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enzo.toscano

Membro Ordinario
Ingegnere
buongiorno

un parco costituito da una ventina di palazzine e qualche lotto di terreno non edificato ha accesso attraverso strada privata sulla quale esiste servitù di pasaggio.

i servizi esistenti sono costituiti dal cancello di accesso, i citofoni, l'illuminazione, la raccolta acqua piovana, la raccolta e il rilancio in fogna di alcuni edifici, l'utilizzo della strada di accesso.

è un supercondominio?

i proprietari della strada (alcuni anche proprietari di edifici) come entrano nella ripartizione?

grazie per i contributi
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Il fatto che alcuni edifici facciano uso della stessa strada (proprietà di altri) grazie ad un usufrutto di passaggio non determina un Super condominio.
Per quel che si intuisce dalla "limitata" descrizione sembra una situazione dove si incrocia servitù con "comunione" a seconda del "servizio".
Ognuno andrà regolato/ripartito secondo il caso...e anche se nulla impedisce la costituzione di un Supercondominio nei fatti servirebbe la volontà in tal senso di tutte le singole proprietà (privati e maggioranze nei condòmini).
Direi che le cose "troppo grandi" determinano inutili costi e doppioni burocratici.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Visto che hai posto una domanda, immagino tu dissenta da quanto sta succedendo in questa comunità. Non ci hai dato modo di sapere cosa ti arrovella.

Provo allora a lavorare sulla tua domanda per cercare di capire la vostra situazione.

un parco costituito da una ventina di palazzine e qualche lotto di terreno non edificato ha accesso attraverso strada privata sulla quale esiste servitù di pasaggio.
Quindi non stiamo parlando di parco botanico: mi pare di capire che stai parlando di un lotto di terreno, frazionato ed urbanizzato creando un complesso residenziale e su cui sono state costruite delle palazzine. Come sono gestite queste palazzine? Ognuna rappresenta un condominio indipendente dalle altre?
i servizi esistenti sono costituiti dal cancello di accesso, i citofoni, l'illuminazione, la raccolta acqua piovana, la raccolta e il rilancio in fogna di alcuni edifici, l'utilizzo della strada di accesso.
Come è stato descritta sul rogito di acquisto la proprietà del terreno su cui insistono le palazzine?
Chi è il proprietario della parte di parco non assegnata alle singole palazzine?
E' stato approntato al momento della lottizzazione un piano particolareggiato ed una sorta di regolamento generale del complesso residenziale?
Chi oggi sovraintende a questo parco in uso comune?
 

enzo.toscano

Membro Ordinario
Ingegnere
Buongiorno,
Vedo con piacere che la discussioni si articola alloca vado alle origini.
Trattasi di circa 20.000 mq di terreno frazionato 30 anni fa in 20 lotti sui quali sono stati edificati altrettante palazzine di singoli proprietari e senza amministratore, tranne una che ha 10 appartamenti.
Il proprietario del terreno vendette ai frontisti di ciascun lotto la strada che inizialmente aveva tenuto per se
I proprietari di ciascun lotto hanno servitù di passaggio sulla strada di accesso che stabiliva, quando non era edificato, divisione in parti uguali delle spese di manutenzione.
Con la costruzione del parco abitativo sono evidentemente cambiate le condizioni per diversa consistenza degli edifici ( dalla villetta unifamiliare al palazzo di 5piani).
La gestione attuale è affidata a un condòmino amministratore con ripartizione proporzionale a volume costruzione, lunghezza strada utilizzata, numero di unità immobiliare, superficie non costruita nelle percentuali di 30,30,30 e 10 per ciascun lotto.
I costi sono luce e manutenzione strada oltre cancello e citofono.
Le domande sono:
È una forma di supercondinio?
I proprietari della strada in che misura entrano nelle spese, se entrano
Il criterio, condivisi da tutti, è equo?
Attendo commenti e ringrazio
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Ma questo
Il proprietario del terreno vendette ai frontisti di ciascun lotto la strada che inizialmente aveva tenuto per se
cozza con quest'altro
I proprietari di ciascun lotto hanno servitù di passaggio sulla strada di accesso che stabiliva, quando non era edificato, divisione in parti uguali delle spese di manutenzione.
Ma poi cozza nuovamente con la frase finale:
I proprietari della strada in che misura entrano nelle spese, se entrano
che da a pensare esistano utilizzatori non proprietari

Se la strada è stata venduta a tutti gli acquirenti dei lotti non esiste alcuna servitù di passaggio ma una "comunione" sulla stessa.


