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Susy

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Amministratore di Condominio
Ciao a tutti. Cerco di riassumere qui quello che sono riuscita a capire della nuova riforma del Condominio e in particolare ad evidenziare le novità della legge 11 dicembre 2012, n. 220, recitante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”.

Comincio col precisare che la legge è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012 e che le nuove norme sono in vigore dal 18 giugno 2013.

Ora veniamo alla legge e facciamolo per i punti salienti.

Per quanto riguarda l'amministratore di condominio:
  • Diritto da parte dei singoli condòmini ad accedere alla documentazione condominiale e - nel caso - ottenerne una copia.
  • La nomina obbligatoria dell'amministratore passa a 9 condòmini (ovvero quando i condòmini sono più di 8).
  • L'assemblea può stabilire che l'amministatore del condominio stipuli una polizza di responsabilità civile professionale.
  • Impossibilità da parte dell'amministratore di chiedere un compenso per la pratica del passaggio delle consegne.
  • L'incarico annuale dell'amministratore di condominio di rinnova tacitamente per un anno, salvo ovviamente che non venga prima revocato.
  • L'amministratore di condominio al momento della nomina o del rinnovo, deve specificare analiticamente quali sono le sue competenze, in mancanza l'incarico è nullo.
  • L'amministratore di condominio viene nominato anche in caso di edilizia popolare, economica o residenziale pubblica.
  • L'amministratore di condominio è obbligato ad adempiere agli obblighi fiscali del condominio.
  • Il rendiconto deve essere redatto entro 180 giorni.
  • L'amministratore di condominio deve possedere i requisiti morali. In mancanza decade l'incarico. Non deve avere precedenti per reati contro il patrimonio, non deve essere stato incarcerato e non deve nemmeno essere stato protestato.
  • Per quanto riguarda i requisiti professionali, l'amministratore di condominio deve avere almeno il diploma di scuola media di secondo grado e deve aver frequentato un corso di formazione e di aggiornamento professionale.
  • Morosità e decreto ingiuntivo. Obbligo per l’amministratore di attivarsi per il decreto ingiuntivo entro sei mesi dal rendiconto da cui risulta la morosità, salvo dispensa assembleare.

Per quanto riguarda invece i nostri amici animali:
  • Il regolamento di condominio non può vietare il possesso di animali domestici ai condòmini. Va precisato però che la Commissione di Giustizia ha obiettato che se il regolamento è contrattuale, il divieto potrebbe avere il valore previsto data la sacralità contrattuale sancita altrove.

Per le antenne:
  • Viene riconosciuto al singolo abitante del condominio il diritto a ricevere il segnale televisovo attraverso il proprio apparato di antenna, ovvero in modo individuale.

Sull'assemblea del condominio:
  • L'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale può essere fatto per raccomandata come sempre, ma anche via posta elettronica certificata (PEC), via telefax ed ovviamente consegnata a mano. L'omessa, l'incompleta o la tardiva convocazione dell'assemblea ne può causare l'annulabilità.
  • La delege può essere concessa solo in forma scritta.
  • In caso vi siano più di 20 condòmini, un solo delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e più di un quinto del valore complessivo.
  • L'amministratore di condominio non può rappresentare per delega nessun condòmino.
  • Quando l'assemblea è del super condominio e nel caso vi siano più di sessante partecipanti, all'assemblea ordinaria dei condomìni può partecipare un reappresentante per ciascun fabbricato.
  • Quorum costitutivo. Abbassato il quorum costitutivo di prima convocazione alla maggioranza dei partecipanti per 2/3 del valore. Fissato chiaramente il quorum costitutivo in seconda seduta in 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti.
  • Quorum deliberativo generico per seconda convocazione. Maggioranza degli intervenuti per almeno 1/3 del valore.

Sul consiglio di condominio:
  • Introdotta la possibilità di nominare un consiglio di condominio formato da tre membri. Occorre che il condominio sia composta da oltre undici unità immobiliari.

Contabilità condominiale:
  • Il rendiconto deve contenere lo stato patrimoniale del condominio inclusa la relazione accompagnatoria. La documentazione deve essere conservata obbligatoriamente dieci anni e deve essere possibile nominare un revisore.
  • Tutti i flussi di cassa del condominio devono necessariamente passare sul conto corrente condominiale intestato ovviamente al condominio.
  • Obbligo di tenuta dei registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali, di nomina dell’amministratore e di contabilità.

