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Franci63

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Spiego la situazione: nel mio condominio al lago (seconde case) hanno deliberato qualche mese fa l’approvazione dell’incarico per lo studio di fattibilità del 110%. Io ero e sono contraria, perché l’efficientamento energetico di seconde case estive , per lo più prive di riscaldamento, mi pare un enorme spreco di risorse pubbliche. Un vero magna magna…
Ora ricevo, in qualità di consigliere, una mail in cui l’amministratore dice che lo studio di Architettura incaricato ha preparato lo studio di fattibilità, e si appresta a presentare la Cilas.
È possibile la presentazione senza nessuna approvazione dell’assemblea, senza che sia stato discusso lo studio di fattibilità, senza che i condòmini si siano espressi sulla concreta intenzione di eseguire i lavori ?
Capisco che vogliano presentare la Cilas in fretta e furia, per rientrare nelle tempistiche del nuovo decreto, ma a me pare una forzatura e una illegalità.
Se presentano la Cilas senza avere mandato dell’assemblea , ma solo con l’ok dell’amministratore, si rischia di non ottemperare le due condizioni del nuovo decreto, cioè delibera assemblea e Cilas entro il 25 novembre ?
Una delibera ex post può essere ritenuta condizione sufficiente ?
Che responsabilità ha l’amministratore ?
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
Con le pinze date le ennesime novità e troppe chiacchiere.

È possibile la presentazione senza nessuna approvazione dell’assemblea, senza che sia stato discusso lo studio di fattibilità, senza che i condòmini si siano espressi sulla concreta intenzione di eseguire i lavori ?
Se avete deliberato di fare lo Studio di Fattibilità è implicito che avete deciso di dare esecuzione ai lavori e non vedo necessità di ulteriori delibere (nella presunzione che abbiate deciso sulla base di un prigetto che elencava gli interventi)
Il compito per il quale dovrete pagare il professionista include la presentazione per la Cilas.
Non vedo illegalità

si rischia di non ottemperare le due condizioni del nuovo decreto, cioè delibera assemblea e Cilas entro il 25 novembre ?
Tutto verte su come/cosa si è precisato nel verbale...ma dubito che gli enti preposti si mettano a cavillare.

Una delibera ex post può essere ritenuta condizione sufficiente ?
Formalmente non è corretto...ma sulla base di quanto sopra non vedo la necessità.


Che responsabilità ha l’amministratore ?
Nello specifico di quel "ok" ...nessuna.

Se la maggioranza è decisa ...non esistono modi di fermarla.
 

Franci63

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Se avete deliberato di fare lo Studio di Fattibilità è implicito che avete deciso di dare esecuzione ai lavori e non vedo necessità di ulteriori delibere (nella presunzione che abbiate deciso sulla base di un prigetto che elencava gli interventi)
Non è così, perché non abbiamo nessun progetto (cioè non sappiamo quali interventi sarebbero previsti), e abbiamo esplicitamente verbalizzato che, dopo lo studio di fattibilità, avremmo deciso in altra assemblea se procedere.
Tant’è vero che è stato messo a verbale che lo studio di fattibilità costa x, somma a nostro carico solo se , con fattibilità positiva, il condominio avesse deciso di non procedere.
Tutto verte su come/cosa si è precisato nel verbale...ma dubito che gli enti preposti si mettano a cavillare.
E se cavillo io, che sono contraria agli interventi (almeno per la mia palazzina , che abbiamo ristrutturato 6/7 anni fa spendendo 120, e ora vorrebbero ristrutturare di nuovo spendendo 2000) ?

P.S. Grazie della risposta 🙂
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Se ti metti di traverso in modo "plateale" rischi solo di farti nemici.
Per la tua preparazione comprendi che quel "cavillo" ha poca consistenza e per farlo valere devi minacciare una citazione in causa...che, qualora il costo degli interventi disse prossimo allo zero, avrebbe poche chances di accoglimento.
Mancando di "precedenti" non saprei dirti di più.

