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Samble

Nuovo Iscritto
Amministratore di Condominio
Buongiorno a tutti, vorrei affrontare con voi una questione che non mi è del tutto chiara e che ho rilevato piuttosto discussa in giro per la rete, ovvero il quorum deliberativo per la nomina e per la riconferma dell'amministratore.

Sappiamo tutti che, compresa la riforma, per nominare un amministratore condominiale occorre la maggioranza qualificata ovvero in seconda convocazione la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio in millesimi.

Ci sono davvero interpretazioni di tutti i tipi tra cui:
  • L'incarico dura un anno, trascorso il quale il condominio non ha più amministratore
  • L'incarico dura un anno, trascorso il quale l'amministratore è in prorogatio finchè non ne viene nominato un altro
  • L'incarico dura due anni e quindi l'amministratore va rinominato ogni due anni.
  • L'incarico si perpetua automaticamente di anno in anno tipo assicurazione sino a che non sopravvenga esplicita richiesta di revoca.
  • Ci sono diversi quorum per la conferma e/o nomina dell'amministratore
  • ... e altri ancora
L'art. 1129 del codice civile recita che "l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata" da ciò molti colleghi hanno dedotto che per la sola riconferma non è più necessaria la maggioranza qualificata, ma basta quella semplice ovvero in seconda convocazione la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio in millesimi.

Seguendo questo ragionamento si verificano tre scenari distinti:

Primo scenario.
L'incarico dell'amministratore dura un anno ma si rinnova tacitamente per un altro anno (ugual periodo), quindi pur dovendo essere ratificato dall'assemblea basta la maggioranza semplice. Il terzo anno si dovrà provvedere a una nomina con maggioranza qualificata non durando tre anni l'incarico dell'amministratore attuale.

Secondo scenario.
L'incarico dell'amministratore dura un anno e si rinnova per un ugual periodo solo per dare il tempo all'amministratore di convocare l'assemblea per il rinnovo / nomina dell'amministratore in regime di protogatio imperii.

Terzo scenario.
L'incarico dell'amministratore dura un anno e si rinnova per un ugual periodo anche se deve essere comunque ratificato dall'assemblea quindi con maggioranza semplice. E così ogni anno successivo a meno che l'assemblea non decida di revocare l'attuale amministratore e di nominarne un altro con maggioranza qualificata.

Per stare al sicuro, personalmente, ho preteso dai miei condominii di venire nominato ex novo ogni anno con tanto di ripresentazione di preventivo, tagliando via ogni discussione. Sostanzialmente non vengo rinominato ma eletto di nuovo. Curioso che dopo la riforma, proprio su un tema tanto centrale quale la nomina del legale rappresentante del condominio siamo ancora a discutere su quale sia il quorum adeguato.

Cosa ne pensate? Qual'è secondo voi lo scenario più plausibile o quello che avete adottato?
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Curioso che dopo la riforma, proprio su un tema tanto centrale quale la nomina del legale rappresentante del condominio siamo ancora a discutere su quale sia il quorum adeguato.
Ho già risposto tante altre volte in modo esaustivo che se fai una ricerca mi trovi.

Indubbiamente il legislatore ha riformato in modo un po' arizigogolato ...ma cosa pretendere da un consesso foderato di avvocati ? (=le leggi le fanno in modo che si sia costretti ai loro servigi).
 
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Samble

Nuovo Iscritto
Amministratore di Condominio
Il mio non è esattamente un quesito ma un tema di discussione. Mi interessa capire il tuo orientamento su quale versione interpretativa ritieni più aderente alla ratio del legislatore.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Mi interessa capire il tuo orientamento su quale versione interpretativa ritieni più aderente alla ratio del legislatore.
Quella che risulta da quanto ho scritto anche in altri luoghi...vedo di sintetizzare.

Serve attenta lettura di tutti gli Articoli che dispongono su qualfica, nomina e durata.
Molti dei fraintendimenti derivano dal fatto che in "prima stesura" nella Legge si era precisata una durata biennale dell'incarico rispetto al precedente (1 anno).
Nei vari passaggi parlamentari tale modifica è stata stralciata ma è evidentmente rimasta nella "mente" di alcuni ...tanto che anche esperti, verso cui solitamente ho stima, cadono nell'errore al punto di menzionare una "tacita conferma" che non esiste.

