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Happysmileone

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Condòmino proprietario
.... comunque la legge c'e' e bisogna adeguarsi.
Chiedo a chi ha gia' provveduto :
- il regolamento contrattuale di condominio che prescrive la ripartizione a millesimi per il riscaldamento va cambiato, sperando che ci sia la maggioranza favorevole per farlo.
- la percentuale fissa di addebbito va stabilita ed approvata in assemblea. Che percentuale avete adottato? Con quale giustificazione?
- il regolamento modificato con la ripartizione a consumo e con la percentuale fissa va registrato da qualche parte? quali sono i costi ?
- la legge (UNI10200 del 2013) prevede l'intervento di un progettista, se non utilizzato in occasione di primo impianto, bisogna convocarlo in questa occasione per essere in regola. Chi lo ha utilizzato? quali i costi? quali gli elaborati prodotti?
- per assicurare la migliore durata temporale delle valvole l'impianto va lavato. Lo avete fatto tutti (la ditta cui ho chiesto offerta non me lo ha proposto)? Quali i costi?
- per installare le valvole bisogna sostituire anche le pompe (con pompe ad inverter) oppure piu' economicamente installare delle valvole di sovrapressione. Che soluzione avete adottata?
 

Dimaraz

Moderatore
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Premesso che non sono direttamnte interessato dalla vicenda mi limito ad una rispota e una considerazione:
R -Il regolamento di condominio non necessita (obbligo) di registrazione che sarebbe di fatto inutile se non preso all' unanimità (alias Contrattuale)...salvo si voglia sfruttare l' escamotage per renderlo vincolante per i nuovi futuri proprietari.

C-Tutte le altre domande, specie dal lato economico, anche ricevessero risposte sarebbero di scarso aiuto per un confronto. Ogni situazione fa storia a se.
 

Happysmileone

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Premesso che non sono direttamnte interessato dalla vicenda mi limito ad una rispota e una considerazione:
R -Il regolamento di condominio non necessita (obbligo) di registrazione che sarebbe di fatto inutile se non preso all' unanimità (alias Contrattuale)...salvo si voglia sfruttare l' escamotage per renderlo vincolante per i nuovi futuri proprietari.
Un regolamento contrattuale e' parte integrante di un contratto di acquisto e vincola il nuovo acquirente ad osservarlo. È' obbligo del costruttore farlo redigere e convalidare da un notaio. Una volta per variarlo occorreva il 100% di consenso. Credo pertanto che per legge vada registrato e resa copia disponibile a tutti i proprietari.

Per le altre domande se qualcuno ha risposta sarebbe gradito riceverla, anche da parte tua se ne hai avuto esperienza. Sarà mia cura poi valutare se possano le risposte essere valide o meno alla mia necessità .
 

ollj

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Un regolamento contrattuale e' parte integrante di un contratto di acquisto e vincola il nuovo acquirente ad osservarlo. È' obbligo del costruttore farlo redigere e convalidare da un notaio.
Secondo il prevalente e più recente indirizzo della Suprema Corte, le disposizioni contrattuali di un Regolamento Condominiale sono vincolanti verso i terzi anche in carenza di trascrizione e a condizione che lo stesso sia richiamato nell'atto di trasferimento. Ergo non vi è obbligo di trascrizione a tal fine, nè la stessa è necessaria per imporre, ai futuri acquirenti, il carattere vincolante delle disposizioni regolamentari.
Saluti.

Cassazione 03.07.2003 n. 10523
"Sono vincolanti per gli acquirenti delle singole unità immobiliari, le clausole del regolamento di condominio di natura contrattuale, quindi anche quelle clausole concernenti limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condòmini sulle parti di proprietà esclusiva. Non è necessario che l’atto di acquisto dell’immobile riporti per esteso il regolamento condominiale, ma è sufficiente che venga in esso richiamato di modo che le sue clausole rientrino per perfectam relationem nel contenuto dei singoli contratti d’acquisto. Inoltre, una volta menzionato il regolamento in suddetti contratti, nel caso di specie all’esame della Corte, è indifferente – per la S.C. – che il regolamento stesso sia stato trascritto o meno nei registri immobiliari; infatti con la sottoscrizione del contratto contenente richiami al regolamento, il contraente-acquirente dimostra di essere a conoscenza del regolamento stesso e di accettarne il contenuto. Riconoscendo efficacia vincolante al regolamento contrattuale non trascritto, integrante il testo del contratto d’acquisto dell’immobile, la giurisprudenza sopperisce all’inerzia del legislatore. Infatti il registro di cui al c.d. degli artt. 1129 IV comma e 1138 III comma c.c. e specificato dall’art. 71 disp.att. c.c., è rimasto inattuato. Nelle intenzioni del legislatore, invece, la trascrizione, cui è finalizzato il menzionato registro"