Purtroppo l'avidità è una brutta bestia...e le persone non usano la testa.

Ps
Manca "letteratura" certa sull'ultima disposizione ..ho inteso che le seconde case non potranno godere del suoerbonus ma non è xhiaro se valga solo per le case singole oppure anche quando inserite in un Condominio.
 
Ultima modifica:

ugo chiacchia

Nuovo Iscritto
Altro Professionista
C'è sempre qualcosa di poco chiaro nei lavori condominiali figuriamoci con questi bonus considera che nel mio condominio è stato approvato un capitolato redatto da un architetto presentato dall'amministratore, l'architetto ha presentato una ditta di cui lui si fidava ciecamente poi ne ha presentata un'altra perché la prima non era adatta ( alla faccia della fiducia ) il preventivo fatto sempre dall'architetto ha spiegato che non poteva essere scontato perché la legge prevedeva che i prezzi dovevano essere almeno pari al listino regionale ( ma la legge non vietava di poterlo scontare ) pertanto senza gara di appalto ecc. poi iniziati i lavori fatto il 50% dei lavori a distanza di un anno la ditta ci dice che non può avere l'accredito su suo cassetto fiscale perché la ditta che loro hanno incaricato per lo studio di fattibilità un anno fa disse: tutto OK... oggi invece dice occorrono i documenti dei proprietari, carte di identità codici fiscali e rogiti??? ma come hanno fatto lo studio di fattibilità BOH! come la ditta ha emesso fattura per prendersi il 10% dei lavori ( parliamo del bonus facciate ) come è possibile che oggi si presenti una richiesta di sconto in fattura se i termini sono? scaduti o si doveva presentare la chiusura dei lavori entro il 31/12/2021? chi sa dove andremmo a finire e chi sa cosa ancora c'è sotto.-
Franci combatti anche se sarai Don Chisciotte?
 

Franci63

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Se ti metti di traverso in modo "plateale" rischi solo di farti nemici.
Franci combatti anche se sarai Don Chisciotte ?
Ci stiamo riflettendo: ma se posso accettare, come è doveroso, il volere della maggioranza, non mi va giù di sopportare le furbizie e le illegalità.
Quindi vedremo …magari, sbollito il nervoso, lasceremo correre…

comprendi che quel "cavillo" ha poca consistenza
Mah… su questo, come hai scritto anche tu, non ci sono precedenti.
Ma se la regola sarà “Cilas presentata entro il 25, e delibera condominio entro lo stesso termine” una delle due mancate condizioni dovrebbe impedire il 110%, e ridurre lo sgravio al 90% (in tal caso sono certa che nessuno sarebbe più favorevole).
qualora il costo degli interventi disse prossimo allo zero
Nessuno di noi condòmini ha mai visto un preventivo, una spiegazione sugli interventi, sui materiali, sulle tempistiche, su quello che eventualmente va pagato.
Sappiamo solo che l’amministratore chiede il 3%, che, su 20 milioni fa una cifra secondo me folle, non giustificata dal lavoro che svolgerebbe e dalle responsabilità.

Grazie per le risposte, capisco che l’argomento è complesso, e può essere conflittuale.
 

Franci63

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
E grazie soprattutto per gli spunti di riflessione, sempre utili.🙂
I punti di vista di chi non è coinvolto in prima persona, e non conosce le dinamiche (e le storture ) di quel condominio, hanno il pregio dell’oggettività e della mancanza di emotività !
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Nessuno di noi condòmini ha mai visto un preventivo, una spiegazione sugli interventi, sui materiali, sulle tempistiche, su quello che eventualmente va pagato.

E questo è un argomento che meriterebbe ben più che una Crociata verbale.


Sappiamo solo che l’amministratore chiede il 3%,

E su tale tema sfondi una porta aperta.
Tieni presente che tale "obolo" non potrà godere del superbonus....salvo escamotage.
 

