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snake

Nuovo Iscritto
Inquilino / Conduttore
Buongiorno a tutti,
Parto subito con la spiegazione del mio problema;
Ho un negozio al piano terra di una piccola palazzina con altri tre condòmini, quindi la palazzina è formata da quattro proprietari: tre appartamenti ed il mio negozio; Per quanto riguarda il modo di conteggiare i consumi dell'acqua c'e' un unico contatore.
Da questo si evince che secondo gli altri condòmini la spesa acqua va equamente ripartita ma, io penso che non debba essere così infatti non vi è paragone tra il consumo di acqua di un appartamento con 4/5/6 occupanti e il mio negozietto.
Pensavo a tal proposito di mettere dei contatori personali ma, si ca incontro ad una spesa esorbitante.
Domande:
1)È giusto che io paghi la stessa quota degli altri?
2)Come posso fare per risolvere il problema?
Grato delle Vs risposte
Cordialità
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Se hai firmato un regolamento di condominio (contrattuale) che impone tale criterio di ripartizione ad esso dovrete fare riferimento finche non approviate modifica ...o ricorri ad un Tribunale.

In mancanza di sottocontatori la Legge prevede che si ripartisca su base proporzionale...quindi mancando un modo di misurare ammette quello "millesimale" (e non credo tu avresti differenze eclatanti...anzi...potresti anche andar peggio).
 
Ultima modifica:

snake

Nuovo Iscritto
Inquilino / Conduttore
Buongiorno Dimaraz,
come tu hai detto: "la Legge prevede che si ripartisca su base proporzionale...quindi mancando un modo di misurare ammette quello "millesimale".
E' proprio quello che vorrei fare; potresti indicarmi le metodiche di calcolo.
Grazie
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
???
Sei sicuro di aver capito di cosa parlo?

Il criterio "millesimale" è quello che presumo abbiate usato fino ad ora per le spese ordinarie.
In teoria dovreste avere una "tabella millesimale" redatta parametrando le varie unità che compongono l'edificio.
Solitamente è predisposta dal costruttore...ma in mancanza si assegna incarico.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Se non esiste un regolamento condominiale, valgono gli usi e costumi: e non è infrequente in questi casi suddividere il consumo acqua per numero di residenti.
Divisione che sicuramente potrebbe risultare più favorevole: ma se non c'è un unico proprietario ad imporre la regola, ben difficilmente riuscirai a imporla agli altri condòmini.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Di sicuro vi è solo la morte.

Se gli altri condòmini non vogliono accettare una divisione per "millesimi" o per consumo effettivo (mediante installazione di sottocontatori)...non vi sarà alcuna difficoltà ad "imporre" l'adozione di un nuovo sistema se non l'obbligo di ricorrere in giudizio.
La Legge precisa chiaramente i metodi validi e promuove l'adozione dei contatori.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Forse confondi il significato del verbo "promuovere" con quello del verbo "incentivare".
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Non sempre.
A volte è imperativa, alle volte da un indirizzo ...talvolta ammette le deroghe (anche in ambito Condominiale).

Se sei condòmino dovresti saperlo...se sei amministratore devi saperlo.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Le leggi che danno solo indirizzi, e quelle che predicano al vento, io le chiamo grida manzoniane. Se sei cittadino italiano dovresti saperlo.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Rimanendo sul tema, come la definisci la legge che prevede il contatore individuale dell'acqua? Quali deroghe include? Quale la sua applicazione reale sugli immobili esistenti?
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Le leggi che danno solo indirizzi, e quelle che predicano al vento, io le chiamo grida manzoniane
come la definisci la legge che prevede il contatore individuale dell'acqua?
Se sei cittadino italiano dovresti saperlo.
Esser cittadino italiano comporta anche sentir "declamare" a sproposito altri connazionali.
Se vuoi esser d'aiuto vedi di essere intelligentemente propositivo...di irascibili "cultori classico/linguistici" che si improvvisano esperti commentatori di "diritto" ho già avuto sufficente esperienza.
D.P.C.M. 4 marzo 1996 - Disposizioni in materia di risorse idriche (In GU 14 marzo 1996, n. 62, S.O.)

