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FANFULLA

Membro Ordinario
Condòmino proprietario

Un cordiale saluto a tutto il forum al quale pongo il seguente quesito.
Nell'assemblea del 2016,all'unanimità,viene deliberato l'adeguamento alla Normativa UNI10200, installazione valvole e ripartitori, e che i lavori sarebbero stati eseguiti a fine gestione 2016/2017.
Nel 2017 i lavori non sono stati eseguiti per il fatto che un condòmino, molto stimato e mai presente in assemblea ,non volendosi addossare le spese per i molti alloggi vuoti da vendere è riuscito convincere l'amministratore, coloro che avevano deliberato, e altri a non dare esito alla normativa tanto che nelle assemblee 2017/2018/2019 la maggioranza fa verbalizzare:
La quota finora applicata del 50% fisso e 50% a consumo PARE la più corretta e applicabile”.
A nulla è valso a far capire,amministratore e condòmini, che:
A - Non si può non dare esito alla UNI10200 in quanto <norma cogente>.
B - La normativa è stata deliberata,e anche se sono passati 4 anni,è sempre valida e non si può neppure
revocare (Tacita revoca Art.1724) in quanto ne deriverebbe una violazione di Normative Obbligatorie.
C - Se scoperti il condominio è sanzionabile.
Per cui chiedo:
1- A fronte di un verbale che attesta che nel 2016 la Normativa UNI10200 è stata deliberata
mettere a verbale ”PARE” deve ritenersi una delibera?
2- La responsabilità è da attribuirsi solo all'amministratore responsabile delle parti comuni,art.1117 n.3,per
non aver eseguito ciò che rientra fra i suoi compiti e per cui viene pagato (inadempienza contrattuale),o
anche ai condòmini?
3- In caso di verifica la sanzione chi la paga?
4 - Posso sentirmi derubato in quanto se la normativa fosse stata applicata avrei pagato il 30% e non il 50%
del fisso? Se si a chi chiedere i danni?
Grazie
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
A-Premesso che la norma impone di seguire (quindi non è) la direttiva UNI 10200 in realtà ammette una deroga: qualora un tecnico asseveri che adeguarsi alla 10200 non permetta il conseguimento di risparmi di spesa.
B-qualsiasi delibera può essere annullata da una delibera successiva con esito o disposizione diversa
C-è sanzionabile tutto il Condominio e pure l' Amministratore ...salvo la citata "asseverazione"

1-No comment (eresia...serve la dichiarazione di un tecnico).
2-A tutti (chi ha votato contro al più potrà rivalersi purchè non rimanga inattivo.
3-Tutti
4-Puoi sentirti come vuoi...ma se accetti supinamente non puoi recriminare su un danno patito.
Inoltre non è affatto scontato che tu tragga beneficio come neppure è un dogma che il riparto della quota fissa sia del 30% pur applicando la 10200.
 

FANFULLA

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
ma come si può deliberare usando il verbo impersonale PARE che dimostra di essere nel dubbio più assoluto ovvero una mancanza di certezza?
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Licenza "poetica"???

Che vuoi che ti dica...Alfieri e Dante hanno un motivo in più per rivoltarsi.
 

Studio Verlicchi

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Comunque, da un paio di mesi a questa parte, la norma UNI10200, può essere ignorata. Dopo tanto litigare in assemblea per farne digerire l'applicazione, è uscito un provvedimento che, di fatto, ne annulla l'obbligatorietà.
 

Studio Verlicchi

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Puoi gentilmente citare i riferimenti ? Grazie
Si tratta del Dlgs 73 del 14/07/2020.

Ecco la modifica più importante che questo decreto ha apportato al decreto legge 102 del 4 luglio 2014…

Articolo 9 comma 5 lettera d) (versione originale):

d) quando i condòmini sono alimentati dal teleri- scaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta sud- divisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento degli appartamenti e delle aree comuni, qualora le scale e i corridoi siano dotati di radiatori, e all’uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l’importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto, secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiorna- menti. È fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà.


Articolo 9 del DLGS 73 del 14/07/2020 al comma 5 la lettera d) è sostituita dal seguente:

d) quando i condòmini o gli edifici polifunzionali sono alimentati da teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffreddamento delle unita' immobiliari e delle aree comuni, nonche' per l'uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l'importo complessivo e' suddiviso tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 50 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica. In tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate. E' fatta salva la possibilita', per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprieta'. Le disposizioni di cui alla presente lettera sono facoltative nei condòmini o gli edifici polifunzionali ove alla data di entrata in vigore della presente disposizione si sia gia' provveduto all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma e si sia gia' provveduto alla relativa suddivisione delle spese.»;
 

FANFULLA

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Vuoi forse dirmi che, il Ns. condominio, non avendo ancora installato le valvole e contabilizzatori NON è più sanzionabile?
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Vuoi forse dirmi che, il Ns. condominio, non avendo ancora installato le valvole e contabilizzatori NON è più sanzionabile?
Non è detto: la modifica sopra riportata tratta solo il criterio di attribuzione e ripartizione delle spese, non più obbligatoriamente regolamentate dalla UNI 10200.

