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  1. Ennio A. Rossi

    Ennio A. Rossi Membro Junior

    Commercialista
    Il regolamento sulla formazione dell'Amministratore di Condominio, ha tra le altre cose, definito le materie oggetto dei percorsi formativi e tra queste le tecniche di risoluzione dei conflitti.

    Materia, questa, scelta dal legislatore che ha regolamentato la mediazione civile e commerciale come una di quelle annoverate nell'art. 5, comma 1 bis D.Lgs. 28/2010.

    Attraverso questa previsione normativa, per tutte le controversie che riguardano l'ambito condominiale è previsto, come condizione di procedibilità della domanda giudiziale, il tentativo obbligatorio di mediazione.

    La scelta nasce dall'esigenza, da un lato, di decongestionare le aule dei tribunali da milioni di controversie, spesso complicate e senza alcun contenuto economico, che assorbono molto tempo e con risultati poco soddisfacenti e dall'altro, offrire uno strumento molto più adeguato per affrontare problemi relazionali che hanno bisogno di uno spazio comunicativo e tempi adeguati per cercare di giungere ad una possibile soluzione.

    Conflitto nel Condominio.
    Il condominio è l'ambiente più prossimo alla famiglia, dove la stessa vive e si relaziona con gli altri componenti di culture diverse, ambiti sociali più o meno diversi, professionalità e ruoli sociali non sempre coincidenti.
    I condòmini convivono in questo spazio definito spesso volontariamente ma tante volte anche per obbligo o necessità; in maniera comoda o anche disagiata.
    Questa comunità che ha dimensioni variabili a seconda della città o spesso del quartiere è in continuo mutamento con dinamiche e caratteristiche proprie.

    Nascita del conflitto.
    Come tutte le comunità anche quella condominiale ha la necessità di dotarsi di un regolamento che aiuti i propri componenti ad orientarsi nella gestione delle parti comuni, degli aspetti economici e soprattutto dei rapporti tra i loro componenti.

    Tali regolamenti, però, non possono prevedere ogni fattispecie che si presenterà lungo il percorso di vita del condominio e quindi, desumerne la relativa soluzione programmata.
    Pertanto, in situazioni del genere la comunità va in crisi: nascono le diverse opinioni, la comunità comincia a dividersi in fazioni, nascono figure più o meno carismatiche che sempre più si identificano con il problema e diventano leader del gruppo in contrapposizione con chi non la pensa allo stesso modo.

    In questa fase molto delicata può essere utile una figura di amministratore di condominio preparato sulle tecniche di gestione del conflitto capace di catalizzare l'attenzione dei condòmini sul problema e diventare la figura di riferimento per gestire, insieme ai condòmini, i contrasti nascenti prima che possano interessare ed intaccare le relazioni personali.

    Regolamento di Condominio.
    Tutto ciò sta a significare che il regolamento di condominio è sicuramente uno strumento molto importante e che deve essere attentamente curato e disegnato con attenzione sulle esigenze dello specifico condominio, ma che da solo non è sufficiente ed esaustivo per ogni specifico comportamento e fattispecie.
    Sarà necessario attingere a regolamenti etici e di comportamento civile che devono essere impliciti e alla base della convivenza nel rispetto di principi democratici e nel rispetto di opinioni, comportamenti e culture diverse che inevitabilmente, proprio nella vita condominiale siamo abituati a trovare.

    Inoltre, diventa fondamentale la figura professionale dell'amministratore di condominio che oggi non è più solo chiamato a gestire gli aspetti amministrativi e legali della comunità ma anche dalla preparazione professionale che viene richiesta dal legislatore, deve conoscere le tecniche di risoluzione dei conflitti e tutti gli strumenti che ne derivano diventando così, sempre più, un punto di riferimento per il condominio che è chiamato a gestire.

    impliciti e alla base della convivenza nel rispetto di principi democratici e nel rispetto di opinioni, comportamenti e culture diverse che inevitabilmente, proprio nella vita condominiale siamo abituati a trovare.

    Risoluzione dei conflitti.
    L'amministratore di condominio è chiamato a formarsi e a tenersi aggiornato sulle tecniche di risoluzione dei conflitti e di conseguenza, quando utilizzarle.
    Il legislatore si riferisce in particolare ai cosiddetti metodi A.D.R. Alternative Dispute Resolution e cioè metodi alternativi di risoluzione dei conflitti, metodi che, a differenza di quanto capita spesso leggere, non sono metodi alternativi alla giustizia ordinaria, nel senso che si sostituiscono ad essa, ma sono metodi alternativi al modo di approcciarsi al conflitto e, di conseguenza, al modo di giungere al risultato finale.

    Metodi.
    Tra questi annoveriamo l'arbitrato e la mediazione civile e commerciale.
    Mentre il primo si sostituisce al giudice emettendo un lodo che ha valore di sentenza, la mediazione si preoccupa di aiutare le parti a trovare un percorso negoziale che le guidi verso una soluzione condivisa, pienamente soddisfacente e decisa dalle parti stesse.​

    Il D.Lgs. 28/2010 ha introdotto il tentativo obbligatorio di mediazione come condizione di procedibilità della domanda giudiziale e, come tale, prima di ricorrere all'intervento del giudice, le parti coinvolte in un conflitto condominiale devono obbligatoriamente attivarsi per tentare di risolvere la controversia davanti ad un mediatore civile e commerciale.

