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armix

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Condòmino proprietario
premesso che la spesa di adeguamento dell'impianto ascensore va suddivisa per il 50% sulla base dei millesimi di proprietà e per il 50% in proporzione all'altezza dei piani, ex art 1124, gradirei sapere se la spesa rapportata ai piani va suddivisa sulla base dei millesimi ascensore oppure come il seguente esempio:
immobile di 4 piani ( 1+2+3+4 = 10)
il 1° piano paga 1/10
il 2° piano paga 2/10
il 3° piano paga 3/10
il 4° piano paga 4/10
Grazie
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
gradirei sapere se la spesa rapportata ai piani va suddivisa sulla base dei millesimi ascensore
????
Mi pare un cortociruito verbale.

A)-50% in base ai millesimi generali di proprietà (e fin qui è semplice)

B)-50% in base all'altezza

quindi che centrano i millesimi su B)?

Ps.
Giusto il calcolo:
4 piani ( 1+2+3+4 = 10)
il 1° piano paga 1/10
il 2° piano paga 2/10
il 3° piano paga 3/10
il 4° piano paga 4/10
 

armix

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Premesso che l'immobile ha la tabella dei millesimi per la suddivisione della spesa ordinaria dell'ascensore e che l'importo da suddividere in rapporto al piano è di €. 4.845, il mio amministtratore ha suddivisa la spesa per i singoli qiani in questo modo:
4.845 x 175,74 (somme dei millesimi ascensore del piano) diviso 1000. Io ritengo errata questa suddivisione perchè l'art. 1124 non fa riferimento ai millesimi ascensore ma all'altezza del piano. Che ne dite?
 

Dimaraz

Moderatore
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Se vuoi farmi "dare i numeri"...prima devi cominciare tu:innocente:... ma in modo completo ed esaustivo ...altrimenti non si capisce nulla.
Totale spesa
Suddivisione millesimale di tutte le unità e loro ubicazione rispetto al piano terra.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Mi pare tu abbia già postato il medesimo argomento su propit, e ti sia dato una risposta che ritengo corretta, per quanto riguarda la suddivisione della quota spettante tra le unità poste sul medesimo piano.

l'importo attribuito al piano va moltiplicato per i millesimi di proprietà dei singoli condòmini e diviso la somma dei millesimi dello stesso piano.
Resta da accertare che la quota complessiva attribuita al piano sia secondo l'art. 1124., con le frazioni sopra citate.
 

armix

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Chiedo scusa a Dimaraz se non mi sono spiegato bene. Espongo il caso:
Nel mio condominio, per l'adeguamento dell'impianto ascensore ( che parte dal Piano terra e non va in cantina)dobbiamo sostenere una spesa di €. 9.691.
Il mio amministratore ha così suddiviso la spesa:
il 50% ( €.4.845) è stato suddiviso tra tutti i condòmini ( compreso quelli del piano terra, sulla base dei millesimi di proprietà. Su questo nulla questio. Il problema sorge per la suddivione del restante 50% che va suddiviso in base all'altezza dei piani.
Faccio l'esempio del primo piano che ha tre condòmini . Il totale dei millesimi ascensore del piano è 175,34.
Il mio amministratore ha così calcolato la quota del primo piano: €. 4.845 x 175,34 diviso mille= €. 849,52 ( importo dovuto dai condòmini del primo piano) Detto importo è stato ripartito tra i condòmini dello stesso piano in base ai millesimi di proprietà.
A mio parere l'importo di €. 4.845,00 , ai sensi dell'art.1124 andrebbe . invece così ripartita:
Lo stabile è composto da 4 piani ( oltre al piano terra).
1+2+3+4 = 10
Per il 1° piano ho calcolato 1/10 di €. 4.845,50 = 484,50 euro
Per il 2° piano ho calcolato 2/10 di €. 4.845,50 = 969,00 euro
Per il 3° piano ho calcolato 3/10 di €.4.845,50 = 1.453,50
Per il 4° piano ho calcolato 4/10 di €. 4845,50 = 1.938,00. Le somme attribuite ai singoli piani andrebbero successivamente ripartite tra i condòmini dello stesso piano in base ai millesimi di priprietà. Quale dei due calcoli è corretto?
Grazie per la risposta
 

Dimaraz

Moderatore
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Adesso finalmente è chiarito il busillis...il tuo amministratore vorrebbe preso a calci dove non batte il sole...andiamo per punti:

( compreso quelli del piano terra, sulla base dei millesimi di proprietà. Su questo nulla questio
A quelli del piano terra la quota compete solo se:
1-gli stessi risultassero proprietari dell'impianto (rogito) supponendo l'ascensore sia "nato" con l'edificio
2-la cosa fosse stabilita in regolamento di condominio contrattuale o per consuetudine consolidata nel tempo (abbiano sempre partecipato alle spese)


Faccio l'esempio del primo piano che ha tre condòmini . Il totale dei millesimi ascensore del piano è 175,34.
Il mio amministratore ha così calcolato la quota del primo piano: €. 4.845 x 175,34 diviso mille= €. 849,52
Come dice Sgarbi: -E' una capra!!!
Così facendo andrà a ripartire ancora con il criterio millesimale e non in proporzione all'altezza.