Non mi pare di aver letto nulla circa la predisposizione impiantistica: i contabilizzatori (meglio, i ripartitori) rimangono necessari per ripartire tra gli utilizzatori la quota che si addebita in funzione dei consumi. Cosa cambia è solo la possibilità di assegnare a questa parte una percentuale della spesa di almeno il 50% della spesa totale, senza applicare il risultato teorico del calcolo del fabbisogno teorico e delle dispersioni teoriche del fabbricato/impianto.
 

queenann

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
una domanda: ha un significato la specifica "utenti finali"? la questione più scottante riguarda coloro che si sono distaccati dall'impianto centralizzato. Molti calcoli introducono il pagamento della "chiave fissa" anche per questi distaccati che spesso sono all'ultimo piano. Se si specifica "utenti finali" questi distaccati dunque non devono pagar nulla; rimangono solo obbligati alla manutenzione della caldaia. Dico bene?
 

Studio Verlicchi

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
una domanda: ha un significato la specifica "utenti finali"? la questione più scottante riguarda coloro che si sono distaccati dall'impianto centralizzato. Molti calcoli introducono il pagamento della "chiave fissa" anche per questi distaccati che spesso sono all'ultimo piano. Se si specifica "utenti finali" questi distaccati dunque non devono pagar nulla; rimangono solo obbligati alla manutenzione della caldaia. Dico bene?
Mah..... dalla lettura del testo modificato, io capisco che gli "utenti finali" ripartiscono le quote volontarie, ma i condòmini distaccati continuano a partecipare alla ripartizione della quota involontaria. Ciò che può cambiare, per essi, è l'entità della quota da ripartire ed il criterio di ripartizione della stessa.
 

queenann

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Percepisco un dubbio nella risposta dello Studio Verlicchi.
Dunque il distaccato concorre alle spese di consumo dei condòmini collegati per la quota involontaria cioè per quella quota che dipende dalla lontananza dell'utente dalla caldaia.
In sintesi il condòmino più vicino alla caldaia quando "chiama" il riscaldamento richiede tot calore a prezzo 100. Il condòmino più lontano (ultimo piano) chiama il calore a prezzo 120.
La metà di questo 20 lo paga un tizio, condòmino, che non "chiama" il riscaldamento e non ne usufruisce e, magari, non ha neppure i ripartitori. Sbaglio o qualcuno si arricchisce a spese di qualcun altro?
Inoltre è chiaro che i condòmini utenti dei piani intermedi che si sono visti abbassare il costo del riscaldamento non avranno alcun interesse ad efficientare l'impianto se metà del costo fisso glielo paga qualcun altro
Dove è la pretesa della legge di stimolare il risparmio energetico?
E dove va a finire il codice civile che prescrive che i distaccati paghino solo la manutenzione straordinaria della caldaia e dell'impianto cioé del capitale che rimane di loro proprietà?
A mio parere la definizione di "utenti finali" non è stata buttata nella norma giusto per imbrattare carta ma per tagliare corto sulle cause giudiziarie che la vecchia norma ha creato.
 

Studio Verlicchi

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Percepisco un dubbio nella risposta dello Studio Verlicchi.
Io ho espresso un mio parere. Così mi comporterò nei miei condominii poichè ritengo debba essere applicata in questo modo. Dopo di che sono consapevole di non avere la verità in tasca e se qualcuno mi dimostra e mi convince che il mio modo di applicare la norma non è corretto, mi adeguo.
Distinguerei il concetto di "giusto" da quello di "corretta applicazione". Molto spesso in Italia ciò che è giusto non va di pari passo con la norma.
Detto questo, ogni assemblea è ora libera di adottare il criterio di ripartizione che preferisce per le dispersioni così come l'entità delle stesse (col limite del 50% del complessivo).
Se prima c'erano delle contestazioni, ora si moltiplicheranno all'infinito poichè la discrezionalità è divenuta massima: i criteri citati dalla norma sono "indicativi e non esaustivi". Ciò significa che l'assemblea potrà approvarne anche di diversi.
Un elemento che potrà condizionare questa ripartizione saranno anche le caratteristiche dell'impianto e qui il terzo responsabile che lo gestisce, potrà essere sicuramente di supporto all'amministratore per proporre criteri che si possano avvicinare quanto più possibile, all'equità.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Percepisco un dubbio nella risposta dello Studio Verlicchi.
Io no...la risposta è corretta e coerente col dettato normativo.

la quota involontaria cioè per quella quota che dipende dalla lontananza dell'utente dalla caldaia.
Definizione errata/semplicistica.
La quota involontaria è l'insieme delle dispersioni, delle inefficienze di rendimento e degli eventuali consumi per il riscaldamento delle parti comuni.
Nulla centra la distanza del singolo rispetto alla caldaia.


