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adriano regoli

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Buongiorno,
dal 1975 abito in un condominio a schiera formato da 7 villette.
Da rogito notarile le parti comuni spnp soltanto rampa e tunnel di access oai garages interrati.
Ho amministrato il condominio per 20 anni e tutte le spese inerenti il tetto e le facciate sono state considerate di proprietà (cielo terra esclusiva proprietà).
Per praticità abbiamo fatto lavori di manutenzione straordinaria in condominio anche per le parti private come i tubi del gas portati all'esterno,le grondaie e le fogne con la dinamica per tutti.
Il nuovo amministratore vorrrebbe fare una assemblea per definire e deliberare le parti comuni inserendovi anche i tetti e i muri perimetrali.
Posso impugnare l'assemblea in tal caso visto che non sono d'accordo avendo rifatto il tetto separato dagli altri a mie spese così come la tinteggiatura delle facciate?
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
[
Posso impugnare l'assemblea in tal caso visto che non sono d'accordo avendo rifatto il tetto separato dagli altri a mie spese così come la tinteggiatura delle facciate?
Non per quelle motivazioni.

Intanto è meglio "giocare d'anticipo" perché impugnare una delibera comporta comunque dei costi e si rischia di trovare il "giudice" lunatico.

Devi contestare subito in assemblea tale idea minacciando il ricorso alle vie legali se si azzardano a deliberare in tal senso.

Non hai precisato se esista già un regolamento di condominio, se sia del tipo "contrattuale", se vi siano inserite norme che dispongono per un riparto coi criteri che avete utilizzato per 20anni, se esista tabella millesimale.

Se esiste un regolamento di condominio contrattuale non si possono modificare i criteri di riparto se non con l'unanimità dei proprietari (1000/1000).

Esiste consolidata giurisprudenza che stabilisce come quelli che sono considerati "parti comuni" nei condòmini verticali non lo siano in quelli orizzontali (fondamenta, muri portanti, tetto etc).
Esistono dei particolari "in comunione" fra proprietari attigui mentre i beni comuni sono quelli specificati nei rogiti o quelle parti che servono indistintamente tutti i proprietari (es. gli scarichi, il cancello d'ingresso e la rampa/tunnel di accesso ai box, etc).
Essere proprietari cielo/terra significa che ciascuno cura la propria unità rispettando unicamente la conformità ed il decoro estetico condominiale.
 

gagarin

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
es. gli scarichi, il cancello d'ingresso e la rampa/tunnel di accesso ai box, etc
...sì, ma, oltre a queste ed ad eventuali aree verdi e vialetti di accesso, una parte comune importante spesso trascurata sono i due contrafforti, cioè i muri "esterni" della prima e dell'ultima villetta, che "reggono" tutto il complesso. Se ho ben capito, finora è stato diviso tutto in parti uguali, invece, anche se le villette sembrano uguali, in realtà non lo sono per diverse caratteristiche ed è necessario far compilare delle tabelle millesimali, in cui vanno valutati diversi parametri (per esempio, la distanza dal cancello d'accesso comune e altri vantaggi di alcune rispetto alle altre....). Quindi, secondo me, il nuovo amministratore ha ragione, ma questo non significa che la cosa si debba fare: se tutti i sette condòmini vogliono continuare a pagare in parti uguali, sarà sufficiente che, in assemblea, venga deliberata all'unanimità di tutti i condòmini, una decisione in tal senso, che l'amministratore dovrà accettare e che sarà valida fino a revoca con identica delibera.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
che "reggono" tutto il complesso
Ingegnere edile?
Se cede il muro di "testa" di una schiera di villette cadono tutte come birilli?
Sei proprio convinto che i muri di separazione fra le varie unità non siano "portanti"?

Ti risulta che abbia l'abitudine di citare giurisprudenza a "sproposito"?

Te ne basti una:
Cassazione civile , sez. II, sentenza 04.11.2010 n° 22466

Dove sta scritto che le tabelle millesimali siano obbligatorie?

