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Ataualpa

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Buongiorno a tutti
dopo oltre 10 anni di tentativi pare che alla prossima riunione di condominio l'amministratore riuscirà a portare in assemblea le nuove tabelle millesimali da approvare. Premetto che il condominio si compone di un androne a comune e di due scale, destra e sinistra. Nella sola scala di sinistra, ormai da molti anni, un condòmino dell'ultimo piano ha installato un ascensore che serve esclusivamente la sua proprietà (nessun'altro condòmino ha partecipato alle spese per la realizzazione) e che purtroppo non si cura di far pulire (ma questa è un'altra storia di cui ho già parlato).
La revisione delle tabelle millesimali è stata disposta dall'assemblea condominiale oltre 10 anni fa e riinovata ogni 2 o 3 anni, poichè in alcune proprietà sono stati realizzati nel corso degli anni dei soppalchi (tra cui il mio) e dei bagni senza comunque aumentare i volumi. Ci sono voluti più di 10 anni per realizzare delle nuove tabelle perchè, a turno, ci sono stati dei proprietari nel palazzo non autorizzavano il tecnico preposto ad entrare in casa per i rilievi. Ora pare che siano stati fatti "quasi" tutti i rilievi e che il tecnico sia stato in grado di redigere le nuove tabelle millesimali. Ho saputo informalmente che l'amministratore presenterà le nuove tabelle in cui però non è stato tenuto conto della presenza dell'ascensore nella scala sinistra. Pare che lo stesso amministarore abbia detto al tecnico incaricato della revisione che, trattandosi di un ascensore "privato", non andava considerato ai fini delle nuove tabelle e che non serviva rifare la tabella generale in quanto le variazioni realizzate si trovano solo all'interno degli appartamenti . Possibile che le cose stiano così? Possibile che siccome l'ascensore è privato, anche se installato su vano scale comune, non debba essere conteggiato nel rifacimento delle tabelle? (pare siano parole dell'amministratore). Non dovevano essere considerate tutte le innovazioni che sono state fatte nel palazzo o contano solo i soppalchi e i bagni nuovi? Sbaglio?
Secondo me, i millesimi di un proprietario di un appartamentp dell'ultimo piano che ha installato un ascensore che nelle tabelle precedenti non esisteva, dovrebbero crescere sensibilmente rispetto alle mie (abito al primo piano) che ho realizzato un soppalco, accatastato come magazzino, o risbaglio?
Attendo le vostre considerazioni in merito.
 

Dimaraz

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Possibile che le cose stiano così? Possibile che siccome l'ascensore è privato, anche se installato su vano scale comune, non debba essere conteggiato nel rifacimento delle tabelle?
Mi stupirei del contrario.
Il tuo amministratore ha correttamente esposto:gli impianti privati non possono alterare il valore millesimale di una proprietà.

Trovo comunque parimenti "pretestuoso" un aumento dei valori millesimali per dei soppalchi o dei lavori che non abbiano alterato le volumetrie di una proprietà (appartamento, negozio od altro).

La Legge prevede obbligo di rifacimento della tabella "Millesimi di Proprietà" unicamente se la modifica determina una variazione superiore ad 1/5 (20%) della "consistenza" precedente.

Con la riforma del 2013 è facoltà della semplice maggioranza deliberare la riformulazione della tabella...chi si sente "leso" dovrà impugnare in Giudizio.
 

Ataualpa

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Quindi se anche altri condòmini (magari anch'io) decideranno di partecipare pro quota alla proprietà dell'ascensore le tabelle non subirebbero nessuna variazione? Come mai allora nella realizzazione delle tabelle viene tenuto in considerazione il piano dell'appartamento e se è presente un ascensore o meno?
Grazie
 

Dimaraz

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Come mai allora nella realizzazione delle tabelle viene tenuto in considerazione il piano dell'appartamento e se è presente un ascensore o meno?
Questo quando l'ascensore è bene condominiale.
Fintanto che resta bene privato (di uno o più condòmini) non può essere indice di un maggior valore millesimale.

Altrimenti il proprietario che non ha l'aria condizionata sulla sua abitazione (o l'antenna parabolica, o l'aspirazione centralizzata o l' allarme) potrebbe muoverti la stessa obiezione.

L'ascensore (così come gli altri esempi) del singolo proprietario aumenterà certamente il valore commerciale della sua unità...ma non il "peso" rispetto alle quote di riparto.

Ps.
Per assurdo potrebbe usarlo a pretesto per dire che a lui non sono imputabili spese per la pulizia delle scale visto che usufruisce sempre del suo ascensore...ma sarebbe appunto un pretesto perchè resta comunque proprietario di qualsiasi Bene Comune Condominiale...e la sua "obiezione al pagamento" non verrebbe accolta da un Giudice.
 

Ataualpa

Membro Ordinario
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vado oltre... quindi mi ritroverò con la mia tabella millesimale aumentata perché ho realizzato un soppalco (alla maggioranza ovviamente conviene votare l'approvazione della modifica) mentre l'ascensore che ha rovinato le scale condominiali (quando lo hanno realizzato hanno tagliato un pezzo di scala ma io ancora non abitavo nel palazzo) e che non viene pulito da anni rimane tutto com'è! quindi i benefici agli agli altri e a me i disagi?!
Voglio aggiungere che siccome altri proprietari che abitano ai piani alti vorrebbero entrare nella proprietà dell'ascensore , sempre secondo l'amministratore, dovrebbero pagare una quota della spesa originaria fatta per la realizzazione rivalutata ad oggi, senza che venga tenuto conto che l'ascensore ormai è vecchio, ha quasi 20anni. Conti alla mano pagherebbero una cifra superiore che farlo realizzare ex novo per ritrovarsi un ascensore vecchio. Scusate ma personalmente mi pare fuori da ogni logica.
Infine vorrei capire se è vero che nel caso venisse installato un nuovo ascensore e io non partecipassi alla spesa (ricordo che abito al primo piano) potrebbero realizzarlo anche senza l'uscita al mio piano? (attualmente l'uscita c'è anche se non è programmata la fermata)
 

