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  1. Susy

    Susy Membro Junior

    Amministratore di Condominio
    Ciao a tutti. Cerco di riassumere qui quello che sono riuscita a capire della nuova riforma del Condominio e in particolare ad evidenziare le novità della legge 11 dicembre 2012, n. 220, recitante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”.

    Comincio col precisare che la legge è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012 e che le nuove norme sono in vigore dal 18 giugno 2013.

    Ora veniamo alla legge e facciamolo per i punti salienti.

    Per quanto riguarda l'amministratore di condominio:
    • Diritto da parte dei singoli condòmini ad accedere alla documentazione condominiale e - nel caso - ottenerne una copia.
    • La nomina obbligatoria dell'amministratore passa a 9 condòmini (ovvero quando i condòmini sono più di 8).
    • L'assemblea può stabilire che l'amministatore del condominio stipuli una polizza di responsabilità civile professionale.
    • Impossibilità da parte dell'amministratore di chiedere un compenso per la pratica del passaggio delle consegne.
    • L'incarico annuale dell'amministratore di condominio di rinnova tacitamente per un anno, salvo ovviamente che non venga prima revocato.
    • L'amministratore di condominio al momento della nomina o del rinnovo, deve specificare analiticamente quali sono le sue competenze, in mancanza l'incarico è nullo.
    • L'amministratore di condominio viene nominato anche in caso di edilizia popolare, economica o residenziale pubblica.
    • L'amministratore di condominio è obbligato ad adempiere agli obblighi fiscali del condominio.
    • Il rendiconto deve essere redatto entro 180 giorni.
    • L'amministratore di condominio deve possedere i requisiti morali. In mancanza decade l'incarico. Non deve avere precedenti per reati contro il patrimonio, non deve essere stato incarcerato e non deve nemmeno essere stato protestato.
    • Per quanto riguarda i requisiti professionali, l'amministratore di condominio deve avere almeno il diploma di scuola media di secondo grado e deve aver frequentato un corso di formazione e di aggiornamento professionale.
    • Morosità e decreto ingiuntivo. Obbligo per l’amministratore di attivarsi per il decreto ingiuntivo entro sei mesi dal rendiconto da cui risulta la morosità, salvo dispensa assembleare.

    Per quanto riguarda invece i nostri amici animali:
    • Il regolamento di condominio non può vietare il possesso di animali domestici ai condòmini. Va precisato però che la Commissione di Giustizia ha obiettato che se il regolamento è contrattuale, il divieto potrebbe avere il valore previsto data la sacralità contrattuale sancita altrove.

    Per le antenne:
    • Viene riconosciuto al singolo abitante del condominio il diritto a ricevere il segnale televisovo attraverso il proprio apparato di antenna, ovvero in modo individuale.

    Sull'assemblea del condominio:
    • L'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale può essere fatto per raccomandata come sempre, ma anche via posta elettronica certificata (PEC), via telefax ed ovviamente consegnata a mano. L'omessa, l'incompleta o la tardiva convocazione dell'assemblea ne può causare l'annulabilità.
    • La delege può essere concessa solo in forma scritta.
    • In caso vi siano più di 20 condòmini, un solo delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e più di un quinto del valore complessivo.
    • L'amministratore di condominio non può rappresentare per delega nessun condòmino.
    • Quando l'assemblea è del super condominio e nel caso vi siano più di sessante partecipanti, all'assemblea ordinaria dei condomìni può partecipare un reappresentante per ciascun fabbricato.
    • Quorum costitutivo. Abbassato il quorum costitutivo di prima convocazione alla maggioranza dei partecipanti per 2/3 del valore. Fissato chiaramente il quorum costitutivo in seconda seduta in 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti.
    • Quorum deliberativo generico per seconda convocazione. Maggioranza degli intervenuti per almeno 1/3 del valore.

    Sul consiglio di condominio:
    • Introdotta la possibilità di nominare un consiglio di condominio formato da tre membri. Occorre che il condominio sia composta da oltre undici unità immobiliari.

    Contabilità condominiale:
    • Il rendiconto deve contenere lo stato patrimoniale del condominio inclusa la relazione accompagnatoria. La documentazione deve essere conservata obbligatoriamente dieci anni e deve essere possibile nominare un revisore.
    • Tutti i flussi di cassa del condominio devono necessariamente passare sul conto corrente condominiale intestato ovviamente al condominio.
    • Obbligo di tenuta dei registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali, di nomina dell’amministratore e di contabilità.