8.2.8. Misurazione

La misurazione dei volumi consegnati all'utente si effettua, di regola, al punto di consegna, mediante contatori, rispondenti ai requisiti fissati dal Decreto del Presidente della Repubblica 23 agosto 1982, n. 854, recepente la Direttiva Comunitaria n. 75/33. Là dove esistono consegne a bocca tarata o contatori non rispondenti, deve essere programmata l'installazione di contatori a norma.

In relazione a quanto disposto dall'articolo 5, comma 1, lettera c), della legge 5 gennaio 1994, n. 36, dove attualmente la consegna e la misurazione sono effettuate per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi deve essere organizzata, a cura e spese dell'utente, tramite l'installazione di singoli contatori per ciascuna unità abitativa.

Ti ho evidenziato il punto saliente...ma puoi fare ricerca e leggere tutto il "papiro".
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Forse di irascibile c'è qualcun altro.

Quanto ad esperienze, non hai bisogno di citare DPCM del '96 e leggi '94, di cui conoscevo l'esistenza: io ti ho chiesto una cosa più semplice.
Come amministratore non hai mai dovuto gestire condòmini con un solo contatore generale senza sottocontatori in questi ultimi 20 anni? Come hanno deciso in assemblea?

Visto che però sei così gentile da replicare, ed essendo io bisognoso di spiegazioni più semplici, potresti chiarirmi anche il significato della seguente tua affermazione?
...non vi sarà alcuna difficoltà ad "imporre" l'adozione di un nuovo sistema se non l'obbligo di ricorrere in giudizio.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Perdonerai..ma stai facendo un minestrone di considerazioni e domande senza capo ne coda.

Non rilevo manco l'accenno a domande nei tuoi post iniziali dove ti sei inserito in un topic di altri limitandoti ad affermazioni personali e commenti "folkloristici".

Nel penultimo...
Rimanendo sul tema, come la definisci la legge che prevede il contatore individuale dell'acqua? Quali deroghe include? Quale la sua applicazione reale sugli immobili esistenti?
...ti sembrano domande?
Evidentemente le ho giudicate nemmeno "meritevoli" di risposta se non il richiamo a quali norme ci si debba riferire.

Non è mia abitudine esprimere "definizioni" sulle Leggi o fare statistisca su quanto le stesse vengano applicate, così come non ravvedo a quale scopo dovrei informarti su cosa hanno deciso altre assemblee.

Nell'ultimo...
io ti ho chiesto una cosa più semplice.
Premesso che le domande sono evidentemente diverse dalle precedenti...ripeto che seppur sollecitato non è mia abitudine esprimere "definizioni" sulle Leggi o fare statistisca su quanto le stesse vengano applicate, così come non ravvedo a quale scopo dovrei informarti su cosa hanno deciso altre assemblee.

Quanto hai "evidenziato" nell'ultimo passaggio è chiaro anche ai più "semplici".
Non vedo necessità di "tradurre" in altri termini.

Io sono gentile e rispondo su questioni specifiche e personali ...ma se ravviso toni canzonatori o sarcasmo strisciante faccio presto a cambiare e stroncare.
 
Ultima modifica:

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Per la verità…. questa volta non perdono.

E visto che dici di essere gentile, spero non abuserai della tua posizione per impedire un educato confronto e scambio di idee.
Scambio di pareri e suggerimenti che in un forum normale avviene tra i vari utenti del forum stesso.

Mi permetto di aggiungere che compito dello staff è solitamente quello di sorvegliare che gli interventi siano rispettosi del regolamento interno e dei membri che vi partecipano: certamente c’è anche quello di “esperto”, non quello di giudice monocratico.

Affermi che avrei fatto un minestrone di considerazioni e domande senza capo nè coda (sei libero di pensarlo come membro del forum), e che rispondi su questioni specifiche. (e non mi interessa che tu risponda anche su questioni personali). Poiché credo che la libertà di opinione e valutazione sia concessa a tutti gli iscritti al forum, cercherò di chiarire le mie affermazioni, e mi permetterai anche di obiettare su alcune tue risposte, queste sì a volte canzonatorie e sarcastiche nei miei confronti.

@snake ha posto inizialmente due domande molto chiare:

1) E’ giusto che io paghi la stessa quota degli altri?
2) Come posso risolvere il problema?

