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Marcos

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Condòmino proprietario
Buongiorno, nel nostro condominio l’ex amministratore ha venduto un appartamento di proprietà condominiale a seguito di una delibera presa a maggioranza dei presenti, pari a 446,3 millesimi del condominio (assenti e dissenzienti gli altri).

Trascorsi i trenta giorni dall’assemblea l’amministratore ha sottoscritto, e registrato, pur non avendo la specifica procura speciale a farlo, un preliminare di vendita, il cui contenuto non era stato portato a conoscenza dei titolari di diritti reali sul bene, ed ha immesso immediatamente nel possesso dell’alloggio la parte promissaria acquirente (figlia di un condòmino e consigliere di condominio), il tutto versando sul conto corrente condominiale la metà del prezzo pattuito a titolo di caparra.

Il nuovo amministratore del condominio ha, per prima cosa effettuato, la ricognizione esatta di tutti i titolari di diritti reali sull’immobile (non solo i condòmini in senso stretto, ma anche altri soggetti, ad esempio gli eredi di qualche condòmino) al fine di poter ottenere il consenso unanime alla cessione come previsto dagli artt. art. 1118 e ss., 1139 e 1108 del c.c.), cosa che andava fatta prima delle vicende in sintesi descritte.

Ad oggi sono tuttavia trascorsi quasi due anni dal preliminare e dall’occupazione dell’appartamento ed ancora, purtroppo, non siamo riusciti ad arrivare al rogito, e si prevedono tempi lunghi, in quanto manca, per vari motivi, il consenso di alcuni dei comproprietari.

Alla luce di quanto descritto è possibile agire, e come, nei confronti del vecchio amministratore con azione di responsabilità per gli atti posti in essere, senza rappresentanza, in eccesso di potere?

Può il condominio ricorrere al tribunale per fare accertare la nullità della delibera presa a maggioranza e in caso positivo chiedere i danni all’ex amministratore, o devono muoversi i singoli comproprietari ?

Grazie per l’attenzione.
 

Dimaraz

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Ci sono dei particolari omessi.

Un Amministratore non dovrebbe fare nulla che non sia precisato nel verbale di assemblea...ma il verbale lo ratifica il Presidente.

Ora sarebbe "strano" che sia il Condominio a procedere contro se stesso.

La delibera è palesemente nulla ed in quanto tale sempre impugnabile da chiunque (anche chi aveva votato a favore).

Certo che sono passati 2 anni e si è persino tentato di sistemare le irregolarità.
Da restare basiti da tanta "noncuranza".
 

Marcos

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Il preliminare, così come l’atto di vendita deve essere sottoscritto da tutti i condòmini personalmente ovvero per il tramite di idonea procura speciale, che nel caso di specie non era stata conferita all'amministratore pro-tempore.
Ai sensi e per gli effetti dell’art. 1398 del c.c. “Colui che ha contratto come rappresentante senza averne i poteri o eccedendo i limiti delle facoltà conferitegli, è responsabile del danno che il terzo contraente ha sofferto per avere confidato senza sua colpa nella validità del contratto”.
 

Marcos

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Aggiungo che, peraltro, prima di immettere nel possesso del bene il promissario acquirente, l'amministratore era stato diffidato tramite legale dal muoversi in tal senso.
Di tale diffida non ha dato notizia al condominio ed ha operato come pareva a lui.
 

Dimaraz

Moderatore
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Alla luce di quanto descritto è possibile agire, e come, nei confronti del vecchio amministratore con azione di responsabilità per gli atti posti in essere, senza rappresentanza, in eccesso di potere?

Può il condominio ricorrere al tribunale per fare accertare la nullità della delibera presa a maggioranza e in caso positivo chiedere i danni all’ex amministratore, o devono muoversi i singoli comproprietari ?
Non è chiaro se tu che poni la questione su questo forum faccia parte di quanti avevano vitato a favore o contro la cessione (propendo per la seconda).
Non hai chiarito compiutamente la risultanza di quel voto e cosa si fosse verbalizzato.

