Guaina impermeabilizzazione fondamenta

[dario83]

Buongiorno,
Innanzitutto mi presento, sono Dario e sono il proprietario di una villetta a schiera facente parte di un complesso di 10 villette con il corsello box in comune ed ognuna con la sua porzione di giardino.
Ho un problema di infiltrazione nel locale interrato proveniente dal giardino del vicino.
Quando inizia a piovere pesantemente l'acqua scorre direttamente in taverna essendoci una rottura della guaina impermeabilizzante.
Ho sollecitato molte volte la problematica all' amministratore ma ha avuto sempre risposte evasive cercando di evitare il problema e dicendo che è complesso definire di chi sia a carico.
A mio parere, essendo un problema di impermeabilizzazione delle fondazioni dovrebbe essere un problema da risolvere a livello condominiale ma all'ultimo mio sollecito mi viene invece detto che spetta in condivisione tra me ed il mio vicino.
La cosa mi risulta molto strana anche perché le problematiche di eventuali infiltrazioni sul tetto che insiste ovviamente su ogni unità abitativa risulta a carico del condominio.
Ringrazio anticipatamente a chi potrebbe darmi un parere a riguardo dandomi anche dei riferimenti normativi per poter validare o meno la mia posizione.
Grazie

 

[Dimaraz]

sono il proprietario di una villetta a schiera facente parte di un complesso di 10 villette con il corsello box in comune ed ognuna con la sua porzione di giardino.

Sono configurazioni che ora sono considerate "Condominio Orizzontale"... mentre una volta erano al più una Comunione.

Le caratteristiche edilizie non permettono una trasposizione "tale e quale" delle Leggi che si applicano ai "classici" condòmini Verticali.

Nello specifico il concetto: "tetto, muri maestri fondamenta sono Bene Comune" quasi sempre non è più valida.

Quindi in primis bisogna verificare cosa precisa il Rogito e l'eventuale regolamento di condominio se contrattuale (questi purtroppo sono inutili copia incolla dei condòmini Verticali).

Ho un problema di infiltrazione nel locale interrato proveniente dal giardino del vicino.

Posto che hai precisato essere le villette a schiera siano "fotocopie"...mi sfugge come tu possa imputare il fenomeno da infiltrazioni dal giardino del confinante piuttosto che dal tuo.

Ammesso e non concesso ...il problema non coinvolge il Condominio ma tu ed il confinante.

 

[dario83]

Sono configurazioni che ora sono considerate "Condominio Orizzontale"... mentre una volta erano al più una Comunione.

Le caratteristiche edilizie non permettono una trasposizione "tale e quale" delle Leggi che si applicano ai "classici" condòmini Verticali.

Nello specifico il concetto: "tetto, muri maestri fondamenta sono Bene Comune" quasi sempre non è più valida.

Quindi in primis bisogna verificare cosa precisa il Rogito e l'eventuale regolamento di condominio se contrattuale (questi purtroppo sono inutili copia incolla dei condòmini Verticali).







Posto che hai precisato essere le villette a schiera siano "fotocopie"...mi sfugge come tu possa imputare il fenomeno da infiltrazioni dal giardino del confinante piuttosto che dal tuo.

Ammesso e non concesso ...il problema non coinvolge il Condominio ma tu ed il confinante.

Perché il mio muro è in divisione col vicino, per intenderci da una parte c'è la mia proprietà me tre dall' altro lato solamente il giardino del vicino.
I tetti invece, dove ogni tetto insiste su ciascuna proprietà sono invece condominiali tanto che in presenza di infiltrazioni sono stati riparatinin in comunione.
Quello che non capisco è come i tetti possano essere considerati comuni mentre l'impermeabilizzazione delle fondamenta non lo sia visto che risultano comunque in una zona comune tra due proprietari.
Sottolineo che nel rogito non è definito ciò e tantomeno nel regolamento condominiale.
L'amministratore dice che ci sono sentenze discordanti e nel dubbio lo considera non condominiale

 

[Dimaraz]

Perché il mio muro è in divisione col vicino, per intenderci da una parte c'è la mia proprietà me tre dall' altro lato solamente il giardino del vicino.