1) Qui direi è sorto il primo equivoco, provocato da una tua errata lettura della situazione esposta da snake. Vediamo in dettaglio:

In mancanza di sottocontatori la Legge prevede che si ripartisca su base proporzionale...quindi mancando un modo di misurare ammette quello "millesimale" (e non credo tu avresti differenze eclatanti...anzi...potresti anche andar peggio).
Alla risposta di snake, cui l'idea della proporzionalità andrebbe benone, così rispondi:
???
Sei sicuro di aver capito di cosa parlo?

Il criterio "millesimale" è quello che presumo abbiate usato fino ad ora per le spese ordinarie.
Non ho replicato in modo diretto a questo tuo discutibile atteggiamento, ma visto che vuoi franchezza, devo rimarcare che:
- prima di chiedere a snake se ha capito di cosa TU parli, sarebbe stato bene che TU capissi dcosa snake chiedeva
- anzichè presumere, era bene ascoltassi e leggessi meglio l'esposizione della situazione fatta da snake: lui ha affermato che l'acqua viene ripartita per 4 quote uguali, in modo del tutto scorrelato dal potenziale o effettivo consumo, tantomeno applicando un criterio di proporzionalità
- quando citi la legge che prevede la ripartizione dei consumi in modo proporzionale dai per scontata l'equivalenza proporzionalità=millesimi. Cosa che non è una identità biunivoca. E qui ho inserito il mio primo intervento. (post #5)

Riguardo alla tipologia del consumo/spesa di cui si sta trattando non c'è solo il criterio di proporzionalità espresso in millesimi: ad oggi in moltissimi condòmini la ripartizione avviene per numero di residenti/utenti, adottato proprio perchè ritenuto più proporzionale ai consumi effettivi.

2) Adesso vediamo come è stato affrontata la seconda domanda: come può snake risolvere il problema.

Io ho solo accennato alla difficoltà (non l'impossibilità) per il condòmino minoritario di far valere in questo caso le proprie obiezioni.
Tu giustamente, se ho capito bene, hai suggerito come unica via quella di ricorrere in giudizio: la mia perplessità rimane non sul metodo, quanto sul merito.

non vi sarà alcuna difficoltà ad "imporre" l'adozione di un nuovo sistema
Non sto a rimarcare se dovresti o devi sapere che le Leggi non sono sempre di immediata interpretazione, così come io non mi arrogo il diritto o il merito di saperle interpretare: ma poichè mi hai evidenziato il punto ed invitato a documentarmi, spero vorrai anche confrontarti sul merito di quanto hai affermato e citato.

- intanto un condòmino non può "imporre" un bel nulla: al massimo si appella ad un giudice
- non è scontato a priori che il giudice accolga le rimostranze e soluzioni proposte dal ricorrente: parlare di cause civili facili, mi sembra quanto meno azzardato.

Cercando di essere propositivo, ben lungi dal volermi atteggiare ad esperto commentatore di "diritto", vorrei discutere con te che hai esperienza (l'hai scritto tu) il contenuto e la portata delle norme da te ricordate.

Hai fatto riferimento a due norme:
DPCM 4 marzo 1996 che all'art. 1 illustra di cosa tratta:
Art. 1 Ai sensi e per gli effetti dell'art. 4, comma 1, lettere a), b), e), d), e),]), g), della legge 5 gennaio 1994, n. 36, sono definiti in conformità a quanto indicato nell'allegato che costituisce parte integrante del presente decreto: - le direttive generali e di settore per il censimento delle risorse idriche, per la disciplina dell'economia idrica; - le metodologie generali per la programmazione della razionale utilizzazione delle risorse idriche e le linee della programmazione degli usi plurimi delle risorse idriche; - i criteri e gli indirizzi per la programmazione dei trasferimenti di acqua per il consumo umano di cui all'art. 17) - le metodologie ed i criteri generali per la revisione e l'aggiornamento del piano regolatore generale degli acquedotti, e successive varianti, di cui alla legge 4 febbraio 1963, n. 129, e successive modificazioni, da effettuarsi su scala di bacino salvo quanto previsto all'art. 17; - le direttive ed i parametri tecnici per la individuazione delle aree a rischio di crisi idrica con finalità di prevenzione delle emergenze idriche; - i criteri per la gestione del servizio idrico integrato, costituito dall'insieme dei servizi pubblici di captazione, adduzione e distribuzione di acqua, ad usi civili, di fognatura e di depurazione delle acque reflue; - i livelli minimi dei servizi che devono essere garantiti in ciascuno ambito territoriale ottimale di cui all'art. 8, comma 1, nonché i criteri e gli indirizzi per la gestione dei servizi di approvvigionamento, di captazione e di accumulo per usi diversi da quello potabile;
mentre all'art. 3 specifica a chi prevalentemente si indirizza:
le regioni provvedono nell' ambito delle proprie competenze all' aggiornamento del piano regolatore generale degli acquedotti .

