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GTori

Membro Junior
Amministratore di Condominio
Ho preso in carico l'amministrazione di un piccolo condominio.
Fino ad ora le uniche spese sostenute erano relative a utenze e piccoli lavori di manutenzione.

Ora ho la necessità di fare interventi dall'importo più importante e così ho contattato varie imprese per ricevere dei preventivi per questi interventi, sia in quanto tali, sia nell'ambito dei vari bonus facciate e 110%.
Nessuna impresa è però disponibile a rilasciare delle garanzie sugli interventi se non delle generiche "garanzie decennali" date sulla parola o in ragione della loro "storia professionale".
Figuriamoci fidejussioni o garanzie assicurative.

Grazie in anticipo per tutti i consigli.
 

Studio Verlicchi

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Buongiorno.
Nel momento in cui viene sottoscritto un contratto d'appalto, l'impresa si rende responsabile per l'esecuzione delle opere a regola d'arte (art. 1667 e 1669 Codice Civile) e ciò indipendentemente da polizze o meno. E' però possibile imporre la sottoscrizione di idonea polizza decennale postuma.
Discorso diverso, invece, se le garanzie richieste non si limitano all'esecuzione dei lavori a regola d'arte, ma al corretto espletamento di tutta la procedura pervista per beneficiare dei bonus fiscali e applicazione dello sconto in fattura o cessione del credito, assumendo, l'impresa, il ruolo di general contractor.
In questo caso è la stessa normativa che regola la fruizione dei bonus fiscali, ad imporre idonee polizze assicurative da parte dei soggetti tecnici coinvolti nel procedimento. Si tratta dei tecnici e dei commercialisti (e non all'impresa esecutrice delle opere) chiamati in causa per asseverare la correttezza di prezzi, quantità e caratteristiche dei materiali utilizzati, i primi e la correttezza dell'intera procedura, i secondi.
 

GTori

Membro Junior
Amministratore di Condominio
...
Discorso diverso, invece, se le garanzie richieste non si limitano all'esecuzione dei lavori a regola d'arte, ma al corretto espletamento di tutta la procedura pervista per beneficiare dei bonus fiscali e applicazione dello sconto in fattura o cessione del credito, assumendo, l'impresa, il ruolo di general contractor.
In questo caso è la stessa normativa che regola la fruizione dei bonus fiscali, ad imporre idonee polizze assicurative da parte dei soggetti tecnici coinvolti nel procedimento. Si tratta dei tecnici e dei commercialisti (e non all'impresa esecutrice delle opere) chiamati in causa per asseverare la correttezza di prezzi, quantità e caratteristiche dei materiali utilizzati, i primi e la correttezza dell'intera procedura, i secondi.

Il problema è che quando si va a sollecitare maggiori informazioni, o spariscono, o rispondono in maniera fumosa.
Uno, poi, ha detto che asseverazioni e visti di conformità verranno redatti dai SUOI professionisti.
 

Studio Verlicchi

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Uno, poi, ha detto che asseverazioni e visti di conformità verranno redatti dai SUOI professionisti.
Certo.
Se si pone in qualità di general contractor, è ovvio che si affidi a propri tecnici e commercialisti per i visti di conformità. E', infatti, nel suo interesse (oltre che del condominio, ovviamente) che tutte le procedure siano perfettamente regolari altrimenti rischierebbe la revoca del rimborso fiscale costringendolo poi a chiedere il pagamento al condominio con serie immaginabili problematiche conseguenti.
Questi tecnici sono obbligati dalla legge stessa ad essere adeguatamente assicurati ed è opportuno che l'amministratore si accerti che lo siano effettivamente e verifichi le coperture e le franchigie di dette polizze.
Se, poi, il condominio lo desidera, potrà nominare un responsabile dei lavori, pagato dal condominio stesso, affinchè vigili sulla corretta esecuzione dei lavori.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
E' però possibile imporre la sottoscrizione di idonea polizza decennale postuma.
La "polizza postuma" è una facoltà del venditore/costruttore di un nuovo immobile...quindi una alternativa e non una imposizione.


Nessuna impresa è però disponibile a rilasciare delle garanzie sugli interventi se non delle generiche "garanzie decennali" date sulla parola o in ragione della loro "storia professionale".
Figuriamoci fidejussioni o garanzie assicurative.

E mi stupirei ne trovassi una.
Non esiste alcuna norma che impone quanto vorresti.
Certamente puoi "condizionare" l'appalto...ma non dubitare che il costo non venga caricato.
Avevo risposto giorni fa... evidentemente non ho inviato correttamente.
 

GTori

Membro Junior
Amministratore di Condominio
La "polizza postuma" è una facoltà del venditore/costruttore di un nuovo immobile...quindi una alternativa e non una imposizione.

E mi stupirei ne trovassi una.
Non esiste alcuna norma che impone quanto vorresti.
Certamente puoi "condizionare" l'appalto...ma non dubitare che il costo non venga caricato.

Concordo che sia facoltà del costruttore, ma d'altra parte non posso autorizzare una spesa di centinaia di migliaia di Euro per un cappotto e vedermelo volare via l'anno prossimo.