La o meglio le varie azioni da porre in atto sono tutte in funzione dei particolari mancanti:
-numero dei proprietari
-numero dei favorevoli (che totalizzavano 446,3 millesimi)
-numero e "peso" dei contrari
-numero e "peso" di astenuti ed assenti.
-cosa riportava il verbale
-perchè il nuovo amministratore, nonostante il rilievo di delibera viziata da "nullità", abbia tentato di "sanare" vizio e/o abuso raccogliendo le firme

Aver lasciato passare 2 anni non è comunque un buon sistema per ottenere ragione.
 

Marcos

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Molto sinteticamente (ma non è semplice perchè è tutto abbstanza complesso ed articolato).
Innanzitutto nella seduta non era stato messo all'ordine del giorno. quale argomento specifico “la vendita dell’alloggio condominiale non adibito a portineria”, ma solo la “situazione alloggio condominiale e delibere in merito”. (aggiungo e nemmeno nelle ultime tre precedenti)
L'amministratore in precedenza aveva semplicemente inviato un sondaggio esplorativo ai condòmini (e non a tutti i proprietari delle quote indivisibili del bene (non solo di condòmini si stratta) in quanto non aveva fatto una esatta ricognizione anagrafica in tal senso)
in cui si chiedeva:
sono d'accordo - non sono d'accordo alla vendita del locale condominiale).
Dell'esito di tale sondaggio eplorativo non aveva dato una risposta precisa la sera della riunione.
Detto ciò,
gli assenti erano pari a millesimi 352,52,
presenti 45 condòmini (su 77) per 634,12.
I contrari ad accettare la proposta d'acquisto erano otto condòmini per 107,22 millesimi più un astenuto per 11,99 mill..
Nel verbale è stato scritto che la proposta d'acquisto veniva messa ai voti, co quato risultatoì: "1 astenuto, 8 contrari, favorevoli altri presenti."
Nella parte finale del verbale si legge: "l'assemblea da mandato all'avvocato (del condominio, persona diversa dall'amministratore) di preparare il preliminare di vendita in modo da consentire una rapida presa di possesso per lavori di ristrutturazione prima del rogito notarile"
Pertanto NESSUNO HA DATO MANDATO ALL'AMMINISTRATORE (ci voleva una procura speciale) DI SOTTOSCRIVERE E REGISTRARE UN PRELIMINARE DI VENDITA.
Preciso che io ero tra i contrari ad una modalità di vendita così posta in essere tant'è che ho diffidato l'amministratore con l'intervento dun avvocato, ho fatto verablizzare qaunto sopra sintetizzato anche nell'assembela successiva, ed ho espresso le critiche dell'operato dell'ammistratore anche al notaio che dovrebbe occuparsi del rogito.
Ad oggi non si può cmq rogitare perchè mancano i consensi di alcuni comproprietari. Il termine per l'atto era fissato nel preliminare tra le parti (compratore ed amministratore al 30 giugno 2017).
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
La faccenda è effettivamente complessa ma non complicata.

Andava subito impugnata tal delibera anche se il testo che riporti non era di esplicita approvazione della vendita (ma allora non si da nemmeno incarico a redarre un preliminare).

Il risultato della votazione e l'indifferenza degli assenti lascia supporre che la maggioranza di "teste" e di millesimi mai sarebbe favorevole ad intraprendere azione legale contro l'ex amministratore.
Dato che il promissario acquirente ha rapporti di parentela stretta con un condòmino altrettanto presumibile che vi sia una "rete" favorevole a questi in compagnia dell'ex mandatario.
Strano che siate riusciti a nominarne un'altro.

Su queste basi non ti resta che (meglio se coalizzandoti con gli altri contrari) far ricorso ad un Giudice che dichiari la "nullità" della delibera e del preliminare ... perché fino a quel momento la delibera resta valida ed efficace.
 

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