Compenso dell'amministratore per lavori straordinari

[Otrebla]

Buonasera
esiste una regolamentazione legislativa dei compensi dell'amministratore per i lavori straordinari eseguiti in condominio oppure ogni amministratore può decidere e proporre al condominio la % che vuole?

Grazie

 

[Studio Verlicchi]

Buon giorno.
Non esiste alcun riferimento legislativo che determini o regoli i compensi degli amministratori. Ad ogni conferimento/rinnovo dell'incarico, l'amministratore deve presentare il proprio tariffario che viene approvato dall'assemblea congiuntamente al conferimento dell'incarico ed allegato alla delibera stessa.
Questo tariffario dovrà prevedere i suoi compensi sia ordinari che straordinari.
Diversamente, l'amministratore incaricato, potrà fornire detto tariffario anche in fase si accettazione dell'incarico.
Qualora non si verifichino le circostanze su indicate, la delibera d'incarico è nulla.
Ciò significa che è impugnabile da chiunque in qualsiasi momento.
Se il compenso straordinario non era previsto all'interno del tariffario, occorrerà concordarlo nel momento in cui si andrà a deliberare l'intervento stesso. Nulla vieta che anche in quella fase, in assenza di un a accordo, l'amministratore possa essere revocato e conferito incarico ad un altro professionista.
Vi invito comunque a riflettere sul fatto che interventi di carattere straordinario in un condominio, posso essere anche complessi e richiedere un impegno extra notevole per l'amministratore, sia in termini di attività che di responsabilità (soprattutto se seguirà le cose come si deve) e questo deve essere riconosciuto e adeguatamente remunerato.

 

[gagarin]

Questo tariffario dovrà prevedere i suoi compensi sia ordinari che straordinari.

Esatto e, dato che i lavori straordinari non mancheranno mai, anche su questo punto l'assemblea dovrà ponderare attentamente se affidare l'incarico di amministratore.

 

[Otrebla]

Buon giorno.
Non esiste alcun riferimento legislativo che determini o regoli i compensi degli amministratori. Ad ogni conferimento/rinnovo dell'incarico, l'amministratore deve presentare il proprio tariffario che viene approvato dall'assemblea congiuntamente al conferimento dell'incarico ed allegato alla delibera stessa.
Questo tariffario dovrà prevedere i suoi compensi sia ordinari che straordinari.
Diversamente, l'amministratore incaricato, potrà fornire detto tariffario anche in fase si accettazione dell'incarico.
Qualora non si verifichino le circostanze su indicate, la delibera d'incarico è nulla.
Ciò significa che è impugnabile da chiunque in qualsiasi momento.
Se il compenso straordinario non era previsto all'interno del tariffario, occorrerà concordarlo nel momento in cui si andrà a deliberare l'intervento stesso. Nulla vieta che anche in quella fase, in assenza di un a accordo, l'amministratore possa essere revocato e conferito incarico ad un altro professionista.
Vi invito comunque a riflettere sul fatto che interventi di carattere straordinario in un condominio, posso essere anche complessi e richiedere un impegno extra notevole per l'amministratore, sia in termini di attività che di responsabilità (soprattutto se seguirà le cose come si deve) e questo deve essere riconosciuto e adeguatamente remunerato.

Grazie per la risposta. Mi devo aspettare quindi che l'amministratore faccia delle attività in cambio del compenso, corretto? Devono essere stabilite preliminarmente con una sorta di contratto, specificando quello che dovrà fare? O passivamente si intasca la percentuale e basta?

 

[Studio Verlicchi]

Devono essere stabilite preliminarmente con una sorta di contratto, specificando quello che dovrà fare?

A me personalmente non è mai stato richiesto un contratto. E' un compenso che rientra nel rapporto di mandato che avete conferito all'amministratore.
Se volete, potete chiedergli una elencazione delle attività ricomprese, ma una cosa del genere può valere la pena se stiamo parlando di grandi cifre.
Normalmente il compenso straordinario è determinato in % sull'entità dei lavori.
Stiamo parlando di lavori per 10mila euro, di 100mila, di 1milione?
Si tratta di coordinare tutte le figure che saranno chiamate in campo: tecnici progettisti e della sicurezza, imprese coinvolte, accertarsi che tutto venga eseguito seguendo le norme stabilite dai piani per la sicurezza; reperire tutte le varie certificazioni da parte delle imprese (DURC, DUVRI, Assicurazione decennale postuma se dovuta), sottoscrizione di contratti d'appalto, di richieste di autorizzazione per l'esecuzione dei lavori agli enti pubblici preposti.
Tutto ciò rappresenta un impegno in termini di tempo, ma soprattutto di responsabilità civile e penale di non poco conto.

