Spicconatura Intradosso balcone e conseguente frontalino

[FabioC]

Buongiorno a tutti, sono nuovo del forum e mi scuso subito per i possibili errori che potrò commettere.
Scrivo in questo caso nella doppia veste di condòmino e architetto.

A causa del deterioramento dei balconi condominiali e conseguente distacco di parti di intonaco, per evitare che si potessero verificare ulteriori distacchi con successivi rischi per l'incolumità dei condòmini o di terzi, l'amministratore di condominio su sollecito di alcuni condòmini ha convocato numerose assemblee al fine di risolvere la problematica. Purtroppo dopo tanti mesi non si è riusciti, per l'ostruzionismo di buona parte dei condòmini e l'inerzia dell'amministratore che si rifiuta di prendere decisioni, a concludere nulla.

Adesso, per cautelarmi ho intenzione di effettuare gli interventi di spicconatura sulle parti di mia competenza, naturalmente con regolare comunicazione agli uffici competenti, sia perchè dovuto per legge, sia per lasciare traccia di cio per possibili controversie future. Presumibilmente però l'intervento di spicconatura dell'intradosso del balcone superiore comporterà il distacco anche di parte del frontalino la cui proprietà e manutenzione, se non sbaglio, per legge ricade nella responsabilità dell'intero condominio, perciò vi chiedo:

Posso intervenire autonomamente sui frontalini? Se si, è necessaria l'autorizzazione dell'amministratore a seguito di opportuna delibera condominiale?

Una volta effettuati i lavori con conseguente fine lavori, mi cautelo per eventuali danni causati da distacchi di intonaco dall'edificio?

Conviene contattare come soluzione estrema i VVFF per porre davanti le proprie responsabilità il condominio e l'amministratore?

Grazie

 

[Dimaraz]

Benvenuto.
Dovresti specificare di che tipo sono i vostri balconi: aggettanti o incassati?

Solo per i secondi il muretto/parapetto, incluso l'intonaco/rivestimento esterno sarebbe di esclusiva competenza condominiale in quanto considerato prosecuzione dei muri perimetrali dell'edificio.
Viceversa i primi sono di esclusiva competenza dei rispettivi proprietari con unica esimente del rivestimento esterno ove questo costituisca, per foggia e materiali, elemento decorativo pregevole e caratteristico dell'edificio (giurisprudenza docet).
Se fai una ricerca nei topic precedenti trovi quanto avevo spiegato e raffigurato.

Ne connsegue che i danni da distacco causati a terzi sono funzione del citato distinguo.

Nell'ipotesi di "competenza comune" la tua azione di ripristino non ti esenta dalla corresponsabilita qialora i danni derivassero dal distacco di altre parti (non ripristinate).

 

[FabioC]

Ciao, grazie della prima risposta.
I balconi sono del tipo aggettante

 

[Dimaraz]

Quindi integralmente a tuo carico (salvo decori di pregio ...o regolamento di condominio contrattuale con norma che stabilisce diversamente)

Puoi procedere con la sistemazione del tuo che farei precedere da un avviso (Raccomandata RR alla francese) al Condominio, per esso all'amministratore, dove lo informi che procederai ai lavori sulle parti di tua competenza.

Non dovrei nemmeno agguingere visto che sei Architetto...ma ricorda che devi ripristinare ripetendo fogge e colori (a beneficio di altri potenziali lettori con stessi problemi).

 

[FabioC]

Grazie per l'appunto sul ripristino, anche se lo ricordavo fa bene sempre una rinfrescata alla memoria

volevo sapere in ultimo, come poter mettere davanti le proprie responsabilità l'amministratore e costringerlo a procedere nel mettere in sicurezza tutto il condominio in maniera definitiva. Non so se conviene aprire una nuova discussione in merito

 

[Dimaraz]

come poter mettere davanti le proprie responsabilità l'amministratore e costringerlo a procedere nel mettere in sicurezza tutto il condominio in maniera definitiva

Avevi scritto che:

l'amministratore di condominio su sollecito di alcuni condòmini ha convocato numerose assemblee al fine di risolvere la problematica

diciamo che con tale atto ed in considerazione della natura privata delle parti a rischio al vostro amministratore non potrà essere mossa responsabilità alcuna.