Franci63

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
E questo è un argomento che meriterebbe ben più che una Crociata verbale.
E che tipo di Crociata potrei intraprendere, da sola ?
Cioè, senza rivolgermi ad un avvocato .

Tieni presente che tale "obolo" non potrà godere del superbonus....salvo escamotage.
Si, questo è stato chiarito da subito: ma con l’idea del “tutto gratis”, pare che nessuno si preoccupi di dover sborsare qualche mille euro, e che l’amministratore incassi uno sproposito .
Credo che in pochi abbiano fatto i due semplici conti, tranne quelli con cui ho avuto modo di parlare personalmente (che si sono detti esterrefatti per il guadagno dell’amministratore, ma comunque non abbastanza da porsi delle domande sul perché insiste tanto per convincere tutti a fare ‘sti maledetti lavori a sbafo, e a cifre folli).

Non mi stupirei se cercassero in qualche modo di far saltar fuori un verbale con delibera in data precedente al termine imposto dal nuovo decreto: tranne me, starebbero tutti zitti, pur di sbafare.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
E che tipo di Crociata potrei intraprendere, da sola ?
Spesso uso i termini in senso metaforico/allegorico (li "virgoletto")...l'azione verbale è quella di continuare come hai fatto nell'opera di informazione (aprire gli occhi) sui risvolti ed i particolari minimizzati/sottaciuti.

Per non farti troppo nemici di presentarti come fautrice del rispetto totale delle norme onde non imcorrere in problemi e sanzioni successive.

Se
Non mi stupirei se cercassero in qualche modo di far saltar fuori un verbale con delibera in data precedente al termine imposto dal nuovo decreto:
io passerei dal verbale all'azione materiale... una delibera confezionata a posteriori (ed antergata) merita una denuncia.
 

Slowhand

Membro Junior
Altro Lavoratore
Buonasera.
Mi ero ripromesso di non scrivere più su questo forum, ma ci riprovo...sperando che siano cambiati alcuni atteggiamenti.
Se ho capito bene, pochi anni fa avete speso 16 volte meno...ma di sicuro non per fare gli stessi lavori proposti oggi dall'amministratore.
 

Franci63

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Se ho capito bene, pochi anni fa avete speso 16 volte meno...ma di sicuro non per fare gli stessi lavori proposti oggi dall'amministratore.
Hai capito bene; non era stato fatto il cappotto, di cui nessuno ha mai sentito la necessità, soprattutto quando ognuno avrebbe dovuto pagare la sua parte.

Il discorso è lungo: il condominio è formato da 10 palazzine praticamente sulla spiaggia, in 20.000 mq di parco con piscina: sono tutte con scale esterne e senza alcun servizio o spazio comune (solo impianto idrico, muri, fondamenta e tetto).
Alcune palazzine, tipo la mia, sono state ristrutturate pochi anni fa (facciata, balconi, ringhiere e tetto), spendendo appunto 120.000 euro.
Altre, necessitano da tempo di interventi e sono un pugno in faccia per il decoro condominiale.
L’impulso di usufruire del 110% è nato dai proprietari di quelle palazzine: anche a loro il cappotto non interessa, ma sfrutterebbero quell’agevolazione per fare gratis il cappotto (non necessario) e soprattutto il resto. Cioè per mettere a posto le facciate e i balconi (sia privati che i ballatoi comuni), per rifare gli infissi e le tende da sole.

Capisci che, con questo approccio, a me pare uno spreco, visto che dell’efficientamento energetico non frega nulla a nessuno.
Inoltre, con il cappotto si ridurrebbero le superfici dei terrazzi, sia fronte lago che posteriori, dovendo anche sostituire le persiane esterne spostandole più in fuori.
Ma di questi e altri dettagli nessuno hai mai parlato, e l’amministratore, chiedendo il 3%, incasserebbe 600.000 euro senza che nessuno batta ciglio (tanto il resto è gratis).
Capisco che a questa stregua non posso aspettarmi da lui quell’obiettività che invece il suo ruolo necessiterebbe, secondo me.
Che ne pensi ?
 

