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Toti

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Buongiorno, pongo un quesito nella speranza di chiarirmi le idee.
Nel condominio in cui abito , siamo in fase di formazione del regolamento.
Sono state redatte e approvate la tabella dei millesimi generale.
La situazione dei rogiti è la seguente:
proprietà A - n.3 sub
Proprietà B - n. 2 sub
Proprietà C - n. 2 sub + 1/2 altro sub box
Proprietà D - n. 3 sub + 1/2 altro sub box

la formazione dei millesimi è stata cosi fatta:
Prop. A - mill. (sub A1+Suba2+sub a3) appartamento +area +altro locale
Prop. B - mill. (sub B1+SubB2) appartamento, cantina, giardino + box
Prop. C - mill. (sub C1+Sub C2) appartamento + giardino
Prop. D - mill. (sub D1+SubD2+sub D3) appartamento, giardino +cantina + altro locale.
Inoltre i proprietari C e D sono comproprietari indivisi di un box per la quota 1/2 ciascuno, che chiamiamo Prop E.
Il condominio cosi come descritto è costituito da 5 proptretà (teste) oppure come asserisce l'amministratore sono 4 teste?
L'amministratore sostiene che sono 5 proprietà ma 4 teste e che i millesimi della comproprietà in sede di voto vengono divise ripartite e sommate a quelle degli appartamenti. Pertanto il box potrebbe votare per 15 mill. in un modo e per gli altri 15 mill. in modo opposto.
Io credo che ciò non sia corretto, voi cosa dite?
 

Studio Verlicchi

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Ogni diversa intestazione di una unità immobiliare, rappresenta una testa.
Se io sono proprietario di una unità immobiliare e io e mia moglie siamo proprietari di un'altra unità immobiliare, quando io vado in assemblea, rappresento due teste.
A mio parere, se ho capito bene quanto da lei spiegato, il suo condominio è rappresentato da n. 5 teste. Assurda l'affermazione che il voto dei rappresentanti di una unità immobiliare possa essere spezzettato. Ogni proprietà esprime uno e un solo voto, sia che il proprietario sia uno che dieci, cento o mille.
Buona giornata.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
L'amministratore sostiene che sono 5 proprietà ma 4 teste e che i millesimi della comproprietà in sede di voto vengono divise ripartite e sommate a quelle degli appartamenti.
Premesso che non compete all'amministratore "pontificare" su come va determinata la Tabella Millesimale di Proprietà ...digli che presenti documento/attestazione di aver adempiuto agli obblighi di Legge su corsi formativi e di aggiornamento.
Se non li mostra nominate un nuovo amministratore che la nomina precedente è nulla.
Se li fornisce informatelo che farete un "esposto" presso l'ente che ha certificato una qualifica ad un "capra".

Vale quanto spiegato da @Studio Verlicchi
 

Toti

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Ok fin qui. Mi conforta sapere di avere interpretato bene malgrado mi occupi di altro.
La questione che adesso mi pongo è la seguente:
le tabelle delle quote millesimi si redigono e successivamente si approvano e quelli rimangono.
Le teste invece in che occasione si individuano? e' qualcosa che si individua assemblea per assemblea oppure al pari dei millesimi vi è un momento che vengono individuate e fissate?
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Le teste invece in che occasione si individuano?
Si individuano dalla composizione del Condominio che viene determinata dai Rogiti.

Un amministratore deve avere "elenco" dei proprietari e delle rispettive proprietà...e questi sono tenuti a comunicare qualsiasi variazione.

Le "teste" sono determinabili dome distinzione fra i diversi proprietari...e come hai correttamente dedotto se una unità appartiene a 2 persone diverse la testa rimane 1.

Esempio concreto:
Appartamento 1
Appartamento 2
Appartamento 3
Box A
Box B

Se gli appartamenti appartengo a Tizio e tutti i Box a Caio si avranno 2 teste
Se Appartamenti 1-2 sono di Tizio, Appartamento 3 di Sempronio ed i Box tutti di Caio saranno 3 teste.

Se Caio vende metà indivisa del Box A a Sempronio (che diventa comproprietario) si avranno 4 teste dove per la sola unità Box A si dovrà scegliere il comproprietario che rappresenta in Assemblea.
Costui varrà come 1 testa per la proprietà personale e 1 testa per la comproprietà.
 

