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pingu5254

Membro Junior
Condòmino proprietario
Ad inizio 2017 è stato costituito legalmente (persona giuridica) il condominio e nell'immediatezza si è tenuta la prima assemblea nel corso della quale è stato approvato il regolamento condominiale che non prevede alcunché per quanto riguarda la ripartizione delle spese.


Nel corso dell'anno 2017 l'energia elettrica, senza mai portare in discussione l'argomento in assemblea, è stata ripartita per scelta dell'amministratore con la tabella "scale ed ascensore" (malgrado ci sia illuminazione esterna del cortile condominiale (15 plafoniere)+cancello al passo carrabile+autoclave+citofono+impianto tv centralizzato+illuminazione cantine/garage non fruite da tutti) penalizzando così notevolmente quelli pei piani alti dello stabile.


Ad inizio 2018 è stato ancora una volta proposto ed approvato in assemblea all'unanimità dei presenti (950/1000) il riparto preventivo con l'energia elettrica ripartita ancora una volta per come sopra senza alcun distinguo.


A marzo 2018 ho acquistato una unità immobiliare ubicata all'ultimo piano dello stabile e naturalmente l'addebito abnorme di energia elettrica condominiale addebitato a me e ad altri condòmini dei piani alti sensibilizzati sul problema non ci va giù (in 4 abbiamo un addebito pari al 45% dell'energia elettrica di tutto il condominio composto da 20 unità immobiliare).


Visto che si tratta di delibera assembleare di approvazione di un riparto spese effettuato modificando i criteri legali (art. 1123 c.c.) di ripartizione senza il consenso di tutti i condòmini (1000/1000) si può fare qualcosa e cosa per rendere nulla quella delibera e procedere dall'anno in corso con la ripartizione delle spese a norma di legge?


Ringrazio anticipatamente per la Vostra attenzione.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Posto che sei proprietario da 3 mesi non si comprende come possano aver approvato un riparto che ti coinvolge.

Ammesso che la cosa ti riguardi effettivamente o "disquisendo" relativamente agli altri "penalizzati" (che oltre tutto hanno votato a favore) ...si osserva che tali delibere non sono affette da "nullità".
Giurisprudenza ha precisato che sono "nulle" le delibere che (relativamente alle spese) "fissano" un criterio di riparto in deroga alle norme di Legge.
Nel vostro caso si è deciso di ripartire una spesa in deroga ma non di fissare un criterio (come quando lo si inserisce nel Regolamento di Condominio).

Ciò determina che quelle delibere erano eventualmente "annullabili", su ricorso al Giudice, da contrari e astenuti entro 30 gg. dal voto, o dalla ricezione del verbale dagli assenti.

Direi che non esistono più i termini per contestare in Giudizio.

Nulla impedisce che l'assemblea ridiscuta il Bilancio (o la singola spesa) adeguando il criterio alle norme di Legge...ma servirebbe si l'unanimità (1000/1000) perche la modifica non sia contestabile.

Suggerisco di provvedere ad inserire clausola in regolamento di condominio che richiami i criteri di riparto indicati dalla Legge.

Avete un ulteriore problema: se esiste un solo contatore per tutti i servizi dovrete dividere l'impianto con un nuovo contratto o con opportuni sottocontatori per rilevare i singoli consumi.
 

