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gavino

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Condòmino proprietario
Ho acquistato nel 1987 un locale a pianterreno di cui una parte era all'interno di un palazzo e l'altra era un cortile che affiancava due lati del palazzo e che il vecchio proprietario (un carrozziere), coprì con una tettoia, sanandolo. Il palazzo e quello che un tempo era il cortile aderente su due lati dello stesso hanno due mappali diversi.
Nel 2011 gli altri condòmini (8) dovendo fare interventi di riparazione al perimetro del tetto decidono di affidare a un geometra il calcolo dei millesimi e la stesura del primo regolamento di condominio. Saputo in ritardo della decisione degli altri condòmini di affidare questo incarico al geometra, peraltro scelto in una assemblea in cui l’Amministratore (da loro scelto) non sapendo che anche io ero un condòmino, non mi aveva convocato, mi son recato nel suo studio per avere la conferma che non avrebbe inserito questo ex cortile e ora parte integrante di un negozio, all'interno della proprietà coinvolta nel conteggio dei millesimi. La sua affermazione fu che anche lui riteneva questa area fuori dal calcolo dei millesimi ma era solo un modo per tenermi buono perché al momento della convocazione per decidere i nuovi millesimi e il nuovo regolamento inserì anche la superfice del cortile portando i millesimi del locale di nostra proprietà da circa 90 a 297 millesimi!
Non riuscendo a convincere gli altri condòmini del fatto che ritenessi il locale ex cortile estraneo alla proprietà “condominiale” ci accordammo per inserire una tabella A1 in cui alcune spese soprattutto di lavori per la salvaguardia dei muri e del tetto comune prevedessero un diverso calcolo millesimale che per questa tabella si ridusse per la mia ditta a circa 100 millesimi. Ora, purtroppo mi accorgo che le altre spese in particolare il compenso al l' amministratore e il costo dell’assicurazione dello stabile incidono enormemente sul bilancio dell’intero stabile e rappresentano quasi tutte le spese di mia competenza (in quanto non c’è riscaldamento ne sono coinvolto in spese di pulizia e di luce scale) e sono conteggiate a 297 millesimi di proprietà. Avevo chiesto di utilizzare almeno per l’assicurazione la tabella A1 ma la risposta è stata negativa. Vi chiedo se ci sono gli estremi per portare in tribunale il condominio chiedendo di considerare l’ex cortile non facente parte dello stesso condominio. Faccio inoltre presente che negli ultimi 5 anni non ci son state assemblee condominiali per approvazione bilancio e che quella convocata quest’anno è stata rinviata per il coronavirus.
Grazie
Gavino
 

Dimaraz

Moderatore
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Situazione da tele-novelas.

Premesso che la descrizione è fraintendibile mi viene spontanea una domanda: perché hai accettato una Tabella che secondo la tua opinione è errata nei presupposti?
I problemi si affrontano subito... altrimenti rischi che il passare degli anni equivalgano ad accettazione.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Dubito che dopo anni si possa ribaltare la situazione, ma anche prescindendo da questo elemento non darei per scontato che questo corpo fabbrica, che non è più un cortile, sia estraneo al condominio.
Molti cosiddetti condòmini orizzontali sono sorti su lotti frazionati all’origine: per anni si è supposto fossero unità indipendenti, poi si è constatato aver vincoli condominiali.
Diverso il discorso sulla correttezza dei calcoli millesimali e sulla attribuzione delle spese
 

gavino

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Sicuramente il problema da me posto è complesso anche perché ci sono due sentenze della cassazione che riguardano le "pertinenze" (cortili , garage...) che si contraddicono e che non fanno riferimento a locali commerciali che sono al di fuori del perimetro del palazzo e che con lo stesso non hanno cose in comune anche se sono collegate con un locale attiguo che fa parte del condominio. Per quanto riguarda la tabella millesimale l'ho subita più che accettata e in ogni caso se è "errata" nei presupposti credo che sia sempre modificabile. Sarebbe opportuno che quando si fanno considerazioni siano supportate da leggi o sentenze. Grazie comunque
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Sarebbe opportuno che quando si fanno considerazioni siano supportate da leggi o sentenze.
Non mi pare che qui qualcuno abbia fatto deduzioni affermative. Semmai sei tu che hai affermato la estraneità Al condominio senza che ciò sia suffragato da sentenze che ti riguardano
 

