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pingu5254

Membro Junior
Condòmino proprietario
Il 2015 un condòmino ha sottoscritto un preliminare di acquisto di una unità immobiliare ancora allo stato rustico pagando un congruo acconto.

La predetta unità immobiliare è stata completata in pochi mesi ed appena pronta il costruttore ha autorizzato il condòmino (che doveva sposarsi) a trasferirsi subito nella nuova unità immobiliare consegnandogli le chiavi della stessa e rinviando il rogito di qualche mese.

Al momento di procedere con il rogito, è emerso che la predetta unità immobiliare (locali sottotetto) era stata proposta come "locali destinati ad uso abitativo" ma in realtà era priva di abitabilità in quanto "locali di sgombero".

Visto che il costruttore non intendeva sanare a sue spese la questione ne è nata una lite che si trascina ormai da 4 anni in tribunale ed è ancora in alto mare.

Per le quote condominiali l'amministratore di condominio si relaziona direttamente con il condòmino che paga ed ha sempre pagato regolarmente.

Per le convocazioni in assemblea l'amministratore di condominio si relaziona invece con il costruttore in quanto è lui il proprietario della unità immobiliare per cui il condòmino paga le spese ma non ha diritto di dire la sua in assemblea.

Questo modo di procedere è corretto o potrebbe essere contestato?



Grazie anticipatamente per l'aiuto che mi darete.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Può essere contestato...ma non otterrebbe nulla di proficuo.
L'amministratore del Condominio non ha titolo per chiedere i pagamenti a chi occupa l'abitazione.
Dovrebbe chiederli a chi risulta proprietario ...e questi li richiede a chi "occupa" l'immobile.

Il tuo amico non è diventato proprietario solo perché ha firmato un Preliminare.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Al momento di procedere con il rogito, è emerso che la predetta unità immobiliare (locali sottotetto) era stata proposta come "locali destinati ad uso abitativo" ma in realtà era priva di abitabilità in quanto "locali di sgombero".
Non credo che il problema della regolarità della convocazione condominiale sia il maggior problema del tuo amico.

Non è affatto detto che un sottotetto non abitabile, diventi per magia abitabile: e se non ha le caratteristiche per ottenere l'agibilità, non la avrà mai. Ed il tuo amico passibile di multa per risiedere in luogo non consono.

Più che una lite , cercherei di avere indietro acconto e liberarmene al più presto.
 

pingu5254

Membro Junior
Condòmino proprietario
Innanzitutto grazie per le risposte.

Fortunatamente i locali hanno l'agibilità e visto che fino a dicembre 2020 c'è il "piano casa regionale" che, in presenza dei requisiti, consente al proprietario, con costi contenuti (non al costruttore che dovrebbe invece farlo vincolando la volumetria necessaria per il cambio di destinazione d'uso ma non ne ha), di sanare l'unità immobiliare, io ho consigliato il mio amico di limare le sue aspettative quanto a riduzione del prezzo di acquisto pattuito per l'immobile e cercare di chiudere rapidamente la vicenda ed uscire una volta per tutte dalla situazione mentalmente invivibile e stressante in cui si trova ed approfittare del predetto "piano casa" per sanarlo entro fine anno.
 

Studio Verlicchi

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Al momento di procedere con il rogito, è emerso che la predetta unità immobiliare (locali sottotetto) era stata proposta come "locali destinati ad uso abitativo" ma in realtà era priva di abitabilità in quanto "locali di sgombero".
Se il notaio non ha stipulato è evidente che qualche problema c'è.
Nelle sua domanda riportava il fatto che l'unità immobiliare fosse "priva di abitabilità", ora ci precisa che esiste una agibilità che potrebbe essere "trasformata" in abitabilità attraverso un procedimento amministrativo particolare. Io penso che l'unico soggetto titolato a richiedere questa abitabilità sia i proprietario attuale.
Diversamente, se questo "locale di sgombero" è effettivamente dotato di agibilità, potrebbero stipularlo come tale (e non come abitazione) e a quel punto potrà essere il suo amico titolato a procedere nella richiesta di cambio di destinazione d'uso, nella speranza che questi locali abbiano effettivamente tutte le condizioni igienico-sanitarie necessarie perchè tale richiesta possa essere accolta (cosa di cui il suo amico dovrà accertarsi con assoluta sicurezza prima di procedere alla compravendita per non rischiare di acquistare un immobile che non potrà mai utilizzare come abitazione).
Saluti.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Fortunatamente i locali hanno l'agibilità e visto che fino a dicembre 2020 c'è il "piano casa regionale" che, in presenza dei requisiti, consente al proprietario, con costi
Io comprendo che in certe zone o per certe persone ci sia l'abitudine e la convinzione di poter eludere le norme...ma non darei per scontato e lecito quanto affermi.