pingu5254

Membro Junior
Condòmino proprietario
Cerco di chiarire.
Tenendo conto del fatto che a breve sarebbe stato rogitato l'acquisto dell'unità immobiliare per la quale avevo stipulato il preliminare, già da gennaio 2018, quindi circa 3 mesi prima del rogito, quella unità immobiliare è stata inserita nel riparto preventivo 2018 (ma era una cosa legittima mi chiedo?) ed i primi 2 mesi 2018 le quote condominiali sono state pagate dal costruttore che però naturalmente ha continuato a non pagare le quote per altre 5 unità immobiliare ancora a sua disposizione in base ad una legalmente priva di validità giuridica "clausola" inserita negli atti di acquisto ma contestabile (e la contesterò) in quanto priva della doppia firma e non presente nel regolamento (che è assembleare) e che gli consentirebbe a suo dire di continuare a non pagare all'infinito dimentico che i 2 anni che gli spettavano sono già passati: purtroppo l'amministratore di condominio è in tal senso schierato dalla parte del costruttore.
L'assemblea per l'approvazione del bilancio consuntivo 2017 e di quello preventivo 2018 si è tenuta il 21 febbraio 2018 (io chiaramente non c'ero) e per quella che sarebbe diventata la mia unità immobiliare ha quindi deciso e votato il costruttore e chi era presente non ha né esaminato ma neanche guardato nulla, come detto sopra, (mi sembra che hanno tutti sempre e solo fretta di sbrigarsi e basta) e adesso prendono coscienza dei problemi ma hanno timore di "esporsi"(?) e preferiscono che a parlare e sollevare i problemi siano gli atri ed ho già provato a coinvolgere altri condòmini danneggiati da tale stato di cose ma, come detto prima, condividono l'esistenza dei problemi ma non sono poi particolarmente "presenti".
Io sono arrivato in quel condominio il 22 marzo 2018 e l'amministratore mi ha notificato i costi a mio carico l'11 maggio (compresa la rata di marzo, non lo scorcio di mese ma il mese intero che era da pagare ad inizio mese e che il costruttore non ha pagato e l'amministratore ha "preferito" chiederla a me) e malgrado mi vedo un po' solo, vedrò se del caso cosa posso fare io da solo ma naturalmente senza 1/6 dei millesimi non potrò neanche pensare di chiedere un'assemblea per discuterne. Aspetto eventuali ulteriori e certamente utili tue indicazioni.

Grazie, buona giornata.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
quella unità immobiliare è stata inserita nel riparto preventivo 2018 (ma era una cosa legittima mi chiedo?)
Se intendi dire che ti hanno addebitato le quote spesa dei mesi solo perché era stato firmato un preliminare...no, tal cosa non è legittima.
La competenza delle spese parte solo dal momento in cui si è proprietari (rogito)...ma, come già spiegato, se tu approvi una delibera siffatta allora dopo non puoi contestarla salvo dimostri non fossi a conoscenza del calcolo.

in base ad una legalmente priva di validità giuridica "clausola" inserita negli atti di acquisto ma contestabile (e la contesterò) in quanto priva della doppia firma
Non sarebbe necessaria la "doppia firma" (non è vessatoria la norma che esenta dalle spese...ma solo per un massimo di 24 mesi dalla data di formazione del Condominio (primo rogito).
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Io sono arrivato in quel condominio il 22 marzo 2018 e l'amministratore mi ha notificato i costi a mio carico l'11 maggio (compresa la rata di marzo, non lo scorcio di mese ma il mese intero che era da pagare ad inizio mese e che il costruttore non ha pagato e l'amministratore ha "preferito" chiederla a me)
A norma di Legge tu subentri (con diritto di rivalsa) al proprietario precedente nelle spese ordinarie (responsabilità solidale) ...solo che l'ex proprietario (costruttore) è tuttora un condòmino (per l'invenduto) e quindi più che biasimevole il comportamento dell'amministratore.
Chi ha nominato costui?

Suggerisco una sua sostituzione.
 

pingu5254

Membro Junior
Condòmino proprietario
Il condominio era di fatto nato il 2013 con la vendita della prima unità immobiliare ma il costruttore, che si era riservato il diritto futuribile di redigere il regolamento condominiale e nominare il primo amministratore, nicchiava e non procedeva in tal senso.
Per iniziativa di un condòmino che si è rivolto al giudice per avere finalmente un condominio con un persona giuridica ben definita ed un amministratore, il costruttore è corso ai ripari e a dicembre 2016 ha depositato dal notaio il regolamento condominiale e poi ha nominato l'amministratore il quale ad inizio marzo 2017 ha tenuto la prima assemblea condominiale nel corso della quale è stato poi approvato all'unanimità dei presenti (916/1000) sia il regolamento condominiale, quindi assembleare, che il bilancio preventivo per lo scorcio 2017 e l'amministratore è stato pertanto imposto dal costruttore per cui magari ti sarà più chiaro il perché di alcuni comportamenti dello stesso ed il perché, tenendo conto di strani ossequiosi e subalterni attuali comportamenti di gran parte dei condòmini, non sarà facile raggiungere allo stato il quorum per sostituirlo.


