Transazione stragiudiziale paga il nuovo proprietario?

[Marcit]

Buongiorno,
ho acquistato un appartamento nel marzo 2016. In quell'occasione abbiamo richiesto, tramite gli eredi del vecchio proprietario, la liberatoria dell'amministratore in cui era chiaramente indicato che nulla si doveva al condominio.
Nell'atto di compravendita il notaio ha inserito, oltre alla liberatoria, una nota in cui i venditori si accollavano direttamente eventuali spese pregresse.
Ora l'amministratore mi ha inviato la richiesta di pagamento per delle vertenze giudiziarie scaturite da una azione promossa nel 2009 e chiusa con una transazione deliberata in assemblea nel 2019.
Sono tenuta al pagamento di tali spese o, trattandosi di spese scaturite da una azione del 2009, spettano al vecchio proprietario (e ai suoi eredi che hanno venduto a me)?
Inoltre, l'amministratore ha anche anticipato la necessità di pagare la parcella del legale che ha seguito la stessa procedura. La parcella sarà emessa a breve. A chi compete? si tratta sempre di queste cause legali avviate nel 2009.
Grazie a chi vorrà darmi un consiglio

 

[Dimaraz]

Nulla ti compete....nella speranza che tu non abbia votato alle delibere su tale questione.

 

[Marcit]

Nulla ti compete....nella speranza che tu non abbia votato alle delibere su tale questione.

Grazie per la tua risposta!
Per fortuna non ha votato.
Ma l'amministratore può chiedere direttamente al vecchio proprietario (e suoi eredi) o devo anticipare io?

PS. Ho saputo di un altro condòmino in situazione similare ma che ha partecipato all'assemblea che ha deliberato la transazione. Dalla tua risposta capisco che non possiamo fare fronte comune 😑

 

[Dimaraz]

Ma l'amministratore può chiedere direttamente al vecchio proprietario (e suoi eredi) o devo anticipare io?

La norma (art. 63 disposizioni di attuazione del codice civile) è quella che ti riguarda...ed al 4° comma prevede che:

Chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Giurisprudenza ha chiarito che per "anno" s'intende quello di gestione amministrativa (che non sempre coincide con il classico 1/1-31/12) e che per "contributi" s'intendono quelli legati alla getione ordinaria.

Le spese per un accordo giudiziale/causa legale sono quindi sempre e comunque escluse.

L'amministratore può...anzi deve agire per il recupero della quota da chi ha venduto e non è più condòmino al pari di un qualsiasi credito vantato dal Condominio.
La prassi è solo un filo più laboriosa rispetto a quando deve recuperare morosità da chi è ancora condòmino.
Qualora non sia conveniente o non si riesca a recuperare da tale soggetto tale "ammanco" dovrà essere ripianato da quanti sono proprietari ma sempre fatto escluso chi ha comprato successivamente.

Non hai necessità di fare alcun "fronte comune" ed ho evidenziato la questione del non avere votato in quelle delibere perchè non posso escludere che esista un Giudice che avalli la teoria che l'aver votato implica accettare di farsi carico di quello che era un debito altrui.

 

[Marcit]

La norma (art. 63 disposizioni di attuazione del codice civile) è quella che ti riguarda...ed al 4° comma prevede che:

Chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Giurisprudenza ha chiarito che per "anno" s'intende quello di gestione amministrativa (che non sempre coincide con il classico 1/1-31/12) e che per "contributi" s'intendono quelli legati alla getione ordinaria.

Le spese per un accordo giudiziale/causa legale sono quindi sempre e comunque escluse.

L'amministratore può...anzi deve agire per il recupero della quota da chi ha venduto e non è più condòmino al pari di un qualsiasi credito vantato dal Condominio.
La prassi è solo un filo più laboriosa rispetto a quando deve recuperare morosità da chi è ancora condòmino.
Qualora non sia conveniente o non si riesca a recuperare da tale soggetto tale "ammanco" dovrà essere ripianato da quanti sono proprietari ma sempre fatto escluso chi ha comprato successivamente.