La mia modesta impressione è che il DCPM citato sia soprattutto rivolto ai gestori di servizi idrici integrati, e solo marginalmente rivolti ai comportamenti delle utenze private. Non conosco se esista una giurisprudenza in merito a smentire le mie supposizioni, ma te ne sarei grato se volessi citarmene alcune.

Trascuro il riferimento successivo alla legge n. 36 del 5 gennaio 1994 cui tale decreto fa riferimento, abrogata dal D.Lgs n.152/2006, e passo a leggere quanto quest'ultima ha sancito:

ART. 146
(risparmio idrico)

1. Entro un anno dalla data di entrata in vigore della parte terza
del presente decreto, le regioni, sentita l'Autorita' di vigilanza
sulle risorse idriche e sui rifiuti, nel rispetto dei principi della
legislazione statale, adottano norme e misure volte a razionalizzare
i consumi e eliminare gli sprechi ed in particolare a:
a) migliorare la manutenzione delle reti di adduzione e di
distribuzione di acque a qualsiasi uso destinate al fine di ridurre
le perdite;
b) prevedere, nella costruzione o sostituzione di nuovi impianti
di trasporto e distribuzione dell'acqua sia interni che esterni,
l'obbligo di utilizzo di sistemi anticorrosivi di protezione delle
condotte di materiale metallico;
c) realizzare, in particolare nei nuovi insediamenti abitativi,
commerciali e produttivi di rilevanti dimensioni, reti duali di
adduzione al fine dell'utilizzo di acque meno pregiate per usi
compatibili;
d) promuovere l'informazione e la diffusione di metodi e tecniche
di risparmio idrico domestico e nei settori industriale, terziario ed
agricolo;
e) adottare sistemi di irrigazione ad alta efficienza
accompagnati da una loro corretta gestione e dalla sostituzione, ove
opportuno, delle reti di canali a pelo libero con reti in pressione;
f) installare contatori per il consumo dell'acqua in ogni singola
unita' abitativa nonche' contatori differenziati per le attivita'
produttive e del settore terziario esercitate nel contesto urbano;

g) realizzare nei nuovi insediamenti, quando economicamente e
tecnicamente conveniente anche in relazione ai recapiti finali,
sistemi di collegamento differenziati per le acque piovane e per le
acque reflue e di prima pioggia;
h) individuare aree di ricarica delle falde ed adottare misure di
protezione e gestione atte a garantire un processo di ricarica
quantitativamente e qualitativamente idoneo.
2. Gli strumenti urbanistici, compatibilmente con l'assetto
urbanistico e territoriale e con le risorse finanziarie disponibili,
devono prevedere reti duali al fine di rendere possibili appropriate
utilizzazioni di acque anche non potabili. Il rilascio del permesso
di costruire e' subordinato alla previsione, nel progetto,
dell'installazione di contatori per ogni singola unita' abitativa,

nonche' del collegamento a reti duali, ove gia' disponibili.
3. Entro un anno dalla data di entrata in vigore della parte terza
del presente decreto, il Ministro dell'ambiente e della tutela del
territorio e del mare, sentita l'Autorita' di vigilanza sulle risorse
idriche e sui rifiuti e il Dipartimento tutela delle acque interne e
marine dell' Istituto superiore per la protezione e la ricerca
ambientale (ISPRA), adotta un regolamento per la definizione dei
criteri e dei metodi in base ai quali valutare le perdite degli
acquedotti e delle fognature. Entro il mese di febbraio di ciascun
anno, i soggetti gestori dei servizi idrici trasmettono all'Autorita'
di vigilanza sulle risorse idriche e sui rifiuti ed ((all'ente di
governo dell'ambito))
competente i risultati delle rilevazioni
eseguite con i predetti metodi.
Anche qui avrei questi dubbi: anche questa legge si indirizza agli organismi di amministrazione del territorio, e specificatamente stabilisce criteri per i nuovi allacciamenti e le nuove costruzioni e licenze edilizie: e non ripete nemmeno la equivoca frase della legge 36 dove indicava che la spesa per l'installazione dei singoli contatori debba essere a carico dell'utente (equivoca nel senso che non è specificato se si riferisca ai nuovi allacciamenti, cosa ragionevole, o anche a quelli preesistenti, cosa tecnicamente molto invasiva)

