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giuseppe2

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Condòmino proprietario
Buongiorno, dopo che l'assemblea ha deliberato di rifare l'asfalto della strada interna condominiale l'amministratore, in prossimità dell'inizio dei lavori, ha aggiunto il rifacimento dell'asfalto di una parte di parcheggi privati all'aperto (non uso esclusivo ma proprio proprietà privata) che fanno da copertura ai box privati sottostanti ( il tutto comunque all’interno del cortile condominiale, per questo ultimo intervento ha ripartito le spese per 1/3 ai proprietari del posto auto privato e i 2/3 a tutti i condòmini in base ai millesimi. Per quanto esposto chiedo se innanzitutto si può arbitrariamente modificare/integrare la delibera dell'assemblea e poi se è corretta la suddivisione delle spese.
 

Dimaraz

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???
Ho corretto un mio errore di battitura...ma il senso era comunque chiaro.

L'amministratore ha sbagliato 2 volte:

1-non può arbitrariamente decidere di ampliare i lavori deliberati includendo ulteriori aree oltretutto "private"

2-il rifacimento del manto di asfalto su un area adibita a parcheggio non può essere ripartita con il criterio previsto per i lastrici solari ad uso esclusivo.
Giurisprudenza ha determinato che in tal caso la suddivisione dei lavori "deliberati" sia 50-50...ma poiché l'intervento (asfaltatura) non ha funzione impermeabilizzante ma principalmente di ripristino del rivestimento usurato/lesionato dal transito la spesa và integralmente a carico dei proprietari superiori.


Di cosa devi scusarti?
 

giuseppe2

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Condòmino proprietario
???
Ho corretto un mio errore di battitura...ma il senso era comunque chiaro.

L'amministratore ha sbagliato 2 volte:

1-non può arbitrariamente decidere di ampliare i lavori deliberati includendo ulteriori aree oltretutto "private"

2-il rifacimento del manto di asfalto su un area adibita a parcheggio non può essere ripartita con il criterio previsto per i lastrici solari ad uso esclusivo.
Giurisprudenza ha determinato che in tal caso la suddivisione dei lavori "deliberati" sia 50-50...ma poiché l'intervento (asfaltatura) non ha funzione impermeabilizzante ma principalmente di ripristino del rivestimento usurato/lesionato dal transito la spesa và integralmente a carico dei proprietari superiori.


Di cosa devi scusarti?
Allora ringrazio, gentilmente, prima di entrare nell'arena avrei bisogno di riferimenti normativi/giuridici per entrambi gli aspetti.
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
Allora ringrazio, gentilmente, prima di entrare nell'arena avrei bisogno di riferimenti normativi/giuridici per entrambi gli aspetti.

Io le "armi" te le fornisco...ma devi saper maneggiarle ed avere il "phisique du role":

1) relativamente l'ordine privo di delibera vale Art. 1135 del CC comma secondo:
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Questo per le "parti comuni" mentre tu citavi un'area privata che potrebbe anche essere identificata come "bene comune" ma di Condominio Parziale.
Nei fatti cambia praticamente nulla e l'amministratore doveva attendere delibera...ma mi vien da pensare che sia stato sollecitato dai condòmini proprietari di tale area.

2) relativamente il criterio di riparto (su spesa deliberata) si applica l' Art. 1125 del CC.
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento ed a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Se qualche babbeo (ed in particolare l'amministratore) si affanna a dichiarare che tale articolo si applica solo ai solai delle unità interne ...sbattigli sotto il muso quanto segue

Cass. civ. n. 30935/2018

In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve, invece, applicare analogicamente l'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l'uso esclusivo della stessa, determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, comma 2, c.c.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
La sentenza integrale è facilmente reperibile e nulla aggiunge se non citare una manutenzione comprensiva di impermeabilizzazione e rifacimento della copertura.
Nella stessa non si fa che ribadire l'orientamento giurisprudenziale che dichiara (giustamente) non applicabile il criterio del lastrico esclusivo/terrazzo a livello (art. 1126) dato il maggior utilizzo della superficie superiore e l'innegabile danneggiamento derivante dal transito veicolare.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
evidentemente anche qualcun altro aveva una interpretazione diversa.
È sempre una questione di "interpretazione e se t prendi la briga scopriresti che persino la Cassazione esprime pareri in contrasto.

Resta il fatto che riasfaltare un parcheggio ad uso di alcuni non può essere addebitato anche ai titolari dei box sottostanti.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Resta il fatto che riasfaltare un parcheggio ad uso di alcuni non può essere addebitato anche ai titolari dei box sottostanti.
.... salvo ad esempio, il costruttore abbia depositato un regolamento, nel quale abbia adottato un criterio analogo all'art. 1126.
Oppure che la assemblea condominiale abbia distinto tra semplice asfaltatura (ripristino della pavimentazione superficiale), e la necessità di impermeabilizzazione, indipendente dallo stato del conglomerato bituminoso.

Del resto la seconda esternazione, contrasta con la prima affermazione: mi fermo alla prima.
 

giuseppe2

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Oggi è arrivata la lettera dell'amministratore: A seguito di quanto deliberato nell'assemblea del 3.11.2020, relativament-
opere da eseguirsi al cortile, comunico che i lavori potrebbero avere inizio il prossimo mese di febbraio.Trasmetto pertanto in allegato il prospetto di riparto per la spesa da sostenersi e preciso che, per quanto riguarda la parte comune relativa al passaggio comune, la spesa è ripartita tra tutti i condòmini in ragione de
millesimi. Per la spesa di competenza dei posti auto, che sono indicati come proprieta
privata, oltre alla spesa relativa alla parte comune viene addebitata una quota pari ad 1/3 della spesa di competenza ed i 2/3 addebitata al condominio
in quanto di copertura anche a parti comuni sottostanti (art. 1126 del CC. Sono interessati a questa ripartizione solo i posti auto di Via ** mentre tutti gli altri vengono esclusi sia in quanto la pavimentazione non necessita
di intervento sia in quanto non sono di copertura a parti che potrebbero subire infiltrazioni ma insistono solo su terreno sottostante. Allego i tre bollettini per il pagamento delle quote di competenza e preciso che la spesa è assoggettata ai benefici di legge. Riceveranno a
tempo debito la certificazione relativa
A disposizione per eventuali chiarimenti dovessero necessitare.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Cosa posso fare, è ovviamente una forzatura, ma per una modesta cifra non posso rivolgermi ad un avvocato 😭😭
Perchè secondo te è una forzatura?
Semmai verificherei che il 1/3 ed 2/3 riguardanti i posti macchina, siano una spesa estrapolata dalla spesa complessiva (ho capito essere interessata ai lavori anche una parte di transito); inoltre verificherei che la spesa dei 2/3 rimasti a carico "condominio" riguardi lavori sulla copertura di parti comuni condominiali, e non a parti private.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Come da post iniziale oltre la parte comune è stata inserita una parte di posti auto privata che copre esclusivamente box privati. La spesa, per questi, è sta divisa 1/3 ai proprietari dei posti auto e2/3 spalmati sul condominio🤔🤔
Se effettivamente i posti scoperti privati coprono box privati, la spesa ripartita dei 2/3 deve essere attribuita ai millesimi dei box sottostanti, non al condominio.
Sembra che l'amministratore non sappia che sotto i posti macchina ci siano box privati: dichiara "parti comuni", come potrebbe esserlo il corsello per accedere ai box.
 

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