Conguaglio proprietario/inquilino con spese condominiali a forfait

[AleZ]

Ciao a tutti,
scusate in anticipo per il post prolisso ma vorrei spiegare bene la situazione perchè non ci capisco piu' nulla
da qualche anno ho messo in affitto il mio appartamento, non conoscendo nulla in materia mi sono affidato ad amici e confederazioni per stilare un contratto e quant' altro, da cui ne è uscito un accordo con gli inquilini in cui si impegnano a versarmi 100 euro al mese per le spese condominiali, quindi un totale di 1200 euro l' anno.

Nel contratto è segnato che le 100 euro sono un forfait e che poi ci sarà il conguaglio, quindi alla prima occasione in cui ho avuto il consuntivo condominiale in mano, in buona fede senza grossi calcoli, ho chiesto agli inquilini un conguaglio di 365 euro ( i miei versamenti dell' anno - 1200 euro ), ovviamente per correttezza ho girato anche il consuntivo agli inquilini.

Mi hanno risposto che hanno fatto vedere la questione ad una persona che li segue in queste faccende e a loro il conguaglio risulta 208 euro, che nel consuntivo è la voce "Saldo Finale".

Non convinto ho chiesto ad una persona che mi segue in queste cose burocratiche, non è il suo settore perchè fa 730 ecc e ha cercato di darmi una mano, e mi ha detto che hanno ragione gli inquilini perchè per calcolare il conguaglio devo fare "Spese sostenute nell' anno + conguaglio negativo dell' anno precedente - i miei versamenti".

Spese sotenute nell' anno: 1536
Conguaglio anno precedente: 237,40
Miei versamenti: 1565

Bene, a questo punto non ci capisco piu' nulla, probabile sia un mio limite perchè in questo settore ho veramente conoscenze nulle, ma a livello logico, non mi torna, come è possibile che il conguaglio tra inquilini e proprietario si possa ricavare dalla base di un consuntivo in cui il dato di riferimento ovviamente non tiene conto dei versamenti degli inquilini?

Grazie in anticipo a chi cercherà di fare un po' di luce

 

[Dimaraz]

Bene, a questo punto non ci capisco piu' nulla,

Servono tutti i dati visto che dichiari di locare da qualche anno.

Intanto non hai spiegato la tipologia di spese che hanno determinato una quota a tuo carico di Euro.1.536,00.

Premesso che la quita di spese condominiali di competenza del proprietario non sono automaticamente tutte reversabili sugli inquilini (in funzione anche della tipologia di contratto) ... è "logico" che nulla c'entra quello che tu effettivamente versi ma quello che è il titale a carico del conduttore detratti gli acconti che ti ha versato.

Spese sotenute nell' anno: 1536
Conguaglio anno precedente: 237,40
Miei versamenti: 1565

Se il secondo valore è unicamente un conguaglio per quota non versata (in parte) di competenza 2021 è logico che non vada sommata al totale spese.

Devi riportare tutta la cronistoria dal momento in cui l'attuale inquilino ha preso locazione.

 

[AleZ]

Ciao,

l' inquilino ha preso la locazione il 01 Aprile 2020 con un contratto di locazione libera 4+4 con cedolare secca, sinceramente per questioni varie non ho proprio calcolato nè chiesto il conguaglio per quell' anno.

La questione che ti sto riportando invece è per l' anno 2021, di cui mi è arrivato il consuntivo solo quasi a fine 2022.

Come ti dicevo tutta la questione non mi torna, e se non ci saranno intoppi nelle tempistiche a breve dovrebbe arrivarmi anche il consuntivo per l' anno 2022, e vorrei avere le idee chiare.

Nell' allegato "Dettaglio_MAV_2019_2023.pdf" ho messo l' estratto dei vari importi e causali MAV nei diversi anni preso dal sito dell' amministratore di condominio.

Nell' allegato "Sommario_Consuntivo_2021.pdf" ho messo le tabelle prese dal consuntivo per l' anno 2021.

Per la questione che non tutta la quota di spese condominiali è riversabili sugli inquilini, diciamo che all' inizio di tutta la storia era proprio quella la domanda che avevo rivolto alla persona che mi segue per la burocrazia varia, e poi

mi sono ritrovato in questa confusione

Spero ci sia tutto il necessario,
comunque ti ringrazio già per l' interessamento.

 

[Dimaraz]

l' inquilino ha preso la locazione il 01 Aprile 2020 con un contratto di locazione libera 4+4 con cedolare secca, sinceramente per questioni varie non ho proprio calcolato nè chiesto il conguaglio per quell' anno.

La questione che ti sto riportando invece è per l' anno 2021, di cui mi è arrivato il consuntivo solo quasi a fine 2022.