La gestione attuale è affidata a un condòmino amministratore
Se amministra tutti gli stabili (singoli o plurimi) allora è già convenuto che sia un SuperCondominio.

Se racconti i particolari omettendo o creando confusione come puoi pretendere gli altri ti capiscano?


Quanto alla "equità" dei criteri...se sono stabiliti in un regolamento di condominio cntrattuale o siano stati utilizzati per lungo tempo...diventa considerazione del tutto irrilevante.
Ormai quelli sono e li modificheresti solo con l'unanimità o la "disposizione" di un Giudice.
 

enzo.toscano

Membro Ordinario
Ingegnere
Innanzi tutto ringrazio per le risposte circostanziate e mi scuso per la mancanza di chiarezza dovuta alla mia totale incompetenza in materia.
Non ho nessuna pretesa solo l'auspicio di ricevere lumi da persone esperte.
Provo a essere più preciso

I lotti edificati

Nel 1988 ci fu una lottizzazione di 23 lotti di 1000q ciascuno acquistati da altrettanti proprietari i quali edificarono con diverse volumetrie.

La strada di accesso ai lotti

Non fu venduta a tutti i proprietari dei lotti ma solo ad alcuni.

Tutti i 23 proprietari dei lotti hanno servitù di passaggio per raggiungere il proprio lotto

Gli edifici non hanno amministratori poiché, tranne uno, sono di un singolo proprietario.

L'amministratore

Le spese dei servizi generali della strada sono affidate a rotazione ad alcuni proprietari dei 23 lotti e non interviene per i lotti edificati.

Criteri di ripartizione

Sono ormai consolidati da 10 anni ma, considerate alcune consistenti variazioni volumetriche di diversi lotti edificati, è volontà di tutti di modificarli conseguente.

Le domande

Super condominio?
Ho capito che al massimo è una comunione di fatto
Va formalizzata?

Criteri

Ritenete equi quelli adottati o, visto che vanno rimodulati, ne suggerite altri?

Grazie per l'attenzione e attendo riscontri
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Quindi nei fatti una servitù esiste per alcuni.

La situazione non è complicata ma certamente complessa.

Nulla vi impedisce di "legalizzare" un Super condominio si da avere l'ufficialità di un Codice Fiscale da usare in tutte le fatturazioni per i servizi comuni, un amministratore ufficiale etc. etc.
È certamente "configurazione" più corretta ma comporterà inevitabili maggiori costi e adempimenti fiscali e burocratici.
Domani vedo di integrare dal PC.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Continuo.
Assodato che la strada non è nemmeno proprietà di tutti a quanto pare gli unici "costi comuni" sono sempre e solo riferibili ad essa:
I costi sono luce e manutenzione strada oltre cancello e citofono.
Direi un po' poco per richiamare la figura di un SuperCondominio.
Non hai specificato se la rete idrica e di fognature "interna" al parco sia comune o comunale e se esistano altri servizi indivisi che comportino spese (Es. giardini/parchi comuni, pulizie etc etc).

Visto che son 10 anni che gestite come "comunione & servitù" tutto il complesso ...nulla vi obbliga a cambiare metodo.

Quanto alla modifica delle quote di spesa per adeguare i nuovi valori/cubature degli edifici...se la cosa riguarda solo la strada citata, che necessariamente non può essere "condominiale" pe tutti, riterrei più equa una ripartizione che tenga conto del numero di unità che la utilizzano piuttosto che la loro caratura superficiale/cubatura, e della lunghezza del tratto usufruito.

