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luisfigo

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Inquilino / Conduttore
Buonasera a tutti, ho bisogno di un vostro parere su una situazione condominiale abbastanza ingarbugliata. Mi spiego meglio, andando per fasi.


Il complesso edilizio è costituito da tre fabbricati contrassegnati con le lettere A-B-C. I tre fabbricati sono a forma aperta e sono serviti da tre scale, una scala per ogni fabbricato. Il complesso inoltre è costituito da un piano scantinato da 32 boxes. Il piano sottostrada ha due rampe, una di accesso e l’altra di uscita: la prima è adiacente al fabbricato A, l’altra è adiacente al fabbricato C. Nel piano seminterrato vi sono delle servitù per il passaggio delle colonne fecali orizzontali e verticali che servono gli appartamenti sovrastanti, tubi di scarico per acque bianche e nere, fili per gli impianti elettrici, telefonici, televisivi e quant’altro necessario per il perfetto funzionamento e la perfetta abitabilità dell’intero compendio edilizio. Inoltre vi sono installate condutture per il passaggio dell’acqua potabile, colonne montanti e diramazioni varie per l’impianto di acque per i servizi antincendio.


Il regolamento di condominio cita tale articolo:

Art.1 – Parti, cose ed impianti di proprietà comuni a tutti i condòmini.

Sono di proprietà comuni ed indivisibili a tutti i condòmini:

a) La superficie su cui poggiano i fabbricati, l’area circostante, le strade, i parcheggi e le aree di svago costruite

b) L’impianto di acquedotto, gli impianti di energia elettrica per illuminazione e forza motrice dei singoli contatori fino alle condotte e linee stradali

c) Le fognature ed i canali di scarico delle acque bianche e nere, dai punti di immissione nelle fogne pubbliche fino alla diramazione delle singole proprietà esclusive

d) Le scale con rispettivi androni, impianti di telefoni interni per gli alloggi del condominio

e) Fra i soli condòmini che sono proprietari del seminterrato, gli accessi allo stesso

f) Tutte e tre le scale, hanno accesso al piano seminterrato tramite sia con scala e con ascensore in ogni scala.


Ho citato parti del regolamento poiché al momento è in corso (partita prima che io diventassi proprietario e che mi sono visto bene dal tirarmi fuori) una diatriba sulla separazione della scala A (dove ho la mia proprietà) dal resto del condominio.



In pratica è successo che durante un’assemblea del 18.11.14 (con 8 punti come ordine del giorno) al punto 7 si è parlato della divisione condominio. Il verbale cita ciò: “i condòmini presenti della scala A in proprio e in delega, si dichiarano favorevoli alla separazione del fabbricato A dai due fabbricati B e C, il condominio xxx si dichiara contrario alla separazione, L’ente (comune che ha proprietà degli appartamenti dei fabbricati B e C) prende atto della proposta ed esprime voto favorevole.


Il giorno 20.11.14 i proprietari della scala A si riuniscono e nominano nuovo condominio e amministratore della scala.


Per il nuovo condominio non sono state fatte nuove tabelle millesimali e/o regolamento di condominio presso qualche notaio.


Volevo chiedere se la separazione solo con questi passaggi, e vedendo il regolamento del complesso, è valida.


Grazie mille a tutti.
 

Dimaraz

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Siete un Supercondominio.
Nessuna divisione è adottabile se non quella in 3 Condominii (per la gestione delle parti "singole")...e di 1 Supercondominio per le cose comuni ai 3 edifici.
Ps
Sbaglio o era già stata posta tale questione?
 
Ultima modifica:

luisfigo

Nuovo Iscritto
Inquilino / Conduttore
No è la prima volta che la faccio.
Quindi quella divisione in assemblea non è valida giusto? Cioè così come stanno le cose non sono regolari o sbaglio?
Grazie mille
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
Quindi quella divisione in assemblea non è valida giusto? Cioè così come stanno le cose non sono regolari o sbaglio?
Invece è valida perchè spieghi che hanno votato a favore sia il gruppo dell'edificio A che l' ente proprietario del B e C.
Le delibere sono sempre "efficaci" salvo impugnazione e sentenza di un Giudice che ne rilevi motivi di annullamento o di nullità.
Dalla descrizione presumo che la delibera abbia ottenuto il parere favorevole della maggioranza con ben più dei 500 millesimi.

Se gli edifici B e C sono interamente di proprietà di un Ente...questi non sono Condominii (pertanto l'eventuale amministratore sarà un incaricato dell'ente in sua rappresentanza, gli inquilini non hanno alcun potere decisionale salvo in materia di riscaldamento)...ma dovrà essere nominato un amministratore Supercondominiale per la gestione delle cose comuni ai 3 edifici (aree esterne, box e impianti)..
 

luisfigo

Nuovo Iscritto
Inquilino / Conduttore
Io sapevo che per dividere un condominio si doveva successivamente ad una delibera assembleare, fare nuove tabelle e che inoltre un condominio si può separare solo se immaginando una linea verticale sia completamente autonomo (cosa nn vera in questo caso). Quindi tutto errato? Cioè la costituzione è valida?
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
Io sapevo che per dividere un condominio si doveva successivamente ad una delibera assembleare, fare nuove tabelle
Le tabelle non sono mai imposte per Legge...ma caldamente consigliate per determianre i riparti di spesa. In assenza la Giurisprudenza rietiene validi criteri proporzionali (esempio cubatura o superficie se non valori catastali).

un condominio si può separare solo se immaginando una linea verticale sia completamente autonomo
Non è vero.
La Legge ammette anche la divisione "per piano" (orrizontale).
In ogni caso la vostra è una divisione che segue ambo le linee visto che parli di 3 edifici uniti (forse) solo dal piano interrato (box).
Come detto il "complesso A" era comunque autonomo in certe questioni (Condominio Parziale)...e la divisione non fa che ratificare una cosa che andava comunque fatta alla luce dei nuovi "orientamenti" legislativo e giuridico.

Ovviamente quanto ho scritto si basa sulla descrizione che hai fatto.

Se tu sei contratio alla delibera...devi impugnarla entro 30 gg dalla delibera (se hai votato contro o ti sei astenuto) e dalla ricezione del verbale qualora fossi stato "assente"...ma non risualtano temi di annullabilità.
 

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