Art. 1129
L'incarico di amministratore ha durata di un anno ...


quindi 12 mesi ...ne più ne meno...decorso il termine l'amministratore non è più "validamente" in carica ma rimane in regime di prorogatio imperii salvo riconferma, nomina di un nuovo, "espressa rinuncia" ratificata dall'assemblea o revoca giudiziale

...e si intende rinnovato per eguale durata

Questo è il "passo" infelice nella stesura, che induce in errore molti.
La Legge in reatà definisce una cosa semplice: se si provvede al rinnovo la durata vale per ulteriori 12 mesi ...successivi ai primi.
Esempio pratico:se la nomina fosse avvenuta il 20/02/2014 la scadenza naturale sarebbe il 19/02/2015 (incluso)...presumendo che ben difficilmente si possa deliberare/convocare per il rinnovo nell'esatto giorno di scadenza e si procedeva in data 15/03/2015...l'incarico terminava in data 19/02/2016.

Quanto ai quorum necessari pr la nomina...Le Legge ne prevede solo e sempre uno:
-metà+1 dei votanti che rappresentino almeno 500 millesimi.

Quindi non vi possono essere distinzioni fra :
a)prima nomina
b)conferma/rinnovo
c)revoca
 
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Samble

Nuovo Iscritto
Amministratore di Condominio
Quindi se ho capito bene secondo te l'incarico non si rinnova tacitamente ma va rinnovato esplicitamente e su questo mi sembra che la maggior parte siamo d'accordo.

Così come siamo d'accordo sulla durata di 12 mesi. Anche su questo la fazione dei 24 mesi è sempre più sottile per non dire estinta.

E' sul quorum la netta divisione ed è su questo che volevo approfonditamente pareri.

La tua tesi + a metà tra lo scenario 2 e il 3 se ho bene capito, ovvero vale il principio del rinnovo non tacito annuale con esigenza di ratifica assembleare ma il quorum necessario resta la maggioranza qualificata?
 

giorgino

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Personalmente ritengo che la maggioranza semplice in caso di "rinnovo" sia sufficiente per confermare l'amministratore in carica regolarmente eletto.
Certo è che essendo la legge lacunosa su questo punto specifico, avendo la possibilità, non esiterei a usare la maggioranza qualificata.

Diciamo che, nella pratica, se mi capita il condominio soddisfatto del mio operato, dove tutti i presenti mi confermano come amministratore ma non si raggiungono i 500 millesimi per i più svariati motivi, non sto di sicuro a convocare una nuova assemblea per ottenere la conferma per l'anno successivo con la maggioranza qualificata.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
vale il principio del rinnovo non tacito annuale con esigenza di ratifica assembleare ma il quorum necessario resta la maggioranza qualificata?
Esatto.
Secondo me il rinnovo non è mai automatico, la durata è e resta di 12 mesi e necessita sempre lo stesso quorum.

Quindi se ho capito bene secondo te l'incarico non si rinnova tacitamente ma va rinnovato esplicitamente e su questo mi sembra che la maggior parte siamo d'accordo.

Così come siamo d'accordo sulla durata di 12 mesi. Anche su questo la fazione dei 24 mesi è sempre più sottile per non dire estinta.
In realtà a dar retta a 3 interpretazioni giurisprudenziali successive alla riforma del 2013..."loro" non si sono estinti.

Tribunale di Milano

http://www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com/docs/Editrice/ILSOLE24ORE/QUOTIDIANO_CONDOMINIO/Online/_Oggetti_Correlati/Documenti/2015/10/09/durata nomina amministratore 6 10 2015.pdf?uuid=ACs38kCB

cui sono seguiti quello di Taranto e quello di Cassino.

Evito di scrivere quello che penso su certi Giudici di primo grado (sarei passibile di reato)...ma chiederei loro come conciliano queste loro interpretazioni con quanto precisato nei seguenti Articoli del Codice Civile:

In ordine cronologico

Art. 1129
...
Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o..
...
.L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

Art. 1135

Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condòmini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
...