Se quello è il Bilancio consuntivo del 2021 allora è "logico" pensare che la voce che tu chiami Conguaglio Anno Precedente (i 237,40 indicati nel prospetto come Saldi di Fine Esercizio Precedente) siano somme relative a costi del 2020 ...per i quali hai detto di non volerti rivalere sul conduttore... quindi corretto quanto ti hanno detto.

Tornando alla questione "competenza" di sole alcune spese per il conduttore. prendendo per corrette le suddivisioni fatte a pagina 2 (vedo che ci sono diverse scale ed ascensori e non so quale sia la tua)
va detto che all'inquilino sono da addebitare :
Spese Generali € 1.065,25
Spese Ascensore € 155,31

totale €. 1.220,56
quindi se già ti ha versato 1.200,00 euro con i 100 euro/mese restano 20,56.

 

[Dimaraz]

Per la questione che non tutta la quota di spese condominiali è riversabili sugli inquilini, diciamo che all' inizio di tutta la storia era proprio quella la domanda che avevo rivolto alla persona che mi segue per la burocrazia varia

https://www.areaconsumatori.it/AreaCon/Pdf/Tavole%20di%20ripartizione%20delle%20spese%20condominiali%20tra%20proprietario%20e%20inquilino.pdf

 

[gagarin]

a questo punto non ci capisco piu' nulla,

Sembrerebbe non molto complicato.
In primo luogo occorre stabilire due cose essenziali del contratto, cioè se le spese 2020 fossero "abbonate" (Dimarraz #4) e se le spese a carico dell'inquilino fossero "tutte quelle ordinarie" (come sarebbe bene prevedere) oppure quelle "previste dalle leggi sull'equo canone".
Partendo dall'assunto che le spese 2020 fossero "abbonate" e stando qui parlando del consuntivo 2021, nel caso di "tutte le spese ordinarie a carico dell'inquilino" basterà detrarre 1.200 euro dalle spese totali ordinarie dell'anno 2021, che compaiono nel consuntivo (indipendentemente da quanto hai versato tu nel corso dell'anno); nell'altro caso dovrai metterti a tavolino col consuntivo e con le tabelle di ripartizione delle spese, che trovi sul web (che non sempre sono coincidenti e che si prestano anche ad interpretazioni, per cui nascono quasi sempre contenziosi), e, risalendo alle singole voci di spesa presenti nel consuntivo, fare i fastidiosi calcoli del dovuto dall'inquilino (vedi Dimarraz #4) e, dalla somma dovuta, detrarre i 1.200 euro pagati (quasi sicuramente, in questo caso, vista la "meticolosità" del tuo inquilino, ci sarà da discutere sull'interpretazione delle varie voci delle tabelle).

 

[AleZ]

Ieri avevo preparato un altro DOC ma non lo vedo allegato, se puo' servire lo metto comunque.

ALLEGATO: "Dettaglio_MAV_2019_2023.pdf" contiene l' estratto dei vari importi e causali MAV nei diversi anni preso dal sito dell' amministratore di condominio.

Per le spese del 2020 la verità è che mi sono mosso in ritardo, vuoi perchè è stato un periodo particolare e mi è sfuggito, vuoi perchè ci ho ripensato solo con il consuntivo del 2021 che mi è arrivato a Novembre 2022,
per non dover tirare su questioni con gli inquilini, e non volendo stare a calcolare i mesi in meno da detrarre ( sono entrati ad Aprile ), e mi scocciava uscirmene cosi' tardi con conguagli del 2020,
semplicemente ho deciso di non calcolare nulla per quell' anno.

Per quanto riguarda le tipologie di spese io ho messo a contratto la seguente dicitura:

ONERI ACCESSORI: in deroga agli artt. 9 e 10 della Legge 392/1978, sono interamente a carico del conduttore tutte le spese condominiali ordinarie, nonché le spese di manutenzione ordinaria. Le prime vengono individuate per il primo anno
ed ai soli fini fiscali in € 1200 (/00) da pagarsi con le stesse modalità previste per il canone in n. 12 (dodici) rate anticipate di 100 (/00) salvo conguaglio a fine gestione. Il conduttore, prima del pagamento dell'eventuale conguaglio, ha
diritto di richiedere l' invio al suo domicilio della distinta analitica e dei criteri di riparto. Il conduttore non ha diritto di partecipare, con diritto di voto in sostituzione del locatore, alle assemblee condominiali relative alle spese
ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento.


Quindi se non capisco male torniamo all' inizio e molto semplicemente dovrei fare la somma di tutti i MAV, che equivalgono alla voce "Rate versate" nel consuntivo, e detrarre i 1200 euro.

Se cosi' fosse si finalmente la questione torna semplice, mi rimarrebbe solo il problema di farlo capire agli inquilini, che c'è da dire che sono sempre stati puntualissimi e collaborativi,
ma su queste cose burocratiche potrebbe essere difficile, soprattutto perchè la loro persona di riferimento che li segue non è di questo avviso.

