giorgino
Membro Ordinario
- Amministratore di Condominio
Facciamo il punto sull'attivazione e la soppressione del servizio del portierato e vediamo insieme la proprietà dell'alloggio del portiere.
Il codice civile non menziona le maggioranze necessarie all'attivazione del servizio di portierato per quei condominii che lo vogliono introdurre.
Quale quorum quindi per attivare il servizio?
Per quanto riguarda la soppressione del servizio, la Cassazione si è più volte pronunciata chiarendo che se il servizio di portierato è previsto dal regolamento di condominio contrattuale, la sua soppressione debba per forza seguire la via della modifica del regolamento stesso.
E sappiamo che per modificare un regolamento di condominio occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, ovvero 500 millesimi (art. 1138 III° comma c.c.).
Da qui è logico concludere che per l'attivazione occorra la stessa maggioranza. Ovviamente eventuali opere necessarie a mettere in piedi il servizio come la costruzione di una guardiola per il portiere o altre opere sono da considerarsi a tutti gli effetti innovazioni e di conseguenza, occorrono i relativi quorum deliberativi previsti dall'art. 1121 c.c.
Per ciò che concerne la ripartizione della spesa, essendo il portierato un servizio a beneficio di tutti i condòmini, vada ripartito secondo i millesimi di proprietà.
E la proprietà dell'alloggio del portiere?
In questo caso ci viene in aiuto l'art. 1117 c.c., il quale indica i locali di portineria come parti comuni salvo ovviamente che il titolo non disponga altrimenti.
Cioè? Cosa vuole dire il titolo non disponga altrimenti?
Per titolo si intende l'atto di proprietà della prima unità immobiliare venduta dall'originario unico proprietario oppure il regolamento contrattuale laddove sia stato trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.
La priorità tra il primo atto di acquisto e un eventuale successivo regolamento di condominio, va senza dubbio all'atto d'acquisto, quindi se nell'atto è indicato che l'alloggio del portiere è di proprietà comune a tutti i condòmini, nulla vale una dichiarazione di esclusività dell'alloggio sul regolamento di condominio anche se contrattuale.
Perchè trascrivere il regolamento di condominio? Per renderlo opponibile ai terzi. In poche parole, trascrivere un atto in conservatoria attribuisce data certa al documento e lo rende utilizzabile come prova vera e propria per dimostrare che l'atto esisteva a quella data, rendendolo appunto opponibile ai terzi.
E se negli atti non vi è scritto nulla?
In questo caso, seguendo la logica dell'art. 1117 c.c., l'alloggio del portiere andrà considerato una parte comune di proprietà di tutti i condòmini secondo le rispettive quote di proprietà (presunzione di condominialità).
Vi è tuttavia un caso, piuttosto spinoso per la verità, quanto raro, in cui l'alloggio del portinaio sia di proprietà esclusiva di un condòmino, ma destinato all'uso di alloggio del portiere.
In questo caso, dice la Cassazione, si tratta di un vincolo di destinazione che si configura alla stregua di un'obbligazione propter rem.
Per cessare questa obbligazione occorre il consenso unanime di tutti i condòmini.
Nel caso in cui cessi il servizio di portierato è logico concludere che decada momentaneamente anche l'obbligazione che andrebbe comunque garantita qualora venisse riattivato il servizio in un secondo momento.
Il codice civile non menziona le maggioranze necessarie all'attivazione del servizio di portierato per quei condominii che lo vogliono introdurre.
Quale quorum quindi per attivare il servizio?
Per quanto riguarda la soppressione del servizio, la Cassazione si è più volte pronunciata chiarendo che se il servizio di portierato è previsto dal regolamento di condominio contrattuale, la sua soppressione debba per forza seguire la via della modifica del regolamento stesso.
E sappiamo che per modificare un regolamento di condominio occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, ovvero 500 millesimi (art. 1138 III° comma c.c.).
Da qui è logico concludere che per l'attivazione occorra la stessa maggioranza. Ovviamente eventuali opere necessarie a mettere in piedi il servizio come la costruzione di una guardiola per il portiere o altre opere sono da considerarsi a tutti gli effetti innovazioni e di conseguenza, occorrono i relativi quorum deliberativi previsti dall'art. 1121 c.c.
Per ciò che concerne la ripartizione della spesa, essendo il portierato un servizio a beneficio di tutti i condòmini, vada ripartito secondo i millesimi di proprietà.
E la proprietà dell'alloggio del portiere?
In questo caso ci viene in aiuto l'art. 1117 c.c., il quale indica i locali di portineria come parti comuni salvo ovviamente che il titolo non disponga altrimenti.
Cioè? Cosa vuole dire il titolo non disponga altrimenti?
Per titolo si intende l'atto di proprietà della prima unità immobiliare venduta dall'originario unico proprietario oppure il regolamento contrattuale laddove sia stato trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.
La priorità tra il primo atto di acquisto e un eventuale successivo regolamento di condominio, va senza dubbio all'atto d'acquisto, quindi se nell'atto è indicato che l'alloggio del portiere è di proprietà comune a tutti i condòmini, nulla vale una dichiarazione di esclusività dell'alloggio sul regolamento di condominio anche se contrattuale.
Perchè trascrivere il regolamento di condominio? Per renderlo opponibile ai terzi. In poche parole, trascrivere un atto in conservatoria attribuisce data certa al documento e lo rende utilizzabile come prova vera e propria per dimostrare che l'atto esisteva a quella data, rendendolo appunto opponibile ai terzi.
E se negli atti non vi è scritto nulla?
In questo caso, seguendo la logica dell'art. 1117 c.c., l'alloggio del portiere andrà considerato una parte comune di proprietà di tutti i condòmini secondo le rispettive quote di proprietà (presunzione di condominialità).
Vi è tuttavia un caso, piuttosto spinoso per la verità, quanto raro, in cui l'alloggio del portinaio sia di proprietà esclusiva di un condòmino, ma destinato all'uso di alloggio del portiere.
In questo caso, dice la Cassazione, si tratta di un vincolo di destinazione che si configura alla stregua di un'obbligazione propter rem.
Per cessare questa obbligazione occorre il consenso unanime di tutti i condòmini.
Nel caso in cui cessi il servizio di portierato è logico concludere che decada momentaneamente anche l'obbligazione che andrebbe comunque garantita qualora venisse riattivato il servizio in un secondo momento.