 

[Otrebla]

A me personalmente non è mai stato richiesto un contratto. E' un compenso che rientra nel rapporto di mandato che avete conferito all'amministratore.
Se volete, potete chiedergli una elencazione delle attività ricomprese, ma una cosa del genere può valere la pena se stiamo parlando di grandi cifre.
Normalmente il compenso straordinario è determinato in % sull'entità dei lavori.
Stiamo parlando di lavori per 10mila euro, di 100mila, di 1milione?
Si tratta di coordinare tutte le figure che saranno chiamate in campo: tecnici progettisti e della sicurezza, imprese coinvolte, accertarsi che tutto venga eseguito seguendo le norme stabilite dai piani per la sicurezza; reperire tutte le varie certificazioni da parte delle imprese (DURC, DUVRI, Assicurazione decennale postuma se dovuta), sottoscrizione di contratti d'appalto, di richieste di autorizzazione per l'esecuzione dei lavori agli enti pubblici preposti.
Tutto ciò rappresenta un impegno in termini di tempo, ma soprattutto di responsabilità civile e penale di non poco conto.

Quindi deve fare tutta una serie di attività in cambio della percentuale sui lavori, e non stare in ufficio ad aspettare il bonifico e basta. Corretto?

 

[Dimaraz]

Quindi deve fare tutta una serie di attività in cambio della percentuale sui lavori, e non stare in ufficio ad aspettare il bonifico e basta. Corretto?

Dipende... potrebbe anche non muoversi dall'ufficio e svolgere comunque lavori perché qualsivoglia lavoro "straordinario" venga svolto.

 

[Slowhand]

Il lavoro di amministratore è ormai più un lavoro di ufficio...
Pagare fatture, bollettini, ritenute, fare registri di contabilità, bilanci, relazioni, lettere di messa in mora, convocare assemblee, fare copie di documenti, archiviare, rispondere ai condòmini, mettere in agenda scadenze, fisconline, entratel, rapporti con i fornitori, certificazioni uniche, 770, cause, e, infine, aggiornarsi, il resto mettetelo voi.
Dov'è il tempo per prendere il caffè con i condòmini?

 

[Otrebla]

Il lavoro di amministratore è ormai più un lavoro di ufficio...
Pagare fatture, bollettini, ritenute, fare registri di contabilità, bilanci, relazioni, lettere di messa in mora, convocare assemblee, fare copie di documenti, archiviare, rispondere ai condòmini, mettere in agenda scadenze, fisconline, entratel, rapporti con i fornitori, certificazioni uniche, 770, cause, e, infine, aggiornarsi, il resto mettetelo voi.
Dov'è il tempo per prendere il caffè con i condòmini?

Io non devo prendere il caffè con l'amministratore ma vorrei che seguisse di persona, ogni tanto, i lavori per i quali prenderebbe la percentuale.

 

[Slowhand]

Per seguire i lavori c'è già il Direttore Lavori.
Consiglio di affidare il ruolo di Responsabile dei Lavori all'amministratore, così si sentirà necessariamente impegnato a verificare il rispetto delle norme, di conseguenza, anche i lavori, pur non essendo automatica la cosa...
Purtroppo in condominio il problema principale è che OGNI COMPITO ha un costo, ma da quest'orecchio i condòmini son duri.

 

[Otrebla]

Per seguire i lavori c'è già il Direttore Lavori.
Consiglio di affidare il ruolo di Responsabile dei Lavori all'amministratore, così si sentirà necessariamente impegnato a verificare il rispetto delle norme, di conseguenza, anche i lavori, pur non essendo automatica la cosa...
Purtroppo in condominio il problema principale è che OGNI COMPITO ha un costo, ma da quest'orecchio i condòmini son duri.

Grazie Slowhand.
Scusami per l'ignoranza ma il Direttore Lavori deve esserci per qualsiasi tipo di lavoro oppure solo per lavori edili? Nel mio caso non si tratta di lavori edili ma di modifica di un impianto elevatore per auto.

 

[Slowhand]

Di che tipo? Quale modifica? Suppongo ad un impianto esistente.
Mi risulta che per l’uso privato, non esistono limitazioni o autorizzazioni da ottenere, posto che è un oggetto che non sarà utilizzato al pubblico, ma per scopi privatistici.

