Modificare la destinazione del uso delle parti comuni

[efim]

Art. 1117-ter(Modificazioni delle destinazioni d'uso). -- Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.

Questo articolo che ho letto del nuovo regolamento condominiale quindi ti permette di cambiare la destinazione non a unanimità ma a maggioranza ?
Il mio caso è che tutti i miei vicini vogliono fare dei parcheggi dal giardino condominiale. Sarebbe una spesa di 50.000 come minimo il preventivo. Io una non voglio fare parcheggi e due non ho quei soldi, dato che già abbiamo preventivato di rifare il tetto quindi non ho cosi tanti soldi da spendere.
La mia domanda è se ho capito bene: loro a maggioranza possono quindi decidere di modificare anche se non sono d'accordo ?

 

[Dimaraz]

Sei "duretta".
Se le delibere sono approvate da prevista/idonea maggioranza (variabile a seconda dell'argomento)..tu devi adeguarti.

 

[bastimento]

Non è che forse si possono aggiungere alcune precisazioni?

A me sembra che una tale trasformazione, con una spesa di 50.000€ si possa definire innovazione, direi anche gravosa (dipende dal nr di condòmini).

Ora per le innovazioni gravose, l'art. 1121 sancisce che ove sia possibile una utilizzazione separata, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati dalla spesa
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza che l'ha deliberata intenda sopportare integralmente la spesa.

Al solito si è di fronte a due articoli apparentemente in contrasto: qui la linea di demarcazione è soggettiva (la gravosità dell'innovazione): presumo che l'arbitro sia il solito giudice. Con tutte le considerazioni che ne conseguono.

 

[Dimaraz]

A me sembra che una tale trasformazione, con una spesa di 50.000€ si possa definire innovazione, direi anche gravosa (dipende dal nr di condòmini).

Intanto andrebbe appurato se di innovazione si tratti ( @efim su questo non ha fornito elementi).
La mera trasformazione di parte del giardino condominiale in parcheggio non è innovazione se il Condominio già dispone di parcheggi.

Il "gravoso" non è condizione sufficente in assenza di innovazione e al contempo non è valutabile sulla rilevanza del totale complessivo ma del rapporto fra costo dell'innovazione e valore dell'immobile/unità in proprietà.

In ogni caso una delibera approvata resta sempre valida (anche se in difetto di lecita maggioranza)...è il condòmino che pensa di aver subito torto deve impugnare difronte ad un Giudice...unico deputato a sentenziare.

 

[bastimento]

è il condòmino che pensa di aver subito torto deve impugnare difronte ad un Giudice...unico deputato a sentenziare.

Appunto.

Intanto andrebbe appurato se di innovazione si tratti ( @efim su questo non ha fornito elementi).

Non conosco la definizione giuridica di "innovazione": ammesso che esista.
Certamente far diventare parcheggio un giardino non equivale a modificare il tipo di piantumazione.

 

[Dimaraz]

Ho già accennato a cosa abbia stabilito la giurisprudenza.
Non è innovazione se già esiste un parcheggio condominiale...ma semplice "ampliamento" delle disponibilità in tal senso.

Se ricorre al Giudice ...sempre mano al portafoglio dovrà mettere senza la certezza di recuperare tutte le spese legali.
Posto che in prima istanza dovrà adire al "mediatore" che solitamente compensa le spese anche quando da ragione al ricorrente.

 

[bastimento]

Non mi pare di aver letto trattarsi di ampliamento.

Il mio caso è che tutti i miei vicini vogliono fare dei parcheggi dal giardino condominiale.

Valuterà l'interessato sulla base delle informazioni ricevute.

Dal mio punto di vista se uno avesse acquistato proprio per la presenza di un giardino, potrei condividere il disappunto, a prescindere dall'aspetto economico.

Certo oggi la disponibilità di un parcheggio ha altrettanta valenza pratica.

 

[Dimaraz]

Valuterà l'interessato sulla base delle informazioni ricevute.

