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gpana

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Geometra
Buonasera a tutti. Premetto che la situazione è un po' incasinata ma cercherò di essere il più chiaro possibile.

Vivo in un condominio di 25 unità immobiliari di cui 24 appartamenti e un fondo. E fino a qui, niente di strano. Peccato che siamo solo 3 proprietari. Uno ha quasi tutti gli appartamenti, poi io, poi un altro con il proprio appartamento.

Domanda numero 1: Siamo un condominio o no? Siamo soggetti alle leggi sul condominio o no?

Quando ho acquistato, sull'atto di acquisto, è riportato il regolamento di condominio il quale è un normale (credo) regolamento di condominio come ce ne sono tanti, con le solite tabelle millesimali di comproprietà, scale, ecc. Sul regolamento ci sono anche le disposizioni per dividere l'acqua ecc.

Su detto regolamento di condominio c'è una premessa che recita che il regolamento stesso entrerà in vigore alla vendita del quarto appartamento, cioè quando si formerebbe giuridicamente il condominio.

Domanda numero 2: Questo regolamento è valido? O siccome non è mai stato venduto il quarto appartamento non è entrato in vigore e quindi non ha efficacia il contenuto?

Domanda numero 3: Le tabelle contenute nel regolamento sono valide per divedere le spese generali, scale e acqua o tali spese vanno ripartite in parti uguali o a consumo dove possibile?

In teoria avremmo un amministratore che in realtà è il professionista che si occupa della gestione immobiliare di tutti gli appartamenti del signore che li ha quasi tutti.
Costui convoca delle "assemblee" a voce dove chiede soldi per pagare le bollette intestate al condominio, ma non redige bilanci nè compie altre funzioni tipiche di un amministratore.
Alle assemblee convoca anche gli inquilini in quanto debitori delle spese ordinarie ma non si redigono verbali, nè ordini del giorno, niente di niente.

Domanda numero 4: E' il nostro amministratore?

Ora sono sette anni che siamo in ballo con le spese di acqua perchè arrivano le bollette, lui non ha i soldi per pagarle e ce la staccano. Convoca tutti, chiede soldi a tutti non si sa con quale criterio visto che non legge i contatori di ognuno (o almeno non legge il mio di sicuro) e chiede di pagare invocando il fatto che bisogna pagare per riavere l'acqua.

Domanda numero 5: Che devo fare? Pagare? Non pagare?

L'amministratore o quello che è, è sordo alle mie richieste di chiarimento.
Sinceramente non ho soldi per andare da un avvocato e difendermi adeguatamente... vorrei capire almeno come muovermi però e cosa sono in diritto di fare e di chiedere.

Non so più davvero cosa fare... datemi una mano... :disappunto:
 

Dimaraz

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1) Si. Siete un Condominio e siete sottoposti alle norme inerenti. Giuridicamente e giurisprudenza conferma un n Condominio si forma non appena esistono 2 proprietari che detengono, in un edificio, parti private (diverse) e parti "in comune".
Il "richiamo iniziale" al 4° proprietario è privo di valore.
Il riferimento a 4 era alla soglia oltre il quale l'amministratore diventava obbligatorio (se almeno 1 ne faceva richiesta)
Ho usato l'imperfetto perché dal 2013 tale obbligo è se si superano 8 proprietari.

2)Si. Valido ed efficace salvo le parti contrarie a norme imperative/inderogabili (vedi esempio sopra)

3)Si. Valide ed applicabili. Le spese si ripartiscono secondo millesimi ma sono possibili deroghe se regolamento di condominio contrattuale dispone diversamente. Per certe tipologie preferibile "a contatore" se presente e/o possibile.

4)No. Non è il vostro amministratore perché non regolarmente eletto e mancante in certi "requisiti".
Costui è solo l'amministratore del "possidente".

5) Devi contestare i fatti ma inevitabile l'aiuto di un legale qualora facciano orecchie da mercante.
Se non esistono delibere o bilanci approvati puoi rifiutarti di pagare.
 
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Dimaraz

Moderatore
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Integro con alcune considerazioni...prima che tu parta "lancia in resta".

Pur essendo un Condominio e in quanto tale coinvolto dalle specifiche norme previste nel Codice Civile...vi sono alcune particolarità di cui tener conto.

Siete 3 proprietari (gli inquilini non contano) di cui 1 detiene la maggioranza millesimale e poichè le delibere vanno approvate con il voto favorevole di una maggioranza di teste con almeno 500 millesimi...si possono verificare le seguenti situazioni:
A)tutti e 3 approvate (unanimità)...e sarebbe la cosa ideale
B)il "grande proprietario si coalizza con l'altro proprietario di una singola unità = loro avranno sempre la maggioranza e potranno approvare qualsiasi cosa la Legge gli consenta
C)tu e l'altro proprietario di una singola unità vi coalizzate contro il detentore di molte unità = situazine di stallo dove nessuno ha la "doppia" maggioranza necessaria

E' evidente che un amministratore condominiale potrà esitstere solo nei casi A e B (qualora ciò sia nelle intenzioni della maggioranza).

Aldilà delle irregolarità formali potrebbe essere che l'attuale "sedicente amministratore" stia amministrando equamente...ma deve dimostrarlo conti alla mano.

Ti consiglio di discutere quanto sopra con l'altro tuo omologo per verificare se avete comunione di intenti...altrimenti se sei solo contro 2...auguri.
 
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