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giorgino

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Amministratore di Condominio
#1
Da anni e anni si dibatte fuori e dentro le assemblee e le aule di tribunale dei balconi, sulla proprietà dei balconi e delle sue parti costruttive.

Facciamo il quadro su questo importante elemento architettonico spesso al centro della diatriba condominiale.

Come considerare il balcone? Chi è proprietario del balcone nel condominio? Un bene condominiale, oppure del singolo condòmino?

Le ringhiere e i parapetti dei balconi.
Le ringhiere e i parapetti hanno l'ovvia funzione di evitare che il proprietario dell'appartamento servito dal balcone precipiti per strada. Il criterio della funzione quindi, suggerisce che si egli stesso a dover provvedere alla manutenzione.
Tuttavia vi è il caso in cui questo parapetto abbia forti elementi decorativi tali che, nell'insieme con la facciata del condominio, ne costituisca elemento architettonico e come tale rientri tra le parti comuni dell'edificio.

Parliamo di elementi architettonici di peso come stucchi, statue, fregi e altro che contraddistingua chiaramente lo stile o il design dell'edificio. Talvolta alcuni parapetti sono persino tutelati dalle Belle Arti.


Balconi aggettanti e balconi incassati.
Per stabilire con maggiore chiarezza la proprietà del balcone occorre prima di tutto chiarire se si tratti di balconi aggettanti o incassati.

I balconi aggettanti sporgono rispetto alla facciata del palazzo costituendo di fatto un prolungamento della soletta dell'appartamento corrispondente.
Sono i classici balconi dei condòmini moderni, per capirci e come ribadito molte volte dalla Cassazione, appartengono all'unità immobiliare a cui sono collegati.
Di solito (ma non è una regola) non presentano dettagli archiettonici tali che possano essere considerati rilevanti ai fini della ripartizione della spesa, ma nel caso, qualora dispongano come detto di elementi decorativi importanti, verranno considerati beni comuni a tutto il condominio.

I balconi incassati altrimenti detti a castello, sono terrazzini che quindi creano una rientranza nella facciata dello stabile. Possono essere chiusi su due o tre lati a seconda di come sono fatti, se ad angolo ecc.
Nel caso specifico, la Cassazione ha chiarito che questi balconi sono di proprietà sia dell'appartamento che servono e di quello di sotto a cui fanno in parte da tetto.

Per quanto riguarda la parte frontale di questo tipo di balconi vale quanto detto per i balconi aggettanti: Sarà da considerarsi condominiale, quindi in carico a tutto il condominio secondo le tabelle millesimali di comproprietà nel caso in cui vi siano elementi architettonici tali da rendere la parte frontale funzionale all'estetica dell'edificio.

Riparto delle spese e proprietà.
Ricapitolando, in caso di balcone aggettante le spese di manutenzione saranno a carico del solo proprietario dell'appartamento collegato al balcone, ovvero di cui costituisce il prolungamento del pavimento.
E nel caso in cui il proprietario del piano inferiore voglia utilizzare il soffitto del balcone per - ad esempio - installare un tendaggio sul proprio balcone, dovrà chiedere il permesso al proprietario di sopra.
In caso di delibere che contravvengono questo concetto, esse saranno nulle (e non annullabili).

In caso di balcone incassato le spese di manutenzione e ricostruzione, sono a carico in parti uguali tra il proprietario del piano il cui balcone serve e il proprietario del piano di sotto.
In particolare al proprietario del piano di sopra toccano le spese per il pavimento e a quello di sotto l'intonaco e la tinteggiatura del soffitto.
 

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Marc0 ha scritto sul profilo di Il Custode.
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