Cassazione Civile, Sez. II, 31.07.2009 n. 17886
Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sulle parti, di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto. La trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari non è necessaria in quanto, salvo i casi in cui le sono attribuite particolari funzioni soltanto notiziali oppure costitutive, è destinata normalmente a risolvere i conflitti tra diritti reciprocamente incompatibili, facendo prevalere quello il cui atto di acquisto è stato inserito prioritariamente nel registro immobiliare. Presupposto indefettibile dell'operatività dell'istituto è quindi la concorrenza di situazioni giuridiche soggettive che risultino in concreto inconciliabili, alla stregua dei titoli da cui rispettivamente derivano. Una tale situazione di conflitto non si verifica però quando una proprietà viene espressamente acquistata come limitata da altrui diritti, per i quali una precedente trascrizione non è quindi indispensabile, in quanto il bene non è stato trasferito come libero, né l' acquirente può pretendere che lo diventi a posteriori, per il meccanismo della "inopponibilità. Per la validità dell'accettazione del regolamento contrattuale non è nemmeno necessaria, data la limitazione alle parti dell'efficacia dei contratti e stanti le prescrizioni di forma stabilite per i negozi relativi a immobili, la sottoscrizione da parte dell'acquirente del regolamento stesso e un suo atto di adesione rivolto a tutti gli altri condòmini. Infatti, ai fini dell'ambulatorietà di uno ius in re aliena è sufficiente che esso sia soltanto menzionato nell'atto con cui il bene viene alienato, purché la relatio abbia caratteri di specificità e precisione tali da consentire all'acquirente di avere esatta conoscenza del diritto del terzo, da cui il bene stesso è gravato"


 

Happysmileone

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Come al solito il legislatore e' fuori dalla realtà' . Posso pure solo menzionare il regolamento contrattuale nel contratto di vendita ma da qualche parte l'acquirente dovrà prenderne visione. Pertanto qualora non trascritto dovrà comunque essere redatto ed aggiornato a cura di qualcuno ...... l'amministratore?
 

Dimaraz

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Come al solito il legislatore e' fuori dalla realtà' . Posso pure solo menzionare il regolamento contrattuale nel contratto di vendita ma da qualche parte l'acquirente dovrà prenderne visione. Pertanto qualora non trascritto dovrà comunque essere redatto ed aggiornato a cura di qualcuno ...... l'amministratore?
Il "menzionare" un documento in un atto che si controfirma sottende che di tale documento si sia letto copia...o sei persona che firma senza sapere su cosa si impegna?
 

ollj

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Come al solito il legislatore e' fuori dalla realtà' .
Casomai ad esserlo sarà la Giurisprudenza..... il legislatore è ben altro.
Quanto al Regolamento sarà sua cura farselo consegnare dal suo dante causa e/o dall'amministratore di condominio (altri sono titolati a farlo)
 

Happysmileone

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Riassumo perche' forse non sono stato chiaro :
- il regolamento contrattuale di condominio che prevede la riapartizione a millesimi va cambiato
- occorre una nuova redazione riportante la variazione ( quota fissa + addebito a consumo)
- tale nuova redazione va effettuata da qualcuno e data a tutti i proprietari. Chi ha questo incarico?
- il regolamento contrattuale anche se non va riportato nell'atto di acquisto va comunque fatto visionare all'acquirente e possibilmente data copia . Altrimenti una persona normale non sottoscrive un atto di acquisto senza visionare un documento in esso citato.
- personalmente allego il regolamento contrattuale anche agli atti di locazione in quanto l'inquilino possa sapere cosa deve osservare e come verranno calcolati gli addebiti che dovra' onorare (normalmente acqua e riscaldamento).
Cio' detto chiedo, a chi ne ha avuto esperienza, molto semplicemente :
- avete cambiato il regolamento SI/NO
- se SI chi ha redatto la variazione (eventualmente messo una postilla allegando il verbale assembleare)
- avete registrato da un notaio il regolamento aggiornato SI/NO
sempre a chi ne ha avuto esperienza chiedo risposta agli altri quesiti. Grazie
 

ollj

Nuovo Iscritto
Altro Lavoratore
- Il Regolamento va "integrato" recependo la normativa vigente; il compito spetta all'Assemblea che delibererà a maggioranza secondo il combinato normativo degli art. 1120 comma 2 Cc ed art.26 legge 10/1991. Che si tratti di disposizioni con carattere contrattuale è del tutto irrilevante poichè stante la valenza imperativa delle norme (tutela del pubblico interesse) le stesse hanno prevalenza sulla libera autonomia contrattuale delle parti; ergo le delibere e/o le clausole contrattuali contrastanti con la nuova norma devono ritenersi nulle e da ciò la necessità d'integrazione del Regolamento con i nuovi criteri di riparto
- Copia del Verbale assembleare riportante l'integrazione verrà consegnata ai condòmini (al pari di qualsivoglia altro deliberato assembleare) e null'altro sarà necessario.