gavino

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Forse avrei fatto bene a indicare quali siano le sentenze della cassazione , la 1645/1948 e la 16644/2007, che si contraddicono come puntualizzavo all'inizio dello scritto precedente e che sono forse le uniche che "mi riguardano". Per me vale poi il principio generale che si partecipa alle spese delle "proprietà in comune" se le stesse "servono" alla proprietà individuale, nel caso specifico l'ex cortile e oggi locale commerciale ha un suo tetto e i suoi muri laterali per cui ho tutto il diritto di pensare (o meglio di sperare) che il locale in questione sia "estraneo" al condominio.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
ho tutto il diritto di pensare (o meglio di sperare)
Senz'altro: ma cosa puoi dire riguardo agli accessi, la distribuzione degli impianti idrici e fognari? Una via d'uscita potrebbe essere quella di rivalutare le tabelle e considerare il concetto di condominio parziale. L'anomalia, ma non conosco la volumetria del condominio, sembrerebbe più la attribuzione di + 200 m/m per una struttura esterna al fabbricato
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
Sicuramente il problema da me posto è complesso anche perché ci sono due sentenze della cassazione che riguardano le "pertinenze" (cortili , garage...) che si contraddicono
Sarebbe opportuno che quando si fanno considerazioni siano supportate da leggi o sentenze
Intanto non vi è alcuna Legge che imponga di fare considerazioni citando norme o sentenze (nemmeno il Regolamento del Forum).... poi le "sentenze":
1-non vanno citate a sproposito
2-valgono solo per il caso dibattuto e al più sono solamente richiamabili in altro procedimento perché le stesse non costituiscono vincolo normativo ma appunto al più indirizzo.
3-ribattere ai forumisti adombrando una loro mancata conoscenza e/o capacità di analisi perché non supportano con tali "citazioni" è riprovevole... tanto più se tu ti dimostri di grado persino inferiore nell'argomento legislativo/giurisprudenzuale.

Esaminando nel dettaglio il tuo racconto alla tua prima obiezione sulla non appartenenza al Condominio del cortile (poi diventato "locale" pertinenziale) perché risultante su diversa particella/mappale catastale..la stessa non merita accoglimento.
Non rileva ai fini dell'inclusione/appartenenza ad un Condominio l'ubicazione catastale.

Vero che un errore nei calcoli di una Nuova (o vecchia) Tabella Millesimale può sempre essere contestato...ma tale azione va subito intrapresa...pena la classificazione del tutto come accettazione.
Affermi che tale Tabella è in vigore dal 2011 ovvero 9 anni nei quali tu hai accettato la situazione perché convenuto di applicare un diverso "peso millesimale" nella ripartizione di determinate spese (giusta considerazione di Condominio Parziale).

Solo ora invochi ulteriore revisione perché ti sei accorto dell'incidenza di 2 voci di spesa.

Hai chiesto se:

ci sono gli estremi per portare in tribunale il condominio chiedendo...
esiste sempre libertà di citare a Giudizio una controparte...ma anche di patirne le conseguenze di una sentenza "avversa" (pagamento delle spese processuali e di controparte).

La tua motivazione appare inconsistente nei presupposti...ed azzerata per i "facta concludentia"
 

gavino

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
e meno male che: "ribattere ai forumisti adombrando una loro mancata conoscenza e/o capacità di analisi perché non supportano con tali "citazioni" è riprovevole..". !
 