Magari una foto od una piantina(disegno) renderebbe più agevole l'analisi.

I tetti invece, dove ogni tetto insiste su ciascuna proprietà sono invece condominiali tanto che in presenza di infiltrazioni sono stati riparatinin in comunione

Nulla esclude che sia stato errato il criterio. Senza foto è impossibile.
Pure io ho una proprietà in villette (fotocopie) a schiera ..le planimetrie e le sezioni Verticali (quindi pure i giardini) sono tutti complementari...ma è fuori discussione che ciascuno è proorietario e responsabile del proprio tetto.

 

[bastimento]

Sulle villette a schiera si possono ipotizzare molte soluzioni: da qualche semplice comunione alla condominialità.

La differenza non dovrebbe essere “soggettiva”: il criterio che distingue una comunione da un condominio, è sostanzialmente la indivisibilità del secondo; ad es in un classico condominio verticale il suolo è inevitabilmente comune a tutte le proprietà che vi insistono.

Partendo da questo assunto direi che se le villette a schiera fossero state realizzate su una particella di terreno comune e non frazionata, il tutto sarebbe certamente un condominio orizzontale.

Se invece ciascuna particella di ogni villetta fosse stata in precedenza isolata frazionando il lotto originario, non sussisterebbe questo vincolo.

Ma a quanto premesso si deve aggiungere cosa recita l’art 1123 (opere che hanno utilità separata): ed in ogni caso molto articoli sono derogabili dalla compagine assembleare.

Per cui specie nel caso di villette a schiera nulla vieta che si decida, (una volta x tutte) , come considerare il tetto o i vari tetti ; idem per le pareti periferiche o le fondamenta.

L’esempio di Dimaraz è la decisione più logica e frequente: ma nulla impedisce di decidere di trattare il tetto, specie se continuo, come condominiale e lasciare altre parti come di competenza esclusiva.
Importante è mantenere una regola.

 

[Dimaraz]

Partendo da questo assunto direi che se le villette a schiera fossero state realizzate su una particella di terreno comune e non frazionata, il tutto sarebbe certamente un condominio orizzontale.

Se invece ciascuna particella di ogni villetta fosse stata in precedenza isolata frazionando il lotto originario, non sussisterebbe questo vincolo.

Se in un singolo lotto vengono realizzate singole unità abitative le stesse hanno identificativi catastali specifici (personali) mentre le parti comuni ne hanno di ulteriori.
I Rogiti precisano la titolarità distinguendo i codici catastali personali e la contitolarità di quelli "Comuni" (con allegate planimetrie).

La natura "Condominio" Si piuttosto che No non è stabilito da un Rogito ma dallo stato di fatto e Giurisprudenza ha stabilito le caratteristiche identificative (sufficente una perimetrazione e impianti in comune).

Un "tetto continuo" è considerato Condominiale...ma serve analisi strutturale.

 

[bastimento]

Io mi riferivo soprattutto alla tua considerazione

Sono configurazioni che ora sono considerate "Condominio Orizzontale"... mentre una volta erano al più una Comunione.

La situazione condominiale è ben percepita quando si abbia uno sviluppo verticale.

Quando invece si è in presenza di uno sviluppo orizzontale, la risposta non è affatto scontata.

Si va da una sequenza di case affiancate sulla pubblica via, di distinte proprietà, che non sono nè una comunione nè un condominio. (nei ns paesi ci sono infiniti esempi)
Poi ci sono delle proprietà ben distinte, con alcune parti in comunione: esempio viale di accesso o alcuni impianti come allacciamento fognario alla pubblica condotta. Non vedo perchè assimilarlo ad un condominio, con tutte le specifiche regole che lo contraddistinguono dalla comunione.

