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pingu5254

Membro Junior
Condòmino proprietario
Mi scuso ma purtroppo devo continuare a sottoporre quesiti in quanto stoppati provvisoriamente i problemi di un condominio (quello per il quale abbiamo revocato l’incarico all’amministratore con un’assemblea straordinaria) si pongono altri problemi in ordine ad altra unità immobiliare di mia proprietà che fa parte di un fabbricato con 20 unità immobiliare a sua volta inserito in un supercondominio di 43 unità immobiliare “condominiali” e 7 unità immobiliare di “non codomini” aventi diritto di passaggio che pagano solo alcune spese.

Parlo oggi del fabbricato con 20 unità immobiliare dove io ho acquistato a marzo 2018.

Il costruttore, che non paga il condominio da febbraio 2019, ha in mano 294/1000 per 7 unità immobiliare di proprietà, 3 unità immobiliare sono del padre, 2 di 2 zii e 3 unità immobiliare di suoi “fedelissimi” per altri 405/1000 e quindi per un complessivo di 699/1000 nelle sue mani.

Il costruttore versa in acque agitate e sugli appartamenti invenduti ci sarebbero già ipoteche di primo e secondo grado e forse anche il pignoramento del relativo C/C.

Un creditore del condominio vanta un credito circa pari al debito del costruttore

L’assemblea convocata per la seconda volta il 16 settembre per deliberare sull’avvio di azione per emissione di D.I. contro il costruttore delibera di non agire (la prima volta aveva votato di “temporeggiare” ed attendere eventuale soluzione bonaria).

Erano stati anche messi all’ordine del giorno altri 2 punti per “esonerare il costruttore” dal pagare il condominio dal 2021 e per “ripartire il debito del condominio (2019 + 2020) tra i condòmini” ma non essendo presenti i 1000/1000 di proprietà questi punti non sono stati votati.

Visto che la maggioranza dell’assemblea non vuole agire contro il costruttore perché è con lui, è’ allora venuta fuori un’altra possibilità per fronteggiare il grave problema di cassa del condominio: creazione di un fondo cassa per gestione "URGENZE" (possibile pignoramento del c/c con tutti i problemi che questo comporterebbe) che mi credo dovrebbe richiedere l’approvazione con maggioranza degli intervenuti ed almeno 500/1000.

Se com’è probabile sarà indetta una nuova assemblea per deliberare sulla predetta creazione del fondo cassa “urgenze” mi chiedo:

. considerato che il problema nasce dalla morosità cronica del costruttore e tale delibera lo favorisce in quanto va a gestire un problema che lo riguarda direttamente in quanto il creditore del condominio, se è vero che vista la situazione del costruttore probabilmente troverebbe più appetibile il C/C condominiale, a norma di legge dovrebbe però procedere prima con l’escussione del costruttore “unico moroso cronico“ del condominio;

. considerato che quel creditore con il predetto “fondo cassa” sarebbe pagato e quindi allo stato non ci sarebbe più alcun problema per il costruttore che peraltro tenuto conto dell’orientamento dell’assemblea “sua amica”, non sarebbe neanche perseguito legalmente e magari dopo 5 anni il debito condominiale si prescriverebbe pure;

. in sede di delibera per la creazione del “fondo cassa urgenze”, il costruttore che per quanto sopra detto ha interesse diretto nell’esito della delibera, con i suoi 294/1000 ha diritto di votare?

. il quorum deliberativo è quello da me riportato sopra?

Grazie per il Vs. Aiuto.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
in sede di delibera per la creazione del “fondo cassa urgenze”, il costruttore che per quanto sopra detto ha interesse diretto nell’esito della delibera, con i suoi 294/1000 ha diritto di votare?

. il quorum deliberativo è quello da me riportato sopra?
Sinteticamente sui millesimi: ad una Assemblea si invitano tutti i partecipanti al Condominio e tutti hanno diritto di voto tranne in un solo caso: quando si instaura una lite giudiziaria fra uno o più condòmini ed il Condominio. In tal caso il partecipante al Condominio diventa terzo (estraneo).

Su tutto il resto mi pare che non abbiate le idee chiare e non si capisce se esista un amministratore "burattino".
 

pingu5254

Membro Junior
Condòmino proprietario
Io sono l'unico che ha votato a favore della delibera per il D.I..

