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giorgio fabiano

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Ragioniere
Buonasera
durante l'ultima assemblea il consuntivo di gestione non e' stato approvato.
E' stato pero' approvato il preventivo di spesa per la gestione futura per evitare di far mancare i soldi e poter pagare le forniture
La mia domanda : Esiste un certo controsenso in questa manovra? Avendo bocciato il consuntivo, il preventivo approvato rimane comunque valido poggiando esso su presupposti da rivedere? Onde evitare di lasciare il condominio privo di denaro quale soluzione era meglio adottare?
Grazie
 

giorgio fabiano

Nuovo Iscritto
Ragioniere
Inoltre vorrei sottoporti a giudizio anche il presente post giusto per avere una tuo opinione
"
Buongiorno


verso fine 2019 il nostro condominio comincia ad accusare perdite occulte di acqua. Lo si desume dal fatto che il fornitore invia le bollette all'amministratore riportando allert continui di consumi abnormi rispetto ai nostri usuali. L'amministratore non fa assolutamente niente al riguardo (es ricerca del danno, attivazione assicurazione che copre anche eventuali perdite).


Dopo circa 1 anno dalle prime segnalazioni, la perdita diventa piu consistente, accumulando un debito crescente verso il fornitore.


Tali bollette con importi ingenti non vengono pagate dall'amministratore. Egli si limita a pagare solo le bollette derivate dai consumi presunti. Ne tanto meno informa il condominio.


Ad agosto 2020, l'amministratore fa riparare la tubazione , mettendocela in conto (senza alcuna denuncia assicurativa). A distanza di alcuni mesi una ulteriore perdita si manifesta andando a gonfiare il debito verso il fornitore. Un secondo intervento nel 2021 ripara la seconda perdita (anche questa messa in conto al condominio senza interpellare l'assicurazione). A fine 2021 il fornitore ci stacca l'acqua avendo il nostro debito raggiunto valori da Guerre Stellari.


Solo in questo momento veniamo a conoscenza che esiste un debito di circa 80.000 verso il fornitore.


Egli sostiene di aver mantenuto in sospeso il pagamento delle maxi bollette e di aver inviato mail, senza mai ricevere risposta, al fornitore.


Solo dopo una accesa assemblea l'amministratore denuncia all'assicurazione il danno (egli dichiarava di non sapere che tale danno fosse contemplato e che comunque ci sono 2 anni per denunciare). Egli denuncia a settembre retrodatando l'avvenuto danno a Febbraio 2021.Alla fine, tra note di credito e sconti il fornitore ci accorda una rata di circa 20000 ad estinzione di un debito di circa 4 volte maggiore.


Adesso, un proprietario che ha acquistato appartamento nel marzo 2021 (data nella quale l'amministratore , e solo lui, era al corrente del debito ) si ritrova a pagare un debito che si e' generato per il suo 90% in un periodo di tempo antecedente l'acquisto.


Il venditore dell'appartamento, al momento della firma del contratto, aveva ricevuto garanzia dall'amministratore che egli non aveva debiti verso il condominio. Il compratore, avendo ricevuto tale rassicurazione, non si aspettava certo questo debito da estinguere.


In conclusione, come avrebbe dovuto gestire o contabilizzare l'amministratore la situazione debitoria nell'arco delle 2 gestioni ?


E' proprio vero che il venditore non versava(per la sua quota millesimale) in una situazione debitoria? Sebbene questo debito fosse conosiuto solo dall'amministratore e rivelato a noi solo ad Ottobre 2021, non potrebbe trattarsi di un vizio occulto?


Grazie "
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
Ma, scusa ulteriore precisazione, esiste l'approvazione del preventivo con riserva? Ha qualche valore giuridico?

È un "non-sense".
Un preventivo è per sua natura una stima presunta....una mera base di calcolo sulla base del quale chiedere anticipi di spesa.
Se al termine del periodo di gestione si rilevano difformità nel consuntivo se ne chiede ragione e nel caso si respinge come avete gia fatto.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Inoltre vorrei sottoporti
Peggio di "Guerra e Pace"....


verso fine 2019 il nostro condominio comincia ad accusare perdite occulte di acqua

Amministratore deprecabile...ma proprietari non da meno.
Sapere che esiste una perdita rilevante, sapere che il "responsabile" non si attiva...chi è causa del proprio male pianga se stesso.
Vi sono gli estremi per una rivalsa per mala-gestio e inadempimento alle proprie funzioni senza contare i potenziali rischi da erosione per perdita rilevante...ma avete approvaro a ripetizione senza agire/controllare.


Adesso, un proprietario che ha acquistato appartamento nel marzo 2021

Chi acquista è responsabile in solido con il venditore per i costi ordinari contabilizzati nell'anno (di gestione) di acquisto e per il precedente.

