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Milano

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Buongiorno
Il caseggiato, insiste su un’area completamente privata e non assoggettata a uso pubblico, ha una forma a U con una piazzetta al centro (accatastata come cortile), con i sottoportici lungo tutto il perimetro, dove sono presenti alcune attività commerciali.
Trattandosi di un’area aperta da sempre, la piazzetta è utilizzata dai non residenti come punto di ritrovo, per far giocare i bambini, ecc. ….
Per questo motivo, alcuni condòmini, –al fine di salvaguardare la proprietà- chiedono la chiusura dell’area addicendo che: “ se la piazzetta deve continuare a essere messa a disposizione della collettività, ciò costituisce una servitù a carico di tutti i proprietari, quindi necessita obbligatoriamente di una delibera unanime”.
Un grazie anticipato a tutti per le risposte
 

Dimaraz

Moderatore
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Manca un adeguato segno ...quale sarebbe la domanda ?

Intanto è "improprio" parlare di servitù per un area utilizzata in modo saltuario da persone imprecisate e variabili.
Dubito che qualcuno possa un giorno venire a rivendicare tale "servitù".

In via generale, se l'area è privata e non sottoposta a vincoli di uso pubblico, per la sua chiusura basta il voto favorevole del 50%+1 dei votanti ed almeno 500 millesimi per inserire in regolamento di condominio norma che ne regoli l'uso.
Una chiusura con cancelli od altro è una "innovazione" e ne segue le norme relative.
 

Milano

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Manca un adeguato segno ...quale sarebbe la domanda ?

Intanto è "improprio" parlare di servitù per un area utilizzata in modo saltuario da persone imprecisate e variabili.
Dubito che qualcuno possa un giorno venire a rivendicare tale "servitù".

In via generale, se l'area è privata e non sottoposta a vincoli di uso pubblico, per la sua chiusura basta il voto favorevole del 50%+1 dei votanti ed almeno 500 millesimi per inserire in regolamento di condominio norma che ne regoli l'uso.
Una chiusura con cancelli od altro è una "innovazione" e ne segue le norme relative.
Grazie mille
La domanda sarebbe quella se è possibile o meno di chiudere l'area della piazzetta (cortile al catasto) Il regolamento contrattuale non fa alcun cenno alla sua destinazione d'uso
La necessità di chiudere l'area è dovuta alla cattiva educazione dei non residenti
Si vorrebbe definirne la destinazione d'uso in assemblea
Per cui: se l'assemblea dovesse decidere di lasciarla aperta, non si costituirebbe una servitù tacita a carico di tutti i condòmini ? e quale maggioranza sarebbe necessaria ?
Ancora un grazie
 

Dimaraz

Moderatore
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Per cui: se l'assemblea dovesse decidere di lasciarla aperta, non si costituirebbe una servitù tacita a carico di tutti i condòmini ? e quale maggioranza sarebbe necessaria ?
Fai un uso improprio dei termini...quale "servitù" se ne sono già proprietari?
La "servitù" è un diritto che chi lo detiene (dominus) vanta sulla proprietà di altri.
Per lasciarlo "libero" come è al momento non serve alcuna delibera.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Credo non sia difficile interpretare la domanda del postante.

La possibilità di chiudere l'area agli estranei dipende dal titolo edilizio avuto dall'edificio, dallo stato urbanistico dell'area, e dagli accordi iniziali sanciti col comune.

Certamente l'assemblea ha autorità nel poter deliberare su aree libere di piena proprie condominiale.

Prima di chiuderla mi accerterei che l'area sia effettivamente di proprietà privata, non dismessa e non dichiarata di uno pubblico.
 