Allora, in mancanza di precisazioni, completiamo l'opera:

-ammesso e non concesso si tratti di "innovazione" la stessa richiede una maggioranza inferiore rispetto all' Art. 1117.
Infatti con la riforma ora vale :
3. innovazioni (articolo 1120, primo comma, e 1122 bis, terzo comma): sia in prima che in seconda convocazione è richiesto il quorum qualificato dato dalla maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.


-in considerazione dei topic precedenti, @efim appare più come una "contraria a prescindere" (senza disquisire se a torto o ragione)...e in una realtà di 4 essere la sola in disaccordo significa essere sempre per "vie legali".
Cosa poco "salutare".

 

[bastimento]

Ammesso e non concesso che si tratti di Innovazione, è irrilevante che @efim sia o meno contraria a prescindere. Se innovazione si tratta, con possibilità di utilizzazione separata, in questo caso di non utilizzazione, potrebbe o no chiamarsi fuori dalle spese necessarie? Non mi risulta richieste le vie legali.

 

[Dimaraz]

Se innovazione si tratta, con possibilità di utilizzazione separata, in questo caso di non utilizzazione, potrebbe o no chiamarsi fuori dalle spese necessarie?

Ripteto non basta la qualità "innovazione" per chiamarsi fuori dalle spese decise con idonea maggioranza....altrimenti tutti si estraneerebbero ogniqualvolta.

Serve che sia innovazione ma anche "gravosa e voluttuaria".

Solo in quel caso il contrario può non partecipare.

 

[bastimento]

Ripeto per amor di correttezza:

serve che l'innovazione sia gravosa o (aut) voluttuaria. Non c'è scritto e (et)

Gravosa rispetto alle condizioni ed all'importanza dell'edificio, e suscettibile di utilizzazione separata.
Il c.c. non stabilisce sia un giudice a discernere. Addirittura concede il diritto di veto se l'utilizzazione separata non fosse possibile. (salvo la maggioranza si faccia carico della intera spesa)
Nulla comunque vieta al Condominio di adire le vie legali, per far valutare la cosa.

Si possono giustamente estraniare tutti quelli che si trovano nelle condizioni contemplate dall'art. 1121, piaccia o meno.

Facile? Certamente no: basta leggere queste ultime battute e la aleatorietà del termine gravoso per non parlare del voluttuario.

 

[Dimaraz]

La mia "e" era semplicemente di congiunzione per la mia frase...vale sempre quanto scritto alla lettera nella norma.

Ma la sostanza non cambia visto che la "creazione" di un parcheggio condominiale nel caso sottoposto:
a-10/15000 Euro sul controvalore dell'abitazione ben difficilmente è considerata "gravosa"
b-parimenti non può essere considerata "voluttuaria" vista l'utilità del risultato.

Che poi @ efim non sia in alcun modo interessata all'opera e voglia tenersene fuori invocando l'art. 1121...solo lei può sapere se ne sussistono i presupposti, se gli altri accettino che le si estranei (rinunciando alla sua "area"...ma con la possibilità di riaverla in futuro)...o se debba ricorrere al Giudice (anticipando soldi).

 

[bastimento]

Far gara a chi scrive l'ultima parola non è sport che ci nobiliti: è che siamo due testardi, con approcci diversi
Tu tendi ad affermare una linea, di cui presumo sei fermamente convinto: io mi accontento di prospettare i possibili esiti.

Il guaio è che ad esempio in questo caso, la valutazione della gravosità è del tutto personale: e ne io ne tu siamo titolati a fare ipotesi sul portafoglio di @efim.
(e come vedi qui ce la cantiamo e suoniamo, più per questioni di principio, che per vero interesse dell'interessata che si è dileguata).

