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fmenditto

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Condòmino proprietario
Buongiorno, abito in una palazzina di tre piani. Il piano terra è in realtà un piano rialzato perchè si raggiunge tramite una prima rampa di scale. Al piano rialzato sono presenti 4 unità abitative, così come al secondo piano. Al terzo ed ultimo piano un solo appartamento, il mio. Le spese di manutenzione dell'ascensore sono intorno ai 1500 euro/anno. Di questi io ne pago un terzo, ovvero 550 euro. So che la ripartizione avviene al 50% in base ai millesimi e al 50% in base all'altezza del piano. I miei millesimi di proprietà sono 136 pertanto mi sembra strano che in presenza di 9 unità abitative io debba pagare un terzo delle spese complessive di manutenzione dell'ascensore. Sono in errore ?
 

Franci63

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Manca un’informazione determinante per poter capire, cioè la dimensione degli appartamenti; il tuo appartamento è grande come quelli degli altri due piani messi insieme, o, come pare dai millesimi, il terzo piano è di dimensioni decisamente inferiori agli altri ?
 

Dimaraz

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Manca un’informazione determinante per poter capire, cioè la dimensione degli appartamenti;
???
La "superficie" serve solo se non ci sono millesimi...
Le spese di manutenzione dell'ascensore sono intorno ai 1500 euro/anno
Devi chiarire come si determina tale cifra: solo riparazioni e/o manutenzione oppure comprende pure la forza motrice/pulizie?
 

Dimaraz

Moderatore
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pertanto mi sembra strano che in presenza di 9 unità abitative io debba pagare un terzo delle spese complessive di manutenzione dell'ascensore. Sono in errore ?
In assenza di precisazione e quindi col beneficio del dubbio...il riparto appare sproporzionato e sospetto che al 99% abbiano sbagliato la Tabella ascensore o male applicato il calcolo.
 

fmenditto

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Ho verificato più in dettaglio. I 1536 euro sono riferiti alla sola manutenzione ascensore. I 136 che ho indicato sono i millesimi di proprietà del mio appartamento. Mi pare di capire che i millessimi della Tabella ascensori assegnati al mio appartamento siano 336, praticamente un terzo del totale e mi sembra sproporzionato. allego la tabella di consuntivo di ripartizione delle spese. La riga 7 si riferisce la mio appartamento.
 

Allegati

fmenditto

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
L'appartamento al terzo piano è poco più grande di quelli sotto. In pratica è un attico costruito come una casetta sopra il tetto della palazzina
 

Dimaraz

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allego la tabella di consuntivo
Poco utile.

Mi pare di capire che i millessimi della Tabella ascensori assegnati al mio appartamento siano 336
Questo è già più indicativo...manca ora un dato fondamentale: parli di un primo piano che in realtà è un piano rialzato (che solitamente presuppone una quota minore rispetto all'altezza fra i piani superiori) ma non spieghi da dove parta l'ascensore e se vi sia un piano interrato (box auto).
 

Dimaraz

Moderatore
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Tabella Ascensore con partenza dal piano terra (per non perdere tanto tempo in sottigliezze di centimetri conto il rialzato come altezza standard cm 300) :

1° Piano con 4 unità x 1 = 4
2° Piano con 4 unità x 2 = 8
3° Piano con 1 unità x 3 = 3

Totale divisore 15
Siccome si considera metà spesa in millesimi si avrà:
Tua quota su base millesimale millesimi 136/2= 68
Tua quota su base altezza 500/15x3=99,99 con totale millesimi a tuo carico 167,99

Se l'ascensore parte dal piano rialzato (alias 1° Piano)

1° Piano con 4 unità x 0 =
2° Piano con 4 unità x 1 = 4
3° Piano con 1 unità x 2 = 2

Totale divisore 6
Siccome si considera metà spesa in millesimi si avrà:
Tua quota su base millesimale millesimi 136/2 = 68
Tua quota su base altezza 500/6x2=166,66 con totale millesimi a tuo carico 234,66

Se esiste un Piano Interrato e tutti dispongono di box/cantina la tua quota millesimi ascensore è di 151,33
 

fmenditto

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Si c'è un piano interrato con i garage. L'ascensore parte dal piano interrato e arriva fino al terzo ed ultimo
 

fmenditto

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Grazie mille, quindi sembra che i 336 siano molto di più di quelli che dovrebbero essermi assegnati, ora provo a sottoporre all'amministratore il calcolo vediamo cosa dice.
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
Grazie mille, quindi sembra che i 336 siano molto di più di quelli che dovrebbero essermi assegnati, ora provo a sottoporre all'amministratore il calcolo vediamo cosa dice.
La Tabella è errata e va riformulata.