 

[Otrebla]

Di che tipo? Quale modifica? Suppongo ad un impianto esistente.
Mi risulta che per l’uso privato, non esistono limitazioni o autorizzazioni da ottenere, posto che è un oggetto che non sarà utilizzato al pubblico, ma per scopi privatistici.

Sì, un impianto esistente e ad uso privato. Quindi il Direttore dei lavori non serve, corretto? L'amministratore potrebbe fare quindi il Responsabile dei lavori visto che prenderà una percentuale sui costi?

 

[Slowhand]

Ritengo di sì.
Fermo restando che se vi sono opere murarie da eseguire va verificato se si tratta di edilizia libera o soggetta ad autorizzazione(CILA, SCIA...).

 

[Otrebla]

Ritengo di sì.
Fermo restando che se vi sono opere murarie da eseguire va verificato se si tratta di edilizia libera o soggetta ad autorizzazione(CILA, SCIA...).

Grazie mille Slowhand!

 

[Dimaraz]

L'amministratore potrebbe fare quindi il Responsabile dei lavori visto che prenderà una percentuale sui costi?

L'amministratore di Condominio è automaticamente "Responsabile Lavori" in virtù del mandato di rappresentanza.

Per i lavori che citi non sussistono (solitamente) vincoli o regole particolari....salvo vi sia più di una impresa impegnata nel cantiere (indipendentemente da lavori edili).

 

[Otrebla]

L'amministratore di Condominio è automaticamente "Responsabile Lavori" in virtù del mandato di rappresentanza.

Per i lavori che citi non sussistono (solitamente) vincoli o regole particolari....salvo vi sia più di una impresa impegnata nel cantiere (indipendentemente da lavori edili).

Grazie Dimaraz

 

[bastimento]

fisconline, entratel, rapporti con i fornitori, certificazioni uniche, 770,

Che siano lavori da fare è fuori discussione.

Ma di tutti i consuntivi che leggo, gli adempimenti fiscali tipo certificazioni uniche , 770, gestione ritenute d'acconto, e suppongo pure le comunicazioni con entratel, le fanno svolgere e fatturare da terzi. Non avrei nulla da eccepire, salvo il fatto che tali parcelle sono spesso gonfiate o non "contrattate"

 

[Slowhand]

L'amministratore di Condominio è automaticamente "Responsabile Lavori" in virtù del mandato di rappresentanza.

Vero.
Il problema(per noi amministratori)è che tale ruolo non viene pagato se non lo si stabilisce prima: infatti, in automatico, se non si assegna il ruolo di Responsdabile dei Lavori a qualcuno, resta il committente responsabile, ergo l'amministratore.
Ma per i condòmini conviene stabilirlo:
solo se viene assegnato, con procedura particolare,
i condòmini NON HANNO PIù RESPONSABILITA', se ciò non viene fatto, le sanzioni all'amministratore si riproducono su ciascuno di essi. Che ne dite? Conviene pagare l'amministratore(o altra persona) per fargli assumere il ruolo?
E' un discorso lungo, ma possiamo affrontarlo, cercando però di essere chiari.

 

[Dimaraz]

Il problema(per noi amministratori)è che tale ruolo non viene pagato se non lo si stabilisce prima

Mi sa che hai le idee confuse o non hai esposto bene quello che intendi.

L'amministratore di Condominio è il "rappresentante" del Condominio...e fatto escluso il condòmino che svolge tale compito "gratuitamente" non ho notizia di "amministratori esterni" che lavorino gratis...tutti i professionisti ricevono compenso.
E tale "ruolo" include automaticamente tutte le responsabilità previste specificatamente dalla norme.

Se poi intendi che vorresti un compenso separato per qualsivoglia attività che esula la gestione "ordinaria" nulla ti impedisce di farne precisa richiesta al momento di accettazione del mandato ma anche al momento della delibera con cui si approva il lavoro ...e persino successivamente a lavoro compiuto (ma è facoltà della maggioranza negarla).

solo se viene assegnato, con procedura particolare,
i condòmini NON HANNO PIù RESPONSABILITA',

L'amministratore è il "primo colpevole" per le omissioni nei suoi compiti...i "proprietari" rimangono responsabili diretti per le conseguenze civili e penali derivanti dalla proprietà.
Sulla "procedura particolare" che permette di scaricare su altri una responsabilità civile/penale...entri in un terreno minato.