Non è nemmeno stato detto in quanti si devono dividere i 55.000€, quindi non so a che titolo supponi la quota aggirarsi tra i 10 e 15 k€. Per inciso a me non sembrerebbero pochi, specie se aggiunti ad altre spese rilevanti (tetto): e il rapporto rispetto al controvalore dell'edificio, è opinabile: il c.c. parla genericamente di condizioni ed importanza dell'edificio. Più comprensibile (ma relativo) sarebbe valutare la spesa in funzione dell'incremento di valore che l'edificio verrebbe ad assumere con quella innovazione.

Per ultimo scrivi: .. se gli altri accettino che lei si estranei ..... o se debba

Io propendo invece a pensare che le cose possano mettersi in questi termini:
... che lei si estranei ... e gli altri debbano ricorrere al Giudice (anticipando i soldi)

 

[Dimaraz]

Far gara a chi scrive l'ultima parola non è sport che ci nobilit

Non pensavo di essere ad una gara. Io replico quando vedo che vengono fatte domande o integrare o correggere affermazioni errate.

Il guaio è che ad esempio in questo caso, la valutazione della gravosità è del tutto personale: e ne io ne tu siamo titolati a fare ipotesi sul portafoglio di @efim.

Mai fatti i conti in tasca agli utenti...ho semplicemente espresso quella che sarebbe la probabile interpretazione di un Giudice (giovandomi di quanto imparato nel tempo)...non per nulla ho indicato che spetta ad @efim decidere se e come spendere (lavoro o legale per ricorso).

Non è nemmeno stato detto in quanti si devono dividere i 55.000€, quindi non so a che titolo supponi la quota aggirarsi tra i 10 e 15 k€.

Perchè, a tua differenza, ho una visione d'insieme e più particolareggiata dell'utente in questione di cui mi sono inevitabilmnete fatto una "immagine" dai contatti diretti e dalle esposizioni nei vari topic.

Salve,
abito in un condominio di soli 4 proprietari ( 3 di appartamenti e 1 di un negozio al piano terra).

La creazione di un nuovo condominio

Di fondo non comprendo mai la tua necessità di fare il "basty-an" contrario o quello che si sente di fare l'avvocato del "diavolo".

Se da una lato ciò permette di eviscerare ogni "recesso" dei vari casi (beneficio di chiunque legga)...dall'altro indubbiamente appare come una "lite perenne".

 

[bastimento]

L'ho premesso: io tendo ad esporre le varie possibili alternative, cercando di non propendere per nessuna di esse, salvo manifesta evidenza.

Non essendo a conoscenza di ulteriori particolari oltre quelli qui esposti, ritenevo plausibili entrambe le soluzioni: non sono certamente spinto da volontà di contraddire a tutti i costi.

Mai fatti i conti in tasca agli utenti......ho semplicemente espresso quella che sarebbe la probabile interpretazione di un Giudice (

a-10/15000 Euro sul controvalore dell'abitazione ben difficilmente è considerata "gravosa"

Qui appare come una tua supposizione: se l'interpretazione probabile ddei giudici fosse questa, significa che potrebbero esserci anche interpretazioni opposte, sia pur meno probabili.

non per nulla ho indicato che spetta ad @efim decidere se e come spendere (lavoro o legale per ricorso).

Qui nulla invece dici su quanto invece io ho obiettato, che mi pare sia esattamente in opposizione: io infatti propendo nel pensare che invece capiterà e spetterà ad altri, cioè al Condominio decidere se citare @efim per ottenere la sua partecipazione alla spesa: la quale Efim applicherà spontaneamente l'art. 1121 senza bisogno di farselo confermare dal giudice (non mi risulta sia un passo obbligato, ma potrei sbagliarmi), ed applicando invece il pragmatico articolo 5°....

Non sono quindi spinto da piacere per il contraddittorio fine a se stesso: è che ritengo anch'io più probabile che l'esito sia quest'ultimo. Giovandomi di quanto vissuto per esperienza diretta.

 

[Dimaraz]

Dubito che tu abbia avuto esperienza vissuta di caso identico.

Fuor di dubbio che tutta la tua ultima ipotesi sia "sballata" fin dai presupposti.