Recuperare tutti i bilanci precedenti non sarà però possibile....salvo accordo unanime.
 

fmenditto

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Grazie! Il pregresso lascio perdere perchè potevo svegliarmi prima ma almeno vedo di sistemare le cose da qui in poi.
 

fmenditto

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
L'amministratore mi ha detto che non è un tecnico e che le tabelle le ha ereditate dalla precedente gestione, quindi bisogna deliberare tramite assemblea per incaricare un tecnico per la redazione delle nuove tabelle che poi devono essere firmate da tutti i condòmini ...
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
L'amministratore mi ha detto che non è un tecnico...
Alllra cos'è ? Un "capra"?
Non serve essere un "tecnico" per fare un conto così elementare, non serve essere un avvicato per leggere il Codice Civile...vero che l'assemblea deve approvare la modifica per l'errore contestato.

Ha frequentato un corso iniziale o di aggiornamento per poter "esercitare" e i criterio di calcolo è rinvenibile ovunque.

Ps.
Tornando sulla "denominazione"...la manutenzione è cosa diversa dalla spesa di utilizzo (elettricità/forza motrice).
Per quella si dovrebbe (condizionale) ripartire unicamente per altezza piano.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Non mi diverte fare il bastian contrario, ma in questa discussione ritengo si siano dette o supposte alcune inesattezze.

..la manutenzione è cosa diversa dalla spesa di utilizzo (elettricità/forza motrice).
Per quella si dovrebbe (condizionale) ripartire unicamente per altezza piano.
E chi lo ha detto? A prescindere dal fatto che la tabella ascensore può derogare da ciò che indica il c.c., quello di separare la spesa di energia non è espressamente indicato dal codice stesso.

Quanto al calcolo dei millesimi ascensore, la tabella approvata non è così errata come sembra.
Se ipotizzassimo che le dimensioni degli alloggi fossero equivalenti (ma non lo sono) il calcolo secondo il c.c. sarebbe

Millesimi di proprietà

1°piano 432
2° P 432
3° P. 136
Tot 1000

Metà della spesa calcolata per millesimi di proprietà
1° 216
2° 216
3° 68

Metà ... in modo progressivo per piano 1+2+3=6
1° 1/6*500
2° 2/6*500
3° 3/6*500=250

I millesimi di gestione ascensore del 3°p risulterebbero quindi 250+68= 318

Più difficile spiegare la differenza rispetto a 357, ma probabile sia stato attribuito un coefficiente di valore superiore ai due piani sottostanti.

Affermare che le tabelle millesimali sono errate, è sempre piuttosto arduo: per almeno due ragioni.
In generale non esiste un decreto che stabilisca un criterio univoco di valutazione della proprietà
Quanto alla ripartizione delle spese ascensore, il criterio c.c. è derogabile e ricondotto a quanto deliberato o accettato con il regolamento di condominio.

Immagino le obiezioni: il 3° piano ha solo un alloggio e pesa per poco meno di 1/3 rispetto agli altri due piani. Ma qui delle due l'una: o si ripartisce la quota del piano anche in relazione ai millesimi di proprietà (sol. 1), ho non se ne deve tener conto e si applica la quota piano per intero al solo alloggio presente.

A naso oggi vedo che @Diramaz ha scelto la prima soluzione.
Anni fa invece mi aveva aspramente mazziato , optando per la seconda soluzione.

Anche su questo punto bisognerebbe poter avere delle certezze.
 
Ultima modifica:

fmenditto

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Grazie della risposta. Ma la quota in base al piano mi sembra che dovrebbe tenere conto anche del numero di unità o sbaglio ? Ovvero il divisore dovrebbe essere 1X4 + 2X4 + 1X3 = 15, quindi i moltiplicatori per i vari appartamenti dovrebbero essere 500/15X1, 500/15X2 e 500/15X3 ?
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Mentre scrivevi ho appunto aggiunto qualche considerazione in merito: potrei risponderti che potresti , invece che considerare il nr di appartamenti per piano, usare come parametro i millesimi di piano , così da tener in conto anche la dimensione degli appartamenti: anche quella è una possibile interpretazione che si baserebbe sulla ipotesi che ad alloggio più grande corrisponda anche un maggior numero di utenti e quindi di uso.

Personalmente propendo anch'io nel considerare la minor consistenza dell'ultimo piano: constato con piacere che oggi anche Dimaraz si sia convertito alla mia passata opinione.

Con le dovute maniere e prudenza, condivido con voi che potrebbe valer la pena di suggerire una verifica della tabella in questione: sempre che tali tabelle non siano di tipo contrattuale.
 

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