Occorrerebbe, secondo me, anche intendersi sulla effettiva portata della succitata legge: la si deve intendere come obbligo da parte dei gestori di evitare le cosiddette utenze raggruppate?
Trovo anche arbitrario estendere l'interpretazione, con l'obbligo di surrogare l'obbligo di legge ad effettuare allacciamenti alle singole utenze, con quello di installare i sottocontatori: la conclusione dell'art. 8.2.8. indica solo un obbligo per il gestore di farsi potenzialmente carico dei conteggi di riparto, e pure a titolo oneroso.

Non conosco poi cosa le Regioni abbiano specificatamente deliberato a seguito della citata DL: mi interesserebbe assai conoscere cosa in merito abbiano scritto Lombardia e Piemonte. Se hai riferimenti te ne sarei grato.

Concludo questa lunga esposizione:
a distanza di 22 anni dalla legge del '94, 20 dal DPCM, e 10 dalla legge sulle norme in materia ambientale (e risparmio idrico), non ho trovato un solo caso di condominio con ripartizione dell'acqua per "teste" o "millesimi", cui sia stato "imposto" di installare i sottocontatori dell'acqua, qualora non preesistessero.
(Sono un semplice condòmino, con qualche anno sulle spalle)

Delle due l'una:
1) O non c'è obbligo di legge, (o non ci sono norme di attuazione) e quindi ci saranno molte difficoltà ad ottenere dal giudice una delibera che imponga l'installazione dei sottocontatori

2) O non ci sono sanzioni in caso di inadempienza. (od organismi di controllo e vigilanza) nel qual caso siamo in presenza di una legge con prescrizioni dubbie e di facciata. Chiamala come vuoi, ...
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Sul merito personale e della gestione del forum:

non abuserai della tua posizione per impedire un educato confronto e scambio di idee.
Mai agito in tal senso e ti sfido a smentirmi.
Sempre dato ampio spazio alle persone che mantengono un confronto educato...e spesso perdonato chi ha superato i limiti.

compito dello staff è solitamente quello di sorvegliare che gli interventi siano rispettosi del regolamento interno e dei membri che vi partecipano: certamente c’è anche quello di “esperto”, non quello di giudice monocratico.
Ancora una disquisizione "contradditoria".
Qui nessuno è "giudice monocratico"...ma inevitabile che se qualcuno pone una questione la risposta equivalga a "sentenza" in quanto espressione della propria valutazione del fatto.
Chi pone una domanda su un forum deve accettare implicitamente il giudizio degli altri...giusto o sbagliato che sia.
Idem per chi interviene in risposta.
Se non garbano le mie risposte ...ognuno è libero di non tenerle in considerazione e rivolgersi ad altri.
Vale per tutti.


mi permetterai anche di obiettare su alcune tue risposte, queste sì a volte canzonatorie e sarcastiche nei miei confronti.
Sempre concesso di obbiettare...ma parimenti mal sopportato chi afferma il falso scagliando la prima pietra e poi nascondendo la mano:

Da quando sono stati stanziati fondi per promuovere queste soluzioni...? ;)
appare evidente che la "finta domanda" altri intenti non avesse che di ridicolizzare quanto avevo appena scritto.
A corollario tutte le successive repliche con uso "errato" dei termini.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Sul merito del topic.

@snake ha posto inizialmente due domande molto chiare:

1) E’ giusto che io paghi la stessa quota degli altri?
2) Come posso risolvere il problema?

1) Qui direi è sorto il primo equivoco, provocato da una tua errata lettura della situazione esposta da snake
Mi hai appena tacciato di essere "giudice monocratico" senza dimostrarlo...e poi ti permetti di giudicare come io abbia interpretato l'esposizione di terzi!!!
Sei proprio convinto che io abbia commesso errore?
Sei forse stato delegato da @snake a esprimere un suo disappunto in tal senso?

