Condominio o no con due edifici ricadenti su stessa particella ma con ingressi differenti?

[Gabri610]

Buongiorno,
mi ritrovo in una questione con l'amministratore per la costituzione o meno di un condominio.
Il problema:
Un palazzo in centro storico è costituito da tre unità immobiliari:
2 con ingresso indipendente gravanti su particella catastale 262
1 anch'esso gravante su particella 262, con ingresso però in comune altre unità immobiliari del palazzo adiacente costruito su particella 263.
I due palazzi sono in realtà attaccati si, ma divisi da un giuntom tecnico sulla facciata e sul tetto.
Pare che però', un pezzo del palazzo gravante su particella 262 non sia stato ristrutturato e si innesti sul palazzo gravante sulla particella 263.
Ora l'amministratore ritiene che tutti i proprietari degli immobili delle due particelle debbano costituire un condominio, naturalmente vuole appioppare la sua parcella anche alle prime due unità suddette che, invece, mai hanno fatto parte del condominio precedente, visto che hanno ingressi indipendenti e giacciono sotto un tetto che ha un confine col tetto del palazzo vicino.....
Come si può uscire fuori da ciò?
P.s. le antenne di queste due unità sono invece piantate dal 1992 sul tetto del palazzo a fianco, quello sulla particella 263....una condomina vuole farle spostare perchè bisogna passare dentro casa sua per la manutenzione. Come si fa ad impedirglielo? esercitando l'ormai più che consolidata 25ennale servitù di passaggio

 

[Dimaraz]

Partiamo dalla fine:
- servitù per la posa di antenna sul tetto di un confinante?
Starai scherzando spero.
Non esiste tale servitù...esiste il "diritto" personale ma solo se non sia possibile la posa nella tua proprietà (tetto).

Quanto alla "pretesa" dell'amministratore del Condominio confinante...premesso che non è nei suoi poteri decidere chi o cosa faccia parte del Condominio, solo una analisi in loco potrebbe chiarire se effettivamente i 3 "civici" siano da considerarsi un unico blocco o se vi sia solo una "comunione" di un particolare.

La decisione spetta comunque ai singoli e all'assemblea.

 

[Gabri610]

Scherzo? Se la mia antenna e quella degli altri è sul tetto del palazzo di fianco al mio, unito muralmente si intende, e i cavi passano dentro al muro dal mio e di altri immobile ad una centralina che sta dentro l'immobile di un altro e da qui vanno sul tetto....tu dici che, dopo ben 26 anni, non ho il diritto che l'antenna resti lì??? MAH, non credo proprio.....
Per ciò che concerne il resto, visto che sei uno dello staff, al fatto che la cosa si dovesse decidere in assemblea ci arrivavo pure io eh......l'analisi in loco è stata già fatta ed anche con le planimetrie.....ho già spiegato che l'unica comunione di accesso la ha uno solo dei tre immobili che stanno sotto lo stesso tetto......ma mi sembra che tu non hai la soluzione....

 

[Dimaraz]

.tu dici che, dopo ben 26 anni, non ho il diritto che l'antenna resti lì??? MAH, non credo proprio.....

Tu hai esordito richiamando una "servitù" acquisita per "usucapione"....e sei libero di non credere a quanto ti dico, ma esistono sentenze che "negano" che il diritto d'antenna sia assimilabile ad una servitù di passaggio.

.ho già spiegato che l'unica comunione di accesso la ha uno solo dei tre immobili che stanno sotto lo stesso tetto......ma mi sembra che tu non hai la soluzione....

Non posso darti una "soluzione" basandomi solo sul tuo scarso resoconto...se non aggiungere una considerazione sulla tua ultima aggiunta: i cavi delle antenne corrono all'interno di tubazioni comuni: aumentano le "chances" che vi si debba considerare Condominio se non Supercondominio. (e la cosa presumo ti piaccia già di meno).

Tale "classificazione" diviene inequivocabile se avete muri "portanti" o altri impianti "comuni" (scarichi pluviali e fognature , etc etc).

visto che sei uno dello staff, al fatto che la cosa si dovesse decidere in assemblea ci arrivavo pure io eh.

Cos'è ...sarcasmo gratuito?
Non serve essere membri di uno Staff per conoscere la materia, ma se esordisci chiedendo sulle "pretese" dell'Amministratore del vicino ...sei tu che hai dubbi sull'argomento.

 

[Gabri610]

Non è sarcasmo gratuito.....se uno chiede consulenza, perchè evidentemente non ne sa, e tu rispondi "spero che stai scherzando".....chi ha fatto del sarcasmo, io o te? Quindi, ritornando sull'argomento, ho già capito che eventualmente toccherà metterci un legale magasri con poche chances di successo.
Per ciò che riguarda il resto, non credo che ci siano gronde o cose comuni, farò verificare, ma se i due palazzi sono divisi da giunti ed inequivocabili planimetrie, spero che potrò fare un condominio con soli tre condòmini.

 

[Dimaraz]

chi ha fatto del sarcasmo, io o te?

Premesso che questo è un forum gratuito e non un sito di consulenza dove tu pagando puoi esigere un trattamento deferente, ti consiglio di verificare sul vocabolario la differenza fra ironia e sarcasmo.

Tornando alla questione della configurazione del Condominio....non bastano dei "giunti di separazione" ad escludere tale possibilità e tanto meno ingressi indipendenti su lotti diversi.

