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paolo spinnato

Membro Junior
Amministratore di Condominio
Un condòmino mi ha comunicato che ha venduto il suo alloggio facente parte del condominio che amministro e dove abito. Nel condominio si stanno eseguendo dei lavori nelle facciate e il condòmino che ha venduto si è messo d'accordo con l'acquirente che avrebbe pagato lui la spesa delle facciate anche se i lavori termineranno nel 2019. Di cio ne risulta traccia nel preliminare di vendita.La spesa per tali lavori ammontano a 4500 euro.Il pagamento degli stessi ,d'accordo con la ditta ,verrebbe scaglionato in 36 rate sulla base degli stati di avanzamento lavori. Il venditore mi ha chiesto,dato che pagherebbe i 4500 in un'unica soluzione,dopo la stipula dell',atto,previsto tra qualche giorno,se gli faccio la certificazione che ha pagato tutta la somma(ognuno di noi ne pagherà 1500 euro annui) ai fini delle detrazioni fiscali del 50% sulla prossima dichiarazione dei redditi che farà nel 2018.
Ovviamente non ho nessun problema a fare tale certificazione dato che ho incassato la somma. Mi chiedo se il.condòmino che ha venduto e non e' piu proprietario,potrà detrarsi tutta la somma dato che a tutti gli altri 95 condòmini rilascero'la dichiarazione che hanno pagato 1500 euro?
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
SE sei amministratore dovresti anche sapere che le somme per i pagamenti dovrebbero essere raccolte prima di appaltare i lavori (o i vari "stralci") costituendo apposito "fondo".

Qaunto alla domanda finale che "ti poni"...è un non-sense...se i soldi li hai ricevuti dal nuovo proprietario perchè il vecchio dovrebbe detrarre?
 

paolo spinnato

Membro Junior
Amministratore di Condominio
Dimaraz non hai letto bene cio' che ho scritto.I soldi li ho ricevuti dal vecchio proprietario che si era messo d'accordo con il nuovo che i lavori per le facciate li avrebbe pagato lui.Relativamente alla tua osservazione sulla costituzione del fondo,ho costituito il fondo nella misura del 15% dei lavori.la delibera votata dall'Assemblea all'unanimità ha approvato la.costituzione.del.fondo del 15% e la differenza dato che i lavori avranno una durata di 36 mesi viene versata dai condòmini mensilmente. Quindi ognuno di noi ha già versato l'importo per il fondo e sta versando le rate deliberate per pagare l'impresa ogni mese. Grazie per l'attenzione che porrai.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Chiedo scusa...avevo letto interpretando in modo errato.

Allora la questione è a dir poco "ambigua".

Da quel che mi risulta il "bonus" segue la proprietà... salvo diverso accordo specificato in atto.
Quindi il "venditore" può certamente "riservarsi" il diritto ad usufruire delle detrazioni (ripartite in 10 anni)....ma, salvo ennesimo fraintendimento, non puo "pretendere" una certificazione visto che paga DOPO aver venduto...e oltretutto su lavori non ancora eseguiti.

Devi negare di poter produrre simile certificazione.
Dovrà trovare un diverso accordo con il compratore.
 

paolo spinnato

Membro Junior
Amministratore di Condominio
Il venditore ha pagato il giorno stesso in cui il notaio ha redatto l'atto di vendita.Secondo l'agenzia delle entrate a cui ho chiesto un analogo parere on line è corretta che la detrazione l'abbia il venditore se è lui che paga dato che occorre seguire il principio di cassa.Cosa ne dici?
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Sui "pareri on-line" degli uffici AdE non metterei mai la mano sul fuoco.
Per avere certezza dovresti chiedere un interpello ufficiale e ottenere risposta scitta.
Il vulnus della questione è che, per le opere condominiali comuni, non è chi o quando paga la propria quota all'amministratore ma se e quando questi gira la somma alla ditta.

Per evitare "rappresaglie dei voltagabbana" l'intera cifra dovrebbe essere immediatamente bonificata all'impresa che emetterà una fattura in acconto.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Per evitare "rappresaglie dei voltagabbana" l'intera cifra dovrebbe essere immediatamente bonificata all'impresa che emetterà una fattura in acconto.
La cosa presenta qualche riflesso foriero di discussioni:
- ammettiamo che l'amministratore versi subito i 4500€ di Tizio e certifichi poi questo importo a Tizio.
- non versi al costruttore nulla degli anticipi 1° rate degli altri condòmini, per seguire il criterio di avanzamento lavori e non pagare in anticipo.
Nella comunicazione annuale comparirà solo Tizio, mentre Caio, Sempronio ecc. potranno detrarre i loro primi acconti solo l'anno successivo. (per semplicità ho trascurato che gli acconti presumibilmente sono mensili e non annuali). Corretto?