 

[bastimento]

Non hai bisogno di ripeterti: è noto che non ti sfiora mai l'ombra del dubbio.

Sei certo anche di situazioni che non conosci? Complimenti.

Dicci, dicci cosa ci sarebbe di sballato fin dai presupposti: poi ne riparliamo.

 

[Dimaraz]

Non hai bisogno di ripeterti: è noto che non ti sfiora mai l'ombra del dubbio.

Beh...hai qualche problema di lettura visto che ho esordito nella replica con un "dubito".

Sei certo anche di situazioni che non conosci? Complimenti.

Affermazione sciocca.
Di ciò che non conosco non fornisco risposta o do parere usando il "condizionale".
Se non si ha certezza di ciò che si afferma di quale utilità pensi di poter essere per chi chiede aiuto?

Dicci, dicci cosa ci sarebbe di sballato fin dai presupposti: poi ne riparliamo.

Se intervieni in un forum su questioni Condominiali dovresti aver conoscenza dei meccanismi e delle Leggi che lo regolano...altrimenti invece di essere d'aiuto crei solo confusione.
Facilmente dimostrabile il "sballato" del tuo ultimo ragionamento:

1-io infatti propendo nel pensare che invece capiterà e spetterà ad altri, cioè

2-al Condominio decidere se citare @efim per ottenere la sua partecipazione alla spesa:

3-la quale Efim applicherà spontaneamente l'art. 1121 senza bisogno di farselo confermare dal giudice (non mi risulta sia un passo obbligato, ma potrei sbagliarmi),
ed applicando invece il pragmatico articolo 5°

1-tanta "ridondanza" (linguisticamente discutibile nella forma) equivale ad incertezza in ciò che si afferma e dei risultati di certi atti compiuti od omessi

2-vero ma errata ed incompleta considerazione degli effetti successivi, vendi punto suguente

3-la cronistoria di quanto accadrà seguento il tuo ragionamento:
-l'assemblea si riunisce e delibera di approvare il lavoro (anche se @efim fosse assente) e di accantonare le cifre necessarie
-l'amministratore, qualora @efim assente, invia il verbale dell'assemblea con il piano di riparto che include la stessa
-@efim in ossequio al tuo suggerimento, decide di non versare alcunchè e di non impugnare ...tanto il signor BastyMento in un forum le ha prospettato la possibilità di autoapplicare un Art. 1121 ed un fantomatico art. 5° (forse intendevi comma)

peccato che questo comporti nell'ordine:
1-la ricezione di un DI immediatamente efficace per omesso versamento di quote stabilite in una delibera che è e resta valida ed efficace fino a pronuncia contraria.

2-il decorso dei termini di prescrizione per ottenere la cancellazione di una delibera "annullabile" (le resterebbe solo la vaga speranza di questioni di "nullità").

Senza dimenticare che il portare a pretesto l'autoapplicazione di una norma di Legge bypassando la sentenza di un Giudice...non mette mai in buona luce.

Ora permetterai...ma non c'è altro da aggiungere ad una discussione che è priva dell'autore del quesito iniziale.

 

[bastimento]

Non è la prima volta che l'autore del quesito si assenta, quindi non ritengo chiusa questa discussione.

Tralascio di aggiungere commenti sulla forma e sulla sostanza linguistica, che non mi interessano.

Ritorno invece sul punto.

1) l'assemblea delibera una innovazione molto gravosa o voluttuaria.
2) i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Dispositivo dell'art. 1121 Codice Civile
Fonti → Codice Civile → LIBRO TERZO - Della proprietà → Titolo VII - Della comunione (artt. 1100-1139) → Capo II - Del condominio negli edifici
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa (1) o abbia caratterevoluttuario (2) rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata (3), i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

3) Non leggo richiesto alcun ricorso al giudice, e nemmeno l'annullamento della delibera: se ricorrono le condizioni di utilizzo separato (in questo caso il non utilizzo del parcheggio) la maggioranza che intendesse procedere si farà carico dell'intera spesa.
4) Salvo il diritto dei dissenzienti a subentrare in un secondo tempo, con le modalità prescritte.
Nel caso previsto dal primo comma i condòmini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e dimanutenzione dell'opera [1108 1] (4)

Ovviamente la maggioranza intendesse portare in giudizio chi intende estraniarsi dalla spesa gravosa, sarà libero di intentare una causa:
sarà onere del convenuto dimostrare le proprie ragioni. Cass. civ., 23-04-1981, n. 2408.