Sì, ho fatto integrare il Regolamento.
Sì, ho fatto mettere a verbale l'integrazione.
No, non ho fatto aggiornare alcunchè.

P.S. Non sono un amministratore.
 

Happysmileone

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Grazie Ollj per l'esauriente risposta. ... neppure io sono un amministratore.
Copia del verbale la farei anche allegare al regolamento preesistente in archivio dell'amministratore a disposizione di chi eventualmente in seguito la richiedesse.
Avanti cortesemente con le altre risposte da chi ne ha fatto esperienza. Grazie
- la legge (UNI10200 del 2013) prevede l'intervento di un progettista, se non utilizzato in occasione di primo impianto, bisogna convocarlo in questa occasione per essere in regola. Chi lo ha utilizzato? quali i costi? quali gli elaborati prodotti?
- per assicurare la migliore durata temporale delle valvole l'impianto va lavato. Lo avete fatto tutti (la ditta cui ho chiesto offerta non me lo ha proposto)? Quali i costi?
- per installare le valvole bisogna sostituire anche le pompe (con pompe ad inverter) oppure piu' economicamente installare delle valvole di sovrapressione. Che soluzione avete adottata?
 

airone12

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
- Il Regolamento va "integrato" recependo la normativa vigente; il compito spetta all'Assemblea che delibererà a maggioranza secondo il combinato normativo degli art. 1120 comma 2 Cc ed art.26 legge 10/1991. Che si tratti di disposizioni con carattere contrattuale è del tutto irrilevante poichè stante la valenza imperativa delle norme (tutela del pubblico interesse) le stesse hanno prevalenza sulla libera autonomia contrattuale delle parti; ergo le delibere e/o le clausole contrattuali contrastanti con la nuova norma devono ritenersi nulle e da ciò la necessità d'integrazione del Regolamento con i nuovi criteri di riparto
olly, sono d'accordo con quanto dici, quindi faccio una ulteriore domanda: e se oggi l'assemblea rifiutasse di modificare il regolamento (contrattuale) e di fare la ripartizione in base ad una quota fissa: 50 millesimi e 50 consumi? la legge sarebbe cogente, ma comunque non applicata.
quindi in questi casi che si fa?
grazie
 

Dimaraz

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Una "causa" per un Bilancio già approvato 8 mesi addietro sarebbe al 99% una sconfitta.
Qualsivoglia modifica ad un "criterio" di ripartizioni spese, fissato secondo Legge o "personalizzato" in un regolamento di condominio, non avrebbe mai efficacia retroattiva.

Tu puoi certamente citare in giudizio perchè non si provvede al regolamento con il "rischio" di ottenere quanto richiesto...ma anche con la possibilità che le spese legali vengano compensate.
 

airone12

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Una "causa" per un Bilancio già approvato 8 mesi addietro sarebbe al 99% una sconfitta.
Qualsivoglia modifica ad un "criterio" di ripartizioni spese, fissato secondo Legge o "personalizzato" in un regolamento di condominio, non avrebbe mai efficacia retroattiva.

Tu puoi certamente citare in giudizio perchè non si provvede al regolamento con il "rischio" di ottenere quanto richiesto...ma anche con la possibilità che le spese legali vengano compensate.
l'assemblea per l'approvazione è stata fatta a marzo 2015 e il bilancio è stato approvato con riserva di consultare un tecnico per capire come andasse applicata la UNI10200.
all'assemblea di 2 settimane fa si è deciso di mantenere il riparto a millesimi.
la tua opinione cambia?
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Assemblea fatta a Marzo:
1-bisogna leggere come si è scritto il verbale...perchè non si può approvare "con riserva"
2-se è stata fatta votazione e verbalizzato il raggiungimento della necessaria maggioranza, il bilancio è stato approvato e decorsi 30 gg dalla data di ricevimento del verbale (per gli assenti) non è più annullabile.

Assemblea fatta 2 settimane fa:
1-delibera impugnabile
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Dipende da alcuni fattori...in teoria propendo per un 90%

Purtroppo, oltre a questioni di interpretabilità delle Leggi (opinioni), tutti i Giudici sono esserei umani ed in quanto tali fallibili.

Altrimenti non si spiegherebbe tutta la casistica di sentenze difformi sullo stesso tema e di ricorsi accolti nei gradi successivi.
 

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