Giusto il tuo sistema...(si potrebbe obiettare che in questo modo chi è al PT partecipa solo per la quota millesimale)
La quota totale di quanti sono al 1°Piano è di Euro 484,50 e antra ripartita fra i singoli su base proporzionale quindi:
484,50/175,34 x ... (i millesimi di ogni singolo proprietario di qual piano)
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Niente da obiettare in teoria in generale, ma sarebbe opportuna una verifica preliminare.

Faccio l'esempio del primo piano che ha tre condòmini . Il totale dei millesimi ascensore del piano è 175,34.
Secondo me, salvo non ricordi cosa è stato detto in precedenza, sarebbe meglio chiarire cosa siano questi millesimi ascensore: in ogni regolamento condominiale degno di questo nome, le tabelle millesimali sono tipicamente almeno tre.
1- millesimi di proprietà
2- millesimi riscaldamento (o mc) , in futuro superate dalla contabilizzazione individuale.
3- millesimi ascensore, in genere suddivise in due:
3.1-- millesimi ascensore per spese ordinarie
3.2-- millesimi ascensore per spese straordinarie.

Ora se i millesimi ascensore di cui accenna l'amministratore fossero desunti dalla tabella che ho denominato 3.1 , questa avrebbe già dovuto considerare l'art. 1124: se il regolamento di condominio avesse assunto proporzioni leggermente diverse pur rispettando una progressività di piano, ed il regolamento fosse contrattuale, mi pare di poter dire che l'amministratore non avrebbe torto.

Se invece la tabella millesimi ascensore rispecchia quella di proprietà, sarebbe da valutare se ci siano gli estremi per sollecitare una modifica dei millesimi di gestione, in modo da ottemperare, almeno come criterio, al dettato del l'art. 1124.
(parlo di criterio perchè ho visto un caso in cui la progressività mi è parsa attenuata, rispetto al solito calcolo secco).
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
p.s.: non so se sia stato considerata la cosa: ma se il regolamento di condominio prevedesse come tabella ascensori una replica dei millesimi di proprietà, come ci dovrebbe comportare? Mi sembrerebbe sorgere un bel conflitto interno.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
sulla base dei millesimi di proprietà.
Il totale dei millesimi ascensore del piano è 175,34.
Non avevo colto l'aggettivazione.

Se esistono 2 tabelle (a)Millesimi generali - b)Millesimi Scale (ascensore)...vien da pensare che la seconda tiene già conto dell'altezza piano....e il tuo amministratore non è più una "capra".
 

armix

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Ho consultato, oltre al mio rogito ( del 2013) ho consultato un rogito di un condòmino che ha acquistato la casa ( anni 60) dal costruttore. Il rogito riporta i millesimi di proprietà ma non fa nessun riferimento al regolamento contrattuale. Finora le spese ascensore sono state ripartite sulla base dei millesimi ascensore che escludono totalmente i condòmini del piano terra. Neanche l'amministratore ha trovato traccia di regolamento contrattuale. In questo caso per la suddivisione della spesa di adeguamento ascensore può essere derogato l'art. 1124?
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Finora le spese ascensore sono state ripartite sulla base dei millesimi ascensore che escludono totalmente i condòmini del piano terra.
Come si presenta questa tabella?. Hai detto che esclude il piano terra. Per i piani superiori c'è una progressione in funzione dell'altezza o sono tutti uguali?
Se la consistenza dei vari piani è uguale, potresti riportare la somma dei millesimi ascensore di ogni piano?
 

Dimaraz

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Parli di rogiti che non citano un regolamento di condominio contrattuale ma non si comprende se questo esista.
Se tu hai acquistato e sul tuo rogito non risulta richiamo a regolamento di condominio allora puoi contestare un riparto con criterio diverso da quello di Legge...ma se tu hai firmato/accettato/approvato tale Regolamento non puoi contestare anche se fosse un criterio iniquo.

Prima di imitare Don Chisciotte verifica come è determinata la tabella millesimi delle scale/ascensore.
Tieni presente che dal 2013 potrebbe avvalorarsi la tesi della validità per consuetudine.
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
Ho scritto "dal 2013" ...il che significa che son già almeno 2 esercizi che @armix approva con tal criterio...un Giudice potrebbe considerarla consuetudine.

Comunque nel 2013 è entrata in vigore la nuove Legge che ha equiparato ascensori e scale mutuando quanto già giurisprudenza aveva dedotto.
 