Solo un tecnico in loco può valutare le alternative (ammesso esistano) ma come ti hanno fatto notare il "piano casa" non nasce con l'intento di aprire una alternativa ai costruttori abusivi...ed il tuo amico proprietario non lo è.

Sulla questione @Gianco ha più qualifica.
 

pingu5254

Membro Junior
Condòmino proprietario
Non è il notaio che non ha stipulato ma il mio amico ha rifiutato di farlo in quanto ha ritenuto, a ragion veduta, che il valore pattuito per l'acquisto di "locali abitabili" è diverso da "locali di sgombero" che valgono di meno per cui pretende di rivedere al ribasso il valore di acquisto pattuito.

I locali in questione hanno tutti i requisiti igienico-sanitari per essere ad uso abitativo compresa l'altezza media dei locali che ai lati hanno peraltro il punto più basso pari a 220 cm. e sono stati realizzati e rifiniti come "abitazione" ma il costruttore ha realizzato unità abitative in più rispetto a quanto poteva per cui quelle sottotetto le ha lasciate come "locali di sgombero" non avendo volumetria sufficiente per classarle come "abitazioni".

Il soggetto che può chiedere il cambio di destinazione d'uso è certamente e solo il proprietario, purtroppo attualmente il proprietario è il costruttore e non intende farlo perché dovrebbe acquistare volumetria: è per questo che io ho suggerito al mio amico di acquistarlo per com'è allo stato (locali di sgombero) e poi procedere al cambio di destinazione d'uso con il "piano casa" (mi sono avvalso in tal senso della consulenza di un ingegnere che opera nel settore dell'edilizia che ha visionato "le carte", per cui il mio suggerimento "non è farina del mio sacco" ma del sacco di un tecnico).

Il piano regionale per il recupero edilizio esiste in molte regioni e consente di sanare alcune irregolarità ma impone ben precisi requisiti che in questo caso ci sono per cui il mio amico, come detto dal tecnico anzidetto, potrà certamente beneficiarne senza commettere comunque alcuna irregolarità.

Purtroppo chi dovrebbe controllare cosa viene realizzato evidentemente non lo fa e poi si trovano queste situazioni a dir poco "strane" ed accade che vengano poi sanate anche situazioni configurabili come abusi dei costruttori.

Saluti.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Ho delle perplessità a credere che tali "piani" si possano applicare a situazioni "nuove".

Altrimenti sarebbe come dare carta bianca agli abusivisti.
 

pingu5254

Membro Junior
Condòmino proprietario
Hai ragione a restare perplesso, ma la normativa in questione non fa alcun distinguo temporale sulla realizzazione dell'immobile da sanare per cui alla fine passa sia il vecchio che il nuovo a beneficio di qualche costruttore abusivista.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
ma la normativa in questione non fa alcun distinguo temporale sulla realizzazione dell'immobile da sanare per cui alla fine passa sia il vecchio che il nuovo a beneficio di qualche costruttore abusivista.
Mi devo sempre rammaricare di come in certe zone d'Italia e certe persone o non sanno o fingono di non sapere interpretare le norme.

Magari vale la sentenza del Consiglio di Stato n°5274/2018 ed "il principio della doppia conformità disposto dall’art. 36 del D.P.R. 380/01".

Senza contare sul fatto che un conto è se l'abuso fosse sanato dal proprietario originario che invoca l'aumento di cubatura...altro paio di maniche chi chiede la trasformazione della destinazione d'uso.
 

pingu5254

Membro Junior
Condòmino proprietario
Come detto, io ho fatto riferimento a quanto attinto da un ingegnere che opera in edilizia e che mi dice che tale modo di operare è presente e comune in diverse regioni: probabilmente hai ragione tu quando dici che ci sono persone che fingono di non saper interpretare le norme e le interpretano a loro beneficio.
 

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