Operato amministratore di condominio

[Ariella Sabatti]

Buongiorno a tutti,
gradirei conoscere la Vostra cortese opinione sull'operato dell'amministratore su quanto segue:

luglio 2016 si è tenuta l'assemblea, nel corso della quale viene confermata la sostituzione della caldaia condominiale. I lavori di sostituzione sono iniziati a fine settembre 2016.
Nella stessa assemblea vengono stabilite le modalità di pagamento.
Alcuni condòmini decidono di pagare cash, a presentazione dei relativi bollettini di pagamento (rate straordinarie) ricevuti rispettivamente in data 15/8 - 15/9 - e 1/11/2016 . Altri invece decidono di pagare con un prestito bancario collettivo che secondo l'amministratore sarebbe stato approvato entro brevissimo tempo.
Ora, al ricevimento della documentazione da allegare al 730 per gli sgravi fiscali i condòmini che hanno pagato cash hanno notato che l'importo da portare in detrazione è di molto inferiore a quello versato per la copertura totale delle spese. Interrogato in merito, l'amministratore ci informa che la differenza è dovuta al fatto che lui non ha pagato tutte le fatture inerenti la sostituzione della caldaia entro il 2016.

Fin qui, purtroppo niente da obiettare ma, con l'occasione, siamo venuti a conoscenza che ai condòmini che hanno scelto come forma di pagamento il prestito bancario a tutt'oggi non è arrivata alcuna richiesta di rimborso. Ovvero non ne hanno ancora usufruito e di conseguenza non hanno iniziato a versare le rate per il rimborso del finanziamento alla banca. E' passato quasi un anno dall'ultima assemblea....
Nonostante tutto però, gli stessi hanno ricevuto da parte dell'amministratore la documentazione da allegare al 730 relativa alla detrazione fiscale. Come può essere se non hanno versato nessun importo?

Dalle chiacchiere di condominio sembrerebbe piuttosto che:
l'amministratore abbia ottenuto il finanziamento dalla banca. Che questo non sia ancora stato usato per pagare le fatture, col solo scopo di poter agevolare dei condòmini (forse anche uno solo) diciamo "in difficoltà" in modo da dilazionare i più possibile i rimborsi alla banca. Se così stanno i fatti, probabilmente l'amministratore ha usato (senza informare nessuno) i soldi versati dai condòmini in anticipo, per saldare le fatture entro il 2016, dando così a tutti la possibilità di detrarre gli importi dalla prossima dichiarazione dei redditi.
Da notare che dall'ultima assemblea è quasi passato un anno alcuni condòmini hanno pagato in anticipo e altri devono ancora iniziare a pagare quando... non si sa, e comunque due pesi e due misure...
Vi sembra corretto questo modo di amministrare un condominio?
Questo comportamento, se provato al momento della revisione dei conti, può consentire diciamo "d'ufficio"
la revoca al mandato dell'amministratore?
Mi scuso se non sono stata sufficientemente chiara nell'esposizione dei fatti.
Grazie in anticipo per la Vostra cortese attenzione.

 

[Dimaraz]

Dal resoconto par di capire che siamo in presenza di un "fratello gemello" di un amministratore di cui si è appena lamentato un altro utente:

Dichiarazione per detrazioni fiscali risrutturazione terrazzo

La risposta vale per entrambi.

 

[bastimento]

Anche qui , come al solito, sarei meno categorico, ed in base a quanto sopra riportato non mi sembra che i due casi siano assimilabili.

Un conto sono le chiacchiere di condominio, altro l'effettivo operato e le procedure seguite.