    Sulle parti comuni:
    • La destinazione d'uso delle parti comuni può essere modificata a condizione che i quattro quinti dei partecipanti che rappresentino almeno i quattro quinti del condominio votino a favore. Questo genere di delibera segue un percorso di convocazione diverso dal normale.
    • Ci si può distaccare dall'impianto di riscaldamento centralizzato o dall'impianto di condizionamento a patto che a seguito del suo distacco non vi siano sensibili squilibri di funzionamento o aumenti la spesa per gli altri condòmini che restano allacciati all'impianto. Nel caso, colui che rinuncia all'uso dell'impianto deve comunque concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e/o messa a norma.
    • E' possibile installare sui tetti e sui lastrici solari impianti di produzione di energia rinnovabile ad uso esclusivo. All'assemblea resta l'attività di controllo ma non occorre l'autorizzazione all'esecuzione delle opere di installazione dell'impianto.
    • Il nuovo art. 1117 c.c. annovera tra le parti comuni anche gli impianti di ricezione radiotelevisivi, di flussi telematici e i sottotetti con caratteristiche strutturali e funzionali comuni. Previsto il concetto di multiproprietà con godimento periodico. La divisione delle parti comuni ai sensi dell’art. 1119 cc può avvenire solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.
    • Il nuovo art. 1117-bis prevede l’applicabilità della legge al supercondominio.

    Per le innovazioni:
    • Per deliberare le innovazioni, il quorum è stato abbassato alla maggioranza degli intervenuti più la metà del valore dell'edificio se l'innovazione riguarda la sicurezza, la salute, le barriere architettoniche, gli impianti di energia rinnovabile, i parcheggi, gli impianti radiotelevisivi e gli impianti telematici centralizzati.
    • Le modalità di convocazione dove vi siano in delibera delle innovazioni. Per le innovazioni ordinarie è richiesta la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i due terzi del valore.
    • L’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni è approvata con la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore.
    Sulle parti di proprietà esclusiva:
    • Il condòmino che voglia eseguire opere su parti di proprietà o di uso individuale, deve comunque comunicarlo all'amministratore di condominio.

    Inoltre:
    • E' stata disciplinata la concilizione civile in materia di condominio e sono stati stabiliti gli obblighi dell'aministratore di condominio.
    • Procedure concorsuali. I crediti del condominio, ove esigibili ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ. 1° comma, sono ritenuti prededucibili e preferiti ai crediti privilegiati e chirografari durante le procedure concorsuali. Novità, questa, tra le più interessanti e poco divulgata.
    • Sanzioni previste dal regolamento. Incremento delle sanzioni fino a € 200 e fino a € 800 nei casi di recidiva.
    • Sito web condominiale. Attivazione di sito web condominiale con esportazione dei dati contabili e dei verbali, su richiesta dell’assemblea.
    • Solidarietà dei condòmini nelle spese. Vincolo di solidarietà dei condòmini verso i terzi, sussidiario rispetto alla preventiva escussione dei morosi. Comunicazione dei morosi ai fornitori creditori. Obbligo di solidarietà nelle spese tra nudo proprietario e usufruttuario
    • Rettifica o modifica delle tabelle millesimali all’unanimità. Modifica o rettifica maggioranza nei casi di errore, alterazione per più di un quinto anche di una sola unità immobiliare per innovazioni o sopraelevazioni con spese a carico di chi ha dato luogo alla variazione. In caso di revisione giudiziaria non è previsto il litisconsorzio necessario. Estesi gli stessi principi anche alle tabelle convenzionali.

    Se c'è altro, vi prego di aggiungerlo di seguito.
    Se ho sbagliato a scriverele qualcosa (probabile) segnalatelo! :)
     
    A Pietrost, Ennio A. Rossi, Verner e ad altre 6 persone piace questo elemento.
  2. giorgino

    giorgino Membro Ordinario

    Amministratore di Condominio
    Sintesi perfetta! Se mi viene in mente ancora qualcosa lo aggiungo ;)
     
    A Il Custode e Susy piace questo messaggio.

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