldaie), dovendo, per l'appunto, decidere l'esecuzione dei lavori di adeguamento/messa a norma (delle 4 canne fumarie), chiedo innanzitutto se i condòmini di ciascuna "colonna" possono - separatamente - decidere sull'esecuzione dei lavori che li riguarderebbe.
Infatti, fermo restando che le offerte pervenute si riferiscono ovviamente (in termini di prezzi e condizioni) a lavori su tutte le 4 canne fumarie dell'edificio, qualcuno sostiene che i tre abitanti di ogni colonna (cioè del 1°, 2° e 3° piano) possono deliberare in modo autonomo.
Così facendo però, significherebbe che ciascuna "colonna" può chiedere un preventivo lavori ad un operatore di propria scelta. Ma poiché si tratta pur sempre di lavori di (necessaria) predisposizione/adeguamento delle 4 canne afferenti all'intero edificio, credo che la delibera di approvazione lavori/scelta dell'operatore debba avvenire invece a maggioranza (fra tutti i 12 comproprietari).
Anche se, al momento, è solo una la canna fumaria che necessita di tali lavori. Dato che è soltanto uno (per ora) il condòmino costretto a sostituire la propria caldaia tradizionale con una nuova a condensazione.
Del resto, se per assurdo (dico io), ogni "colonna" si rivolgesse autonomamente ad un operatore (ed anche se questi fosse sempre lo stesso), c'è da dubitare che i costi possano essere uguali a quelli previsti per un ordinativo lavori su 4 canne fumarie.
Fra l'altro, l'offerta prevede che, una volta passato l'ordine di esecuzione, i lavori per ciascuna canna fumaria potranno avvenire con tempistiche differenti; anche abbastanza prolungate.
L'importante è che, a delibera avvenuta, si conferisca l'ordinativo all'operatore scelto dalla maggioranza. In tal modo, non tutti saranno costretti a sostenere i costi nello stesso momento. Ma solo all'occorrenza (cioè allorché qualcuno è costretto a cambiare la caldaia).
Perché la fatturazione, per ciascuna canna predisposta/adeguata, potrà avvenire - di volta in volta - solo a lavori (su di essa) ultimati.
Grazie.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Ma poiché si tratta pur sempre di lavori di (necessaria) predisposizione/adeguamento delle 4 canne afferenti all'intero edificio, credo che la delibera di approvazione lavori/scelta dell'operatore debba avvenire invece a maggioranza (fra tutti i 12 comproprietari).
Credi male.

La Legge precisa che se un Condominio dispone di più "impianti" la manutenzione delgi stessi compete rispettivamente in capo a chi ne fa uso.
E già il "buon senso" dovrebbe farti capire che chi paga decide se, chi, come e quando.

Questo non toglie che la decisione possa essere contemporanea e collegiale per tutti i 4 "blocchi" di proprietari.

...anche abbastanza prolungate.
Il prezzo" scontato perchè fatto su un ingente quantitativo è tale sempre e solo se i lavori sono fatti quantomeno in rapida successione.
Fare un camino a distanza di mesi (se non anni) rispetto al primo non può comportare alcuna "economia di scala" per l'impresa aggiudicataria.

Dato che è soltanto uno (per ora) il condòmino costretto a sostituire la propria caldaia tradizionale con una nuova a condensazione.
Gli va di lusso se anche chi non ha ancora necessità di adeguare il camino (in realtà sostituire la Caldaia) voglia agire già in via preventiva.

Solitamente nei condòmini nessuno intende anticipare spese fintanto che non ne ha necessità.
 

Toni

Membro Junior
Condòmino proprietario
Bene, preso nota. A questo punto, ritenendo di avere comunque un minimo di buon senso che mi permette di capire certe sfumature nelle sia pur ben accette risposte, pongo un altro questito. Auspicando possa essere l'ultimo; per questo argomento.
A prescindere dalla delibera complessiva (12 condòmini) o parziale (cioè da parte dei 3 condòmini di ciascuna colonna/canna fumaria), questa tipologia di interventi (non certo ordinari perché nel caso di specie si tratta di apportare delle consistenti modifiche alle condutture) dove ricade ?
fra le innovazioni di cui all'art. 1120, oppure fra quelle di cui all'articolo 1122? Credo però che non ricadano certo fra quelle di cui all'articolo 1121; anche perché non si vuole adeguare le canne fumarie per il solo gusto di farlo. Dato che, fra l'altro, la "normativa"(europea) prevede che le attuali caldaie tradizionali dovranno comunque essere sostituite con nuove caldaie a condensazione: E di conseguenza, che le "predisposizioni e gli adeguamenti" delle condotte fumarie (mediante inserimento di singoli camini a cui allacciare le singole caldaie, nonché la predisposizione di appositi scarichi per le condense acide e la realizzazione di appositi comignoli alla sommità degli edifici....) sono necessarie; anzi indispensabili.
Perché, diversamente, i "generatori di calore" non possono funzionare correttamente.
Per concludere la formulazione del quesito: 1)si tratta di lavori ordinari o straordinari? 2) Ricadono fra le innovazioni/1120 o fra quelle 1122?
Poiché "da un momento all'altro" ciascuno dei 12 potrebbe dover sostituire l'attuale caldaia tradizionale (installata 20 anni fa), decidere collegialmente (anziché colonna per colonna) è fuori luogo, oppure ha una logica?
In ogni caso, grazie.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Le risposte si basano sempre sulla descrizione e quella fatta non è completa.

Analizzando nel dettaglio e ponendo attenzione alle condizioni che specifico:

1-non sono lavori "ordinari".
2-non sono "innovazioni" (i camini sono già esistenti e qualsiasi "adeguamento" non può definirsi innovazione)
3-le attuali "canne fumarie" (cementizie) dovrebbero (uso il condizionale perchè vi è chi non ha mai seguito le normative) avere già al loro interno tubazioni separate per ciascuna singola caldaia e di conseguenza non vi sarebbe titolo per imporre un lavoro a chi al momento non ha necessità di farlo.
Ovviamente nulla vieta che i 3 utilizzatori di una singola "colonna" intervengano di comune accordo o anche a maggioranza di 2 su 3... ma ciò varrebbe solo per la parte di lavoro comune (eventuale raschiamento/pulizia sporgenze interne).
Nessuna maggioranza potrebbe imporre lavori sul camino che non utilizza. (traduco: se 9 proprietari del gruppo A-B-C decidono per l'esecuzione del lavoro non possono imporlo anche a D)
4-La normativa Europea non impone la sostituzione delle vecchie caldaie con nuove a condensazione ma vieta la produzione di quelle di vecchio tipo.
Qundi nessuno potrebbe impedire la sostituzione con un vecchio modello (fondo di magazzino) o particolari caldaie a vaso aperto per quei casi dove sia impssibile adeguare i camini.
 

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