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Membro Junior
Architetto
In relazione ad un condominio in cui si ravvisa degrado sui frontalini, di balconi parzialmente aggettanti, (trattasi di logge con leggero aggetto, i cui frontalini non presentano una prevalente funzione estetica o decorativa,solo intonacati e tinteggiati),
l'amministratore scrive a riguardo quanto segue:"l'assemblea delibera il rifacimento dei frontalini, anche se essi poi vanno addebitati individualmente, l'estetica e la responsabilità competono al condominio, pertanto l'assemblea delibera e incarica la ditta, l'amministratore ripartisce le spese a chi di dovere."
la perplessità che nasce è la seguente, nel caso in cui balconi e frontalini siano di proprietà esclusiva, ovvero non condominiali, come può l'assemblea decidere ed incaricare una ditta, che sarà poi successivamente pagata solo dai proprietari dei balconi?
1. Credevo che l'assemblea potesse deliberare soltanto sulle proprietà comuni e soltanto quando il condominio concorre alla spesa.
2.Come si quantifica l'aliquota percentuale dovuta per ponteggi e lavori di tutti gli altri condòmini in merito al valore del decoro estetico invocato dall'amministratore.
 

Dimaraz

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Altro Professionista
A volte si deve trovare/accettare un compromesso...perchè così conviene.

La "lettura" puntigliosa della norma porta alle stesse tue deduzioni...ma si deve considerare anche il combinato degli altri articoli di Legge.

Come "proprietario" del balcone aggettante devi curare la manutenzione anche del frontalino mantenendone salva sicurezza ed estetica con il resto del fabbricato.
Ma anche se da un punto di vista teorico tu potresti risolvere autonomamente tale incombenza ...nella pratica sarebbe un metodo tutt'altro che agevole.

Incaricare esecutori diversi si corrono svariati rischi:
-difformità sul risultato finale
-"incrocio" di normative sulla sicurezza
-mancanza di "economia di scala" (la posa di una impalcatura per un singolo incide molto più che per l'intera facciata
-disturbo per l'occupazione prolungata di spazi per l'alternanza delle ditte e disagi di varia natura.

Perchè rischiare di aprire contenziosi per qualsiasi cosa che potrebbe andare male?

Il secondo punto non è chiaro.
La spesa per le opere "accessorie" (vedi ponteggio) andrà valutata e ripartita secondo equità.
Se da un lato i proprietari dei piani bassi potrebbero contestare che il maggior costo di una impalcatura che arrivi ben sopra i loro balconi...si deve considerare che la stessa serve anche (e sopratutto) per tutti i muri dell'edificio... che fino al tetto sono proprietà di tutti (comuni).
Si potrà inserire un "correttivo" assegnando un maggior onere alle quote in proporzione all'altezza (es. tabella scale) e alla superficie dei singoli frontalini.
 
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Membro Junior
Architetto
Capisco, e spiego meglio...la situazione esattamente è la seguente, sono presenti solo 6 balconature degradate, su 60 appartamenti di cui
circa 30 non presentano però balconature.
Sembra sia stato installato un impianto di irrigazione automatica nel terrazzo posto al piano più alto da un proprietario, il cui uso improprio ( piante senza sottovaso etc) ha contribuito ad un pesante degrado sui 6 balconi sottostanti.
La situazione non è mai stata affrontata e risolta compiutamente tra i condòmini interessati e si è protratta per oltre 10 anni. Ora il degrado, per aver trascurato il fenomeno di dilavamento, è decisamente avanzato .
Con il nuovo amministratore si sta per deliberare nella prox assemblea, il rifacimento dei soli frontalini dei 6 balconi interessati ed anche quello delle terrazze di proprietà condominiale afferenti le due scale dell'edificio.
Certamente, costituiscono proprietà esclusive dei proprietari che non sono voluti intervenire nel tempo per manotere adeguatamente i cieli e le pavimentazioni delle loro pertinenze,( logge parzialmente incassate e lievemente aggettanti, privi di frontalino decorativo, che presentano fronti di soletta semplicemente intonacati). nb le altre balconature dello stabile sono in perfette condizioni.
In sostanza grazie a questo intervento , voluta dai proprietari dei 6 balconi, amici dell'amministratore, il resto dei condòmini dovrà affrontare le spese di rifacimento delle loro balconature. Per questo sono qui a chiedermi se questa delibera potrebbe essere affetta da nullità (relativamente alle spese dei soli 6 balconi privati), o diversamente qual'è il corretto piano di riparto per chi non possiede alcuna balconatura, come nel mio caso?
Ci saranno chiaramente ponteggi, direzione lavori, sicurezza, occupazione di suolo pubblico etc Ho la sensazione, di dover corrispondere una cifra che non mi compete (..o che al limite mi competerebbe per la sola verniciatura), ed è deplorevole che i 6 condòmini, amici e vicini di casa, abbiano trascurato a tal punto la situazione, loro sì noncuranti del decoro estetico dell'intero edificio.Trattasi di proprietà private o forse sbaglio? L'importo sembra essere pari a circa 35.000 euro .quali le soluzioni possibili, hanno diritto o trattasi di delibera affetta da nullità..
 

