Una tettoria posta sopra la porta di ingresso è da considerarsi condominale o privata?

[alessiogiuliani]

Sulla facciata di un condominio, al piano terra, c'è l'ingresso di casa del sig. Rossi, a cui accede dal suo giardino privato. Sopra alla porta d'ingresso, vi è una tettoia(poco più larga della porta) che poggia sulla facciata.

Vorrei capire come è da considerarsi questa semplice tettoia:
E' parte della facciata? Direi di Sì.
E' di proprietà del Sig. Rossi o è una parte comune del condominio(in quanto parte della facciata)?

In caso di cedimento della tettoia, la riparazione sta al Sig. Rossi o al condominio?

Vi ringrazio.

 

[Dimaraz]

Quella in termini tecnici non è una "tettoia" bensì una pensilina.
Non servono permessi per la messa in opera e non fà parte delle parti comuni/facciate) salvo (forse) costruzione "ab origine" in particolare foggia si da caratterizzare tutta la facciata condomininale (ma spetterebbe ad un Giudice valutare la cosa).
Ingresso esclusivo di un singolo prprietario quindi sua pertinenza al pari degli infissi.
Costi e responsabilità a suo carico.

 

[alessiogiuliani]

Quella in termini tecnici non è una "tettoia" bensì una pensilina.
Non servono permessi per la messa in opera e non fà parte delle parti comuni/facciate) salvo (forse) costruzione "ab origine" in particolare foggia si da caratterizzare tutta la facciata condomininale (ma spetterebbe ad un Giudice valutare la cosa).
Ingresso esclusivo di un singolo prprietario quindi sua pertinenza al pari degli infissi.
Costi e responsabilità a suo carico.

Quindi, opzione 1: non è parte della facciata e i costi di riparazione dopo il cedimento sono a carico del condòmino proprietario.
Oppure, opzione 2: la pensilina viene considerata dal giudice parte della facciata. Qui leggendo la tua risposta ho un dubbio. Se si considera la pensilina parte della facciata, i costi rimangono comunque allo stesso condòmino(in quanto "Ingresso esclusivo di un singolo prprietario quindi sua pertinenza al pari degli infissi."), oppure le spese vanno ridivise per millesimali?
Grazie

 

[Dimaraz]

Il Giudice esprime un giudizio se qualcuno vi fa ricorso.
Nel 99,99% dei casi la pensilina sopra un ingresso "privato" è di competenza del proprietario che ne usufruisce.

Tradotto:
in un Condominio qualsiasi decisione e spesa riguardanti una pensilina sopra un ingresso/finestra di abitazione privata si "lasciano" al rispettivo proprietario.

Se questi ritiene che debba essere il Condominio (=tutti) a farsene carico, dovrà rivolgersi ad un Giudice (iniziando una causa ...partendo dal "mediatore") che esaminerà il caso e deciderà in merito.
Visto l'assunto solo un "pazzo" farebbe ricorso.

Eccezzioni:
1-Regolamento di Condominio che dispone diversamente.
2-Tutte le aperture sulla facciata sono dotate di pensilina (potrebbe ricorrere il caso di quel 0,01%)

 

[alessiogiuliani]

Bene, grazie, il concetto mi è chiaro.
Ora vorrei porre il caso specifico che sto vivendo in questo momento a casa mia(finora volevo chiarire il concetto di pensilina ad uso esclusivo posto sulla facciata). Ditemi se devo riscrivere in altro post, che lo faccio.

Lo stabile in cui abito è costituito da 6 appartamenti, distribuiti con poco criterio su tre livelli(costruita come grande villa, poi è stata frazionata in 6 parti e venduta per frazioni). Intorno allo stabile si trovano i giardini dei vari condòmini.
All'altezza del piano intermedio, esternamente lungo un intero lato della facciata, corre un'unica lunga pensilina della larghezza di 1 metro circa. Tale pensilina protegge dalla pioggia, gli ingressi agli appartamenti dei condòmini 1,2 e 3(si accede agli ingressi tramite i rispettivi giardini privati). Per la parte restante, la pensilina poggia esclusivamente sulla facciata(senza pilastri a terra, in quanto i giardini si trovano al piano inferiore)proteggendo le finestre del condòmino 5.
Da qualche mese c'è stato un cedimento della pensilina, nella parte che sovrasta i giardini dei condòmini 2 e 3.

Ora, rispetto al caso che ponevo inizialmente, qui si pone una differenza, che vorrei chiarire. Non si tratta infatti di pensilina che copre l'ingresso esclusivo di un solo condòmino, bensì di una lunga pensilina che copre 3 ingressi esclusivi(condòmini 1-2-3) e una finestra(condòmino 5), che ha ceduto solo in una sua porzione.

Chi e come deve contribuire alle spese necessarie alla sistemazione della pensilina, nel punto in cui ha ceduto?

1)Tutti i condòmini per millesimali.
2)Tutti i condòmini che sono protetti dalla pensilina, ovvero 1, 2, 3 e 5 .
3)I condòmini proprietari dei giardini 2 e 3, in cui si è verificato il cedimento.

Vi ringrazio.

p.s. nella figura ho indicato in verde la proiezione degli appartamenti sulla facciata, per far comprendere che le due finestre sulla sinistra appartengono al condòmino 5.

Vi ringrazio.

 

[Dimaraz]

La pensila presumo sia un corpo unico...vale il punto 2.