Vediamo di appurare quanto affermi:

[B ha scritto:

"snake[/B], post: 2013, member: 489"]Da questo si evince che secondo gli altri condòmini la spesa acqua va equamente ripartita ma, io penso che non debba essere così

Nella mia risposta avevo spiegato come la Legge ammettesse deroga in presenza di patto contrattuale diverso, ma anche di come la norma e giurisprudenza preveda la suddivisione proporzionale su base millesimale.
Questo coincide, per la parte inziale, con quanto hai postato nel tuo primo intervento sul topic...quindi non tacciarmi di non aver compreso visto che hai usato gli stessi argomenti.

Alla risposta di snake, cui l'idea della proporzionalità andrebbe benone, così rispondi:
Non ho replicato in modo diretto a questo tuo discutibile atteggiamento, ma visto che vuoi franchezza, devo rimarcare che:
1- prima di chiedere a snake se ha capito di cosa TU parli, sarebbe stato bene che TU capissi dcosa snake chiedeva
2- anzichè presumere, era bene ascoltassi e leggessi meglio l'esposizione della situazione fatta da snake: lui ha affermato che l'acqua viene ripartita per 4 quote uguali, in modo del tutto scorrelato dal potenziale o effettivo consumo, tantomeno applicando un criterio di proporzionalità
3- quando citi la legge che prevede la ripartizione dei consumi in modo proporzionale dai per scontata l'equivalenza proporzionalità=millesimi. Cosa che non è una identità biunivoca
Riuniti 1 e 2 per medesimo riferimento e significato
Ancora difetti arrogandoti la presunzione di affermare se io abbia o meno capito.
La descrizione fatta da @snake è talmente chiara ed univoca da essere comprensibile anche da qualsiasi normale persona ...ne consegue che, per quanta scarsa considerazione tu possa avere del sottoscritto, offendi l'intelligenza di tutti affermando che io non abbia compreso.
Dei due chi ha palesato difetti di intendimento ed uso dei sostantivi non è il sottoscritto.

3 Palesi ennesimo difetto di cultura del Diritto di primo livello (perdonabile seppur Legge non ammette ignoranza) e supponenza culturale (lascia stare i paroloni scientifici che non ti danno lustro)

Dispositivo dell'art. 1123 Codice Civile
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione.


Mi pare che l'evidenziato basti smontare di valore la tua accusa (o sarebbe più corretto " per fugare i tuoi "dubbi").
Quindi una ripartizione "per teste" sarà valida solo in presenza di un regolamento di condominio contrattuale come dal sottoscritto subito evidenziato.

E qui ho inserito il mio primo intervento. (post #5)

Riguardo alla tipologia del consumo/spesa di cui si sta trattando non c'è solo il criterio di proporzionalità espresso in millesimi: ad oggi in moltissimi condòmini la ripartizione avviene per numero di residenti/utenti, adottato proprio perchè ritenuto più proporzionale ai consumi effettivi.
Sbagliando nei presupposti e creando contestabili criteri di determinazione (salvo i citati atti contrattuali)
E anche questo è facilmente dimostrabile...mi limito a citare un estratto:

Cass. civ.,sez. II, 01/08/2014, n. 17557.

Di qui l'errore della sentenza impugnata, la quale si è discostata dal principio
che deve essere qui enunciato secondo cui, in tema di condominio, fatta salva la diversa disciplina convenzionale, la ripartizione delle spese della bolletta dell'acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, va effettuata, ai sensi dell'art.1123 c.c., comma 1, in base ai valori millesimali delle singole proprietà, sicchè è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell'unità immobiliare esenti al contempo dalla contribuzione i condòmini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell'anno.

E' invalida la delibera assembleare, adottata a maggioranza, con la quale si stabilisca, come
nella specie, a parità di caratura millesimale e di livello di piano, un onere di contribuzione
alle spese di gestione dell'impianto di ascensore più elevato a carico dei condòmini con
famiglia più numerosa, sul presupposto della loro più intensa utilizzazione, rispetto agli
altri, del bene comune, e un esonero parziale per i proprietari di unità che l'amministratore
abbia accertato essere disabitate.



Non sto a rimarcare se dovresti o devi sapere che le Leggi non sono sempre di immediata interpretazione, così come io non mi arrogo il diritto o il merito di saperle interpretare: ma poichè mi hai evidenziato il punto ed invitato a documentarmi, spero vorrai anche confrontarti sul merito di quanto hai affermato e citato.