spring

Membro Junior
Architetto
ho trovato in rete quanto segue,
CONDOMINIO BALCONI Ripartizione spese balconi Pag. 1 Domande frequenti sul condominio
"....
La spesa per il restauro del balcone aggettante, del frontalino, del parapetto e del sottobalcone deve quindi addebitarsi esclusivamente al proprietario del balcone.

Nella fattispecie dedotta in quesito deve ritenersi che i balconi aggettanti non svolgano alcuna particolare funzione decorativa o estetica, con la conseguenza che le spese afferenti riguardano solo i rispettivi proprietari e che coloro che non hanno balconi ne sono esclusi...."
 

spring

Membro Junior
Architetto
fronte.JPG

si evince nele immagini allegate il differente stato dei luoghi, dai balconi interessati dal degrado ed i rimanenti, la relazione del tecnico incaricato, ha messo in rilievo tra le cause soltanto la vetustà degli elementi componenti e il difettoso funzionamento del gocciolatoio , dovuto ad un dimensionamento inadeguato. Tuttavia il danno si concentra soltanto su un area ben concentrata. Non so fino a che punto ciò sia sostenibile.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Caso relativamente ingarbugliato...ma ora "quasi" comprensibile.
Pensavo si dovessero fare le facciate complete...dalle foto sembra più i lavori dei privati che quelli condominiali.

Vi sono delle premesse da fare visto che citi:
-impianto di irrigazione automatico più a monte di dove si rilevano danni
-60 appartamenti (presumo quasi pari numero di proprietari diversi) di cui 30 con balcone ...ma solo 6 rovinati.
-terrazze di proprietà condominiale.

In primis...se è dimostrabile che i danni sono conseguenza dell'impianto...la spesa è a integrale carico di tale proprietario.

Poi...6 condòmini seppur in "combutta" con l'amministratore nulla possono decidere se i restanti 54 non accettano passivamente.
Senza una maggioranza non riuscirebbero nemmeno a deliberare la manutenzione di parti comuni.
Ammesso e non concesso approvassero una delibera questà potrà essere perlopiù "annullabile"...pochi i temi per chiederne "nullità".
Nella sostanza poco cambia se non che per la "annullabilità" hai tempo 30 gg per impugnare mentre in caso di "nullità" puoi farlo anche successivamente.

Visto che comunque vi sono dei lavori su parti comuni...direi che devi attendere il preventivo di spesa e il criterio di riparto.

I 6 sono in minoranza...dipende tutto dalla volontà di voi 54 nel far si che si rispettino le regole.
Potreste pretendere che i 6 provvedano separatamente per le loro proprietà e rinviare o tenere separate quelle comuni.
 
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Membro Junior
Architetto
Ti ringrazio,
convengo che in primis in caso di delibera (durante l'assemblea in genere i 6 proprietari sono soliti intervenire con molte deleghe e con tanto di avvocato, e sarà non facile sostenere che le proprietà sono da ritenersi private, in quanto è opinione diffusa che i frontalini siano "proiezione" del prospetto), sia certamente da richiedere quanto meno una ulteriore relazione tecnica, che puntualizzi la responsabilità del danno e soprattutto il criterio di riparto.

L'attuale relazione tecnica è stata redatta da un ingegnere proprietario di uno degli appartamenti condominiali ed addice la causa esclusivamente alla vetustà dei componenti e ad un errato dimensionamento del gocciolatoio, ma il dato appare relativamente sostenibile, nello specifico, in quanto il degrado si concentra in un area limitata dell'intero stabile e si ravvisa la presenza dell'impianto di irrigazione proprio superiormente ad essa.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Raccogli altrettante deleghe e coalizza altri spiegando le ricadute...e se l'avvocato si presenta senza delega chiedi al Presidente che provveda ad allontanarlo.
 

spring

Membro Junior
Architetto
ok ....grazie, ignoravo completamente questo diritto ! (ps e' già accaduto in passato, e riconosco che ha inciso notevolmente su una delibera che ha comportato ingenti lavori)
 

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