Frazionamento unità immobiliare e assegnazione posto auto condominiale

[Cla]

Buongiorno. Il complesso edilizio dove abito è costituto da nr. 4 palazzine per un totale di 40 unità immobiliari. Allo stato attuale i proprietari di tutte le 40 unità immobiliari hanno la possibilità di usufruire nel cortile comune di un posto auto che ogni 6 mesi viene sorteggiato a rotazione interna. Preciso che la capienza massima del cortile comune è di 40 posti auto, corrispondente esattamente al numero degli immobili.

Ciò premesso un condòmino (che in quanto proprietario di un immobile già usufruisce di un posto auto) ha frazionato l'appartamento in due piccole unità immobiliari e ha chiesto di poter usufruire di un altro stallo auto.

Il condòmino che ha frazionato l'appartamento ha diritto ad un altro posto auto? in ogni caso se pure gli fosse concesso un altro stallo a questo basterebbe frazionare l'appartamento (molto piu' semplice dopo il famoso Decreto "Sblocca Italia" del 2021") per ottenere un posto auto in più? Non mi sembra una soluzione corretta anche perchè ripeto il cortile comune attualmente non può garantire più di 40 posti auto e soddisfa le esigenze di tutti gli appartamenti. Non è possibile prevedere un altro posto in più per cui si dovrebbe andare in rotazione... soluzione assolutamente non gradita da noi condòmini e che vorremmo evitare.. .. anche perchè, ripeto, allora basta frazionare per ottenere un posto auto in piu?

come dobbiamo comportarci?

Grazie

Cla

 

[bastimento]

Suppongo esista un regolamento di condominio che regolamentava l'uso ed i diritti sul coortile comune: mi pare ovvio che un frazionamento non produca la moltiplicazione dei diritti sulle parti comuni: la rotazione eventualmente se la faranno le due unità risultanti dal frazionamento

 

[Cla]

Suppongo esista un regolamento di condominio che regolamentava l'uso ed i diritti sul coortile comune: mi pare ovvio che un frazionamento non produca la moltiplicazione dei diritti sulle parti comuni: la rotazione eventualmente se la faranno le due unità risultanti dal frazionamento

il regolamento di condominio purtroppo risale ai tempi di IACP e non è stato mai trascritto... per cui nelle more della definizione del nuovo regolamento di condominio....stiamo applicando le norme del codice civile.
Il problema è che allo stato attuale ci sono 4 appartamenti frazionati ma da circa 18 anni.... e altri condòmini, tenuto conto che stiamo regolamentando i posti auto (allo stato attuale sufficienti per tutti gli immobili) hanno preannunciato di voler frazionare i loro appartamenti per avere altri posti auto. motivando la loro richiesta con il fatto che nell'anagrafe condominiale sono stati inseriti anche i predetti 4 immobili frazionati. prevedendo un ulteriore posto auto ai proprietari degli stessi.
In sintesi chiedono che vengano assegnati un posto auto anche ai condòmini che intenderanno frazionare in futuro i propri appartamenti in analogia a quanto fatto per i citati 4 appartamenti già frazionati.
Chiaramente se consentiamo a tutti di frazionare il posto auto non potrà essere assegnato a tutte le unità immobiliari per cui se fosse confermato il principio che basta "frazionare per avere un ulteriore posto auto" dovremmo andare in rotazione... COME POSSIAMO EVITARE? Grazie

 

[bastimento]

Intanto se esiste un regolamento di condominio, anche se fosse datato, rimane in vigore.

Male è stato aver concesso ai precedenti frazionamenti qualche diritto supplementare. Ovvio che non potrà continuare all'infinito. Quindi o vi date una mossa o avrà la meglio chi urla più forte. Le quote sulle parti comuni risalgono alla prima costituzione del condominio: ogni successivo frazionamento comporta anche l'equivalente frazionamento delle rispettive quote, non la moltiplicazione dei pani e dei pesci.
Per i 4 precedenti, non so se valga la pena imbarcarsi in una revisione giudiziaria: ma per il futuro occorre mettere in chiaro. Gli strumenti sono i soliti del condominio.

 

[Cla]

Intanto se esiste un regolamento di condominio, anche se fosse datato, rimane in vigore.

Male è stato aver concesso ai precedenti frazionamenti qualche diritto supplementare. Ovvio che non potrà continuare all'infinito. Quindi o vi date una mossa o avrà la meglio chi urla più forte. Le quote sulle parti comuni risalgono alla prima costituzione del condominio: ogni successivo frazionamento comporta anche l'equivalente frazionamento delle rispettive quote, non la moltiplicazione dei pani e dei pesci.
Per i 4 precedenti, non so se valga la pena imbarcarsi in una revisione giudiziaria: ma per il futuro occorre mettere in chiaro. Gli strumenti sono i soliti del condominio.

