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M

Mariblu

Ospite
Buongiorno a tutti. Sono nuova, anche se non ho la confezione ... Bentrovati!
Avrei disperata necessità di alcuni ragguagli per riuscire ad astrarmi dal grave dispendio economico e di ingiustizia di cui sono vittima. Mi sono documentata molto ma mi manca l'ultimo anello per spiccare il volo. Cerco di essere breve con la premessa.
Due anni fa ho comprato un attico in un edificio di 3 piani. In tutto siamo 13 unità abitative, di cui 2 garage, mutuati in abitazione. Nel palazzo, inoltre due appartamenti sono occupati dall'amministratore interno e da suo cugino. Entrambi sono responsabili di uno sciacallaggio di delibere, votate dalla maggioranza e da una manutenzione dell'edificio inesistente e piuttosto onerosa, di cui si rimbalzano i compensi tra di loro. Il fatto è che il palazzo è occupato 12 mesi l'anno da me e un altro inquilino. E questi vengono una volta all'anno e inventano, cura dell'aiuola, guasti al cancello, al citofono e strisce parcheggio da ridefinire. Io che ci sto tutto l'anno mi faccio carico di aggiustare ogni cosa che si rompe gratuitamente, perché chiamare l'amministratore mi costa più che farlo gratis, ma nessuno mi ha dato mai dei soldi. Vi chiederete: se l'assemblea delibera a maggioranza qual è il problema? Il problema è che su di me gravano le spese di un quarto dell'intero edificio e il resto lo dividono bel 12 famiglie. E dunque sono tutti contenti, non vivendo qui, hanno una manutenzione pari a zero e quindi ottengono il massimo pagando il minimo. Si fanno fare le pulizie delle scale due volte a settimana 4 mesi l'anno e per me sono 400 euro solo la mia parte. Hanno rifatto il tetto, senza che ci fosse alcuna perdita: la mia quota è stata di 1.100 € e quella di alcuni inquilini è stata di 80€. Se chiedo di cambiare le tabelle mi dicono che devo pagare il tecnico da sola perché a loro vanno bene così. Ma io non posso permettermelo, perché i loro capricci già mi costano tanto: pago 1200 di condominio e quello che ha la quota più alta ne paga 350. E invece vorrei persino andare dal Giudice di Pace per denunciare un'arricchimento indebito e riformulare il tutto, ma ho paura dei costi e di fare qualcosa che mi spinga ancora più economicamente a fondo.
Un'ultima cosa, sul mio contratto di acquisto della casa non c'è traccia di questa ripartizione millesimale. Ho chiesto all'Amministratore di farmi vedere il regolamento di condominio e pare non ci sia alcun regolamento di condominio. Allora ho chiesto di farmi vedere dove prende le tabelle e mi ha detto che erano quelle del costruttore. Gli ho chiesto di inviarmene una copia e mi ha dato un foglio di un'assemblea del 1966 con una ripartizione a penna e senza alcuna firma. La cosa terribile è che sul web si citano "prescrizioni tecniche uniche vigenti richiamate nella Circolare n. 12480 del 26 marzo 1966" e l'assemblea è del 24/2/1966. Non è illogica e scellerata una cosa del genere?
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
Perdona ma vi è molta "illogicità" anche in quello che scrivi.
Se ti addebitano quote non dovute o lavori non regolarmente deliberati devi impugnare il tutto difronte ad un Giudice.
Temi delle inevitabili spese legali (che se ti danno ragione saranno rovesciate sui perdenti)...ma preferisci continuare a pagare spese a tuo dire esorbitanti.

Aldilà delle tue generiche lamentele non hai fornito prove di torti e nemmeno elementi su cui dare suggerimenti.

Su ali presupposti unico consiglio, oltre a quello di intraprendere causa, è di vendere e cambiare casa.
 
M

Mariblu

Ospite
Chiedo scusa perché per essere esaustiva nelle argomentazioni mi sono immessa sulla direzione opposta e ho reso la discussione pesante e inconcludente. Le mie lamentele però sono tutt'altro che generiche: se in un condominio di 13 persone si ha uno squilibrio evidente a carico di una sola persona, è chiaro che 12 persone non avranno alcun valido motivo per cambiare disposizioni. Il torto è che non vogliono cambiare le quote millesimali (cambiale a spese tue, mi dicono!) e ci sono delle sproporzioni evidenti in teoria, ma in pratica io non sono un tecnico.
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
e ci sono delle sproporzioni evidenti in teoria,
Purtroppo la "teoria", quando apri una causa in Tribunale, deve essere suffragata dai fatti...altrimenti son dolori ulteriori.