Non hai necessità di fare alcun "fronte comune" ed ho evidenziato la questione del non avere votato in quelle delibere perchè non posso escludere che esista un Giudice che avalli la teoria che l'aver votato implica accettare di farsi carico di quello che era un debito altrui.

Grazie infinite. Risposta davvero chiara!

 

[Marcit]

Buonasera,
purtroppo mi trovo a dover chiedere ancora una volta un vostro parere.
Condividendo le indicazioni ricevute ho inviato una Pec all'amministratore chiedendogli di individuare nel precedente proprietario e nei suoi eredi (che hanno venduto a noi) i debitori del condominio per le spese relative all'accordo stragiudiziale del 2019, cosa ribadita anche in occasione della successiva richiesta delle spese legali derivanti dalle stesse cause.

Ora l'amministratore ci ha inviato una nota nella quale ribadisce che le parcelle (del legale) "sono maturate ed emesse dopo il marzo 2017, a seguito di una transazione del dicembre 2019 sebbene la causa sia stata intrapresa nel 2009". E soprattutto, alla nostra indicazione che i venditori si sono impegnati (nel rogito) a pagare ogni onere anche se non ancora maturato direttamente all'amministratore, ribatte che tale accordo non è opponibile al Condominio ma ci pone nelle condizioni di dover pagare tranne poi rivalerci, come da giurisprudenza, che cita (di seguito la parte conclusiva della sua nota)


A vostro avviso ci sono presupposti per insistere e se si come procedere, oppure è il caso di cedere (anche se con grande rabbia e rammarico)?
Mi scuso per il messaggio lungo e ringrazio anticipatamente per l'attenzione che vorrete dedicare.

 

[Dimaraz]

Nulla cambia nella opponibilità al ragionamento dell'amministratore.

Il "momento in cui si determina" non è quando viene presentata la parcella da parte del legale incaricato dal Condominio ma quando gli viene conferito incarico.
Quindi la sua richiesta manca dei fondamentali...salvo che l'incarico al legale di occuparsi della questione sia stato deliberato nel 2017 ovvero quando tu eri già diventata proprietaria.

 

[Marcit]

Grazie per la disponibilità e la chiarezza Dimaraz.
Provo a rivolgermi ad un legale e speriamo bene.
Credo che l'amministratore conti sul fatto che potremmo pensare che non valga la pena di ricorrere ad un legale...

 

[Dimaraz]

Provo a rivolgermi ad un legale e speriamo bene.

Un legale "in loco" può meglio analizzare con il riscontro dei fatti oggettivi perchè le spiegazioni su un forum sono spesso parziali.

Prima di partire "lancia in resta" vi sono alcuni particolari che dovresti chiarire e che ho colto dopo rilettura in particolare del riportato della risposta dell'amministratore:

-il punto 2) cita una sentenza che nulla dimostra circa l'addebito che ti sottopone.
-il punto 3) afferma impropriamente la questione sulla competenza di spesa che, come spiegato in precedenza, non si realizza quando si delibera il compenso ma quando si "conferisce" un incarico al legale.

Quanto sopra è fondamentalmente errato...ma nel confrontare le tue parole vi è un "contrasto" che mi apre un dubbio:

Ora l'amministratore ci ha inviato una nota nella quale ribadisce che le parcelle (del legale) "sono maturate ed emesse dopo il marzo 2017, a seguito di una transazione del dicembre 2019 sebbene la causa sia stata intrapresa nel 2009".

Irrilevante quanto afferma sul "maturate ed emesse" (per i motivi di cui sopra)...ma chiarisci i seguenti:

A)-la "causa" nel 2009 è poi approdata in Giudizio oppure ha male utilizzato i termini?