Egli infatti ha responsabilità diretta solo per le parti comuni e solo se fosse presente un rischio concreto ed immediato per la sicurezza di persone e/o cose potrebbe agire in piena autonomia.
Egli ha discrezionalità solo per la gestione ordinaria del Condominio...mentre su questioni "straordinarie" dovrà sempre indire assemblea e rimettersi alle decisioni della maggioranza.

 

[FabioC]

ok, in effetti esiste il rischio concreto ed immediato per la sicurezza di persone e/o cose visti i già avvenuti distacchi di parti di frontalini/sottobalconi, però non decide e non procede nella messa in sicurezza e il rischio rimane. Come si può "forzare la mano"? sempre se c'è un modo a prescindere dalle ormai inutili assemblee di condominio che non portano a nulla..purtroppo

 

[Dimaraz]

Ma sempre parti private sono.
Denuncia ai competenti uffici comunali...e ai Vigili del Fuoco.

 

[FabioC]

Come temevo, va bene. Grazie

 

[Giacomo009]

Buona sera a tutti, sono nuovo del forum e mi scuso subito per i possibili errori che potrò commettere.
Purtroppo nel condominio in cui abito a causa del distacco dell'intonaco dal parapetto del tetto, l'amministratore, senza avvisare nessuno, ha sprovveduto a far spicconare non solo il parapetto del tetto, ma anche i balconi sottostanti. Per il parapetto, da condominio ho apprezzato, l'operato ma per i balconi ho ritenuto l'azione eccessiva e non giustificata. Il lavoro dovrebbe completarsi tra qualche giorno, da condòmino posso richiedere all'amministratore una perizia tecnica cosi da oggettivare i punti da spicconare? L'amministratore , deve giustificare, in modo oggettivo, lo stato di pericolo oppure ha comunque bisogno di una relazione tecnica?
Per i lavori l'amministratore si e organizzato con una ditta privata, avrebbe invece dovuto chiamare i vvff o la polizia locale?
Inoltre l'amministratore deve mettere in sicurezza solo le zone da cui già si sono staccati i calcinacci oppure in via preventiva, secondo lui, può spicconare anche altri punti che a mio avviso non rappresentano criticità?

 

[Dimaraz]

L'amministratore può agire in autonomia solo in caso di comprovato ed imminente pericolo...qundi:

da condòmino posso richiedere all'amministratore una perizia tecnica cosi da oggettivare i punti da spicconare?

Si...ma ormai a cose fatte quale "tecnico" potrebbe stabilire che esistevano danni anche ai balconi?
Nelle "parti private" l'amministatore non può disporre nemmeno in caso di urgenza senza preventiva autorizzazione del proprietario. Ovviamente cambia la questione se i balconi sono del tipo "incassato".

L'amministratore , deve giustificare, in modo oggettivo, lo stato di pericolo oppure ha comunque bisogno di una relazione tecnica?

Vale quanto sopra detto...ma i proprietari hanno dalla loro un "arma" ben più determinante: per le parti comuni l'operato dell'amministratore deve essere "ratificato" da votazione dell'assemblea, per le parti private (come sono i frontalini dei balconi aggettanti) il placet di ogni singolo proprietario di balcone oggetto di intervento.

Giocoforza se non ottine ratifica o placet dovrà contestare difronte ad un Giudice o rischia di dover pagare di tasca propria.

Per i lavori l'amministratore si e organizzato con una ditta privata, avrebbe invece dovuto chiamare i vvff o la polizia locale?

Ne Polizia ne VVFF mi risulta eseguano lavori di manutenzione straordinaria. L'amministratore, per motivi di urgenza, poteva e doveva far mettere in sicurezza (transenne, impalcature) e pi far decidere l'assemblea.

Ora spetta a voi tutti (per i parapetti) e a te solo 8per il tuo balcone) decidere se contestare il suo operato prima direttamente poi in Giudizio.