Su un piccolo lavoro la polizza non serve perché se l'impresa ha fatto un lavoro con i piedi semplicemente ha smesso di lavorare in tutta la zona.

Avevo risposto giorni fa... evidentemente non ho inviato correttamente.
Forse in un altro post.
 

GTori

Membro Junior
Amministratore di Condominio
Vorrei calibrare meglio la mia domanda iniziale.

Arrivano da me e la storia la raccontano tutti più o meno nello stesso modo.
Stanno seguendo decine di condòmini, se però gli chiedi quali sono cambiano discorso.
Vai sul sito internet e le foto dei loro lavori le stanno usando altre 50 imprese.
Chiedi una brochure di presentazione e ti mandano la stampa della pagina Web.
Chi sia la finanziaria alla quale cederai il credito e non te lo dicono.

In quanto alla procedura l'elenco è sempre più o meno lo stesso: mio mandato; studio di fattibilità; verifiche conformità urbanistica; verifiche APE; computo metrico; approvazione; inizio dei lavori.

Chiedi un documento che articoli questa procedura da poter portare in assemblea, e non arriva.
Chiedi entro quanto partono tutte queste verifiche preventive e ti dicono "in primavera", cioè può essere a marzo, ma anche a maggio.
Chiedi quando pensano di finire i lavori: "entro la scadenza prevista dalla legge", quindi anche nel 2023.
Chiedo se c'è una garanzia che i costi iniziali vengano assorbiti nel progetto e a quali condizioni verranno trattenuti ed assorbiti, ma la risposta è fumosa.
Se chiedi garanzie dei futuri lavori si offendono.
Chiedo: "Cribbio, ma potrò avere almeno voce in capitolo sulle componenti tecniche? Ad esempio non dico il modello, ma almeno poter scegliere la marca delle caldaie o del fotovoltaico?" Certo, ma alla fine.
Così, se poi però ti propongono la cineseria e tu rifiuti, perdi tutti gli anticipi versati ed ovviamente quello che verrà dopo non vorrà utilizzare misurazioni e computi metrici di un'altra azienda.

Dopo di che spariscono.

E non sto parlando di un singolo caso. Ne avrò contattati almeno una dozzina nell'arco di un anno intero, senza contare quelli che non ho voluto ricevere.

Quindi mi chiedevo e chiedevo a voi, c'è un "modello" al quale fate riferimento per valutare le proposte?
Vorrei essere io a condurre i giochi e dire loro "mi devi portare questo, quello e quest'altro. Se non li hai non mi far perdere tempo e buona giornata".

P.S.1: Ci sono anche le aziende tipo "Eni Luce e Gas", o "Edilizia Acrobatica" e tanti altri di questo livello. Però neppure ti richiamano.
P.S.2: Al di là di ciò che si legge in Internet, vedo ciò che succede nei condòmini di chi conosco. O si sono limitati al bonus facciate o sono in alto mare pure loro.
 

Studio Verlicchi

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Vorrei essere io a condurre i giochi e dire loro "mi devi portare questo, quello e quest'altro. Se non li hai non mi far perdere tempo e buona giornata".
Ti capisco, ma qui si sono invertiti i ruoli, soprattutto se vuoi fare il lavoro sfruttando lo sconto in fattura. Mentre in condizioni normali erano le imprese che si facevano in quattro per essere scelte per eseguire un intervento importante, oggi la questione si è rovesciata perchè hanno commesse fin sopra le orecchie e quindi impongono "il loro passo" e se non ti va bene, ti dicono di rivolgiti altrove (se va bene, altrimenti spariscono e non si fanno più sentire).
I bonus hanno drogato il mercato sia in termini di prezzi che sono schizzati, sia di "rapporti di forza" in fase contrattuale che si sono rovesciati.
Gli amministratori si trovano fra l'incudine, rappresentato da questa situazione, ed il martello, rappresentato dai condòmini che insistono e fanno pressione per procedere coi lavori.
Tu scrivi da Pavia. Non credo che in quella realtà non ci siano esempi di operazioni ben eseguite sotto tutti i punti di vista. Aziende presenti sul territorio da molti anni, offrono una certa garanzia di serietà nel lavoro e quindi possono anche essere meritevoli di una certa fiducia. In ogni caso, se ci sono questioni che non ti rassicurano fino in fondo, sottoponile all'assemblea in modo che sia chiaro nel verbale ciò che stanno deliberando e i potenziali problemi che possano insorgere in futuro. In questo modo, se non altro, non potranno dire che l'amministratore "non ce l'aveva detto".
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Concordo che sia facoltà del costruttore, ma d'altra parte non posso autorizzare una spesa di centinaia di migliaia di Euro per un cappotto e vedermelo volare via l'anno prossimo.
Suvvia...se ti rivolgi ad una ditta "storica" è pura utopia...se per risparmiare o per fretta trovate un extracomunitario improvvisato...non lamentatevi.

Mai visto volar via "cappotti" dagli edifici.
 

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