Dimaraz

Moderatore
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quindi mi ritroverò con la mia tabella millesimale aumentata perché ho realizzato un soppalco
Dipende da un insieme di fattori.
Se vivi in uno Stato ne accetti le Leggi...nello specifico se il tecnico incaricato rispetta le norme dovrà considerare l'aumento di superficie che hai realizzato (se rilevante, con quale destinazione d'uso e comunque nel caso di soppalco abitabile che non aumenta i volumi interni vi è un coefficente "riduttivo") e riparametrare il tutto.
Se tu non trovi corretto il risultato puoi (devi) impugnare la delibera qualora si approvi la nuova tabella.

mentre l'ascensore che ha rovinato le scale condominiali (quando lo hanno realizzato hanno tagliato un pezzo di scala ma io ancora non abitavo nel palazzo
Tu hai acquistato "visto e piaciuto"...non puoi vantare ora pretese sull'estetica o il danno.

sempre secondo l'amministratore, dovrebbero pagare una quota della spesa originaria fatta per la realizzazione rivalutata ad oggi, senza che venga tenuto conto che l'ascensore ormai è vecchio, ha quasi 20ann
Qui il tuo amministratore sbaglia decisamente.
Quello che ha riferito vale solo per un bene condominiale (ed è pure discutibile la questione rivalutazione)....mentre quello "contestato" è un bene privato (e tale rimane quantomeno finché tutti non avranno acquistato).
In tal caso il proprietario non ha obbligo di vendere ed il prezzo è definito dalla contrattazione fra le parti.
 

Ataualpa

Membro Ordinario
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Qui il tuo amministratore sbaglia decisamente.
Quello che ha riferito vale solo per un bene condominiale (ed è pure discutibile la questione rivalutazione)....mentre quello "contestato" è un bene privato (e tale rimane quantomeno finché tutti non avranno acquistato).
In tal caso il proprietario non ha obbligo di vendere ed il prezzo è definito dalla contrattazione fra le parti.[/QUOTE]

mi sorge spontaneo un dubbio.. se non ha obbligo di vendere potrebbe chiedere qualsiasi cifra e impedire agli altri condòmini di godere dell'ascensore?!
 

Dimaraz

Moderatore
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Non ha obbligo di vendere al "primo che passa"...ma non metterei la mano sul fuoco su come deciderebbe un Giudice (specie nei gradi successivi) cui facessero ricorso gli "esclusi".

E' indubbio che avendo costruito da solo (e non a nome del Condominio) non si possa parlare di Bene Comune...ma ha inequivocabilmente costruito su una "parte comune" cosa concessa dalle norme purchè non ne impedisca il parimenti uso.
Un Giudice è certamente dotato dell'autorità per imporre una "comunione" e stabilirà un prezzo valutando la perizia di un CTU.

Solo che si entra inevitabilmente in un "ginepraio" dove concorrono tante incognite:
-bisognerebbe leggere se e cosa si fosse deliberato quando ha montato tale impianto modificando il vano scale e se e quale "permesso" gli abbiano firmato
-in successione verificare che non sia ipotizzabile una usucapione dell'area.
etc. etc.
 

Ataualpa

Membro Ordinario
Altro Professionista
Che io sappia, a dire di alcuni condòmini presenti all'epoca in assemblea, il condominio non ha dato alcuna autorizzazione alla realizzazione dell'ascensore, anzi, un condòmino si era detto contrario ma in seguito alla presentazione dell'autorizzazione del Comune non ha fatto opposizione e l'ascensore è stato realizzato tagliando circa 10 cm di scale (altrimenti il posto per l'ascensore non era sufficiente).
Mi stai dicendo che il proprietario dell'ascensore potrebbe vantare una usucapione dell'area del vano scale condominiale?
 

Dimaraz

Moderatore
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Se mai ha fatto richiesta di liberatoria al Condominio (strano che il Comune non abbia fatto richiesta quantomeno di una delibera di autorizzazione anche a semplice maggioranza) e nessuno fra proprietari ed amministratori succeduti nel tempo gli abbia contestato l'opera....allora trascorsi 20 anni di pacifico ma ininterrotto "possesso" palese dell'area si potrebbe avallare l'ipotesi di avvenuta usucapione.

Costui ha occupato l'area arrivando persino a modificare la larghezza delle scale condominiali (magari anche rendendone disagevole l'uso se non persino ridotto l'ampiezza minima di Legge) e facendone uso "personale" impedendo agli altri l'uso...molto facile che un Giudice gli dia ragione.

Se sono trascorsi meno di 20 anni al vostro posto obbligherei l'amministratore a prendere opportuni provvedimenti.
 

Ataualpa

Membro Ordinario
Altro Professionista
purtroppo sono trascorsi più di 20 anni e quindi mi pare di capire che non ci rimane che sottostare al volere e alle paturnie di un condòmino che ha evidentemente più diritti degli altri sulla cosa comune, ripeto ..non mi pare giusto.., viva le abitazioni indipendenti
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
Non è detto che voglia percorrere tal strada.
Spesso certuni manco immaginano quali diritti abbiano "maturato".

In ogni caso non ho garantito sia usucapione "conclamata". Bisogna esaminare tutti i documenti ed i comportamenti perché molte sono le possibilità di interruzioni del "animus possidendi".
 

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