Toti

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Le teste si individuano nella composizione del condominio che viene determinata dai rogiti.

Per composizione del condominio cosa intendi?
Il regolamento?
oppure altro e nel caso cosa?
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
oppure altro e nel caso cosa?
Fra i vari documenti Condominiale che un amministratore deve tenere sempre aggiornato vi è il Registro Anagrafico con riportato cosa appartiene a chi.

Siccome le "teste" vegnono contate unicamente quelle presenti alle assemblee e siccome alle stesse partecipano quanti sono invitati...è compito del Presidente verificare chi si presenta e cosa rappresenta. Lo stesso poi deve verificare sia correttamente verbalizzato il risultato delle eventuali delibere.
 

Toti

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Il mio dubbio nasca dall'amministratore. Amministratore che ha formalizzato il condominio e che è stato sostituito. Lui sostiene che le teste sono 4 e io invece come voi che siamo 5 teste.
Diamo per assodato che vede male lui la cosa, il nuovo amministratore (spero proprio non sia miope come il primo), malgrado dalla costituzione sono passati tre anni
- può correggere e riportare sulla corretta via la cosa?
- Il registro anagrafico ( che non ho mai visto e di cui non ho sentito parlare) può essere corretto?
- l'agenzia delle entrate che ha rilasciato il cod. fisc. per il cambio delle utenze (prima operazione effettuata) ha in qualche modo a che fare con la questione.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
AdE non ha alcuna competenza su stabilire la corretta determinazione di teste o millesimi.

Non vi è nulla da correggere se non tenere debito conto di come vengono conteggiate le maggioranze.
 

Toti

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Ok. per cui assemblea per assemblea verificare le maggioranze.
Nient'altro da fare.
Se nelle assemblee passate sono state conteggiate male, questo non incide su una variazione del conteggio futuro?
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Eventuali delibere approvate con "maggioranze" calcolate in modo errato sono contestabili, entro 30gg dal voto (per i presenti) o dal giorno di ricevimento del Verbale di Assemblea (per gli assenti), difronte ad un Giudice per chiederne l' annullamento.
Sono pochi i motivi per chiedere la "nullità" ma in tal caso l'impugnazione non ha scadenza.
 

Toti

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Ok, io ritengo che il passato non è cosi incidente dal punto di vista delle decisioni prese. Pertanto seppur con errore di conteggio, le decisioni perse nel merito possono andare. In questo caso non intento percorrere l'idea dell'impugnazione o della nullità.
Sarebbe cosa diversa se l'errore di conteggio commesso in passato, fosse da leggere come la modalità di conteggio futura, perchè modalita derivante e acquisita in passato. In questo caso decisioni future risentirebbero di un errore di calcolo che il tempo ha consolidato. Cosa che mi dispiacerebbe e vorrei evitare.
Non so se sono riuscito ad essere chiaro nell'esprimere il mio dubbio.
 

Slowhand

Nuovo Iscritto
Altro Lavoratore
La scheda del Registro di Anagrafe condominiale viene inviata ai condòmini che DEVONO compilarla e restituirla all'amministratore unitamente a copia di un documento.
In essa si rilevano i vari proprietari, usufruttuari, comodatari... con i codici fiscali, indirizzi...
Se non viene restituita compilata entro 30gg., l'amministratore DEVE attivarsi per reperire tali informazioni presso i pubblici registri ed addebitarne la spesa al condòmino inadempiente(punto 6 art.1130).
Generalmente, non essendo pensabile farlo spesso, il nuovo amministratore quando riceve l'incarico aggiorna tali anagrafiche, oppure lo si fa in occasione di lavori straordinari per poter comunicare dati all'AdE.
 

Toti

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Andiamo bene!
Amministratore nominato nel 2018 con contestuale incarico di formalizzazione del condominio, non ha mai richiesto ne la compilazione di alcunchè di scheda ne la copia di documenti.
Per fortuna abbiamo cambiato amministratore lo scorso mese, speriamo che questo nuovo attivi la formazione dell'anagrafe condominiale
 

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