Il "nuovo" amministratore ha torto... e pure tu, che ti presenti come tale, erri visto che l'unanimità dei 7 serve solo qualora vogliano modificare i criteri attualmente in uso.
Anche non vi fosse regolamento di condominio e Tabella Millesimale...le "consuetudini" valgono alla stessa stregua.

La questione era già stata spiegata:

 

gagarin

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Il "nuovo" amministratore ha torto... e pure tu
...mah! Ogni tanto fai pena...tanto che è anche inutile risponderti punto per punto: mi sembra evidente che non hai minimamente capito cosa ho scritto (una fra tante: ci sarà un motivo per cui ho messo il verbo "reggono" tra virgolette...) e che vuoi solo far polemica! Sarà il caldo?
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Ogni tanto fai pena...
Può essere ...ma sono un "dilettante" in confronto agli idioti irreversibili.

Stai sereno...io ho letto e compreso perfettamente le tue "opinioni" ma non si può dire altrettanto per te rispetto alle citate sentenze.
Ah già...ma tu in quanto sedicente "amministratore professionista" sei pure più qualificato di un Giudice.
 

adriano regoli

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Credo opportuno chiarire meglio la situazione perchè così può confondere le idee.
Nel mio condominio esiste la tabella millesimale e unasorta di regolamento condominiale per le parti comuni o meglio considerate comuni. Da rogito noatarile le parti comuni sono dichiarate soltanto rampa e tunnel di accesso ai garages sotterranei.
Senza amministratore condominiale negli anni '80 sono state rifatte le fogne a spese di tutti e le grondaie e dal 2000 quando ho ricevuto l'incarico di ammnistratore ho riaprtito per millesimi le spese di pulizia fogne e grondaie anche se in parte sono private ma per consuetidine ed avendole rifatte tutti insieme ho ritenuto giusto fare in questo modo con l'approvazione dell'assemblea.Anche il tetto e le facciate delle villette sono state sottoposte a manutenzione ordinaria con apertura di un velux, ma privatamente senza assemblea condominiale così come la tinteggiatura delle facciate di prospetto e del retro.I tetti sono separati anche se alcuni hanno rifatto la copertura unendoli e vorrei porre la questione di installare dei panneli fotovoltaici sul mio tetto ritenendolo di proprietà esclusiva ed oppormi a che venga calpestato o rovinato da nessun altro.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Da rogito noatarile le parti comuni sono dichiarate soltanto rampa e tunnel di accesso ai garages sotterranei.
La definizione di "condominio orizzontale" è cosa relativamente recente... e le "villette a schiera" o anche le biville in molti casi non sono nemmeno "regolarizzate" Condominio pur avendo la giurisprudenza stabilito in tal senso.

La dicitura "proprietà cielo/terra" e la precisazione di specifiche particelle ad indicare le parti comuni così come la presenza di servitù di passaggio per gli scarichi/impianti comuni o privati insistenti "sotto" i giardini privati sono il "format" più consueto di tale tipologia di immobili.

Proprio in virtù di tali precisazioni ogni singolo proprietario sarà l'unico a dover sostenere le spese ordinarie e straordinarie della propria unità ...salvo vi sia un regolamento di condominio "contrattuale" che disponga in deroga a tale criterio.
La Tabelle Millesimali (se esistenti) sono da utilizzarsi per le sole spese "generali" inerenti le parti comuni.
E, per inciso, nessun rilievo potrà avere una "distanza dal cancello comune o la lunghezza da percorrere del tunnel per accedere al box interrato.

Nessuno potrà mai occupare, nemmeno parzialmente, la tua porzione di tetto con qualsivoglia impianto senza il tuo placet o per preesistente servitù (costruttore o per destinazione del "padre di famiglia"

Se una qualsiasi maggioranza inferiore all'unanimità (1000/1000) approvasse una delibera che alteri tali "rapporti" ... chiunque potrà agire in giudizio per far dichiarare la nullità di tale decisione.
 

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