 

[alessiogiuliani]

Un'ultima domanda: uno dei condòmini afferma che in base all'articolo 2051 del c.c.

("Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.")

i condòmini 2 e 3 devono essere considerati proprietari e custodi delle loro parti di pensilina. E che quindi siano loro a dover provvedere alla sistemazione della parte ceduta.

Grazie.

 

[Dimaraz]

Non inerente.
2 e 3 non hanno in custodia (esclusiva) ma sono comproprietari di un bene comune.

Il manufatto è un "pezzo unico" e va considerato alla pari di un tetto cui partecipano tutti i proprietari perché protegge tutti i muri perimetrali (comuni)
Nulla vieta che possiate stabilire regole diverse ma dovranno essere prese a maggioranza creando regolamento di condominio.

 

[alessiogiuliani]

Nel corso del confronto tra condòmini sono emerse le seguenti questioni:

1)la pensilina(ma forse è una tettoia..vedi disegno corretto coi pali di sostegno sul lato destro) ha ceduto in quanto il legno è stato mangiato dai tarli, e sembra che negli anni non fosse mai stata fatta alcuna manutenzione in tal senso.
Tale comportamento viene considerato incuria da parte dei condòmini 2 e 3. E per questo si attribuisce a loro le spese di rifacimento della pensilina.

Regge?


2) Un condòmino che non è nè 2 nè 3, scrive:
"Qualora un qualsiasi problema inerente la tettoia fosse stato tempestivamente portato all'attenzione degli altri comproprietari (ad es. tarli, l'instabilità di qualche tegola o lesioni ad una trave ecc.....) è ovvio che tutti avremmo dovuto partecipare al restauro al fine di evitare che la situazione peggiorasse. Nella fattispecie, tuttavia, per anni c'è stata una totale incuria da parte di chi aveva la proprietà di quelle parti della tettoia interessate dai problemi e non c'è stata alcuna richiesta di intervento nei nostri confronti.
L'art. 2051 cod. civ. che recita: "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia.." si riferisce a colui che ha il potere di vigilanza e di controllo sulla cosa, un potere di diritto e di fatto.
Ribadisco che, non potendo noi altri proprietari andare a "controllare" le parti della tettoia che non sono di nostra proprietà (es. io non posso entrare nel giardino di proprietà esclusiva dei condòmini 2 o 3 per vedere in che condizione si trovi la sua parte di tettoia) se si fosse verificato un qualsiasi problema, avremmo dovuto essere messi tempestivamente al corrente dagli altri, in modo tale che si potesse intervenire immediatamente, riducendo così i costi, perché un conto è cambiare un palo o qualche tegola che si muove, un conto è rifare una parte di tettoia che sta per crollare. In questo caso, ciò non è avvenuto, e conseguentemente, a distanza di anni, il problema è aumentato e con esso la spesa."

Regge?

Grazie

 

[Dimaraz]

Se cambia la tipologia di un bene...potrebbe cambiare anche la normativa al riguardo.

In questo caso non rilevo elementi per mutare opinione...perchè irrilevante la presenza (o meno) di pali di sostegno (che la qualificano più come tettoia che pensilina anche se andrebbero valutate le dimensioni/superfici).

Tale manufatto è presente fin da quando l'edificio era una unica unità (ossia opera del costruttore) e poichè non è possibile distinguerne sezioni specifiche in modo da attribuirne la proprietà ad un condòmino piuttosto che ad un altro tutte le spese restano indivise.
Ovviamente tale giudizio è basato su quanto deducibile dal resoconto ma ritengo con bona approsimazione che buona paert degli elementi strutturali si estendano fra più proprietari.

Scarso rilievo ha l'appunto mosso da uno dei condòmini:

sembra che negli anni non fosse mai stata fatta alcuna manutenzione in tal senso.

Se si assume la pensilina/tettoia in proprietà indivisa (o al lmite in "condominio parziale") la munetenzione sarebbe stata di competenza condominiale.
Probabile che nessuno di quanti "godano" della pensilina/tettoia abbia mai fatto manutenzione alla parte sulla propria verticale (ne sarebbe risultata anche una difformità cromatica e al contempo una indicazione di appartenenza.

Al pari di un tetto comune nessuno si preoccupa di verificare periodicamente il suo stato...eppure (se valesse l'obiezione) ad ognuno è possibile effettuare verifica.

Il problema di fondo del vostro Condominio, anche se non hai chiarito al riguardo, è la mancanza di un Regolamento di Condominio dove si stabilisce a priori quanto possa essere fonte di dibattito su competenza o proprietà.

Se rileggi l'ultima frase della replica precedente vedi che ne avevo fatta indicazione.

In mancanza di regolamento di condominio fornito dal costruttore/proprietario originario, seppur non obbligatorio in quanto inferiori a 10 unità, vi converrà stabilire tutte le regole del caso perchè non potete ad ogni occasione "accapigliarvi" citando articoli di Legge a proprio beneficio. Fra gli stessi è sempre possibile trovare giustificazione alle proprie opinioni...ma aprire contenziosi legali significa solo "foraggiare" avvocati e intasare i tribunali.

Ps.
Visto che lavoro nels ettore posso confermarti come i "tarli" sui travi possono "attaccare" per notevole incuria...o essere preesistenti alla posa.
Per la maggioranza degli stessi l'unica soluzione è "una tanica di benzina ed un accendino"...cosa che ovviamente non potete fare.