 

[gagarin]

molto semplicemente dovrei fare la somma di tutti i MAV, che equivalgono alla voce "Rate versate" nel consuntivo

No, ti ho già scritto che non devi vedere "il versato" coi MAV, ma le spese che il condominio ti ha effettivamente addebitato per il 2021, indipendentemente se le hai già pagate tutte o no.
Meno male che hai messo "tutte le spese ordinarie", altrimenti saresti entrato in un girone infernale.

 

[AleZ]

Ok, la differenza è minima comunque la voce di riferimento nel consuntivo NON è "Rate versate" ( 1565,25 ) ma tu mi dici "Totale gestione" ( 1536,02 ) , per fortuna che chi mi ha aiutato a stilare il contratto l' ha pensata bene 👍

Vedo che sei un amministratore di condominio, non so se ti è mai capitato di sentire un caso come questo, ma in queste situazioni come si fa?
Nel senso gli inquilini hanno una persona di riferimento, ma io non so chi sia, se è una persona che lavora nel settore, un commercialista, semplicemente un amico che è genericamente nella contabilità,
avresti un consiglio da darmi per tua esperienza?

Fermo restando che ovviamente la prima soluzione è sempre il dialogo per spiegarsi, ma se non funziona, come faccio a dimostrare che la questione cosi' è, e non è interpretabile?

Ma poi la voce "Saldo finale", che è quella a cui si appellano, in parole semplici cosa sarebbe? Forse il nodo della matassa sarebbe proprio far capire cos' è quel valore e perchè non è il conguaglio tra conduttore e locatore.

 

[Dimaraz]

Fermo restando che ovviamente la prima soluzione è sempre il dialogo per spiegarsi, ma se non funziona, come faccio a dimostrare che la questione cosi' è, e non è interpretabile?

Mediazione o Tribunale

 

[monica]

Ciao a tutti,
mi interessava questa conversazione in quanto inquilina,per essere sicura che sto pagando il giusto, la mia situazione è praticamente identica come contratto e tempistiche.

Ma quindi alla fine gli inquilini di AleZ cosa dovranno pagare come conguaglio?

- "Totale Gestione" - quanto hanno versato? ( 1536,02 - 1200 )
- Oppure come suggeriva Dimaraz, somma delle "Spese Generali" e "Spese Ascensore" - quanto hanno versato? ( 1220,56 - 1200 )



Grazie in anticipo

 

[gagarin]

Ma quindi alla fine gli inquilini di AleZ cosa dovranno pagare come conguaglio?

La prima, ovviamente.

 

[Dimaraz]

per essere sicura che sto pagando il giusto,

Devi verificare le clausole del tuo contratto.

Qualora non sia indicato quali spese ti competono allora valgono le disposizioni di Legge (quello che ho su precisato).

 

[gagarin]

Devi verificare le clausole del tuo contratto.

Certamente, ma ha già scritto che

la mia situazione è praticamente identica come contratto e tempistiche

 

[Dimaraz]

Certamente, ma ha già scritto che

...quindi la risposta era già scritta.

ps
Gli utenti tante volte scrivono di cose identiche anche quando non lo sono.

 

[bastimento]

Piccole considerazioni: non sono così convinto che il contratto sia scritto così bene: chi ti ha consigliato ha ecceduto per un verso e considero impreciso per un altro

, sono interamente a carico del conduttore tutte le spese condominiali ordinarie, nonché le spese di manutenzione ordinaria.

Il termine ordinarie non mi pare univoco: non ho visionato i prospetti, ma l’oggetto del contendere di solito si concentra in quelle che gli amministratori classificano sotto il capitolo spese di proprietà: che solitamente comprendono la parcella dell’amministratore, spese postali, bancarie, cancelleria e pratiche fiscali (770- quadro Amministratore di Condominio,- ritenute d’acconto) e la assicurazione fabbricati. Che siano ordinarie ci può stare, che siano spesate dal conduttore (tutte o parte) sarebbe meglio indicarlo esplicitamente sul contratto. Io ad es. escludo dall’addebito al conduttore l’assicurazione ( è una garanzia nei confronti della proprietà) ma includo gli oneri di amministrazione e “gestione” degli aspetti fiscali della contabilità.

. Il conduttore non ha diritto di partecipare, con diritto di voto in sostituzione del locatore, alle assemblee condominiali relative alle spese
ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento.

Questo diritto è sancito dalla L 392/78 e non so se sia derogabile o soppressò dalla L 431/98 (contratti liberi 4+4).

 

[gagarin]

spese di proprietà

Sono sempre "ordinarie"; quelle "straordinarie" sono sempre ben distinte dalle altre.