- intanto un condòmino non può "imporre" un bel nulla: al massimo si appella ad un giudice
- non è scontato a priori che il giudice accolga le rimostranze e soluzioni proposte dal ricorrente: parlare di cause civili facili, mi sembra quanto meno azzardato.

Cercando di essere propositivo, ben lungi dal volermi atteggiare ad esperto commentatore di "diritto", vorrei discutere con te che hai esperienza (l'hai scritto tu) il contenuto e la portata delle norme da te ricordate.
Se cloni il mio linguaggio mantieni il contesto o quantomeno accertati di non usarlo a sproposito.
Tu come cittadino (condòmino) dovresti (condizionale) conoscere le Leggi del paese in cui vivi...io , per questioni legate alla mia attività, devo (indicativo presente..."imperativo") avere quantomeno una preparazione di base.

Mal sopporto chi estrapola frasi da un contesto alterandone il significato tanto più se è per far risultare io abbia espresso concetti errati.

A-non vi sarà alcuna difficoltà ad "imporre" l'adozione di un nuovo sistema (...) se non l'obbligo di ricorrere in giudizio.
La costruzione verbale è in Italiano corretto...quindi pecchi per omissione di tutto il finale.
Lapalissiano che a "imporre" (virgolettato) sarà il Giudice su ricorso del singolo condòmino.

B-invece è sempre scontato, se esiste sentenza di 3° grado (nomofilattica se a Sezioni Unite), che se i presupposti coincidono basti citare giurisprudenza per avere "partita vinta".
E te ne ho appena citata una.
Quindi di nuovo sei in difetto.

Qui mi fermo perchè il tuo invito all'esser propositivo,... pro-bono tuo,
su quella che evidentemente è una tua necessità di comprendere, magari legata a problemi che ti toccano personalmente, è cosa che al momento mi trova indisponente.

Se hai un problema lo esponi nel forum aprendo un tuo topic e non intervenendo in quelli di altri presentandoti a mo' di "esperto" per poi palesare tutti i dubbi interpretativi che dichiari.

Se io o altri avranno voglia di "risolverti" i dubbi bene...altrimenti ti rivolgi ad un legale della tua zona.

Ps.
Le Leggi sono fatte per "regolare" la vita in società...ma nessuna Legge può "sorvegliare" che tutti i cittadini si attengano ad essa.
Chi pensa di subire torto si rivolge alle autorità preposte magari previo consulto coi professionisti del caso...pagandone prestazione.
 
Ultima modifica:

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Ai lettori, se ce ne sono, la valutazione delle argomentazioni e dei toni.

Per tua tranquillità non ho alcun problema personale sull'argomento, che al momento mi tocchi.

Quanto alla sentenza sopra citata, mi chiedo se sia del tutto pertinente:

è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell'unità immobiliare esenti al contempo dalla contribuzione i condòmini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell'anno.
Difficile decodificare una sentenza, specie se estrapolata e citata parzialmente: ma se la sintassi mantiene il senso comune, sarei portato a ritenere che il vizio rilevato dalla corte non sia tanto dovuto alla scelta del diverso criterio di riparto per persona, quanto il fatto che venga estremizzato il criterio fino ad esentare gli appartamenti rimasti vuoti.

Del resto l'art. 1123 non si ferma al primo comma: rifacendomi ad un riferimento che tu apprezzi , (Brocardi), c'è pure da considerare il secondo comma.

Dispositivo dell'art. 1123 Codice Civile
FontiCodice CivileLIBRO TERZO - Della proprietàTitolo VII - Della comunione (artt. 1100-1139)Capo II - Del condominio negli edifici
Le spese necessarie (1) per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [1118 2; 68 disp. att.], salvo diversa convenzione (2).
Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne (3).
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità [1124-1126; 63 disp. att.] (4).

Note
(1) Si tratta di una tipica obbligazione propter rem.

(2) Il primo comma riguarda le spese relative a beni e servizi di cui tutti godono indistintamente, comprese le innovazioni deliberate dalla maggioranza. La norma può essere derogata solo dall'unanimità dei condòmini (normalmente, in un regolamento predisposto dall'originario proprietario e poi recepito nei singoli atti d'acquisto).