Questo ultimo particolare rende particolarmente delicata la decisione di aderire o sottrarsi, specie se l'oggetto del contendere è oggettivamente difficilmente dimostrabile essere gravoso ecc.
Ma 55000€ sono una spesa anche superiore alla installazione di ascensori o simili, dove la prassi per ora considera gravose, o voluttuaria, la innovazione. Qui sotto altro esempio.
Innovazioni Gravose e voluttuarie - Avv. Carlo Pikler
Ad esempio, è stato previsto dalla Suprema Corte che: <<A norma dell'art. 9, comma 3, della legge 24 marzo 1989, n. 122, i condòmini possono deliberare — con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, cod. civ. — la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo di edifici condominiali, anche in numero inferiore a quello della totalità dei componenti, essendo i dissenzienti tenuti a rispettare la sottrazione dell'uso dell'area comune a seguito della destinazione a parcheggio. Tuttavia, poiché il citato art. 9, comma 3, fa salvo il contenuto degli artt. 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, cod. civ., detta sottrazione è consentita solo se è assicurata anche ai condòmini dissenzienti la possibilità di realizzare, in futuro, nella zona comune rimasta libera, un analogo parcheggio

Ora efim non ha specificato se era presente o assente all'assemblea: ovviamente se presente doveva fare verbalizzare il suo dissenso. Se assente doveva comunicare nei termini temporali la sua posizione e l'eventuale appello all'art. 1121.

- Solo in caso di silenzio rischia il DI: non se ha agito correttamente in assemblea o dopo il ricevimento del verbale.

- Non vedo i termini invece per prevedere la necessità di chiedere l'annullamento della delibera (puoi citare riferimenti?): la delibera resterebbe valida per i favorevoli,

- Dove sta scritto che : l'autoapplicazione di una norma di Legge bypassando la sentenza di un Giudice sia in questo caso preclusa?

- ti chiederei, invece di perderti in giudizi sugli scriventi, di aiutarci più utilmente citando eventuali riferimenti a quanto hai sostenuto.

p.s.: per tua aggiornamento, correggo la tua ipotesi.

Il fantomatico art. 5° è ben noto alla gente comune e così recita:
"Chi ha i soldi in mano ha vinto", che fa il paio col seguente:
"Pagare e morire c'è sempre tempo"

Sappiamo non appartenere al codice, ma sono spesso un ottimo deterrente o precauzione.

 

[Dimaraz]

Ti espongo i tuoi "limiti":

1)

Non è la prima volta che l'autore del quesito si assenta, quindi non ritengo chiusa questa discussione.

Posto che l'autrice del topic si è limitata al quesito iniziale senza più intervenire nei 7 giorni successivi e dopo 18 interventi in alcuni dei quali epsressamente citata...la tua affermazione quantomeno pecca (fortuna che mi accusavi di troppe certezze).

2)

i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
...
Non leggo richiesto alcun ricorso al giudice, e nemmeno l'annullamento della delibera: se ricorrono le condizioni di utilizzo separato
...
Dove sta scritto che : l'autoapplicazione di una norma di Legge bypassando la sentenza di un Giudice sia in questo caso preclusa?

Con queste capisco che il Diritto e le procedure giudiziarie non sono la tua materia.

Non hai cognizione di causa e continuare a discutere con chi ignora le cose più elementari è solo spreco di tempo e disturbo per chi cerca informazioni.
Torna quando sei più preparato.
La discussione è chiusa definitivamente.