Chi era presente in quell'assemblea non ha mai guardato niente, come poi è successo a febbraio 2018 nell'ultima assemblea, ed ha approvato tutto all'unanimità dei presenti senza contestare niente e senza fiatare, compreso, tra l'altro, un esonero dal pagamento delle quote condominiale a favore di alcuni congiunti del costruttore che sono proprietari di 4 unità immobiliare e che pertanto oggi sulla scorta di quella delibera non vengono inclusi nel pagamento delle quote condominiali.

Io non ho mai partecipato ad alcuna assemblea condominiale e quindi non ho mai votato alcuna delibera ma sono arrivato trovando il piatto già pronto e sto solo cercando di mandarlo giù facendomi il minor male possibile.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
e poi ha nominato l'amministratore
Non ne aveva il potere e tal "nomina" è nulla ...salvo che quello che al momento era l'unico altro condòmino abbia espresso approvazione (o sia stato fatto successivamente quando si sono aggiunti altri).

non sarà facile raggiungere allo stato il quorum per sostituirlo.

Se la nomina era "illegale" ...allora era nulla e nei fatti nemmeno avrebbe diritto al compenso.
La Legge prevede un iter preciso per la validità della nomina (per esempio all'atto o prima dell'accettazione dell'incarico il candidato deve aver presentato una offerta dettagliata del proprio compenso) pena la nullità della nomina.

Da valutare quindi cosa sia stato approvato o meno...se irregolare non servirebbe nemmeno la revoca.
In ogni caso la nomina di un nuovo amministratore di fatto revoca il preesistente.


P.s.
È improprio usare il termine "unanimità dei presenti"...non significa nulla visto che potrebbero votare unanimi i presenti con 400 millesimi e la delibera non sarebbe (condizionale) valida perché maggioranza insufficente.
Quando si usa "unanimità" s'intende 1000/1000.[/QUOTE]
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Io non ho mai partecipato ad alcuna assemblea condominiale e quindi non ho mai votato alcuna delibera
Quindi non indugiare...se non hai votato non possono addebitarti nulla che deroghi alle norme di Legge.

Vai immediatamente dall'amministratore e informalo che tu non procederai con alcun pagamento se non convoca immediatamente assemblea per correggere la situazione inclusa la sua carica.
Al contempo lo informi che se entro 10 gg non provvede alla convocazione citerai in Giudizio il Condominio per i diritti violati.

Comincia a cercarti un buon avvocato...se ti presenti con lo stesso capirà che non scherzi.

Importante agire in fretta ... più passa il tempo e più un Giudice distratto potrebbe "ratificare" l'operato per facta concludentia.
 

pingu5254

Membro Junior
Condòmino proprietario
Chiarisco che in effetti, come dici tu, in sede di prima assemblea convocata a marzo 2017 l'amministratore, scelto e portato in assemblea dal costruttore, fu accettato e confermato da quell'assemblea e parimenti fu accettato il contratto con l'offerta economica con i compensi dello stesso.

Devo poi dire che, riguardando il verbale di assemblea del 21.02.2018 mi sono reso conto che all'ordine del giorno era previsto al punto "2. Approvazione bilancio preventivo e relativo riparto" ma in sede di assemblea si limitarono ad approvare soltanto il bilancio preventivo e non il riparto spese (vedi allegato estratto dal verbale originale) per cui avendo già concordato con altri condòmini di chiedere un'assemblea straordinaria per questo ed altri problemi lo porteremo all'ordine del giorno affinché sia rettificato bonariamente l'errore ed il tutto sia risolto riportandolo al rispetto delle norme magari prendendo a riferimento altri condòmini similari che, da informazioni assunte, in presenza di una sola fornitura ENEL hanno concordato di addebitare una quota più corposa con la tabella della proprietà ed un'altra con quella di scale ed ascensore.

Credo che possa essere una buona soluzione.

Grazie ancora dell'aiuto che mi hai dato.
 

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