(3) Il secondo comma deroga al primo, sulla base del principio di equità sostanziale. Ad esempio, i proprietari di negozi al piano terra, non sono tenuti a partecipare alle spese di illuminazione delle scale che conducono agli appartamenti posti ai piani superiori.
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Che poi l'interpretazione sia alquanto variabile, almeno nei vari gradi di giudizio , sembra altrettanto vero.

Ho reperito il seguente articolo del Sole24Ore, che conferma la tua tesi (e non sono affatto dispiaciuto o contrariato): la esposizione è chiara e mi sembra più aderente al caso qui considerato.
Condominio: l’acqua si paga in millesimi, i balconi ognuno il suo
Faccio solo osservare che
"Respinta la domanda da ambedue i gradi di merito, i supremi giudici, invece, sono stati di diverso avviso (di Luana Tagliolini - Il Sole 24 Ore - leggi su Il Sole 24 Ore: notizie di economia, finanza, borsa, fisco, cronaca italiana ed esteri)" .
Il che mi permette di consolarmi: anche esperti di diritto per professione non pervengono spesso alle medesime conclusioni.
 

Dimaraz

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Io sono tranquillo...qui sei tu l'unico che "agita le acque" e a quanto pare con l'unico intento di contestare il sottoscritto.

Quello che ti chiedi sulla "pertinenza o meno " di una sentenza...sono problemi tuoi.

così come io non mi arrogo il diritto o il merito di saperle interpretare
Ti risolvo l'amletico dubbio: per quanto finora dimostrato non ne hai le "capacità" (il virgolettato ad indicare che non v'è tono offensivo...ma che mancano i fondamentali per poter capire le questioni, ergo o non hai mai studiato il Diritto o hai avuto pessimo insegnante).

Quindi nessuna estrapolazione o parziale citazione... a differenza tua il sottoscritto non "parzializza" a proprio beneficio quanto scrivono gli altri...tantomeno una sentenza della Corte Suprema.
Ho precisato fosse un estratto, e l'ho scelto per comodità in quanto riassuntivo della "massima" espressa.
La sentenza integrale è facilmente reperibile e quindi puoi leggerla (cosa che il sottoscritto fà sempre non fidando dei "commentatori" improvvidi) e forse trarne giovamento.

Per l'Art. 1123...rileggi con più attenzione quanto hai evidenziato.
Confondi il 2° comma, che riguarda l'uso "realmente" diverso (fin dai presupposti) di parti condominiali e fino al caso più estremo del "condominio parziale" ...con un criterio assunto a maggioranza (che è cosa diversa dall'unanimità o da un "atto contrattuale") sul riparto di una spesa per un servizio comune dove tutti ne possono usufruire in modo paritario.
Il primo è valido (e sancito/previsto per Legge) ...il secondo è NULLO (che per tua informazione è cosa diversa di ANNULLABILE).

Il che mi permette di consolarmi: anche esperti di diritto per professione non pervengono spesso alle medesime conclusioni.
Pure i Giudici sono fallibili specie nei gradi inferiori...appunto per questo il "valore" di una sentenza ha valore proprozionale al "grado" dell''Assise che l'ha emessa.

Ho reperito il seguente articolo del Sole24Ore, che conferma la tua tesi (e non sono affatto dispiaciuto o contrariato): la esposizione è chiara e mi sembra più aderente al caso qui considerato.
Ci sei o ci fai? (stavolta mi permetto di "superare" il protocollo)

O non ti brighi di fare attenzione e verificare quanto leggi ...o scrivi volutamente per urtare gli altri.
L'articolo da te citato tratta della stessa identica sentenza di cui avevo riportato estratto!!!

Tale principio di diritto (applicabile anche agli immobili adibiti a studi professionali) è stato sancito di recente dalla Corte di Cassazione (sentenza 17557/2014 della sezione II, presieduta da Michele Triola)

Quindi visto che è la stessa perchè sarebbe "più aderente"?
Solo perchè la citi tu?

Non sei dispiaciuto...ma nemmeno hai la creanza di chiedere scusa per aver erroneamente "giudicato" atti e parole e contestato errori che poi si è dimostrato essere solo tuoi.

Tale modus non ti è nuovo (basta vedere topic precedenti) e se finora ho tollerato sappi che stai "colmando la misura".

Non ho intenzione di dedicarti altro tempo quindi evita ulteriori interventi se hai un minimo di educazione civica e rispetto per il Regolamento che hai accettato quando ti sei iscritto.

Fine del discorso.
 

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