Sulle parti comuni:
  • La destinazione d'uso delle parti comuni può essere modificata a condizione che i quattro quinti dei partecipanti che rappresentino almeno i quattro quinti del condominio votino a favore. Questo genere di delibera segue un percorso di convocazione diverso dal normale.
  • Ci si può distaccare dall'impianto di riscaldamento centralizzato o dall'impianto di condizionamento a patto che a seguito del suo distacco non vi siano sensibili squilibri di funzionamento o aumenti la spesa per gli altri condòmini che restano allacciati all'impianto. Nel caso, colui che rinuncia all'uso dell'impianto deve comunque concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e/o messa a norma.
  • E' possibile installare sui tetti e sui lastrici solari impianti di produzione di energia rinnovabile ad uso esclusivo. All'assemblea resta l'attività di controllo ma non occorre l'autorizzazione all'esecuzione delle opere di installazione dell'impianto.
  • Il nuovo art. 1117 c.c. annovera tra le parti comuni anche gli impianti di ricezione radiotelevisivi, di flussi telematici e i sottotetti con caratteristiche strutturali e funzionali comuni. Previsto il concetto di multiproprietà con godimento periodico. La divisione delle parti comuni ai sensi dell’art. 1119 cc può avvenire solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.
  • Il nuovo art. 1117-bis prevede l’applicabilità della legge al supercondominio.

Per le innovazioni:
  • Per deliberare le innovazioni, il quorum è stato abbassato alla maggioranza degli intervenuti più la metà del valore dell'edificio se l'innovazione riguarda la sicurezza, la salute, le barriere architettoniche, gli impianti di energia rinnovabile, i parcheggi, gli impianti radiotelevisivi e gli impianti telematici centralizzati.
  • Le modalità di convocazione dove vi siano in delibera delle innovazioni. Per le innovazioni ordinarie è richiesta la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i due terzi del valore.
  • L’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni è approvata con la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore.
Sulle parti di proprietà esclusiva:
  • Il condòmino che voglia eseguire opere su parti di proprietà o di uso individuale, deve comunque comunicarlo all'amministratore di condominio.

Inoltre:
  • E' stata disciplinata la concilizione civile in materia di condominio e sono stati stabiliti gli obblighi dell'aministratore di condominio.
  • Procedure concorsuali. I crediti del condominio, ove esigibili ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ. 1° comma, sono ritenuti prededucibili e preferiti ai crediti privilegiati e chirografari durante le procedure concorsuali. Novità, questa, tra le più interessanti e poco divulgata.
  • Sanzioni previste dal regolamento. Incremento delle sanzioni fino a € 200 e fino a € 800 nei casi di recidiva.
  • Sito web condominiale. Attivazione di sito web condominiale con esportazione dei dati contabili e dei verbali, su richiesta dell’assemblea.
  • Solidarietà dei condòmini nelle spese. Vincolo di solidarietà dei condòmini verso i terzi, sussidiario rispetto alla preventiva escussione dei morosi. Comunicazione dei morosi ai fornitori creditori. Obbligo di solidarietà nelle spese tra nudo proprietario e usufruttuario
  • Rettifica o modifica delle tabelle millesimali all’unanimità. Modifica o rettifica maggioranza nei casi di errore, alterazione per più di un quinto anche di una sola unità immobiliare per innovazioni o sopraelevazioni con spese a carico di chi ha dato luogo alla variazione. In caso di revisione giudiziaria non è previsto il litisconsorzio necessario. Estesi gli stessi principi anche alle tabelle convenzionali.

Se c'è altro, vi prego di aggiungerlo di seguito.
Se ho sbagliato a scriverele qualcosa (probabile) segnalatelo! :)
 

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ulisse ha scritto sul profilo di Il Custode.
Replico esattamente messaggio di cui sotto di AMMLO. Ho provato a richiedere la cancellazione dal forum con relativa unica discussione, ma sembra che la pagina del relativo modulo non funzioni. È possibile cancellare tutti i propri dati in altro modo? Attendendo risposta. Informo che in caso di mancata risposta incontrerò segnalazione al Garante della privacy per gli opportuni provvedimenti.
Buonasera sono la Dott.ssa Angela Rita Di Candia di Manfredonia, due anni fà ho frequentato il corso abilitante per diventare amministratore di condominio, sono iscritta all'associazione ANACI e sono alla ricerca di condòmini da amministrare su Manfredonia.
Ho un'esperienza lavorativa di tre anni. Spero di avere presto riscontro.
Buona serata
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