Oggi è più frequente una realizzazione di villette a schiera, realizzate dal costruttore su un lotto di terreno e cedute: anche se strutturalmente potrebbero apparire una soluzione terra-cielo, in realtà hanno il terreno in condominio, e opportuno abbiano annche un regolamento di condominio che definisca diritti e doveri reciproci riguardanti tetto, colore pareti ed infissi eccc-

Ma in passato, spesso per risparmiare in atti di divisione, molte realizzazioni che oggi definiremmo a schiera, sono state realizzate con una procedura particolare: individuata l'area, questa veniva frazionata, gli aspiranti acquirenti acquistavano ciascuno una porzione di terreno, e specificavano che era loro intenzione congiunta realizzare su quelle particelle uno specifico progetto: in questo caso ci si verrebbe a trovare in una situazione di proprietà veramente terra-cielo: qui solo per via della unicità strutturale "si conviene" trattarsi di condominio, anche se in realtà si potrebbero avere solo parti in comunione.

La natura "Condominio" Si piuttosto che No non è stabilito da un Rogito ma dallo stato di fatto e Giurisprudenza ha stabilito le caratteristiche identificative (sufficente una perimetrazione e impianti in comune).

Su questa affermazione si potrebbe discutere per ore: intanto solo dai rogiti si deducono le parti esclusive e le parti comuni.
Quanto alla Giurisprudenza, tu mi hai spesso insegnato che dipende dai gradi di giudizio, dalle lune dei giudici di turno, e solo una sentenza di cassazione a SS.UU. ha valore nomofilattico.

 

[Dimaraz]

Quando invece si è in presenza di uno sviluppo orizzontale, la risposta non è affatto scontata

Quanto alla Giurisprudenza, tu mi hai spesso insegnato che dipende dai gradi di giudizio, dalle lune dei giudici di turno, e solo una sentenza di cassazione a SS.UU. ha valore nomofilattico

Sono configurazioni che ora sono considerate "Condominio Orizzontale"... mentre una volta erano al più una Comunione.

Solita disattenzione ...evidenzio.
Quindi che Giurisprudenza non sia Legge non è tema adatto perché è dalla "riforma" del 2012 che il Legislatore ha promulgato l'interpretazione dei Giudici.
Art. 1117bis.

Art. 1117 bis codice civile - Ambito di applicabilità

Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più...

www.brocardi.it

Nel link a fondo pagina pure tutte le sentenze sul tema.

In sintesi nessun dibattito se era un lotto unico se era frazionato prima o post...se esiste un impianto od un manufatto in comune diventa Condominio...se non Supercondominio.

 

[bastimento]

In sintesi nessun dibattito se era un lotto unico se era frazionato prima o post...

Non mi pare sia esattamente così

Cass. civ. n. 5643/2023

In tema di condominio la presunzione di condominialità è applicabile (come ora espressamente stabilito dall'art. 1117 bis c.c., introdotto dalla L. n. 220 del 2012) anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, oggettivamente e stabilmente destinate alla conservazione, all'uso od al servizio di tali edifici, ancorché insistenti su un'area appartenente al proprietario (o ai proprietari) di uno solo degli immobili. In simile ipotesi, però, la presunzione è invocabile solo se l'area e gli edifici siano appartenenti ad una stessa persona - od a più persone "pro-indiviso" - nel momento della costruzione della cosa o del suo adattamento o trasformazione all'uso comune, mentre, nel caso in cui l'area sulla quale siano state realizzate le opere destinate a servire i due edifici sia appartenuta sin dall'origine ai proprietari di uno solo di essi, questi ultimi acquistano per accessione la proprietà esclusiva delle opere realizzate sul loro fondo, anche se poste in essere per un accordo intervenuto tra tutti gli interessati e/o col contributo economico dei proprietari degli altri edifici.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5643 del 23 febbraio 2023)


Rimango dell'opinione che il tema non si possa liquidare con sentenze od opinioni lapidarie.

E la mia sensazione è che interpretare l'art. 1117 bis in modo universale, contraddica tutto l'impianto precedente, tuttora non abrogato, che faceva una specifica distinzione tra condominio e comunione.

Una villetta ed un palazzo di 10 piani, possono avere in comune un corsello e il cancello di accesso: ma resterà una comunione e non un condominio o supercondominio: e appunto le decisioni e riparto spese, salvo convenzioni tra le parti, si effettueranno con lo stesso peso e diritti della comunione. Appunto secondo art. 1101 e seguenti
Non certo