L'amministratore ha diritto di chiedere tali somme al nuovo proprietario che ha facoltà di rivalsa verso il venditore e questi a sua volta verso l'amministrazione SE possiede dichiarazione firmata dell'assenza di quote pregresse.

ps.
I "vizi occulti" nulla attengono con debiti, pregressi ...ma riguardano solo vizi dell'immobile o pesi non apparenti.
 

giorgio fabiano

Nuovo Iscritto
Ragioniere
Amministratore deprecabile...ma proprietari non da meno.
Sapere che esiste una perdita rilevante, sapere che il "responsabile" non si attiva...chi è causa del proprio male pianga se stesso.
Vi sono gli estremi per una rivalsa per mala-gestio e inadempimento alle proprie funzioni senza contare i potenziali rischi da erosione per perdita rilevante...ma avete approvaro a ripetizione senza agire/controllare.
A onor del vero non eravamo a conoscenza della perdita se non dopo intervento fornitore per interruzione servizio idrico (novembre 2021). Solo allora il condominio si e' reso conto che c'era un problema in corso. Non a caso una volta che mi sono attivato a chiedere spiegazioni e bollette all'amministratore e vedendo che gli allert di un consumo eccessivo risalivano al settembre 2019 , all'assemblea di fine esercizio tenutasi a dicembre, l'amministratore si e' visto bocciare il consuntivo. Aesso siamo in attesa nuovo consuntivo ma ,tanto per dire, in barba al codice civile che prevede un rendiconto dove risulti situazione patrimoniale e corredato di nota esplicativa, l'amministratore presenta il solito consuntivo privo di situazione patrimoniale, cc bancario, saldi cassa,nota esplicativa etc... Ancora un quesito: qualora alla prossima assemblea straordinaria nella quale verra' ripresentato il consuntivo e nella quale e' stato messo all'ordine del giorno conferma/revoca amministratore egli dovesse venir revocato e il bilancio di nuovo bocciato a chi spetterebbe la redazione del consuntivo? Sempre a lui, ormai sfiduciato, o al nuovo amministratore? Ne ho migliaia di quesiti come questi perche solo un paio di mesi fa mi sono svegliato....cmq grazie
 

giorgio fabiano

Nuovo Iscritto
Ragioniere
L'amministratore ha diritto di chiedere tali somme al nuovo proprietario che ha facoltà di rivalsa verso il venditore e questi a sua volta verso l'amministrazione se possiede dichiarazione firmata dell'assenza di quote pregresse.
Per la precisione, il venditore ha chiesto all'amministratore se ci fossero conguagli passivi a debito. L'amministratore ha detto che non vi erano, ma l'amministratore ha completamente ignorato un debito esistente nei confronti del fornitore di acqua che al momento della compravendita ammontava a piu di 40.000 euro di debiti (poi condonati a suon di note di credito) per poi stabilizzarsi a 19.000. Debito che stiamo estinguendo e che il nuovo proprietario si ritrova a pagare sebbene buona parte fosse di competenza del vecchio. Ma anche il venditore era in buona fede avendo richiesto se ci fossero debiti. L'amministratore, di sua scelta , ha deciso di non pagare le fatture piu ingenti aspettando di trovare un accordo e nel frattempo il debito si accumulava...
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
ma ,tanto per dire, in barba al codice civile che prevede un rendiconto dove risulti situazione patrimoniale e corredato di nota esplicativa, l'amministratore presenta il solito consuntivo privo di situazione patrimoniale, cc bancario, saldi cassa,nota esplicativa etc...
Devi considerare di essere socio di una piccola azienda (per le grandi il piccolo azionista è solo una mucca da mungere al bisogno).
Se ci si affida ad un amministratore non significa che si debba accettare passivamente le sue "usanze stile finanza creativa".
Visto che forniva una semplice tabellina dovevate pretendere copia di alcune fatture giusto per verifica.
Ora non hai spiegato in quanti siete...ma 40mila eiro di acqua equivalgono almeno a 20mila metricubi...anche se in 2 anno significa non una perdita da stillicidio ma un vero fiume.
dovesse venir revocato e il bilancio di nuovo bocciato a chi spetterebbe la redazione del consuntivo?
La "revoca" non altera la situazione...l'attuale amministratore resta in carica in regime di prorogatio imperii per la gestione ordinaria fino a quando non nominate un sostituto.
Consiglio di presentarsi in assemblea con il nome di un candidato (nuovo amministratore) su cui aver preventivamente raccolto una maggioranza favorevole.

Per quanto riguarda i bilanci "sospesi!" non compete al subentrante curarne la verifica e ottenerne l'approvazione...ma nulla vieta di concordare preventivamente tale compito fin da prima della nomina.
Alternativa affidare il controllo ad un "terzo" professionista/società di revisione.

Consiglio di far "congelare" l'attuale c/c e aprirne uno nuovo in modo da evitare la "confusione".

Occhio che gli amministratori dison...ehm furbetti quando mangiano la foglia della sostituzione provvedono a "liquidarsi" anticipatamente.
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
e che il nuovo proprietario si ritrova a pagare sebbene buona parte fosse di competenza del vecchio.