Riporto intanto cosa prevede la AdE nella recente guida alle ristrutturazioni )pag. 18):

SPESE PAGATE TRAMITE FINANZIAMENTO
Se i lavori sono stati pagati da una società finanziaria che ha concesso un
finanziamento al contribuente, quest’ultimo potrà ugualmente richiedere
l’agevolazione, in presenza degli altri presupposti, a condizione che:
 la società che concede il finanziamento paghi l’impresa che ha eseguito i lavori
con bonifico bancario o postale da cui risultino tutti i dati previsti dalla legge
(causale del versamento con indicazione degli estremi della norma agevolativa,
codice fiscale del soggetto per conto del quale è eseguito il pagamento, numero
di partita IVA del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato)
 il contribuente sia in possesso della ricevuta del bonifico effettuato dalla società
finanziaria al fornitore della prestazione.
Ai fini della detrazione, l’anno di sostenimento della spesa sarà quello di
effettuazione del bonifico da parte della finanziaria

A parer mio quindi bisognerebbe verificare come effettivamente è stata gestita la spesa ed il finanziamento.

La situazione è molto simile a quella del condominio di un mio conoscente, e per entrambi i casi mi piacerebbe avere un vostro parere sui seguenti punti:

1) Nel casi in cui si chiede un finanziamento, i bonifici all'impresa fornitrice li fa l'amministratore o la finanziaria? O entrambi? (vedi estratto precedente)
2) Il finanziamento è chiesto a nome del condominio nella sua integrità, con conseguente corresponsabilità in solido anche di chi ha versato cash senza usufruire del mutuo, o a nome dei soli aderenti? (non credo)
3) Dubito che una banca o simile accetti un finanziamento collettivo, non a nome del condominio, ma a singoli: o accetti di escludere i condòmini estranei al finanziamento: quali quindi le conseguenze nei confronti di questi ultimi, ed eventualmente verso l'amministratore?

 

[Dimaraz]

Un conto sono le chiacchiere di condominio, altro l'effettivo operato e le procedure seguite.

Le risposte ai quesiti sono sempre sulla base del racconto esposto.

 

[bastimento]

Le risposte ai quesiti sono sempre sulla base del racconto esposto.

Appunto. Quindi meglio non assimilare racconti diversi. Tutto qui.

 

[Dimaraz]

I racconti dei 2 topic sono ovviamente differenti in alcuni particolari...ma non sono "diversi".

In entrambi i casi ci sono 2 "incompetenti" che applicano "ad *****iam" le detrazioni fiscali (bonus).

 

[bastimento]

Mescolare due topic può giocare brutti scherzi: ad esempio i post 4-5-6 forse sarebbero stati più appropriati se scritti nell'altro topic.

Invece la osservazione del post #11 del topic
Dichiarazione per detrazioni fiscali risrutturazione terrazzo
mi pare si riferisse alla presente discussione.

Capita...., anche alle menti eccelse.

Solo l'amministratore del presente topic dimostra di essere incompetente: per l'altro dovremmo saperne di più.

 

[Dimaraz]

Mescolare due topic può giocare brutti scherzi:

L'unico "scherzo" capitato è che rispondendo all'intervento di @Ariella Sabatti nell'altro topic l'altro utente non capiva a chi mi rivolgessi.

Ora, al ricevimento della documentazione da allegare al 730 per gli sgravi fiscali i condòmini che hanno pagato cash hanno notato che l'importo da portare in detrazione è di molto inferiore a quello versato per la copertura totale delle spese

ho sborsato, nell'anno 2016, un totale di € 2.042,86 su una quota di € 2.267,80. L'Amministratore mi ha inviato la dichiarazione nella quale figura "spese di competenza attribuite € 872,87" spiegandomi che quella è la cifra che devo dichiarare e non quella effettivamente pagata poiché essendoci dei morosi, alla ditta è stato corrisposto un importo inferiore al dovuto

Quindi posto che 872,87 rispetto a 2042,86 è di molto inferiore e che la differenza percentuale non è assimilabile ad una "trattenuta/cauzione" di garanzia sul lavoro fatto...è del tutto evidente che entrambi gli "amministratori" hanno errato in modo ingiustificabile.

Se poi stai solo cercando di giustificare l'ingiustificabile...allora ti lascio ai tuoi passatempi.

 

[bastimento]

Se poi stai solo cercando di giustificare l'ingiustificabile...allora ti lascio ai tuoi passatempi.