No, l'amministratore non è un burattino ma un "burattinaio" che, chiaramente mosso da "conflitti di interesse" (è stato messo li dal costruttore ed ha lavorato per anni quale coprogettista di tutta l'area residenziale insieme al coniuge avendo quale committente il costruttore) manovra alcuni condòmini ed orienta le sue scelte con un occhio (ed anche l'altro) di riguardo per il costruttore al punto che, ad esempio, non ha proceduto ad attivare la procedura di D.I. sulla base per riparto preventivo in quanto sostiene che il suo legale gli avrebbe detto che non è previsto.

Gli ho inviato ieri con PEC documentazione in proposito compresa la sentenza del 2008 della Cassazione che lo ha sancito espressamente e gli ho rammentato che "
si potrebbero configurare a Suo carico importanti responsabilità dirette ove venisse ravvisata una non adeguata attività di recupero dei crediti riconoscendo a suo carico quello che la giurisprudenza definisce come un "atteggiamento di inerzia".
Purtroppo i numeri di cui sopra giocano certamente contro.

Per quanto anzi detto e per altre irregolarità ravvisabili ho intenzione di consultare un legale e valutare un'eventuale azione di rimozione giudiziale dell'amministratore.

Scusami, ma i quorum per il fondo cassa in oggetto sono quelli da me riportati sopra?
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
è stato messo li dal costruttore
Nomina a suo tempo "nulla"...ma ormai lo avete avallato.

Il costruttore non può nominare (da solo) un amministratore, non può essere esentato dalle spese comuni (al massimo all'inizio per 2 esercizi e se previsto in regolamento di condominio contrattuale).

Io al posto tuo mi rivolgerei ad un avvocato per studiare come agire anche verso il "burattinaio".
La sua inattività è "perseguibile".
 

pingu5254

Membro Junior
Condòmino proprietario
Sui rogiti si era riservato il diritto di predisporre i regolamenti dei 2 condòmini (c'è un altro fabbricato da 10 unità immobiliare) e del Supercondominio e nominare il primo amministratore: alla prima assemblea è stato votato il regolamento ed è stata confermata all'unanimità la nomina ed accettato il contratto di gestione proposto.

Non solo, ma a quella prima assemblea, il neoamministratore ha sostenuto falsamente che il costruttore continuava ad avere diritto all'esonero e il costruttore ha anche chiesto ai condòmini, sponsorizzato dall'amministratore, la "cortesia" di non far neanche pagare le quote condominiali per i 4 appartamenti dei suoi familiari (padre e zio) siti nel fabbricato dove si trova la mia unità immobiliare , non ancora abitati, e per altri 3 appartamenti del padre siti in altra costruzione indipendente del supercondominio: ovviamente delibera favorevole all'unanimità (dei presenti).

Con il silenzio assenso dell'amministratore il costruttore non ha pagato per molti più dei 2 anni di esonero spettanti (dalla prima vendita di unità immobiliare fatta), poi io ho acquistato a marzo del 2018 ed ho subito puntualizzato: io quelle delibere di esonero dei suoi parenti e di esonero tacito del costruttore non le avevo votate, erano già trascorsi più di 2 anni dalla vendita della prima unità immobiliare per cui, per quanto mi riguardava, ho notificato con PEC c'erano 2 possibili alternative:
. da gennaio 2019 avrebbero pagato tutto tutti e via ogni esonero ed allora avrei fatto buon viso a cattivo gioco ed avrei pagato secondo il riparto esistente a marzo 2018;
. oppure con effetto immediato avrei rideterminato (e l'ho fatto) il riparto calcolando quanto da me dovuto ritenendo paganti a norma di legge sia il costruttore che i suoi parenti ed avrei provveduto a pagare annotando sulla causale del bonifico le motivazioni della decurtazione ( i primi bonifici li ho fatti proprio così annotando "...come da RIPARTO NORMALIZZATO ex artt. 1123 e 1372 c.c....".

Alla prima assemblea cui ho partecipato dopo l'estate 2018 è stato verbalizzato che da gennaio 2019 la situazione sarebbe stata normalizzata ed io ho provveduto a pagare quanto dovuto per differenza per i mesi già trascorsi.

Mi rendo conto, e credo che lo penserai anche tu, che mi sono infilato in una situazione molto difficile ed il supercondominio, te lo posso assicurare, è ancora peggio e tra non molto sarò qui a chiedere il Vs. aiuto.

Grazie per la disponibilità.
 

pingu5254

Membro Junior
Condòmino proprietario
Ho già contattato un legale per studiare cosa e come fare e per capire quanto mi costa (non avrò l'appoggio di nessuno).

Ciao
 

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