Già il fatto che esista una tubazione comune per le antenne lascia ampio spazio a diverse ipotesi (magari "destinazione del padre di famiglia" alias costruttore originario).
Se poi , come affermi, una delle unità dell'immobile A dispone di ingresso in comune con immobile B giocoforza i sospetti di un "legame" fra le 2 realtà si rafforza.

Giurisprudenzialmente un Condominio (e per per analogia un SuperCondominio) non nasce per volontà negoziale delle parti ma avviene automaticamente non appena (in uno o più immobili) vi siano parti private e parti comuni.

Nei centri storici (dove gli immobili sono adiacenti se non addirittura intersecanti) diventa difficile stabilire il "confine" fra le cose.

Idealmente se fino ad ora la situazione è stata gestita in modo diviso non vedo motivi di modifica salvo ora (o successivamente) sorgano problemi sulle competenze di spese di riparazione e/o manutenzione.

 

[Gabri610]

sarcasmo
[sar-cà-smo] s.m. Ironia particolarmente aspra e amara, dettata dall'intento di ferire o umiliare: osservazioni piene di s.
Se tu dici che io uso sarcasmo sei fuori strada......
Chiuso questo interpretabile(male) argomento, ti racconto che il condominio è stato sempre separato...cioè io pagavo solo l'assicurazione fabbricato, nemmeno l'amministratore....ora una condomina, credendo di risparmiare, ma così non è, ha alzato questo problema....

 

[Dimaraz]

.cioè io pagavo solo l'assicurazione fabbricato,

Ma se non fai "parte" del Condominio a che titolo paghi la polizza del fabbricato?

Vi sono "incongruenze" palesi.

Ps.

Se tu dici che io uso sarcasmo sei fuori strada.....

Libero di avere le tue opinioni ...ma sulla "lingua" ci sono regole scritte:

Per ciò che concerne il resto, visto che sei uno dello staff, al fatto che la cosa si dovesse decidere in assemblea ci arrivavo pure io eh

Se rimarchi il mio ruolo e ci aggiungi un commento di nemmeno velato valore diminutivo non è ironia ma sarcasmo.

.

 

[Gabri610]

vabbè non ci saremo capiti...non è un problema.....io pago l'assicurazione e basta....che so...ho ereditato la situazione.....la polizza mi copre......ma adesso che devo pure pagare il resto .......mi dissocio dalla proposta e sto da solo....spero di riuscire

 

[Dimaraz]

Non hai precisato se tu sei l'unità che accede dall'edificio contiguo.
In certe situazioni è meglio non "cambiare"...ma devi valutare le possibilità (future) di interventi sulle parti "ambigue".

 

[Gabri610]

Io accedo dal mio portone che è accesso indipendente alla mia sola unità immobiliare

 

[Dimaraz]

Che il portone sia tuo ok...ma tale accesso si affaccia direttamente sulla pubblica via o sull'area del Condominio?

Continuo a non capire perchè tu partecipi in quota (determinata da chi?) per una polizza Globale Fabbricati intestata ad un Condominio.
Se la tua unità non fà parte del Condominio pagare la polizza è inutile...la Compagnia mai ti liquiderebbe alcunchè.

 

[Gabri610]

Il portone si affaccia sulla pubblica via....la quota è determinata dal 1992......i verbali vecchi non li ho....ho ereditato.......che la polizza sia inutile? Bohhhhh....certo che se chiedo alla compagnia quelli si svegliano vieppiù....

 

[Gabri610]

Come vedi........

 

[Dimaraz]

I misteri dei vecchi palazzi.

Quanti proprietari ci sono nel Condominio che vorrebbe inglobarti?

 

[Gabri610]

i proprietari sono 3 o 4 ....sicuramente tre

 

[Gabri610]

Siamo arrivati al punto che questi vogliono definire...assemblea il 24 settembre.....
L'amministratore scrive così:

"Preso atto della sua proposta, mi permetto considerare che, nel vostro caso non sia possibile procedere allo scioglimento del condominio in quanto, il 1° comma dell’art. 61 delle disp. att. cc. prevede tale possibilità nel caso un edificio o gruppi di edifici abbiano le caratteristiche di edifici autonomi.


Non è questo il vostro caso visto che, l’area su cui sorgono (mapp. 272) è, e resta in comune ( 1° comma art. 1117 del cod. civ.); diversi appartamenti hanno ingresso posto sulla galleria e utilizzano scale e ascensore che collega tutti i piani dell’edificio, inoltre esistono collegamenti interni ai vari livelli, tra le proprietà (QUESTO NON E' VERO DICO IO)


Come già ribadito in altre occasioni, in questi casi andranno poi disciplinate in un Regolamento di Condominio, quelle spese indistintamente comuni a tutti i condòmini, da quelle cosiddette parzialmente comuni (2° comma dell’art. 1123 del cod. civ.) che in ragione di ciò vedranno partecipi alle spese soltanto quei condòmini direttamente interessate alle stesse. "

C'è anche da dire che uno dei tre( che vogliono coinvolgere nel nuovo condominio) , non ha mai ricevuto la raccomandata dell'assemblea che proponeva la revisione dei millesimi...lui è nudo proprietario....quindi quella decisione dei millesimi presa in quella assemblea non è valida?
Per cambiare i millesimi non ci vuole l'unanimità? E per approvarli cosa basta? La maggioranza degli intervenuti?