Ultima modifica:

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Mi ero chiesto se la applicazione per consuetudine, non costituisse in passato un precedente che dà validità alle tabelle.
 

armix

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Oggi ho consultato il mio rogito (anno 2013) che in relazione al rispetto del regolamento di condominio recita testualmente " REGOLAMENTO CONDOMINIO- la parte acquirente si obbliga ad osservare ed a fare accettare ad ogni successivo avente causa, le norme del regolamento di condominio in vigore dello stabile" Non credo che si faccia riferimento a regolamento di condominio contrattuale. Ciò sarebbe confermato dal fatto che il rogito del condòmino sottostante, registrato nel 1975, non fa alcun riferimento a regolamento alcuno. D'altra parte da quanto ho acquistato la casa le uniche spese ascensore ripartite sono state quelle relative alla conduzione dell'impianto. Vi allego , per un vostro più autorevole parere, le tabelle millesimali, riportate in calce, in base alle quali il mio amministratore ha fatto la suddivisione della spesa di adeguamento dell'impianto ascensore. A mio modesto parere la tabella millesimale ascensore non rispetti la progressività in funzione dell'altezza dei piani, per cui la spesa andrebbe suddivisa, ai sensi dell'art. 1124.
TABELLE MILLESIMALI
Proprietà/Unità------mm. propr ----mm.ascens.----mm.scale
1-piano rialzato-----------------65------------0-------------64,84
2-piano rialzato-----------------49------------0-------------47,255
3-piano rialzato-----------------72------------0------------- 72,525
4-primo piano------------------ 70----------60,33-----------70,033
5-primo piano-------------------72----------62,22-----------72,525
6-primo piano-------------------62----------52,79-----------61,54
7-secondo piano-----------------72-----------79,96----------72,525
8-secondo piano-----------------70-----------77,54---------- 70,33
9-secondo piano-----------------62-----------67,84----------61,54
10-terzo piano--------------------62---------- 83,14---------- 61,54
11-terzo piano---------------------75----------93,53-----------69,23
12-terzo piano--------------------66----------97,99-----------72,525
13-quarto piano-------------------69---------110,565----------69,23
14-quarto piano-------------------72----------115,82-----------72,525
15-quarto piano-------------------62----------98,28-----------61,54
TOTALE GENERALE------------1.000--------1000-----------1000
 
Ultima modifica di un moderatore:

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
1) A mio modesto parere si definisce Regolamento Contrattuale, o tabella millesimale contrattuale, quella riportata sul rogito di acquisto.
Per cui propenderei per ritenere che l'amministratore non possa derogare dalla stessa, salvo voi all'unanimità, decidiate di modificarla. O che qualcuno si rivolga al giudice per fare rettificare eventuali errori. Non penso però che di errori si possa parlare se il criterio adottato è correttamente imputato.
2) Se vale il ragionamento 1, diventa inessenziale la seconda risposta.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Quanto alla domanda se sia logica la tabella ascensore, a prima lettura non avevo afferrato che erano 3 colonne. Riporto quella ascensore, senza contorno, sommando i piani
piano rialzato 0
primo piano 175.34
secondo piano 225.34
terzo piano 274.66
quarto piano 324.66

TOTALE GENERALE 1.000

La differenza piano su piano è di 50 mm: quasi come se si sia voluto attenuare la progressività di piano, applicando solo il 28,5% di maggiorazione rispetto al primo, tra un piano e l'altro. E' un criterio come un altro, a quanto pare accettato in precedenza all'unanimità.

Se poi la frase sulle tabelle "riportate in calce" si riferisce a tabelle riportate in calce al rogito, vale quanto sotto riportato.
la parte acquirente si obbliga ad osservare ed a fare accettare ad ogni successivo avente causa, le norme del regolamento di condominio in vigore dello stabile"
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Oggi ho consultato il mio rogito (anno 2013)...
Come da tua richiesta ho riedidato la tabella (verifica se ora è come intendevi postare)...è posso dire un paio di cose:
1-per come è "calcolata" direi che palesa alcune discutibili risultanze. Assurdo che la tabella scale sia priva di progressione e in pratica replichi la tabella di proprietà (solo arrotondati alcuni valori decimali)
2-più coerente la tabella ascensore (ma solo qualora l'ascensore parti dal piano rialzato, escludendo dalle spese di funzionamento le unità poste a tale livello e teoricamente non utilizzatrici) seppur non nel "dettato" dalla norma di Legge.

Come già accenanto, l'esistenza di tale tabelle ed il loro continuo uso anche se non allegate al regolamento di condominio che "pare" essere di tipo "contrattuale " visto il citato:
la parte acquirente si obbliga ad osservare ed a fare accettare ad ogni successivo avente causa, le norme del regolamento di condominio in vigore dello stabile
anche se magari qualcosa si è perso nei vari passaggi di proprietà, ne determinano nei fatti una "consuetudine".

Nulla impedisce che la maggioranza faccia rifare le tabelle o anche il regolamento di condominio (specie se non rispecchia le attuali norme per gli Articoli inderogabili)...ma meglio la cosa sia ponderata e soprattutto accettata da tutti...pena l'impugnabilità di chi verrebbe penalizzato da una nuovo criterio di ripartizione.

Ciò non significa che chi impugna una modifica ai valori tabellari abbia facilità di ottenere ragione da un Giudice visto che la Legge difende i "diritti" contrattuali (criterio di riparto) ma non le proporzioni delle tabelle.
Se queste palesassero errori grossolani o contrarietà a norme inderogabili posssono lecitamente essere modificate.
 
Ultima modifica:

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