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anna

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Buongiorno,
vorrei un chiarimento per quanto riguarda la maggioranza in un assemblea straordinaria, riassumo brevemente. Nel mio condominio costituito da 40 appartamenti , 23 sono ancora di proprietà del costruttore. Dopo 6 anni dall'acquisto dell'appartamento e numerose disfunzioni (dovute al mancato pagamento dell'utenze del gas che hanno portato poi al distacco con gli evidenti disagi dei condòmini ) circa 6 mesi fa la caldaia centralizzata (il riscaldamento è centralizzato autonomo) si è anche rotta, a questo punto è stata indetta un assemblea straordinaria avente per oggetto l'acquisto di una nuova caldaia. La domanda è questa : di fatto erano presenti 7 proprietari , alcuni con delega e anche l'amministratore che non è un condòmino era delegato da 2 proprietari, può l'amministratore essere delegato in assemblea straordinaria?
Può ritenersi valida l'assemblea in cui il costruttore è ancora proprietario di 23 appartamenti su 40 e che comunque è sempre lui che decide e (tra l'altro l'amministratore è stato scelto da lui) e noi pochi proprietari ci troviamo sempre in minoranza e non possiamo decidere nulla?
Se non è valida in base a quale articolo/articoli di legge possiamo chiedere l'annullamento dell'assemblea? Vi ringranzio e attendo riscontro.
Cordiali saluti
Anna
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
anche l'amministratore che non è un condòmino era delegato da 2 proprietari, può l'amministratore essere delegato in assemblea straordinaria?
No.
L'amministratore per precisa disposizione di Legge non può essere delegato da alcun condòmino (taluni giuristi ammettono una delega vincolata).

Può ritenersi valida l'assemblea in cui il costruttore è ancora proprietario di 23 appartamenti su 40 e che comunque è sempre lui che decide e (tra l'altro l'amministratore è stato scelto da lui) e noi pochi proprietari ci troviamo sempre in minoranza e non possiamo decidere nulla?
Se leggevi le precedenti discussioni scoprivi che:
- le assemblee sono sempre valide e vincolanti per tutti i condòmini fino a quando non ne viene dichiarata la nullità o annullabilità da un Giudice.
- il costruttore che rimane proprietario di unità (invendute) è un condómino a tutti gli effetti (quindi stessi tuoi diritti e doveri)
- in Condominio le delibere si devono approvare con la doppia maggioranza di "teste" e millesimi (con minimi variabili in funzione dell'argomento di delibera).
Nello specifico del caso che hai prospettato il costruttore vale 1 testa e la somma dei millesimi delle unità che ancora possiede, quindi da "solo" mai potrebbe decidere validamente.
Ne consegue che presenti tutti i 18 proprietari ...per fare valida maggioranza su una delibera di sostituzione della caldaia centralizzata il "costruttore" (nella presunzione che da solo valga già almeno 500 millesimi) dovrebbe avere il "si" anche di almeno altri 9 proprietari.
Se sono presenti 9 persone (inclusi quelli per delega) la maggioranza sarà rappresentata dal costruttore ed altri 4 proprietari
- La nomina dell'amministratore da parte del costruttore è illegale ed affetta da nullità. Ma se per svariati anni nessuno ha contestato significa che lo avete accettato per "facta concludentia".

Premesso che la sostituzione di una caldaia comune (rotta) è necessaria... se intendi contestare la delibera con cui si è deciso di procedere hai 30 gg. di tempo dalla data del voto se eri presente ed hai votato contro o gi sei astenuta.
Se eri assente il termine decorre dal giorno in cui hai ricevuto copia del verbale di assemblea.

Ps.
Non comprendo come con una caldaia centralizzata il riscaldamento possa essere autonomo.

Se intendi cambiare l'evidente situazione "irregolare" devi coalizzarti con almeno altri 8 proprietari.
 

anna

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Grazie Dimaraz, come sempre preciso, un ulteriore chiarimento rispetto al punto dell'amministratore delegato da 2 proprietari, potresti riferire la disposizione di legge e gli articoli che lo vietano?

Per il tuo P.S. riscaldamento centralizzato autonomo è quello in cui è presente una caldaia centrale e i singoli appartamenti possono utilizzare in modo autonomo l'orario e la temperatura attraverso un normale cronotermostato, naturalmente anche l'acqua calda è centralizzata.
Saluti
Anna
 

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