Chiarissimo e dettagliato. Cosa consiglia di approvare in assemblea condominiale per il futuro?: Mi scusi se la sto tampinando ma sta un diventando un problema serio e come ha detto giustamente, non vogliamo essere "sotto la continua minaccia del frazionamento..".e ho apprezzato la Sua preparazione in materia Grazie

 

[bastimento]

Premesso che non sono Un Esperto, ma solo con un bagaglio di anni sulle spalle, ritengo dobbiate ribadire le quote rispettive sulle parti comuni, e in parallelo stabilire una volta per tutte quanti posti macchina fisici possono essere realizzati, definendone le regole di utilizzo.
Le prime due questioni sono esercizi di aritmetica e geometria, deducibili dai rogiti, dal regolamento di condominio, dalle mappe del sito. Un bravo tecnico dovrebbe saper tacitare ogni divergenza estemporanea.
Più difficile in teoria la regolamentazione dell'uso, visto che si dovrà approvare a maggioranza: e li pesa chi ha maggior leadership.
Non ho altro da aggiungere

 

[Cla]

Premesso che non sono Un Esperto, ma solo con un bagaglio di anni sulle spalle, ritengo dobbiate ribadire le quote rispettive sulle parti comuni, e in parallelo stabilire una volta per tutte quanti posti macchina fisici possono essere realizzati, definendone le regole di utilizzo.
Le prime due questioni sono esercizi di aritmetica e geometria, deducibili dai rogiti, dal regolamento di condominio, dalle mappe del sito. Un bravo tecnico dovrebbe saper tacitare ogni divergenza estemporanea.
Più difficile in teoria la regolamentazione dell'uso, visto che si dovrà approvare a maggioranza: e li pesa chi ha maggior leadership.
Non ho altro da aggiungere

GRAZIE

 

[ugo chiacchia]

Allo stato attuale i proprietari di tutte le 40 unità immobiliari hanno la possibilità di usufruire nel cortile comune di un posto auto che ogni 6 mesi viene sorteggiato a rotazione

Ma scusa perché se i posti auto sono 40 e gli appartamenti sono 40 fate il sorteggio ogni 6 mesi?
Poi hanno fatto il frazionamento degli appartamenti? è una cosa loro che al condominio non ha prodotto cambiamenti giusto? pertanto lo possono fare pertanto come hanno frazionato l'appartamento frazioneranno anche il posto auto, come in casa prima entravano 10 persone e ora ne entrano 10 diviso 2 ossia 5 + 5 cosi sul loro posto auto metteranno 1/2 auto + mezza auto ti sembra? oppure nel frazionare la casa hanno hanno avuto dal condominio una stanza in più o qualcos'altro che gli ha ampliato la superfice !

 

[bastimento]

Ma scusa perché se i posti auto sono 40 e gli appartamenti sono 40 fate il sorteggio ogni 6 mesi?

Presumo, solo per la assegnazione del posto: evidentemente alcuni sono più comodi di altri.

 

[Cla]

Presumo, solo per la assegnazione del posto: evidentemente alcuni sono più comodi di altri.

no è per evitare che sul suolo comune parcheggi sullo stesso stallo sempre lo stesso condòmino

 

[ugo chiacchia]

Nel caso metta le radici

 

[Dimaraz]

Allo stato attuale i proprietari di tutte le 40 unità immobiliari hanno la possibilità di usufruire nel cortile comune di un posto auto che ogni 6 mesi viene sorteggiato a rotazione interna. Preciso che la capienza massima del cortile comune è di 40 posti auto, corrispondente esattamente al numero degli immobili

Qual'è il senso di tale rotazione?

Visto che 40 erano le unità e 40 i posti potevate assegnarli "fissi" si da non creare confusione.

no è per evitare che sul suolo comune parcheggi sullo stesso stallo sempre lo stesso condòmino

Timore di usucapione?

Non sussiste visto che bene comune...e piazzola assegnata per contratto.

 

[davideboschi]

A disciplinare l'uso delle parti comuni dovrebbero essere il regolamento di condominio e le delibere assembleari.
- Se il regolamento prevede l'assegnazione dei posti auto ma non dice cosa fare se il numero delle unità immobiliari aumenta, dovrebbe bastare una delibera in assemblea per interpretare l'articolo del regolamento come "un posto auto per ogni unità esistente al momento della costruzione del complesso". Interpretazione ragionevole, visto che il regolamento risale al momento della costruzione, e che il costruttore si premurò di realizzare un posto auto ogni unità realizzata. Quindi chi fraziona non ha diritto a un altro posto.
- Se il regolamento non dice niente a proposito dei posti auto, con una delibera potete disciplinare l'uso dei posti, come detto sopra: uno per ogni unità esistente al momento della costruzione. Con lo stesso esito.

Ovviamente le delibere vanno approvate a maggioranza, ma fino a che i frazionatori folli sono due o tre, la maggioranza è assicurata.

 

[Dimaraz]

e che il costruttore si premurò di realizzare un posto auto ogni unità realizzata. Quindi chi fraziona non ha diritto a un altro posto.

In realtà hanno già ben 4 "precedenti" anche se non ha chiarito se accordati al tempo del proprietario unico.

Ovviamente le delibere vanno approvate a maggioranza

Per essere precisi l'approvazione di una norma che inibisce l'uso di una parte comune a determinati (nuovi) proprietari di unità ricavate per divisione di una unità necessita di unanimità.