Milano

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
L'area su cui è inserito l'edificio è privata, compreso la piazzetta. Non sussiste agli atti col Comune alcuna convenzione
Per stessa ammissione della PA non esiste alcun uso pubblico
È interdetta la stessa operatività della Polizia Locale -per loro stessa ammissione
Il Permesso di costruire non fa alcun cenno alla realizzazione della piazzetta - nella planimetria allegata viene indicata come area pedonale
Nell'atti di compravendita e nel Regolamento contrattuale non si fa cenno alcuno.
Tutte le spese di manutenzione sono a carico dei condòmini
Ora alcuni condòmini, stanchi
della maleducazione di alcuni non residenti, stanchi di veder utilizzata l'area come un campo da giochi per bambini, per pista ciclabile, ritengono che la situazione non sia più sopportabile per si vuole che l'assemblea decida la destinazione dell'area: aperta a tutti a prescindere o chiusa ai non residenti.
Si ritiene che ci voglia una maggioranza sia per chiuderla che tenerla aperta. Altri ritengono che per tenerla aperta ci voglia il consenso unanime
Un brutto grattacapo
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Strana conclusione.

Dato che al momento è aperta, non mi pare ci voglia una maggioranza per tenerla aperta: basta non porre all'ordine del giorno la questione, e rimane aperta...

A parte ciò, se è come hai detto, credo l'assemblea possa deliberare di chiuderla e mettere dei dissuasori; essendo una innovazione, il cui costo dipende dalle soluzioni adottate, ci vorrà una maggioranza.
certo un conto è impedire l'accesso di automezzi, altro l'accesso a dei "saltafossi" cioè ragazzini che si mettono a giocare a pallone
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Si ritiene che ci voglia una maggioranza sia per chiuderla che tenerla aperta. Altri ritengono che per tenerla aperta ci voglia il consenso unanime
Non serve alcuna maggioranza per tenerla aperta perché tale è sempre stata.

L'unanimità serve solo qualora si voglia chiudere in modo definitivo e che nemmeno i condòmini/proprietari possano accedervi/farne uso.
 

Gianco

Membro Junior
Geometra
Un problema che non viene tenuto nella debita considerazione è che se un utente dovesse incappare in un incidente imputabile a cattiva manutenzione dello spazio, il condominio sarebbe chiamato a risponderne. Per gli eventuali danni sarebbe sufficiente un'adeguata assicurazione, dal lato penale sarebbe un problema.
 

Milano

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Grazie
Nel caso che dei bambini giocando, correndo anche con le biciclettine dovessero farsi male contro gli spigoli delle fioriere n cemento rettangolari presenti nell'area - la responsabilità ricadrebbe sul condominio ?
Purtroppo non è possibile modificare gli spigoli
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Grazie
Nel caso che dei bambini giocando, correndo anche con le biciclettine dovessero farsi male contro gli spigoli delle fioriere n cemento rettangolari presenti nell'area - la responsabilità ricadrebbe sul condominio ?
Purtroppo non è possibile modificare gli spigoli
Al giorno d'oggi tutto potrebbe succedere... Però un conto è una postazione precaria ed instabile, un conto un ostacolo visibile e ben fermo.
Ai miei tempi se si tornava a casa con un bollo o un graffio perchè si era andati a sbattere contro le fioriere altrui, si rischiava di prendere pure una sberla....
 

Gianco

Membro Junior
Geometra
Tutti i bambini hanno fatto esperienza sulla propria pelle, sebbene i genitori volessero farli vivere nella bambagia.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Grazie
Nel caso che dei bambini giocando, correndo anche con le biciclettine dovessero farsi male contro gli spigoli delle fioriere n cemento rettangolari presenti nell'area - la responsabilità ricadrebbe sul condominio ?
No.
Ricadrebbe sui genitori che non hanno controllato dove i figli giocano.

La vostra responsabilità si palesa qualora il "pericolo" non sia percepibile/visibile.
 

Milano

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
No.
Ricadrebbe sui genitori che non hanno controllato dove i figli giocano.

La vostra responsabilità si palesa qualora il "pericolo" non sia percepibile/visibile.
Ringrazio per le delucidazioni fornite
La mia richiesta tendeva a conoscere la maggioranza necessaria per definire la destinazione d'uso di un'area- non indicata negli atti e nel Regolamento e pertanto, ne è priva -
Dopo di che si è accennato a responsabilità penali in caso di infortunio -
 

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