Slowhand

Membro Junior
Altro Lavoratore
Buongiorno.
Per avere i 600mila euro senza che li paghino i condòmini, l'amministratore deve necessariamente essersi preso il ruolo di responsabile dei lavori.
Compito che ingegneri, architetti et similia rifiutano per eccesso di responsabilità.
In realtà, all'amministratore, dovrebbero essere riconosciute anche le competenze extra per la mole di documenti(circa 36 di cui molti moltiplicati per il numero dei condòmini).
Certo, 600mila euro per UN SOLO contratto sono tantissimi...
In tuo favore c'è che il superbonus, a differenza del 90%, ha dei massimali che vanno rispettati.
Suppongo quindi che per giungere a questa cifra, avrete fatto superbonus, ecobonus, sismabonus e magari anche fotovoltaico. Dico bene?
 

Franci63

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Visto che oggi hanno pubblicato in Gazzetta Ufficiale il decreto aiuti quater, che prevede che sia la Cilas che la delibera siano antecedenti al 25 novembre, per poter
fruire del 110% invece del 90% previsto per il futuro, tendo a pensare che l’intervento non sarà approvato, visto che la delibera non c’è ancora stata.

Suppongo quindi che per giungere a questa cifra, avrete fatto Superbonus, ecobonus, sisma bonus e magari anche fotovoltaico. Dico bene ?
Per ora nessuno ha spiegato nulla, se non superficialmente: abbiamo solo deliberato perché facessero lo studio di fattibilità, senza mai parlare di quali interventi eseguire concretamente.
Da qui le mie continue perplessità.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
il condominio è formato da 10 palazzine praticamente sulla spiaggia, in 20.000 mq di parco con piscina: sono tutte con scale esterne...
Alcune palazzine, tipo la mia, sono state ristrutturate pochi anni fa....
Altre, necessitano da tempo di interventi e sono un pugno in faccia per il decoro condominiale.
Quindi non siete Condominio ma Supercondominio.
La differenza è solo burocrazia in più...e una più agevole distinzione delle questioni di "condominio parziale".

Seppur vagliato come intervento unico/complessivo ...le singole palazzine costituiscono entità autonome e se nella rua (già restaurata) vi fosse una maggioranza di contrari potreste escludervi.


il superbonus, a differenza del 90%, ha dei massimali che vanno rispettati.
Questo non è corretto.
Ogni bonus ha dei massimali da rispettare ...oltre ad una pletora di altri vincoli.
 

Slowhand

Membro Junior
Altro Lavoratore
Il superbonus è, in linea di principio, ottimo, ma la strada per l'inferno è lastricata di buoni principi: è stato dirompente.
Ma solo i grandi gruppi(General Contractor)di cui alcuni, seri, hanno eseguito e cambiato volto a stabili che ne avevano necessità, altri, meno seri, hanno saccheggiato le risorse, magari senza eseguire neanche i lavori(e parlo del 90%).
Risente dell'incompetenza, unita alla fretta, di chi ha avuto molti voti, indipendentemente dalle capacità.
Il comico che li dirigeva aveva già detto che, più che eleggerli, i parlamentari sarebbe stato meglio estrarli a sorte...
L'ennesima baggianata l'hanno fatta con la scadenza, ora al 25/11/2022: che rispetto avere di governi che cambiano le regole in corsa? Si poteva accedere al superbonus fino al 31/12/2023, ma per motivi politici(sicuramente anche economici, visto che le truffe a giugno ammontavano a 5,6 MILIARDI di euro).
Visto che oggi c'è la possibilità di controllare ANTE(basta inviare un tecnico ad effettuare un sopralluogo PRIMA dell'inizio dei lavori...)perché non farlo? Forse perchè SI VUOLE agevolare le truffe? Non mi meraviglierei molto se dietro la
Si è persa l'ennesima occasione per modernizzare l'Italia.
 

