Ennio A. Rossi
Membro Junior
- Commercialista
Spesso l'amministratore condominiale è investito dal locatore di provvedere alla attribuzione delle spese toccanti alla proprietà ed al conduttore.
Tale ruolo se accettato, come noto, non fa parte delle attribuzioni proprie imposte dalla legge a carico dell'amministratore condominiale tal che la sua funzione in questo caso riveste un ruolo di "amministratore della proprietà singola" e come tale può chiedere un compenso extra che addebiterà al locatore.
In sostanza nella stessa persona "schizofrenicamente" si assommano due ruoli distinti tal che se il conduttore non versasse la sua quota "all'amministratore della proprietà" entrerebbe in gioco "l'amministratore condominiale" che dovrebbe ingiungere il pagamento la locatore.
Nelle locazioni, a uso abitativo cosiddette libere, di cui all'articolo 2, comma 1, legge 431/98, (con canone libero e con durata di quattro anni + quattro), la materia delle spese è rimessa alla libera determinazione delle parti.
Lo stesso principio vale per le locazioni commerciali di cui agli articoli 27 e seguenti legge 392/78. Conseguentemente, è possibile per esempio stabilire che le spese dell'assicurazione globale fabbricati, postali , di cancelleria, dell'amministrazione condominiale siano accollate al conduttore al 100% o 50%.
Addirittura possono essere poste a carico le spese di manutenzione straordinaria di conduzione (riparazione boiler, lavatrice, televisione etc.)
Ma ciò va specificatamente pattuito nel testo del contratto: nel silenzio scattano gli accordi stipulati fra le più rappresentative associazioni dei proprietari e dei conduttori.
Invece per le locazioni cosiddette convenzionate, di cui all'articolo 2, comma 3, legge 431/98, (per esempio quelle stipulate nei comuni ad alta tensione abitativa con canone convenzionato e con durata di tre anni + due), non esiste spazio di contrattazione: occorre riferirsi all'articolo 4 del decreto Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, 30 dicembre 2002, che dispone che la suddivisione delle spese "per i contratti di locazione di cui agli articoli 1, 2 e 3 è adottata la tabella degli oneri accessori allegata al presente decreto (allegato G). Per le voci non considerate nella citata tabella si rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali".
Conseguentemente, nei contratti convenzionati stipulati per lo più nei comuni ad alta tensione abitativa, per esempio, le spese di amministrazione e di assicurazione dovranno essere poste a carico del locatore sulla scorta della consolidata giurisprudenza secondo cui "nelle locazioni degli immobili urbani, i premi di assicurazione dello stabile, il compenso dell'amministratore non sono compresi tra gli oneri accessori che l'articolo 9 della legge 392 del 1978 pone a carico del conduttore" ( Cassazione 11 novembre 1988, n. 6088).
Tale ruolo se accettato, come noto, non fa parte delle attribuzioni proprie imposte dalla legge a carico dell'amministratore condominiale tal che la sua funzione in questo caso riveste un ruolo di "amministratore della proprietà singola" e come tale può chiedere un compenso extra che addebiterà al locatore.
In sostanza nella stessa persona "schizofrenicamente" si assommano due ruoli distinti tal che se il conduttore non versasse la sua quota "all'amministratore della proprietà" entrerebbe in gioco "l'amministratore condominiale" che dovrebbe ingiungere il pagamento la locatore.
Ciò premesso analizziamo la questione in oggetto.
Nelle locazioni, a uso abitativo cosiddette libere, di cui all'articolo 2, comma 1, legge 431/98, (con canone libero e con durata di quattro anni + quattro), la materia delle spese è rimessa alla libera determinazione delle parti.
Lo stesso principio vale per le locazioni commerciali di cui agli articoli 27 e seguenti legge 392/78. Conseguentemente, è possibile per esempio stabilire che le spese dell'assicurazione globale fabbricati, postali , di cancelleria, dell'amministrazione condominiale siano accollate al conduttore al 100% o 50%.
Addirittura possono essere poste a carico le spese di manutenzione straordinaria di conduzione (riparazione boiler, lavatrice, televisione etc.)
Ma ciò va specificatamente pattuito nel testo del contratto: nel silenzio scattano gli accordi stipulati fra le più rappresentative associazioni dei proprietari e dei conduttori.
Invece per le locazioni cosiddette convenzionate, di cui all'articolo 2, comma 3, legge 431/98, (per esempio quelle stipulate nei comuni ad alta tensione abitativa con canone convenzionato e con durata di tre anni + due), non esiste spazio di contrattazione: occorre riferirsi all'articolo 4 del decreto Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, 30 dicembre 2002, che dispone che la suddivisione delle spese "per i contratti di locazione di cui agli articoli 1, 2 e 3 è adottata la tabella degli oneri accessori allegata al presente decreto (allegato G). Per le voci non considerate nella citata tabella si rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali".
Conseguentemente, nei contratti convenzionati stipulati per lo più nei comuni ad alta tensione abitativa, per esempio, le spese di amministrazione e di assicurazione dovranno essere poste a carico del locatore sulla scorta della consolidata giurisprudenza secondo cui "nelle locazioni degli immobili urbani, i premi di assicurazione dello stabile, il compenso dell'amministratore non sono compresi tra gli oneri accessori che l'articolo 9 della legge 392 del 1978 pone a carico del conduttore" ( Cassazione 11 novembre 1988, n. 6088).
Ultima modifica di un moderatore:
