• CondominioPro.it è il primo forum italiano esclusivamente dedicato agli Amministratori di Condominio alle Imprese e ai Condòmini.

    Su CondominioPro puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti aprendo discussioni e trovare modulistica per il Condominio.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Micky

Membro Ordinario
Altro Lavoratore
Buonasera a tutti, Vi chiedo questa informazione. Abito in un condominio come in oggetto. L'amministratore come da suo preciso interesse ha convinto 4 su 6 condòmini ha deliberare sui lavori di manutenzione straordinaria al fabbricato aderendo al bonus facciate 90% faceno accettare una Impresa di sua fiduciae senza inicare l'Impresa nè a voce e nè per iscritto. Premetto, che noi abbiamo due diffide dall'ufficio tecnico del Comune per lavori urgenti da farsi ad horas per facciate retrostanti (prospicenti giardino interno), distacco piastrelle facciata esterna prospicente la pubblica via e per lavori di consolidamento statico a 12 pilastri e murature presenti in un locale al seminterrato di proprietà di 6 condòmini. Tali opere sono state evidenziate con dovizia di particolari nel computo metrico redatto da un Ingegnere nominato dal condominio. Tra l'altro lo stesso Ingegnere ha esposto che tali infiltrazioni provengono da giardino e cortile privati di due condòmini del piano terra che hanno queste pertinenze. inoltre, lo stesso indicava almeno di proteggere le fasce perimetrali pavimentate del giardino e del cortile al fine di ritardare l'umidità dopo aver eseguito i lavori nella parte seminterrato. In pratica ci ha consigliato di scavare intorno al pilastro e di raggiungere il plinto e di portarlo a una dimensione maggiore. L'amministratore vistosi contrariato a due condòmini ha fatto aggiungere come regalo dalla Impresa incaricata dei semplici lavori di ripristino ai pilastri con pulizia e apposizione di prodotti . Chiudo, i due condòmini hanno impugnato il verbale assembleare, con accesso alla mediazione. L'Amministratore, ha convocato un'altra assemblea e ha sanato la precedente. In pratica i ue conòmini hanno pagato la meiaione e l'Avvocato. I lavori si faranno, e l'Amministratore ha comunicato al Comune che questi due condòmini inspiegabilmente hanno impugnato i lavori secondo il computo metrico dell'Ingegnere nominato dal condominio. Senza comunicare che i lavori non saranno eseguiti secono il computo metrico redatto dall'Ingegnere. Inoltre, la cosa che mi stupisce, come possiamo accedere al bonus facciate 90% per lavori alle facciate che ci sono nella parte restostante e che si affacciano su cortile e giardino "privati" e visibili appena lateralmente da "due stradine chiuse" di cui una pubblica e l'altra per metà è pubblica e per metà privata? Mi chiedo come può un Tecnico asseverare questa situazione? Vi ringrazio tutti per l'aiuto.
 

Studio Verlicchi

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
noi abbiamo due diffide dall'ufficio tecnico del Comune per lavori urgenti da farsi ad horas per facciate retrostanti (prospicenti giardino interno), distacco piastrelle facciata esterna prospicente la pubblica via e per lavori di consolidamento statico a 12 pilastri e murature presenti in un locale al seminterrato di proprietà di 6 condòmini.
Buon giorno.
La questione, così come esposta, non mi appare del tutto chiara.
Provo comunque ad esprimere un mio parere su alcuni punti.
Il primo è quello citato sopra.
Il condominio deve ottemperare a quanto richiesto dal Comune, quindi l'amministratore dovrebbe sottoporre all'assemblea l'approvazione dei lavori che sono stati imposti dal Comune. Trovo anche assurdo che non abbia indicato i dati dell'impresa alla quale l'assemblea deve affidare i lavori. Fra l'altro è anche consuetudine produrre i preventivi da parte di diverse imprese in modo da valutare quella che offre le condizioni qualità/prezzo migliori, ma questo passi; se si tratta di opere da eseguire in condizioni di urgenza, potrebbe esserci solo un'impresa in grado di realizzarle immediatamente, ma i dati di questa devono essere noti e l'incarico deve essergli affidato dall'assemblea.

manutenzione straordinaria al fabbricato aderendo al bonus facciate 90%
Da quello che leggo, se ho capito bene, l'ordinanza (o disposizione comunale) dispone anche interventi strutturali di consolidamento statico. Mi pare quindi assurdo e limitato avviare l'intervento sfruttando solo il bonus facciate al 90% poichè si potrebbe cogliere l'occasione per una adeguamento sismico dell'edificio attingendo quindi al superbonus 110%.
Comunque, al scelta di optare per il bonus facciate 90% può avere un senso se fatta nell'ambito di un ragionamento di convenienza complessiva. Tale procedimento è infatti, sicuramente più snello, offre comunque un buon rimborso spalmabile in 10 anni e quindi anche più facilmente assorbibile dalla capienza IRPEF dei condòmini.

Tra l'altro lo stesso Ingegnere ha esposto che tali infiltrazioni provengono da giardino e cortile privati di due condòmini del piano terra che hanno queste pertinenze.
Quindi questo danno è procurato da questi condòmini, e se così è, dovranno rispondere loro verso il condominio. Spero proprio che abbiate una assicurazione globale fabbricati che possa rispondere facendo fronte al danno cagionato, altrimenti dovranno risarcire direttamente loro.

i due condòmini hanno impugnato il verbale assembleare, con accesso alla mediazione. L'Amministratore, ha convocato un'altra assemblea e ha sanato la precedente. In pratica i ue conòmini hanno pagato la meiaione e l'Avvocato.
Resto molto perplesso.....
Ho la sensazione che i due condòmini si siano affidati ad un legale poco attento. Il fatto che l'amministratore abbia riconvocato l'assemblea e fatto rideliberare il tutto, non comporta di per se la chiusura del procedimento di mediazione. Se è stato chiuso è perchè, in quella sede, le parti hanno raggiunto un accordo e questo, sempre se interpreto bene i fatti da come descritti, non è stata una cosa opportuna da farsi a meno che nella nuova delibera non sia entrato il progetto complessivo comprendente tutte le questioni sollevate dal Comune.

come possiamo accedere al bonus facciate 90% per lavori alle facciate che ci sono nella parte restostante e che si affacciano su cortile e giardino "privati" e visibili appena lateralmente da "due stradine chiuse" di cui una pubblica e l'altra per metà è pubblica e per metà privata?
Secondo me, purchè sia visibile da spazio pubblico, è ammissibile. Poco o tanto visibile non ha importanza.

Buona giornata
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Buon giorno.
La questione, così come esposta, non mi appare del tutto chiara.
Allora siamo in 2....:ok:
Chapeau per quanto espresso...non era facile districarsi.


L'amministratore come da suo preciso interesse
???
Alla luce dell'Ordinanza Comunale è un suo dovere....ma resterebbe l'obbligo di seguire la corretta procedura:
-prima assemblea per la nomina di un professionisra che verifichi i lavori e prepari il capitolato.
-seconda assemblea dove si approvino tali opere, si scelga la ditta/preventivo e si predisponga il "fondo" per i lavori.

Cindivido il suggerimento di valutare il bonus 110 ma quello "sisma" è optabile solo si in area classificata per tali interventi.


Mi chiedo come può un Tecnico asseverare questa situazione?
Domanda cui solo il tecnico di turno può rispondere.
Quando lo scegliete esigete fornisca polizza a garanzia (obbligatoria).
 

Micky

Membro Ordinario
Altro Lavoratore
Buon giorno.
La questione, così come esposta, non mi appare del tutto chiara.
Provo comunque ad esprimere un mio parere su alcuni punti.
Il primo è quello citato sopra.
Il condominio deve ottemperare a quanto richiesto dal Comune, quindi l'amministratore dovrebbe sottoporre all'assemblea l'approvazione dei lavori che sono stati imposti dal Comune. Trovo anche assurdo che non abbia indicato i dati dell'impresa alla quale l'assemblea deve affidare i lavori. Fra l'altro è anche consuetudine produrre i preventivi da parte di diverse imprese in modo da valutare quella che offre le condizioni qualità/prezzo migliori, ma questo passi; se si tratta di opere da eseguire in condizioni di urgenza, potrebbe esserci solo un'impresa in grado di realizzarle immediatamente, ma i dati di questa devono essere noti e l'incarico deve essergli affidato dall'assemblea.


Da quello che leggo, se ho capito bene, l'ordinanza (o disposizione comunale) dispone anche interventi strutturali di consolidamento statico. Mi pare quindi assurdo e limitato avviare l'intervento sfruttando solo il bonus facciate al 90% poichè si potrebbe cogliere l'occasione per una adeguamento sismico dell'edificio attingendo quindi al superbonus 110%.
Comunque, al scelta di optare per il bonus facciate 90% può avere un senso se fatta nell'ambito di un ragionamento di convenienza complessiva. Tale procedimento è infatti, sicuramente più snello, offre comunque un buon rimborso spalmabile in 10 anni e quindi anche più facilmente assorbibile dalla capienza IRPEF dei condòmini.