E dove va a finire il codice civile che prescrive che i distaccati paghino solo la manutenzione straordinaria della caldaia e dell'impianto cioé del capitale che rimane di loro proprietà?
A onor del vero al distaccato il Codice Civile non prescrive che paghi solo quello che tu riporti.

Art. 1118 comma 4
Il condòmino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Ed è ineccepibile che un distacco procuri aggravi di spesa...salvo tu non mi dimostri che poi con il tuo impianto disperda molto più calore verso il Condominio.
 
Ultima modifica:

queenann

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Perbacco! la mia disquisizione non aveva il carattere di critica nei suoi confronti. anzi il suo "Mah" iniziale mi pareva di conforto.
La sua distinzione tra "giusto" e "corretta applicazione" è il nocciolo dell'interpretazione di una legge. La legge infatti va letta e applicata affinchè più si avvicini al "giusto" della realtà. Questo è importante ove si consideri che spesso bisogna tener conto anche di altre "applicazioni" di legge ugualmente valide.
Infatti nel resto del mio post, mi riferisco a disposizioni di legge specifiche: pagamento correlato all'utilizzo, una precisa disposizione del CC sul distacco. Infine, sottolineo che la finalità della legge - risparmio energetico - non viene raggiunta laddove la legge stessa propone strumenti tali da non incoraggiarne il conseguimento.
Chiarito questo, posso affermare che solo la Cassazione ha la verità in tasca anche se non sempre. Non sono rare infatti le "giravolte" della Corte.
In questo sito, accanto a consigli su fatti assodati e consolidati, c'è una parte che sono i pareri, le critiche, le interpretazioni e il riporto delle esperienze o anche proprie riflessioni. Questa parte è la piu interessante e formativa. Per me, sentire altri pareri è uno stimolo a riflettere e proporre, appunto, l'interpretazione che più si avvicina al "giusto" o, meglio, che più sia di "buon senso".
 

queenann

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Si, ho fatto un esempio semplicistico cioé la "distanza dalla caldaia" anziché le dispersioni. Perché la casistica delle dispersioni e inefficienze è molto vasta. Ma procediamo con ordine.

- Un tizio che vuole distaccarsi paga un perito che dimostri che il distacco non porterà aumento di spese per gli altri. Un tecnico che pago io non scrive quello che è di mia convenienza? Ovvio che poi il distaccato - come ho correttamente riportato - paghi solo la mantenzione straordinaria e la messa a norma!

- dispersioni e inefficienze. Molti impianti sono stati fatti negli anni 50 e 60 anche su edifici più vecchi. A quel tempo il petrolio costava poco, il carbone pure meno e la crisi petrolifera era ancora nei pensieri degli sceicchi. Perché spendere per coibentare? perché dannarsi a costruire caldaie efficienti?
E molti impianti così sono rimasti.
Ma ce lo vedete voi un condominio che delibera di rifare i tubi di mandata, mettere tutti termosifoni più puliti ed efficienti, integrare una caldaia ad alta performance con il solare o con il cappotto interno?
Ho visto invece ciofeche tipo unica caldaia per 5 palazzine in un comprensorio di un ettaro di giardino, con tubi malamente coibentati che...fanno fiorire le rose a gennaio. Ho visto caldaie enormi sulle terrazze di condòmini di meno di 20 appartamenti, ho visto termosifoni dietro le porte delle camere invece che sotto le finestre, ho visto termosifoni di ghisa che, staccati per ristrutturazione, erano saturi di calcare.

E la legge cosa prescrive? che la maggioranza dei condòmini dei secondi, terzi e quarti piani paghi di meno il servizio perché tanto pagano quelli del primo e del quinto (mi riferisco alla media degli immobili di città) .
Considerato che nei primi e negli ultimi piani ci sono meno appartamenti (quindi meno millesimi (al primo possono esserci negozi, entrate del palazzo e all'ultimo ci sono terrazze) ecco fatto che sarà impossibile deliberare un cambiamento ma si manterra lo status quo dell'inefficienza.