Franci63

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
e meno male che: "ribattere ai forumisti adombrando una loro mancata conoscenza e/o capacità di analisi perché non supportano con tali "citazioni" è riprovevole..". !
Mi pare solo che ti inalberi perché le risposte non sono quelle sperate.
Non hai portato elementi che possano supportare la teoria che l’immobile ex cortile sia estraneo al condominio.
Tutto lascia pensare che ne faccia parte, come era per il cortile prima che venisse edificato il locale ora di tua proprietà.
Naturalmente senza avere in mano documenti e senza conoscere di persona lo stato dei luoghi , non possiamo esprimerci con certezza, ma solo usando le conoscenze e le esperienze acquisite.
Se vuoi approfondire, dovrai pagare un tecnico e magari un avvocato.
 

gavino

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Quando dico che ha un suo mappale, un suo tetto, i suoi muri ed è fuori delle proiezioni del palazzo cosa altro potrei aggiungere per pensare e dire che secondo me non dovrebbe essere considerato parte del condominio. Ho chiesto consiglio proprio per evitare che non conoscendo norme che affermino il contrario mi imbarcassi in una causa che potrei perdere. Tutto qui.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
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Quando dico che ha un suo mappale, un suo tetto, i suoi muri ed è fuori delle proiezioni del palazzo cosa altro potrei aggiungere per pensare e dire che secondo me non dovrebbe essere considerato parte del condominio. Ho chiesto consiglio proprio...
Ed in tal senso hai ottenuto risposta....ma il fatto che non ti aggrada non è motivo per dubitare della "buona fede" degli interventi.

Le tue "motivazioni" , seppur comprensibili sul piano "popolare" sono insussistenti sul piano sia normativo che giuridico.

Anche se 2 fabbricati fossero "fisicamente staccati" e su diverso mappale nulla impedisce che possano essere un unico Condominio sia per questioni oggettive (strade, vialetti, fognature ed altri impianti) che soggettive (volontà delle parti).
Ti basti pensare alle caratteristiche di un Supercondominio per capire l'inconsistenza delle tue "opposizioni".

Tu hai acquistato e/o accettato una situazione "di fatto"...e "subito" un accordo per svariati anni.

Credimi che ti sarà impossibile variare (distacco o nuovo criterio) senza l'accordo di tutte le controparti.
 

Franci63

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Quando dico che ha un suo mappale, un suo tetto, i suoi muri ed è fuori delle proiezioni del palazzo cosa altro potrei aggiungere per pensare e dire che secondo me non dovrebbe essere considerato parte del condominio
Non sono dati indicativi della non appartenenza al condominio.
Per farti un esempio, ho un box in un cortile, fa parte di un corpo staccato dal palazzo “Principale” dove sono gli appartamenti, ma è lo stesso condominio.
Peraltro, quando ristrutturano tetto o facciate del palazzo, io, con i miei millesimi non partecipo alla spesa.
Come i proprietari dei soli appartenenti non dovremmo partecipare alle spese, se mettessimo mano al tetto dell’edificio
box.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
È indubbio che la situazione presentata da @gavino presenta delle peculiarità che possono essere risolte solo con la lettura di atti, regolamenti di condominio, storia immobiliare dei lotti e degli edifici, e regole consolidatesi Nel tempo. In astratto valgono le risposte qui date.
Devo però aggiungere che in passato alcune situazioni simili a quella descritta Da Gavino, avevano una definizione piuttosto Sommaria, dove l’esito non è scontato.
Anch’io hoUn box che fa parte di un corpo adiacente al palazzo principale: realizzato su particelle scorporate da quella su cui sorge l’edificio e cortile condominiale. Non è incluso nelle tabelle millesimali del condominio, ma vi si accede attraverso il passo carraio e cortile condominiale.
Amministrativamente non fanno parte (C’è ne sono tre) del condominio ( non hanno millesimi quindi spese), ma se si dovrà fare manutenzione al cortile ed al passo carraio si dovrà partecipare alla spesa: di quanto? Qui non si sa: Non esiste un regolamento specifico e si dovrà quindi trovare un compromesso ragionevole
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Se 2 cose non sono mai state "formalmente unite" non vi sono problemi.
Ma quando si è "dichiarato una condominialità"...poi disfarla diventa arduo se non impossibile.
 

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