Quindi questo danno è procurato da questi condòmini, e se così è, dovranno rispondere loro verso il condominio. Spero proprio che abbiate una assicurazione globale fabbricati che possa rispondere facendo fronte al danno cagionato, altrimenti dovranno risarcire direttamente loro.


Resto molto perplesso.....
Ho la sensazione che i due condòmini si siano affidati ad un legale poco attento. Il fatto che l'amministratore abbia riconvocato l'assemblea e fatto rideliberare il tutto, non comporta di per se la chiusura del procedimento di mediazione. Se è stato chiuso è perchè, in quella sede, le parti hanno raggiunto un accordo e questo, sempre se interpreto bene i fatti da come descritti, non è stata una cosa opportuna da farsi a meno che nella nuova delibera non sia entrato il progetto complessivo comprendente tutte le questioni sollevate dal Comune.


Secondo me, purchè sia visibile da spazio pubblico, è ammissibile. Poco o tanto visibile non ha importanza.

Buona giornata
Buonasera, ringrazio per la gentile attenzione prestata.
Vorrei aggiungere ancora qualche elemento alla discussione.
L'Amministratore si è fatto deliberare lavori su facciate condominiali (non esterne) per l'importo di € 44.800,00= con sconto in fattura e chiedendo ai condòmini solamente € 4.480,00 + IVA da ripartire tra tutti i condòmini secondo le tabelle millesimali.
All'O.d.g. l'Amministratore ha inserito anche: Nomina delle figure professionali obbligatorie per legge e quantificazione dei compensi. Compenso straordinario per l'Amministratore per lavori straordinari. Delibera.
Nel verbale si è fatto inserire con piena volontà della maggioranza che: Le professionalità verranno nominate all'azienda tra i loro professionisti di fiducia. (D.L. , Coordinatore della sicurezza e Responsabile dei lavori). I cui compensi incideranno i cui compensi incideranno nella misura del 9% + IVA e oneri calcolato sull'importo totale imponibile (100% del costo delle lavorazioni ) e cioè di € 44.800,00=da ripartire tra tutti i condòmini secondo le tabelle millesimali. In pratica queste figure faranno gli interessi dell'Impresa e noi li pagheremo!:sob:

In merito al punto delle infiltrazioni,
queste provengono al seminterrato di proprietà comune da sovrastanti pavimentazioni presenti nelle fasce perimetrali el fabbricato di un giardino privato di pertinenza di una unità immobiliare e di un altro cortile privato di pertinenza di un'altra unità immobiliare . I rispettivi proprietari non intendono ottemperare alle indicazioni consigliate nel computo metrico dall'Ingegnere al fine di rallentare le infiltrazioni. Altrimenti ci arebbe a fare una intercapedine o un vespaio per risolvere il problema. In pratica l'impresa che effettuerà con il bonus 90% i lavori alle facciate, ci regalerà degli interventi ai pilastri e ai muri portanti del seminterrato secondo sue valutazioni non tenendo conto del nostro computo metrico. Ciò non darà alcun beneficio alla struttura. In pratica secondo il sottoscritto stiamo nascondeno il fuoco sotto la cenere. Cercando di rimediare agli effetti e trascurando le cause. Su questo chiedo: io e un'altro condòmino che non abbiamo votato a favore e che abbiamo anche impugnato il verbale davanti alla mediazione potremmo chiedere a qualcuno perchè i lavori ai pilastri non sono stati eseguiti come da computo metrico indicato dall'Ingegnere Barba nominato dal condominio? visto che all'O.d.g. l'Amministratore indicava quanto: che i condòmini sono invitati a presentare preventivi conformi al computo metrico a firma dell'Ing. Barba. Potremmo denunciare al Comune e alla Procura della Repubblica questo abuso di potere dell'assemblea e dell'Amministratore? Non abbiamo neppure a livello condominiale una polizza assicurativa e nè la possiedono i proprietari del giardino e del cortile.

L'Ordinanza dell'Ufficio Tecnico prevedeva anche di lavori alle piastelle perimetrali della facciata prospicente la pubblica via. Cosa che l'Amministratore non ci ha più pensato.
L'amministratore comunica all'ufficio tecnico del Comune che i lavori saranno eseguiti come da Computo metrico dell'Ing. Barba. Non vero, specie per i lavori ai pilastri e muri del seminterrato.

Poi per quanto attiene la sostituzione di delibera e la mediazione fallita tra qualche giorno avrò dal legale tutta la documentazione e potrò esserVi più esaustivo nel formularVi un parere. Vi ringrazio ancora.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
L'amministratore come da suo preciso interesse...
L'Amministratore si è fatto deliberare...
Nel verbale si è fatto inserire...
Mi par di notare un certo "accanimento "...a questo punto bisognerebbe sentire anche l'altra campana...e non tanto l'amministratore "despota" quanto la maggioranza che approva il suo operato.

