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Grazia

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Condòmino proprietario
Buonasera, siamo 5 unita' abitative divise in 2 gruppi: da una parte 3 unita' abitative e dall'altra 2. Abbiamo l'amministratore.
Io e un altro condòmino che abitiamo nel gruppo di 3 unita' saremmo interessati a rifare le facciate con il relativo bonus facciate anche perche' siamo nella zona B del mio comune e potremmo usufruirne.
Premetto che l' amministratore dovrebbe ...mandarci della documentazione da leggere...e fare un assemblea, ma vorrei sapere se per fare le facciate occorre la maggioranza in millesimi. Oppure se c'è la possiblita' di rifare le facciate mantenendo l'estetica preesistente ( colore) anche se non tutti sono interessati.
Grazie per l'aiuto
 

Dimaraz

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ma vorrei sapere se per fare le facciate occorre la maggioranza in millesimi. Oppure se c'è la possiblita' di rifare le facciate mantenendo l'estetica preesistente ( colore) anche se non tutti sono interessati.
Se "2 gruppi" significa che l'immobile è diviso effettivamente in 2 strutture separate (anche se unite ad 1 lato) allora il lavoro può essere fatto con delibera votata dalla maggioranza per teste e millesimi calcolata sul gruppo separato.
 

Grazia

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Condòmino proprietario
Se "2 gruppi" significa che l'immobile è diviso effettivamente in 2 strutture separate (anche se unite ad 1 lato) allora il lavoro può essere fatto con delibera votata dalla maggioranza per teste e millesimi calcolata sul gruppo separato.
Scusi, faccio l'esempio pratico....per avere le idee chiare. Le unita abitative sono composte da 2 villette da una parte , e 3 villette dall'altra parte..
Io sono nel gruppo di 3 villette abitative attaccate (unite da 1 solo lato)...quindi se 2 teste ( proprietari) sono la maggioranza si puo' fare oltre ad avere la maggioranza anche dei millesimi?
Grazie
 

Dimaraz

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Le unita abitative sono composte da 2 villette da una parte , e 3 villette dall'altra parte..
Io sono nel gruppo di 3 villette abitative attaccate (unite da 1 solo lato).
Se le unità sono "villette" a schiera il discorso cambia completamente.
Salvo diversa disposizione in Rogito o in regolamento di condominio di tipo contrattuale il Condominio non ha competenza sulle parti private...ed i muri delle singole abitazioni sono proprietà privata (a differenza dei muri in un Condominio verticale).

Quindi ogni singolo proprietario decide in autonomia.

Magari posta una foto così si comprende meglio.
 

Grazia

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Buonasera, la prima foto (quella con auto bianca sotto) e' il gruppo con 3 unita', la seconda foto e' il gruppo con 2 unita'.
Nel rogito e' scritto '' unita' immobiliare residenziale da terra a tetto su tre piani''
Grazie ancora per la sua disponibilita'
 

Allegati

Dimaraz

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Dalle foto si rileva un unico edificio conformato con unita verticali (cielo/terra) sfalsate nel piano dei frontali/retro ed i tetti risultano uguali ma strutturalmente divisi.... ne consegue che ognuno è titolare dei muri esterni (ed in comunione per la sezione di muro intermedio con l'unità adiacente.

Potete anche commissionare il lavoro a nome del Condominio ma in realtà ognuno agisce sul proprio.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Per curiosità: prima della vendita delle villette è stato frazionato il sedime dove sorgono le villette?
Se il terreno del condominio è rimasto un unica parcella, si può ancora parlare di villette totalmente esclusive (=titolarità delle pareti esterne?) O queste ultime rientrano nella definizione classica delle parti comuni di condominio?
 

Dimaraz

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prima della vendita delle villette è stato frazionato il sedime dove sorgono le villette?
Irrilevante.
Come spiegato più volte nulla centra che un immobile sia costruito su piu lotti ed automaticamente ad ogni unità viene assegnata un cidice catastale diverso.
Nelle case "a schiera" giurisprudenza ha stabilito più vvolte come i muri perimetrali appartengono per competenza al singolo.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
E non si instaura nessun vincolo di omogeneità? Chiedo.
Ad esempio se il prospetto frontale fosse costituito dal serramento?
Oppure come considerare il tetto strutturalmente unitario?
Gli esempi indicati sono reali: e da più di 60 anni ci confrontiamo su questi temi.
Sicuramente il rogito porta a proprietà singole terra-cielo ma abbiamo poi “convenuto” di trattare tetto e facciate come condominiali (tutti per uno, uno per tutti).
Sul tetto e facciata posteriore per ora non sono più sorti dei distinguo.
Più problematica la facciata anteriore, costituita al piano terra da un serramento in legno inizialmente omogeneo per tutti e 6 gli appartamenti.
Sorgono ora divergenze, dal momento che nuovi proprietari hanno ristrutturato e “modificato” l’aspetto esteriore: convengo che oggi possono realizzarsi soluzioni più valide, simili, ma non uguali.
Sarei anche portato alla comprensione, ma trovo disdicevole non venga nemmeno usata la cortesia di comunicare, concordare e condividere le eventuali soluzioni
 

Dimaraz

Moderatore
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Esistono sempre delle questioni/caratteristiche da appurare ed appunto per questo ho chiesti foto da cui si evince chiaramente come ogni unità è distinguibile in tutta la sezione verticale...tetto incluso (che appare evidente essere strutturalmente diviso per ogni unità.

Non si deve poi mai dimenticare che anche nei condòmini Verticali si opera in regime di Condominio Parziale e nello specifico del tetto secondo "verticale".

Quanto alla questione "estetica di facciata" essa certamente non va disattesa...ma non può essere ostativa ad una manutenzione straordinaria oppure ad un miglioramento energetico.
Quindi non si può contestare il diverso spessore per un "cappotto termico" o tetto isolato/ventilato o unnuovo serramento che non può essere materialmente identico ad unk di 30 anni fa.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Non si deve poi mai dimenticare che anche nei condòmini Verticali si opera in regime di Condominio Parziale e nello specifico del tetto secondo "verticale".
Qui fortunatamente, da almeno 40-50 anni si è convenuto di non applicare la ottusa regola della verticale: il tetto è stato realizzato con una struttura unica ed è improbo risalare ad origine di eventuali perdite. Vero che ormai sono molti anni che non sorgono problemi, finora comunque nessuno ha più sollevato questioni sul tetto.
Certo che se tu parli di realizzare un tetto isolato o ventilato il problema riemergerebbe: per fortuna si tratta di 2’ casa e credo nessuno abbia interesse a fare spese che hanno ritorni poco significativi. Però i vari bonus potrebbero allettare...: non oso pensare cosa succederebbe
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
il tetto è stato realizzato con una struttura unica

Se è una struttura "unica" (esempi lastrico solare) o unica falda è fuori da ogni dubbio che la spesa vada ripartita fra tutti.

Se il tetto è a falde già cominciano i distinguo...se poi tali falde hanno "origine" su piani sfalsati o peggio sono su blocchi verticali (torri) differenti la questione è priva di dubbi.

Ma nel caso di @Grazia non esistono possibili alternative salvo specificate in Rogito o in regolamento di condominio contrattuale...cosa di cui dubito vista la consuetudine.
 

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