E deve continuare a pagare facendosi rimborsare dal venditore.
Logicamente le azioni attuabili sono funzione dei rapporti fra compratore/venditore.

Alternativa per il compratore quella di citare in causa il venditore ed in concorso l'amministratore "babbeo".

Non deve attendere ma agire d'anticipo onde evitare azione di pignoramento.
 

giorgio fabiano

Nuovo Iscritto
Ragioniere
Devi considerare di essere socio di una piccola azienda (per le grandi il piccolo azionista è solo una mucca da mungere al bisogno).
Se ci si affida ad un amministratore non significa che si debba accettare passivamente le sue "usanze stile finanza creativa".
Visto che forniva una semplice tabellina dovevate pretendere copia di alcune fatture giusto per verifica.
Ora non hai spiegato in quanti siete...ma 40mila eiro di acqua equivalgono almeno a 20mila metricubi...anche se in 2 anno significa non una perdita da stillicidio ma un vero fiume.
Dopo anni di latitanza da parte mia anche perche ho vissuto all'estero negli ultimi 10 anni, grazie al Superbonus (dove e' venuto fuori di tutto) ho prestato attenzione da vicino al modo di gestire. Ho cominciato ad analizzare i "bilanci" e aggiornandomi sulle normative vigenti (sopratutto dopo riforma 2013) ho cominciato a fare un elenco delle mancanze. Dopo aver inviato svariate PEC con richieste quali:fatture,registro contabilita,F24,estratto conto CC (PEC ignorate negli ultimi 2 mesi) ho messo di mezzo un avvocato anche per la faccenda dell'acqua evidenziando la sua negligenza. Parte del condominio sembra stia capendo ma la strada e' sempre in salita. Tanto per dirne una . Lavoro straordinario rinforzo colonna struttura portante con costo stimato da preventivo di 70.000 salvo poi diventare 180.000 da consuntivo e ripartito....in parti uguali. Facendo un calcolo alcuni appartamenti hanno pagato il 50% in piu del dovuto. Per la precisione la decisione di dividere in parti uguali e' stata presa dall'amministratore e l'assemblea ha approvato (con maggioranza assoluto ma non unanimita'). I 40.000 avevano raggiunto i 75.000...tanto per dire
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
Quale procedura per far congelare attuale CC? visto che la banca manco ti fa accedere alla visione del conto corrente...

Opterei in prima battuta per una azione "fisica": vi presentate almeno in 2/3 proprietari in filiale chiedendo di parlare con il Direttore cui sottoponete la richiesta di "congelamento" perche temete che l'amministratore abbia "peculato" sulle movimentazioni e si aprirebbe un processo penale.
Informate che se verranno avallate nuove operazioni "dispositive" riterrete il Direttore responsabile e lo chiamerete a Giudizio.
Se vi presentate con una lettera firmata da tutti gli altri proprietari diventa ancora più convincente.

Tutto si deve giocare in tempi stretti...immediata nomina Nuovo Amministratore di comprovata preparazione che poi sarà lui a dirvi come agire.
 

giorgio fabiano

Nuovo Iscritto
Ragioniere
Buonasera Dimaraz, ti pongo un quesito che su altro forum non ha trovato risposta. Fatto accaduto nel condominio dove vivo. Le cifre riportate non sono aggiornate ad oggi e comunqe mi interessa una opinione in generale
"
Buonasera a tutti


nel nostro condominio si e' creata una perdita di acqua potabile causa rottura tubature condominiali.


Le perdite , le cui prime avvisaglie risalgono alla fine del 2019 (come risulta da avvisi su bolletta condominiale inviata all'amministratore) e da quest'ultimo ignorate si sono ingigantite nel 2020 e nel 2021 portando un debito di circa 40 mila euro e la messa in mora da parte del fornitore dell'acqua.


Ora ,il danno alle tubazioni fu fatto riparare una prima volta nel 2020 e messo a carico del condominio (sebbene esistesse assicurazione in merito e mai attivata dall'amministratore) ed inoltre l'assicurazione copriva con un massimale di 12 mila euro le perdite occulte (e anche questa opzione non attivata) se non fino ad un mese fa quando l'amministratore ha comunicato tale danno facendolo risalire al febbraio 2021.


Il debito con il fornitore sembra si sia accordato a 18 mila euro.


Mi chiedo se fosse possibile fare ricorso alla RC che copre l'operato dell'amministratore per negligenza o errore.


Anche perche il fornitore aveva inviato avvisi bonari al suddetto fino a quando due mesi fa e' venuta a staccare l'acqua (riattivata immediatamente dopo).


Qualora fosse possibile ricorrere a questa assicurazione, chi e come dovrebbe attivarla?


Grazie a presto
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
La polizza Condominiale probabilmente copre i danni derivanti dalle conseguenze di atti od omissioni del mandatario.
Come Condominio dovete sottoporre la questione alla Compagnia che fornisce la polizza.

Bisognerebbe leggere il conntratto e tutte le clausolette...fai prima a chiedere all'agenzia.
 

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