Potrai avere tutte le ragioni del mondo ma perdi credibilità ad addossare tutte le colpe al tuo amministratore quando invece sei solo tu (e forse un altro) a voler contestare la maggioranza.
Hai accettato di vivere in un Condominio...il che implica accettarne la democrazia.
Se la maggioranza delibera una cosa tu ti adegui salvo dimostrarne lesione di diritti o infrazione alle norme.

Non abbiamo neppure a livello condominiale una polizza assicurativa e nè la possiedono i proprietari del giardino e del cortile.
Nessuna Legge la impone.

visto che all'O.d.g. l'Amministratore indicava quanto: che i condòmini sono invitati a presentare preventivi conformi al computo metrico a firma dell'Ing. Barba. Potremmo denunciare al Comune e alla Procura della Repubblica questo abuso di potere dell'assemblea e dell'Amministratore?
Già che ci sei potresti chiedere al Parlamento USA di giudicare per "impeachment " anche il tuo amministratore oltre che Trump!!!

Abuso di potere???.... ma de che???

Ps.
Battute a parte poni domande cui i forumisti non possono rispondere ...visto che dovresti aver già consultato dei legali in loco dovresti fidarti di loro....o siamo messi male se diffidi di tutti i professionisti.
 

Micky

Membro Ordinario
Altro Lavoratore
Mi par di notare un certo "accanimento "...a questo punto bisognerebbe sentire anche l'altra campana...e non tanto l'amministratore "despota" quanto la maggioranza che approva il suo operato.

Potrai avere tutte le ragioni del mondo ma perdi credibilità ad addossare tutte le colpe al tuo amministratore quando invece sei solo tu (e forse un altro) a voler contestare la maggioranza.
Hai accettato di vivere in un Condominio...il che implica accettarne la democrazia.
Se la maggioranza delibera una cosa tu ti adegui salvo dimostrarne lesione di diritti o infrazione alle norme.


Nessuna Legge la impone.



Già che ci sei potresti chiedere al Parlamento USA di giudicare per "impeachment " anche il tuo amministratore oltre che Trump!!!

Abuso di potere???.... ma de che???

Ps.
Battute a parte poni domande cui i forumisti non possono rispondere ...visto che dovresti aver già consultato dei legali in loco dovresti fidarti di loro....o siamo messi male se diffidi di tutti i professionisti.
Buonasera, vorrei precisarLe che io ho risposto alle domande/risposte poste da uno della Vs. Community. Per estrema chiarezza Le espongo con dovizia di particolari che in questo condominio siamo esattamente 7 condòmini di cui io e un altro condòmino siamo gli unici estranei "che lottiamo" per una gestione democratica. Mentre gli altri cinque sono tutti parenti. Pertanto, la maggioranza gestice tutto oltre che la nomina e la riconferma dell'Amministratore. Poi di legali dopo la mediazione non ne ho contattati e nè ho sottoposto loro questi quesiti e nè ho messo in dubbio e/o diffidato dei loro consigli. Comunque al di la di tutto non Le permetto questo modo di comunicare con me! Piuttosto scriva in italiano e mi dia del lei! Tanto Le dovevo.
P.s.: Ho veramente sottratto tempo per Lei a cose molto più importanti.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Mentre gli altri cinque sono tutti parenti. Pertanto, la maggioranza gestice tutto oltre che la nomina e la riconferma dell'Amministratore.
Alllora ti consiglio di cambiare proprietà.

Mai potrai pretendere che tu da solo od anche in compagnia di 1 altro possiate ottenere quello che lamenti.
Non esiste che 2 valga più di 5...sei sconfitto in partenza salvo che commettano violazioni di tuoi diritti.
Solo che fino ad ora non hai citato un solo fatto per il quale tu possa fare una casua legale e tantomeno una denuncia alla Procura.

. Comunque al di la di tutto non Le permetto questo modo di comunicare con me! Piuttosto scriva in italiano e mi dia del lei!
Io scrivo in modo intellegibile anche quando per "sdrammatizzare" uso metafore o dialetti...non posso dire lo stesso di te.

Sei venuto ad esporre una sequela di lamentele infarcite di errori ortografici, di sintassi e di concetto (il "bonus facciate" rigurada tutte le pareti perimetrali di un Condominio visibili da strada pubblica, e per "interne" s'intende ben altro, poi saranno problemi del professionista che "assevera" che dovrebbe conoscere le norme meglio di chi in certe materie non ha preparazione).


Per tutto il resto ti invito a rileggere il Regolamento.
 

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità
Alto