Quindi se erano 23 lotti di cui 1 con edificio Condominiale...si terrà conto di 22 unità+quanti esistono nel Condominio.
 

enzo.toscano

Membro Ordinario
Ingegnere
Ottimo, grazie per la disponibilità e la chiarezza della risposta.
Anche il criterio della ripartizione per unità immobiliare credo sia molto semplificativo e sgancia dalla necessità di premdere misure e quant'altro.
P.s.
Di comune c'è anche la pulizia strade e la canalizzazione delle acque piovane.
Grazie ancora x il supporto
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Noi hai precisato se ad esempio gli allacci all'acquedotto siano indipendenti per ogni palazzina, e se la rete fognaria sia in comune o se esista per entrambe una condotta di fatto pubblica lungo la strada in questione.

Il fatto che tu abbia detto che alcuni lotti non sono ancora edificati, ed uno sia in effetti un condominio di più unità, probabilmente renderà problematica una scelta di ripartizione in base al solo criterio del numero di unità immobiliare

Per esempio potreste trovare qualche formula di compromesso: ad es i lotti non edificati contarli per 0,xy < 1; le monofamiliari 1,xt > 1; gli appartamenti in condominio 1,00. Da aggiornare quando i lotti vuoti venissero edificati.

Il principio di base è che le spese si ripartiscono anche per l'uso potenziale, non per l'uso effettivo. Soprattutto perchè immagino che la spesa più consistente possa generarsi quando occorra fare opere di manutenzione della strada.
 

enzo.toscano

Membro Ordinario
Ingegnere
Grazie ancora per gli spunti e allora preciso:

ogni palazzina ha il suo allaccio di acqua con tubazione privata interrata lungo la strada gravata da servitù; i contatori sono in nicchia sulla strada comunale.

alcune palazzine hanno il proprio impianto di rilancio nella fogna pubblica con tubazioni interrate lungo la strada gravata da servitù; un altro gruppo ha una vasca di accumulo comune con tubazione di rilancio come sopra.

l'osservazione relativa ai proprietari del solo terreno (ormai ne è rimasto uno solo) è pienamente condivisibile tant'è che ne fu tenuto conto nel criterio di ripartizione di una decina di anni fa (è sostanzialmente quello che riporti in esempio); il punto è che adesso hanno tutti costruito o ampliato le costruzioni esistenti e quindi si dovrà almeno aggiornare le consistente di ripartizione con i nuovi dati.

Tutti i propriatri degli edifici sono sostanzialmente d'accordo solo che alcuni hanno introdotto il concetto di supercondominio e quello dei propietari della strada su cui grava la servitù.

Per il supercondominio ho capito che si tratta invece di "comunione" e quindi va bene così.

Non ho ancora chiaro in che misura potrebbero entrare in gioco i proprietari della strada gravata da servitù nel momento in cui andremo ad effettuarne la manutenzione che, come giustamente rilevato, è la spesa più consistente.

:)
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Non ho ancora chiaro in che misura potrebbero entrare in gioco i proprietari della strada gravata da servitù nel momento in cui andremo ad effettuarne la manutenzione che, come giustamente rilevato, è la spesa più consistente
Non essendo previsto, da norma, applicare in una Comunione o in una Servitù i criteri proporzionalistici propri del Condominio (millesimi) qualsiasi criterio di ripartizione proporzionale è valido se assunto all'unanimità (meglio sia sottoscritto in una "convenzione" si da evitare contestazioni future)...oppure secondo norma specifica della Comunione che prevede che alle spese partecipano tutti i proprietari in ragione delle loro quote e della servitù Art. 1069 comma 3:

Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.

A rigor di Legge dovreste suddividere con 2 criteri uno per i proprietari che si presumono possessori per quote identiche dell'intera strada (e relativi impianti di servizio...salvo diversa risultanza in atto d'acquisto) e uno proporzionale all'uso per chi gode solo di servitù.
 
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