Sarebbe ora che imparassi ad essere meno impulsivo e non rispondere in modo sistematicamente negativo alle mie osservazioni. Sarebbe anche utile tenere separate le due discussioni cui fai riferimento. Ognuna ha situazioni diverse.

Il caso descritto da @zeusobio, ha a quanto ne sappiamo per ora, dei presupposti diversi (almeno per quanto concerne l'oggetto del contendere) di cui sappiamo poco o nulla.

Qui invece è chiaro l'errore dell'amministratore, che non ho affatto giustificato:

Solo l'amministratore del presente topic dimostra di essere incompetente: per l'altro dovremmo saperne di più

Il suo errore è di aver dato:

..... così a tutti la possibilità di detrarre gli importi dalla prossima dichiarazione dei redditi.

 

[Dimaraz]

ha a quanto ne sappiamo per ora, dei presupposti divers

I "presupposti" sono identici.

Alcuni condòmini versano tutta o quasi tutta la loro quota di spesa entro il 2016.
i 2 "amministratori" versano tale quota integralmente alle imprese...ma poichè non tutto il dovuto è stato raccolto (qui perchè non si è voluto far scattare subito il finanziamento dall'altra parte perchè vi sono svariate morosità) certificano a quanti hanno versaot cifre di molto inferiori.

Quindi in entrambi i casi abbiamo amministratori ignoranti (per non dire peggio) ed incapaci:
1-per non aver certificato gli esatti ammontari a quanti in regola coi pagamenti
2-qualora abbiano doppiamente "peccato" attribuendo quote a quanti non hanno effettivamente anticipato nulla
3-nell'ipotesi che le somme siano rimaste sl c/c ...per non aver adempiuto ai compiti previsti nel loro mandato
4-"ab origine": peccato non seguendo il dettato della norma in materiia di spese rilevanti per manutenzioni straordinarie/acquisti in Condominio: le somme vanno raccolte prima di commissionare i lavori creando appositi fondi.

Puoi star qui a disquisire su argomenti che evidentemente non ti competono...ma ci sono altri modi per perdere tempo in chiccchere inutili.

Non hai detto 1 cosa che sia di qualche utilità al proiblema posto...anzi a rileggere ti sei inserito con ulteriori 3 domande...ma vuoi star qui a sindacare consigliandomi di non saltare a conclusioni, a tuo dire, affrettate.

Ps.

La situazione è molto simile a quella del condominio di un mio conoscente, e per entrambi i casi mi piacerebbe avere un vostro parere sui seguenti punti:

1) Nel casi in cui si chiede un finanziamento, i bonifici all'impresa fornitrice li fa l'amministratore o la finanziaria? O entrambi? (vedi estratto precedente)

Le 2 cose non possono coesistere ...o paga l' Amministratore in nome del Condominio o paga l'istituto che concede il finanziamento.

2) Il finanziamento è chiesto a nome del condominio nella sua integrità, con conseguente corresponsabilità in solido anche di chi ha versato cash senza usufruire del mutuo, o a nome dei soli aderenti? (non credo)

Quale sarebbe il "pirla" che dopo aver pagato la sua parte sarebba disposto a garantire il debito contratto dagl altri condòmini?
Le "casistiche" possono essere molteplici ma di norma la domanda dovrebbe essere sottoscritta da almeno 2/3 dei componenti...e per evitare contestazioni preferibile l'unanimità.
Personalmente sconsiglio di avventurarsi in simili progetti.

3) Dubito che una banca o simile accetti un finanziamento collettivo, non a nome del condominio, ma a singoli: o accetti di escludere i condòmini estranei al finanziamento: quali quindi le conseguenze nei confronti di questi ultimi, ed eventualmente verso l'amministratore?

Premesso che di questi tempo le banche sono "refrattarie" ai finanziamenti....preferiranno di certo erogare un finanziamento ad un "ente" (seppur improprio) dove le garanzie sono prestate da molti piuttosto che da un singolo.
Qualora qualcuno non paghi la propria quota potrà rivalersi sui "virtuosi".