Ma il senso del mio post iniziale era: "cosa si intende per utente finale? I distaccati sono utenti o no? Sono queste le due paroline che hanno cambiato effettivamente la legge?"
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Un tecnico che pago io non scrive quello che è di mia convenienza?
E' una domanda oppure una affermazione simulata?
Un tecnico che "certifica" si assume la responsabilità di ciò che firma...che è cosa ben diversa dall'appoggiare a voce quanto vorrebbe sentirsi dire il cliente.
Salvo tu trova un "disperato" (per non dire altro)...se firma una certificazione che poi viene confutata da altri (in caso di Giudizio vale quanto stabilisce un CTU e non i tecnici di parte) rischia che poi chi ha subito danno gli chieda i danni.
Quindi è possibile che certifichi che dal distacco non si crei danno al funzionamento..ma la vedo molto improbabile che riesca a dimostrare un mancato aggravio.

Se sei "digiuno" di fisica ti faccio un esempio semplificato: secondo te se con una auto vado da A a B con 4 persone a bordo con 20 litri di carburante e ripartisco la spesa "a testa" ...avrò gli stessi consumi se invece lo stesso percorso lo facciamo in 3?
Ed il costo pro capite sarà superiore nel primo o nel secondo caso?


Molti impianti sono stati fatti negli anni 50 e 60 anche su edifici più vecchi....
E molti impianti così sono rimasti.
La vedo molto dura che ci siano in funzione Caldaie Condominiali da 70 anni a questa parte...ammesso e non concesso non fanno testo e tantomeno statistica.

Ho visto invece ...
. Ho visto ..., ho visto termosifoni di ghisa che...
Guarda che fra i due l'appannaggio del "IO ne ho viste cose che voi umani..."...è:fico: mio.

Tutta la tua tiritera non si capisce a cosa vuoi puntare.

Gli "utenti" sono tutti i proprietari del bene...quel "finali" è ridondante.
Se nel tuo Condominio c'è l'ascensore...che tu sia al piano terra o non lo usi ne paghi comunque parte dei costi.
Se quando hai acquistato eri collegato ad un riscaldamento centralizzato...puoi distaccarti (a certe condizioni) ma mantieni tutti gli obblighi di partecipazione alle spese che hai assunto quando hai deciso di diventare "socio" di quella società che si definisce Condominio.
 

queenann

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Caro Dimaraz un piccolo chiarimento. Nella vita mi occupo di immobili. Quando ho immobili con un unico proprietario le cose vanno lisce. Quando ci sono più galli, pardon proprietari, non si fa mai giorno. Il mio ideale sarebbero delle leggi chiare, oneste, con un fine dichiarato ed effettivamente perseguito, che non richiedono interpretazioni nè cattive letture. Questo non solo semplificherebbe il lavoro ma ne produrrebbe altro. Molti proprietari non vogliono rogne, non vogliono seccature e preferiscono non muoversi nè intraprendere. Risultato? Degrado, abusi e sprechi.
Per venire al tuo post
- il problema non è viaggiare in 4 o in 3 Ma è cominciare il viaggio in quattro e finirlo in tre;
- i tecnici, così come altri periti, possono tranquillamente scrivere (mai a voce!) non il falso ma il più probabilmente vero ... che guarda caso coincide con l'interesse del committente.
- ho scritto "impianti degli anni '70" e per impianti intendo tubi, mandate, non solo caldaie che ovviamente non durano così tanto (e infatti ne parlo dopo)
- l'esempio dell'ascensore, pagato anche da chi sta al pian terreno, è poco calzante. Chi abita al pian terreno (e paga pochissimo) può comunque prenderlo per andare dal suo amico al quarto piano a giocare a briscola. Cioè chi sta al pian terreno ne ha comunque la potenziale disponibilità. Ma chi si è distaccato (cioé ha tagliato i tubi del riscaldamento), che potenziale di uso ha di quello condominiale? Di ripristinare il collegamento con altre spese?
- il mio appannaggio deriva da circa 42 anni di lavoro
- a volte per sdrammatizzare dico Condemonio invece di condominio. Che non è una società. Quando io mi distacco da una società vendo le azioni sul mercato o i consoci mi liquidano acquisendo loro le mie quote. E poi non avrò nulla da condividere con la società. Non a caso il CC fa una trattazione specifica sul condominio con regole diverse da quelle societarie.
In sostanza è più facile divorziare che staccarsi da un condominio.
Infine la mia non è una domanda retorica: sono nel bel mezzo di proprietari che ... si sono attaccati a quel dannato "utenti finali" e questo influisce su decisioni (e quindi su lavoro, fatture e prezzi) che devono essere prese.
La mia tiritera, se leggi bene, è contro questa legge.
 

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