Slowhand

Membro Junior
Altro Lavoratore
Scusate ma mi è saltato un periodo:
non mi meraviglierei se dietro la cosa ci fossero i politici a cui tornano molti dei fondi sottratti...
Si può poi facilmente verificare che:

Non sono previsti massimali di spesa.
In generale, per accedere al Bonus Facciate ci sono tre condizioni fondamentali da rispettare, che riguardano: l'ubicazione degli edifici sottoposti all'intervento di recupero della facciata; la visibilità delle facciate; la percentuale di intonaco su cui intervenire.
Per il bonus 90% intendo...
 

Slowhand

Membro Junior
Altro Lavoratore
Quali sono i massimali per il bonus facciate?


A differenza di altre agevolazioni per interventi realizzati sugli immobili, per il “bonus facciate” non sono previsti limiti massimi di spesa né un limite massimo di detrazione.

Proprio ieri abbiamo chiuso una CILAS per un superbonus e si conveniva che, ancora oggi, dopo miriadi di truffe, specie con il bonus 90%, NON VI SONO MASSIMALI.
Ma tant'è...
 

Franci63

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Quindi non siete Condominio ma Supercondominio.
In realtà formalmente siamo condominio.
Anche perché non avrebbe senso avere un amministratore per ogni palazzina, e fare riunioni annuali per ogni palazzina: vengono fatte solo in occasione di lavori straordinari, ogni tot anni.
Il grosso delle spese annuali riguarda custode, piscina, pontile e parco (manutenzione e illuminazione) mentre le singole palazzine spendono solo per contatore che alimenta le luci delle scale esterne e antenna tv e estintori (cioè qualche cento euro all’anno, a fronte di un bilancio di 150.000 euro dell’intero complesso).
Anche l’acqua è comune a tutte le palazzine, e divisa per millesimi .

Seppur vagliato come intervento unico/complessivo ...le singole palazzine costituiscono entità autonome e se nella rua (già restaurata) vi fosse una maggioranza di contrari potreste escludervi.
Si, ogni palazzina deciderà per se, come condominio parziale.
E io spero che perlomeno nella mia si decida di non fare nulla.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Non sono previsti massimali di spesa.
In generale, per accedere al Bonus Facciate ci sono tre condizioni fondamentali da rispettare, che riguardano: l'ubicazione degli edifici sottoposti all'intervento di recupero della facciata; la visibilità delle facciate; la percentuale di intonaco su cui intervenire.
Per il bonus 90% intendo...

Mi sa che tu hai una irrefrenabile necessità di declamare interi "tomi"...qui il bonus facciate non c'entrava nulla.


In tuo favore c'è che il superbonus, a differenza del 90%, ha dei massimali che vanno rispettati
Quando @Franci63 parla di "90%" è sempre in riferimento al Superbonus che avrà come percentuale di detrazione fiscale il 90% e non più il 110% tranne che per quanti hanno i cantieri già aperti e tutti quei condòmini che riusciranno ad ottenere:

prevede che sia la Cilas che la delibera siano antecedenti al 25 novembre, per poter
fruire del 110% invece del 90%

Vero che il Bonus Facciate non presentava massimali di spesa ed in origine aveva meno vincoli normativi...ma l'aliquota 90% è sparita da un pezzo e, cosa più importante per la quale lo avevo escluso, è che per delle palazzine in riva ad un Lago immerse in un parco ...manca qualsiasi presupposto per ottenerlo.


Proprio ieri abbiamo chiuso una CILAS per un superbonus e si conveniva che, ancora oggi, dopo miriadi di truffe, specie con il bonus 90%, NON VI SONO MASSIMALI.
Ma tant'è...

L'evidenziato...mi fa pensare che o vi siete affidati a incompetenti..o hai le idee confuse.
 

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