 

[bastimento]

A volte non so se ridere o incavolarmi.... Poi, vista l'eclissi dei postanti iniziali, che evidentemente hanno perfettamente compreso come stanno le cose e non sono interessati a discussioni di principio, possiamo amenamente continuare in punta di fioretto: così ce la cantiamo e suoniamo.


Vediamo quali novità hai individuato:

abbiamo amministratori ignoranti (per non dire peggio) ed incapaci:
1-per non aver certificato gli esatti ammontari a quanti in regola coi pagamenti
2-qualora abbiano doppiamente "peccato" attribuendo quote a quanti non hanno effettivamente anticipato nulla
3-nell'ipotesi che le somme siano rimaste sl c/c ...per non aver adempiuto ai compiti previsti nel loro mandato
4-"ab origine": peccato non seguendo il dettato della norma in materiia di spese rilevanti per manutenzioni straordinarie/acquisti in Condominio: le somme vanno raccolte prima di commissionare i lavori creando appositi fondi.

1) Come ho già detto, in un caso sembra certo, nell'altro bisognerebbe sapere se l'amministratore ha fatto bonifici pari a quanto totalmente è stato versato, o solo una parte.
2) vedo che adesso usi il condizionale. Nei primi post lo davi per certo: hai fatto progressi
3) Qui l'osservazione è nuova, e condivisibile: ma è bene correlarla col punto 1.
4) Scusa, questa l'ho sollevata prima io...! e giustamente l'altro postante ha infatti sottolineato che con questo approccio non se ne verrebbe mai a capo.

Ti ringrazio invece, per quanto gentilmente aggiunto nel post scriptum.

Nonostante la forma diversa, vedo che condividi pienamente le mie perplessità: le tre domande riassumevano appunto i punti dolenti di questa situazione. Il bello (si fa per dire) è che dai verbali che ho avuto modo di leggere pare che nessuno si sia reso conto dei veri punti dolenti.

Ora, giusto per tenerti informato, ti confermo che anche nel caso da me citato siamo in presenza di:
a) Amministratore incapace o finto tonto (è sempre quello che in occasione dell'Aventino dei condòmini, aveva dichiarato l'impossibilità di deliberare: c'è stato un seguito. Il presidente ha poi disconosciuto il verbale del segretario, distribuito dall'amministratore, e ne ha fatto distribuire un altro) Proprio oggi mi sembra sia all'ordine del giorno la ripresa della discussione
b) Ormai si sono avventurati: da un mese c'è un mega ponteggio attorno al primo palazzo di 7 piani e 4 scale, intanto la banca ha sospeso il finanziamento, in attesa di una delibera approvata dall'assemblea, la cui validità era stata contestata c/o il giudice. Quote di acconto non sono state richieste nè a chi ha optato per il finanziamento, nè a chi ha scelto il pagamento diretto. Apparentemente nessuno di questi ha sollevato la domanda di essere esclusi da eventuali corersponsabilità nel rimborso del debito: hai ragione, condivido che sono dei pirla, guardano alla pagliuzza e non vedono la trave.
3) Qui vedrò in settimana, credo, come è andata a finire: ma il contratto proposto dalla banca, per ora vede l'intero condominio come interlocutore e debitore.

Questa lunga storiella, solo per far notare la disparità di risvolti:
- quella della certificazione inferiore all'aspettato-dovuto, da parte dell'amministratore, è una pagliuzza, tutto sommato rimediabile
- il problema sottostante, cioè la presenza di un finanziamento condominiale in presenza di molti morosi, è invece a parer mio una bomba ad orologeria.

Perso che possiamo terminare qui.

 

[Dimaraz]

2) vedo che adesso usi il condizionale. Nei primi post lo davi per certo: hai fatto progressi

Non ho cambiato idea.
Io rispondo sulla base dei resoconti...e di quello iniziale ho evidenziato il punto che porta a certo ragionamento.
Per gli "incapaci" non ci sono sanzioni...ma è sempre salva la facoltà di rivalsa per i danni patiti da parte di chi li subisce...ammesso ne valga la pena.

Tralascio tutto il resto perchè appunto lunga storiella che non porta da alcuna parte.