    Per poter accedere al servizio di mediazione, una sola parte o entrambe le parti congiuntamente, devono rivolgersi ad un organismo di mediazione riconosciuto dal Ministero della Giustizia e presente nell'apposito elenco reperibile presso il sito Ministero della Giustizia. Home

    E' importante, nella scelta dell'organismo, prendere visione del regolamento di mediazione dell'organismo per verificare se gestisce controversie condominiali e se non detta particolari limitazioni o oneri a carico delle parti poco gradite o poco utili e strumentali alla gestione della controversia che si intende fare gestire.

    Mediazione Civile e Commerciale.
    Procedura di richiesta di mediazione.
    La compilazione della domanda in carta semplice, con l'indicazione delle generalità delle parti, del valore della controversia e di una breve descrizione dei fatti, presentata alla segreteria dell'organismo consente l'avvio della procedura e far partire i termini di gestione della mediazione che dovrà concludersi entro 3 mesi.
    A questo punto, il responsabile dell'organismo di mediazione, presa visione della domanda di avvio, designa un mediatore e stabilisce la data di convocazione delle parti che dovrà effettuarsi nei 30 giorni successivi.
    Con la nomina, che segue dei criteri prefissati di assegnazione e rotazione interna, il mediatore diventa il responsabile della procedura e si attiva con le parti per verificare la disponibilità alla partecipazione e modificare la data, orari e definire la partecipazione di legali e/o consulenti.

    Il primo problema che il mediatore incontrerà in questa fase sarà quello di verifica dei partecipanti all'incontro di mediazione. Quando una delle parti è proprio il condominio, si aprono diversi scenari legati ai poteri di rappresentanza.

    L'amministratore, per poter agire, necessita di appositi poteri che gli potranno essere conferiti da un'apposita assemblea che decide su quello specifico argomento e che ne stabilisce i limiti ad operare.
    Se il condominio è chiamato in mediazione, sarà difficile che nella fase preliminare l'assemblea possa essere edotta e matura per deliberare poteri e limiti da attribuire all'amministratore.
    Prima della fine del percorso di mediazione spesso sarà necessaria una seconda convocazione assembleare che decida circa la soluzione emersa dagli incontri con il mediatore.

    Tutta questa attività non permetterà di rispettare i 3 mesi previsti dalla normativa per la chiusura del percorso di mediazione, problema facilmente risolvibile se entrambe le parti formulano concorde richiesta all'organismo di mediazione di un congruo periodo di proroga finalizzato alla definizione della controversia.


    Procedura di mediazione.
    Nel primo incontro il mediatore incontra congiuntamente le parti illustrando le caratteristiche della procedura di mediazione, le modalità di svolgimento, i vantaggi di tipo economico e fiscale e le conseguenze di tipo legale per un mancato accordo e chiede se è loro intenzione aderire e proseguire nel lavoro o chiudere la procedura.
    • Se le parti non proseguono, il tentativo obbligatorio di mediazione si considera esperito con la semplice partecipazione a questo primo incontro.
    • Se, al contrario, le parti decidono di proseguire, il mediatore concorderà con loro un'agenda dei lavori che prevede un primo incontro congiunto iniziale, una serie più o meno lunga di incontri separati ed un incontro congiunto finale.
    Il primo incontro congiunto, che può svolgersi subito dopo il primo incontro informativo, è volto a raccogliere ulteriori informazioni circa i fatti, per il mediatore, e a condividere le opposte richieste per le parti.
    Un opportuno riepilogo e l'accertamento da parte del mediatore di aver ben compreso quanto le parti hanno esplicitato chiude il primo incontro.

    Gli incontri separati, che possono essere anche più di uno per parte, sono gestiti nel segno dell'assoluta riservatezza e hanno come obiettivo principale l'approfondimento delle ragioni del conflitto con una valutazione molto più distanziante dei fatti e una ricerca degli interessi sottostanti volti a comprendere cosa le parti vogliono ottenere e come intendono uscire da quella situazione di conflitto.
    Questi incontri avvengono in un clima meno formale rispetto al primo incontro congiunto iniziale, clima strumentale per mettere a proprio agio la parte e ben disporla a collaborare con il mediatore e di conseguenza con la controparte.

    Concluso questo percorso, più o meno breve, il mediatore convoca le parti in un incontro congiunto finale durante il quale inizia o meno la negoziazione che le porterà all'accordo finale, se questa è la loro intenzione.

    Conclusione della mediazione.
    La fase finale della procedura di mediazione prevede la firma del verbale di mediazione. La firma viene apposta da tutte le parti e dai loro avvocati ed è certificata dal mediatore.
    Al verbale di mediazione è allegata copia dell'eventuale accordo che le parti avranno provveduto a produrre al mediatore.

    Il verbale, se sottoscritto dai legali delle parti, diventa immediatamente titolo esecutivo, altrimenti occorre la richiesta di omologazione presso il tribunale nel cui circondario ha sede l'organismo di mediazione.

    Agevolazioni fiscali.
    Tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall'imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura.
    Inoltre, il verbale di accordo è esente dall'imposta di registro entro il limite di valore di € 50.000,00, altrimenti è dovuta per la parte eccedente.

    E' previsto, inoltre, alle parti che corrispondono l'indennità agli organismi abilitati, in caso di successo della mediazione, il riconoscimento di un credito d'imposta commisurato all'indennità stessa, fino a concorrenza di € 500,00, mentre in caso di insuccesso il credito d'imposta è ridotto alla metà.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 11 Febbraio 2015

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