Se trova qualche condòmino un pò "pistino" .... addio armonia condominiale
 

paolo spinnato

Membro Junior
Amministratore di Condominio
Ho sintetizzato il problema per non essere pesante.Spiego meglio come stanno le cose.Si stanno facendo dei lavori nelle facciate del condominio e la ditta aggiudicataria in seguito a gara in cui ho invitato 9 ditte ha presentato un preventivo,sulla base di un capitolato approvato dall'Assemblea ,in cui faceva presente che il pagamento per i lavori, che hanno una durata di 18 mesi,come da crono programma della direzione lavori ,si poteva effettuare in 36 mesi.Porto l"argomento in assemblea spiegando che dovevamo costituire un fondo cassa che viene fissato nel 15% e si delibera ,unanime,che questo 15% venisse scaglionato in 7 rate mensili prima dell'inizio dei lavori.La differenza viene invece pagata il 36 rate mensili.I lavori hanno avuto inizio previo stipula di contratto,dove viene indicato quanto detto sopra e che avrei tenuto a garanzia della corretta esecuzione dei lavori il 10% dell'importo, da erogare dopo l'approvazione del certificato di collaudo. Adesso siamo arrivati alla 11 rata pagata.I lavori sono iniziati a marzo per cui non ho rilasciato ancora nessuna certificazione per le detrazioni che farò ovviamente nel 2018.La rata che stiamo pagando si aggira mediamente sui 100/120 euro.Varia ovviamente sulla base dei millesimi di proprietà. Adesso un condòmino che ha pagato le 11 rate ha venduto l'alloggio e si è messo daccordo con l'acquirente che avrebbe pagato lui la rimanente somma che si aggira sui 4500 euro.Ho detto quando ne sono venuto a conoscenza che sarebbe stato meglio che le avesse fatto uno sconto di pari importo e che sarebbe stato cosi l'acquirente a pagare le rate.Ma cosi non è stato Ho fatto presente al venditore che non ero sicuro che potesse detrarsi tutta la somma e che avrei chiesto un parere all'ag.delle entrate.Ecco perché ho posto il problema.L'art.16 bis del testo unico delle imposte sui redditi prevede al comma 8 che in caso di vendita dell,',unità immobiliare la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita,salvo diverso accordo tra le parti,all'acquirente.Poiché si sono messi d'accordo e ciò risulta dal preliminare ne deduco che è fattibile che al 31 12 2017 e comunque entro il 28 febbraio.2018 io possa rilasciare la dichiarazione che questo condòmino ha pagato 4500 euro,pur non essendo più proprietario, mentre per gli altri 95 condòmini la dichiarazione riguarderà che hanno pagato 1500 euro.Questo è il problema.A mio parere l'operazione è fattibile se ciò risulta negli atti come dice il comma 8,"salvo diverso accordo tra le parti ".Voi cosa ne pensate?
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Devi fare i conti con il terzo incomodo..., cioè la agenzia delle entrate.

E' stato stabilito che ogni amministratore faccia annualmente alla Ag.d.E. una comunicazione analitica dei pagamenti effettuati entro l'anno solare, con indicazione della quota acconti corrispondente ai vari condòmini, proporzionale ai mm di ciascuno, effettivamente versata dai condòmini entro il 31.12. dell'anno in questione.

Questo importo non è quanto effettivamente dato in acconto ai condòmini, ma solo la proporziona rispetto a quanto pagato da te amministratore al fornitore.

Provo un esempio per spiegarmi.

101 condòmini:
100 versano mensilmente 100€ per 2 mesi; A fine anno XY in tutto incassi 20000€ da loro e 4500€ da quello che ha venduto: Totale 24500€.
Al 31.12 .XY all'impresa paghi 20000€: ai vari condòmini potrai certificare solo un totale di 20000€: come ripartirai questo importo verso i 101 proprietari? Ed in particolare al signore in questione?
 

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