B)-il legale è il medesimo che segue il caso fin dal 2009 oppure era già stato liquidato e avete dato un nuovo mandato (allo stesso oppure ad altro) con delibera successiva al tuo acquisto e con cui si è optato per un accordo stragiudiziale?

 

[Marcit]

Buongiorno Dimaraz,
per maggiore chiarimento specifico che l'amministratore cita le sentenza per sostenere la tesi secondo cui tocca a noi pagare le parcelle del legale salvo poi rivalerci sui precedenti proprietari, contrariamente a quanto da noi richiesto.
In ogni caso le sentenze che cita mi sembrano confermare che, anche a suo avviso, la spesa è del precedente proprietario, ma che lui sostiene di non potergliele richiedere.

Inoltre:
1) la causa (in realtà si tratta di "8 procedimenti incrociati a vario titolo" con protagonisti un ex amministratore, i portieri e il condominio) sono state avviare nel 2009 e si sono concluse con una transazione stragiudiziale nel 2019;
2) il legale che ha emesso le parcelle è lo stesso dal 2009 e non ha mai interrotto il suo mandato fino all'accordo del 2019.
L'amministratore continua a sostenere che, essendosi risolta la questione con un accordo stragiudiziale passato in assemblea nel 2019, e non avendo noi impugnato la stessa, dovremmo pagare sia la quota relativa all'accordo che le spese del legale per l'intera prestazione (dal 2009 in poi) salvo poi rivalerci sul precedente proprietario.

Da ulteriore documentazione recuperata rilevo che, nella transazione, il condominio ha tra le altre cose, rinunciato al recupero di una somma da parte dell'ex amministratore. Leggo che tale somma, in attesa di essere recuperata, era stata portata in bilancio a credito "con riserva" (bilanci 2017 2019) e, con la transazione del 2019, l'assemblea ha rinunciato al recupero con successiva richiesta di reintegro da parte dei condòmini. E' questa somma che ci viene richiesta oltre alle parcella (profumatissime a mio avviso data soluzione trovata). Sarà per questo che sostiene che compete a noi?

Mi rendo conto che avremmo dovuto sorvegliare meglio tutto ma siamo entrati in un super condominio (che prevede la presenza di un unico amministratore per circa 300 appartamenti oltre altre proprietà) nel quale la mala gestione, per non definirla diversamente, ha creato danni importanti. Gli stessi condòmini storici hanno avuto difficoltà a ricostruire la situazione.
Purtroppo anche l'attuale amministrazione, peraltro scaduta da oltre un anno, non brilla di trasparenza e dinamismo.
Grazie ancora Dimaraz
(fantastica scelta della foto profilo)

 

[Dimaraz]

L'amministratore...

...appare come uno che parla di argomenti e materie su cui è ignorante.

Se valesse il suo ragionamento allora anche aveste impugnati nei tempi da lui indicati non avreste avuto ragione.
Una delibera approvata a larga maggioranza diventa vincolante anche per i contrari....ma purché tratti di nuove questioni e non ratifiche di scelte precedenti.

Qui siamo in una situazione in cui ti vengono chieste quote che non ti competono quindi richiesta "nulla" e non semplicemente "annullabile".
Servono tutti gli "incartamenti" per poter avere certezza ma se i fatti corrispondono nulla ti è addebitabile.

Quanto all'affermazione che l'amministrazione non possa chiedere conto agli ex condòmini siamo difronte all'ennesima idiozia detta da persona priva di preparazione.

 

[Marcit]

"...appare come uno che parla di argomenti e materie su cui è ignorante."

...oppure è uno che ci prova!

Sentiremo un legale e gli faremo visionare i documenti a nostra disposizione.
Grazie per il supporto, la chiarezza e la disponibilità

 

[Marcit]

Solo per aggiornarvi.
L'amministratore "si è convinto" a richiedere le spese ai precedenti proprietari che hanno provveduto a saldare.
La situazione si è conclusa positivamente per noi.
Grazie per le vostre indicazioni