E' lecito che si deliberi con 520/1000 in mano ad esonerati dal pagamento delle quote condominiali?

[pingu5254]

Ad un'assemblea condominiale in cui si doveva approvare il bilancio consuntivo 2017 e quello preventivo 2018 hanno preso parte il costruttore ed un condòmino, entrambi esonerati dal pagamento delle quote condominiali con in mano 520/1000, ed è stato approvato tutto, compresa la decisione di destinare al fondo di riserva (per eventuali futuri lavori straordinari) i residui attivi del 2017.
Ma, mi chiedo, è lecito che in materia patrimoniale partecipi e decida chi in quel momento è esonerato dal pagamento delle quote ed avendo in mano la maggioranza numerica che di fatto rende ogni contraddittorio privo di risultati?
Ed è lecito che chi è esonerato da pagamento, con in mano quella maggioranza numerica, decida anche sui residui pagati con denaro di altri condòmini "paganti" destinandoli ad un fondo dal cui rimpolpamento ne avrà poi personalmente un beneficio economico?

 

[Dimaraz]

È una questione di "lana caprina".
In primis va rilevato che pur destinando ad un fondo "cassa" i residui attivi delle passate annualità...tali valori resteranno sempre in capo ai rispettivi proprietari.

Non hai fatto descrizione minuziosa...quindi ti eni presente questi punti fermi:
1-le delibere sono validamente approvate solo se ottengono la doppia maggioranza ovvero la metà+1 dei votanti con almeno 500 millesimi.
Per capirci se 2 con 520 millesimi complessivi hanno votato a favore ma 3 (o più) hanno votato contro la delibera non è approvata.
Se hanno verbalizzato in tal modo i danneggiati hanno 30gg. di tempo per ricorrere in Tribunale.
2-L'esonero per il costruttore non può superare i 2 anni dal momento di costituzione del Condominio (il primo atto di vendita)

 

[pingu5254]

Grazie per i tuoi riscontri sempre puntuali e dettagliati.
Per quanto riguarda ciò che tu mi dici per i residui attivi, devo dire che ho posto la domanda perché da qualche parte avevo letto (ma non sono riuscito a trovare l'articolo in questione) che l'assemblea decide sui residui attivi e può optare per destinarli ad un fondo ma si diceva in quell'articolo che se la stessa assemblea decidesse in epoca successiva di "liquidare quel fondo e rimborsarlo ai condòmini", paradossalmente, ciò che è stato accumulato verrebbe ripartito non per quote versate ai singoli condòmini che lo hanno alimentato ma, per millesimi di proprietà, a tutti i condòmini e quindi anche eventualmente ai morosi o a chi non ha mai contribuito: la tua spiegazione mi ha tranquillizzato.
Per quanto riguarda il punto 1, si la delibera è stata approvata con la doppia maggioranza per cui da quanto mi dici allora è "ineccepibile".
Per il punto 2 notificherò all'amministratore a mezzo raccomandata che nel prossimo bilancio 2019 dovrà essere incluso nel riparto anche il costruttore che ha in capo 5 unità immobiliare per le quali non paga nulla e con il 2018 "è finito per lui il periodo di esonero" e contestualmente lo diffiderò dal non adempiere a tale adempimento.
Perché scrivo questo? Perché l'amministratore non perde occasione per rammentare ai condòmini e verbalizzare nelle delibere che il costruttore "in virtù di una clausola inserita negli atti..... si è riservato il diritto di non pagare le quote condominiali fino a completamento e vendita delle varie unità immobiliare, ecc. ecc." dimentico del fatto che il limite max di esenzione è di 2 anni dalla costituzione del Condominio e magari, maliziosamente, mi viene da pensare che possa essere aiutato in tale oblio dal fatto che una delle unità immobiliare ancora incompleta, invenduta ed intestata al costruttore è in realtà di proprietà proprio dell'amministratore del condominio unitamente ad una cantina e ad un garage: vuoi vedere che, con palese conflitto di interessi, magari ci prova a dilazionare ulteriormente l'esonero del costruttore e magari opta per tutelare i suoi (dell'amministratore) interessi e non quelli del condominio?
Poi magari ti informerò su come è andata.
Ma se davvero se ne fregasse di quello che gli notificherò, cosa dovrò fare e come me potrò agire per "metterlo in mora"?

 

[Dimaraz]

qualche parte avevo letto

Avrai letto male...oppure l'articolo considerava una situazione "generica" ...tipi che i residui fossero già vproporzioneli rispettovai millesimi e che tutti fossero accredito (cosa nella oratica ben difficile).

ancora incompleta, invenduta ed intestata al costruttore è in realtà di proprietà proprio dell'amministratore

Strana descrizione...se è intestata al costruttore non può essere dell'amministratore.

Ma se davvero se ne fregasse di quello che gli notificherò, cosa dovrò fare e come me potrò agire per "metterlo in mora"?

"Mora" non è il termine esatto.
Quando terminerà il periodo di esenzione...alla prima delibera di spesa od al primo bilancio da approvare che nel riparto non include tutti i proprietari...contesti direttamente al momento del voto e, se messo in minoranza ricorri subito in Giudizio (30 gg dal voto).

 

[pingu5254]

Tu dici "Strana descrizione...se è intestata al costruttore non può essere dell'amministratore" ma di fatto è così in quanto l'amministratore è anche l'ingegnere coprogettista (con il coniuge) di tutto il complesso residenziale che comprende anche altri fabbricati e quell'appartamento l'ha avuto in permuta come compenso di parte dell'attività svolta: esiste in tal senso una scrittura privata tra di loro.
Anche altre unità immobiliare ancora in capo al costruttore sono in realtà di proprietà di altri permutanti (fornitore del calcestruzzo, fornitore di piastrelle e sanitari, ecc.).
Grazie per l'informazione relativa al cosa fare se l'amministratore non ricomprenderà tutti i proprietari.

 

[Dimaraz]

come compenso di parte dell'attività svolta: esiste in tal senso una scrittura privata tra di loro.
Anche altre unità immobiliare ancora in capo al costruttore sono in realtà di proprietà di altri permutanti

Ok, è una pratica (pessima) che si è diffusa fra gli "speculatori del mattone".... comunque la proprietà è e rimane del costruttore finchè non vanno a rogito.

Da scommeterci che non sono nemmeno consci del rischio si sono assunti quando hanno accettato tale "scambio"...non esiste scrittura "privata" che li metta in salvo qualora il costruttore fallisse o facesse il furbo.