Ho sempre la "vaga" sensazione che certi Giudici leggano con un solo occhio...o fissino il dito perdendo di vista tutto l'ambiente che lo circonda.
 

Samble

Nuovo Iscritto
Amministratore di Condominio
Stendiamo un velo sull'aleatorietà delle sentenze almeno in ambito civile perchè ci vorrebbero interi volumi per radunare le contraddizioni...

Ciò detto resta la pratica perché alla fine il 99,9% dei casi viene guidata da ciò che viene detto e deliberato nelle assemblee. Per il momento tralasciamo lo 0,01% in mano ai tribunali.

E della questione sollevata da giorgino cosa ne pensi? Anche tu sei dell'idea che per la ratifica dell'anno successivo alla nomina (e non già "secondo anno") sia in realtà sufficiente la maggioranza semplice in virtù del fatto che l'amministratore sia già in carica e l'assemblea non abbia manifestato alcuna volontà di revocarlo o di nominarne uno nuovo?
Personalmente ritengo che la nomina sia sempre e comunque da approvare con la maggioranza qualificata perché alla fine si tratta di ratifica solo nel caso in cui non vi sia una nomina e alla fine ratifica e nomina siano la stessa cose e quindi soggette allo stesso criterio di maggioranza.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
No...non concordo con @giorgino ma ho la stessa tua opinione.

Nomina e conferma hanno il medesimo risultato quindi non vedo motivi per giustifcare una maggioranza diversa a seconda si tratti di nuovo amministratore o di rinnovo dell'incarico.
Nella Legge non vi è alcuna indicazione in merito al rinnovo ma specifica che anche per la revoca serve la stessa maggioranza della nomina.
 
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Lucianone

Membro Junior
Amministratore di Condominio
Bah... nella teoria sono d'accordo con @Dimaraz ma nella pratica non spenderei altri 150€ del condòmino per ottenere una nomina (conferma) con una maggioranza qualificata anzichè semplice in seconda convocazione.
Magari porrei di nuovo l'argomento in una assemblea straordinaria di metà anno qualora se ne presentasse l'opportunità.
Comunque in linea di massima è vero che di fatto non c'è scritto da nessuna parte che si possa riconfermare l'amministratore con una maggioranza semplice. Piuttosto è più ragionevole per assurdo il partito dei "l'amministratore di condominio dura in carica due anni" che la tesi che sostiene @giorgino (non me ne volere ;) )
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Piuttosto è più ragionevole per assurdo il partito dei "l'amministratore di condominio dura in carica due anni"
Nessuna vena polemica...ma solo dibattito...quella di una durata "biennale" è ancora più facilmente smentibile perchè ne esiste chiara enunciazione nella Legge.

Un "amministratore professionista"...non dovrebbe nemmeno mai entrare sull'argomento "norme di Legge" se non per una spiegazione su richiesta.ma sempre tenendo una "posizione" da sopra le parti.
Non spetta all'amministratore dirigere l'assemblea e nemmeno "dettare" il verbale.

In una votazione per la riconferma (o anche fosse una nuova nomina o qualsiasi altra delibera) il verbale dovrebbe limitarsi a riportare fedelmente quanto avvenuto senza sbilanciarsi in frasi sulla validità o meno della maggioranza.

Nel concreto: la votazione per la nomina (riconferma) ha determinato il seguente risultato:
La delibera di cui al punto 1 dell' ordine del giorno è stata cosi votata.
14 voti a favore per un totale di 498 millesimi
10 voti contrari per un totale di 360 millesimi
1 astenuto con 30 millesimi
4 assenti con totali 112 millesimi

E' palese la mancanza dei millesimi di Legge...ma l' amministratore non è un Giudice che possa emettere sentenza pertanto deve limitarsi a svolgere il proprio compito che, vista la mancanza di una nuova nomina, resta quello del mandatario regolarmente in carica.
Se nessuno impugna entro 30 gg la delbera rimane valida ed inoppugnabile.

 
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