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  1. Il Custode

    Il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Nel condominio ciascuno dei partecipanti, usando e godendo delle cose e dei servizi comuni, deve necessariamente concorrere, insieme a tutti gli altri, alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle medesime cose comuni come pure quelle per i servizi effettuati nell'interessa di tutti.

    Il legislatore ha stabilito i criteri di ripartizione di tali oneri ispirati dalla consapevolezza che le spese che riguardano la manutenzione, in senso lato, delle parti comuni e le prestazioni dei servizi nell'interesse di tutti i partecipanti al condominio non possono essere imputate ai condòmini seguendo un unico criterio di ripartizione poichè il dovere di ogni soggetto di contribuire economicamente alla conservazione ed al conseguente funzionamento della vita del bene comune discende non solo dal rapporto di comproprietà che lega i condòmini tra di loro ma anche e soprattutto dal vantaggio e dall'utilità che ciascuno può trarre dalle cose comuni.

    Con la riforma del condominio è stata espressamente estesa agli ascensori la disciplina dettata per la manutenzione delle scale.

    SCHEMA DI SINTESI
    TIPOLOGIA DI SPESAOBBIGATI A PAGARECRITERIO DI RIPARTIZIONE
    Conservazione e godimento delle parti comuniTutti i CondòminiIn misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno condòmino, salvo diversa convenzione
    Spese di gestione dei servizi nell'interesse comune di tutti i condòmini
    Innovazioni deliberate dalla maggioranza
    Cose usate in misura diversaI Condòmini che ne fanno usoIn proporzione dell'uso che ciascuno può farne
    Spese per beni destinati a servire una parte dei condòminiIl gruppo dei condòmini che ne trae utilitàIn misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione
    Manutenzione e sostituzione di scale e ascensoriProprietari dei diversi piani cui servonoMetà della spesa in ragione del valore delle singole unità immobiliari
    L'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo
    Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, volte e solaiProprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastantiLa struttura portante in parti uguali fra i proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti
    La copertura del pavimento a carico del proprietario del piano superiore
    L'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto a carico del propriietario del piano inferiore
    Riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare d'uso esclusivoChi ha l'uso esclusivo del lastrico1/3 della spesa a carico di chi ha l'uso esclusivo del lastrico solare
    Tutti i condòmini dell'edificio o della parte di questo cui il lastrico serve2/3 della spesa in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno
     
    Ultima modifica: 7 Febbraio 2015
  2. Il Custode

    Il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Aspetti Generali
    Criteri Generali di Ripartizione delle Spese
    Conservazione e godimento delle parti comuni
    Servizi nell'interesse comune
    Innovazioni

    Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
    Ai sensi dell'art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allagata al regolamento di condominio.

    Cose destinate a servire i condòmini in misura diversa
    Per le cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
    In relazione a tali spese deve aversi riguardo non al godimento effettivo ma al godimento potenziale che il condòmino può ricavare dalla cosa con la conseguenza che se egli, potendo godere della cosa, di fatto non la utilizza, ciò non lo esonera dall'obbligo di pagamento delle spese suddette (Cassazione Civile Sentenza 13160/1991)
    Cose destinate a servire solo una parte dell'edificio
    Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità (così definito condominio parziale).

    Deroga ai criteri generali
    I criteri legali sono derogabili ex art. 1138 c.c. (che non richiama l'art. 1123 c.c. fra le norme inderogabili) ed ex art. 1123 c.c. (che contiene l'inciso "salva diversa convenzione") ma soltanto con il consenso unanime dei condòmini, trattandosi di modifiche incidenti nella sfera individuale dei singoli condòmini.

    L'esenzione totale o parziale dalla contribuzione può risultare:
    • dal regolamento predisposto dal proprietario originario e recepito nei singoli atti di acquisto
    • dal regolamento approvato all'unanimità dai condòmini
    • da comportamenti concludenti dei condòmini protratti nel tempo (Cassazione Civile n. 20318/2004)

    Criteri Particolari di Ripartizione delle Spese

    Manutenzione e sostituzione di scale e ascensori
    Sono ripartite tra i condòmini dei piani a cui servono:
    • per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari
    • per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo
    Manutenzione e ricostruzione soffitti, volte e solai
    • Struttura portante del solaio o soffitto in parti uguali a carico del proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore
    • copertura del pavimento a carico del proprietario del piano superiore
    • intonaco, tinta e decorazioni del soffitto a carico del proprietario del piano inferiore
    Riparazioni e ricostruzioni del lastrico solare in uso esclusivo
    • 1/3 delle spese a carico del condòmino che ha l'uso esclusivo
    • 2/3 delle spese a carico di tutti i condòmini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno.
     

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