Nei fatti quando hai acquistato dovevi farti dare copia delle tabelle millesimali (se esistenti).
Tralasciando le frasi prive di senso tipo:
e da una manutenzione dell'edificio inesistente e piuttosto onerosa
se è inesistente non può essere onerosa, tu non riporti quali siano i valori di confronto...dire che un attico paga svariate volte più di un miniappartamente potrebbe essere anche congruo.
Purtropop per te, la tesi che ti hanno spiegato è anche peggio: se ritieni che la tabella millesimale sia errata non ti basta farla verificare/rifare da un tecnico a tue spese perchè poi deve comunque essere approvata dalla maggioranza e con le premesse che citi è utopistico pensarlo.
Devi dimostrare l'errore in Tribunale il che significa che devi nominare un perito per il ricalcolo, poi affidarti ad un legale...e attendere che un ulteriore perito (nominato dal Giudice) dia la propria versione.
Se la cosa è dimostrata allora il Giudice imporrà la nuova tabella...che varrà solo da quel momento in poi (niente rimborsi per gli anni precedenti).
Quijndi a tuo carico le spese per il tuo perito, quelle dell'avvocato e quota parte di quelle del Tribunale (facile che il Giudice decida per la"compensazione fra le parti").

Appare sconveniente ma se ora paghi 300 Euro/anno più del dovuto tempo 10 anni e recuperi l'investimento.
Considera che comunque affronti la cosa per gradi, cominci con il perito e procedi in Giudizio solo se dal suo calcolo emergono errori.

Alcune "dritte.
-premesso che se affidi incarico a 10 tecnici per le tabelle millesimali facile che ottieni 10 risultati diversi, puoi già fare una tua valutazione empirica considerando i mq. di ogni unità. (pi ci sarebbero variabili dovute ad altezza piano e orientamento).
-il rifacimento di un terrazzo/lastrico solare (impermeabilizzazione) prevede che la spesa compete per 1/3 al proprietario utilizzatore, i restanti 2/3 da dividere fra quanti hanno proprietà sotto la verticale.
 
M

Mariblu

Ospite
Io, ti ringrazio tantissimo per la risposta e le cose sulle quali mi porti a ragionare. Grazie veramente. Però, vedi... non dovresti attaccarmi a prescindere. Ho chiesto scusa per la prolissità che ha disperso i punti salienti della conversazione. Però certe premesse erano necessarie, sebbene nella mia mente contorta, per chiarire i punti di questa "manutenzione inesistente e onerosa". E' chiaro che se due appartamenti sono occupati da un amministratore e un suo parente, ogni cosa sembra fatta su misura delle loro esigenze: se il parente si sveglia con la mania del giardinaggio e l'amministratore gli dà un compenso di 50 € io non ho alcun tipo di manutenzione dell'edificio (lavoro inesistente nella sua utilità) ma un dispendio economico sì.

Poi tu dici "Nei fatti quando hai acquistato dovevi farti dare copia delle tabelle millesimali (se esistenti)." E' quello che spiegavo sopra: nel contratto di acquisto non ci sono tabelle allegate e nemmeno nel rimando alla Conservatoria dei Registri. Quello che chiedevo appunto era questo: se ti danno una delibera dell'assemblea del 1966.... ecc. come può essere legale? E facevo riferimento alla legge di cui sopra. Non la ripeto per snellire la conversazione.

Sto cercando di prendere informazioni da un tecnico. Sul provare i "fatti" dici giusto. La mia considerazione empirica dei fatti, sui quali poggia la mia "teoria" è che l'inquilino del piano rialzato, ha 40 mq e un balconcino e ha svariati millesimi in più rispetto all'inquilino del seminterrato che invece ha uno spazio molto ampio più un giardino terrazzato e vicoletto con ingresso privato. Idem, l'inquilino del piano rialzato sul fianco del palazzo. Naturalmente ciò che risulta irregolare nei loro millesimi diventa un "carico" per me.
 
M

Mariblu

Ospite
E' vero e sacrosanto comunque quello che dici a proposito dell'investimento sulla causa legale. Rientrerei delle spese e avrei fatto valere i miei diritti.
Grazie ancora.
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
Però, vedi... non dovresti attaccarmi a prescindere
Ma io non ti stò "attaccando"...non me ne hai dato motivo.
Devi comprendere che una discussione telematica non permette di capire il "tono"...ed io non sono di certo uno che usa forme "leziose" in tale ambito.
Mi limito a rilevare gli errori e i controsensi (se sono presenti)...e a fornire risposte "super-partes".

O preferiresti che avallassi sempre e comunque qualsiasi richiesta dando ragione anche quando non ve ne è?

Quello lo lascio fare a quei professionisti che ti "comprano" spacciandoti finte verità al solo scopo di farti intraprendere spese o cause in cui poi perderesti o non trarresti vantaggio.

Tu lamenti manutenzione onerosa ma inesistente...questo è un "nonsenso".
Se poi precisi che:
se il parente si sveglia con la mania del giardinaggio e l'amministratore gli dà un compenso di 50 € io non ho alcun tipo di manutenzione dell'edificio (lavoro inesistente nella sua utilità) ma un dispendio economico sì.
Allora posso dirti che "non funziona così"...qualsiasi "lavoro" in Condominio necessità di una delibera, e mai l'amministratore potrebbe dare 50 Euro ad un giardiniere (sia esso un parente od un "estraneo" ) usando la Cassa Condominiale e addebitando quota a tutti gli altri.
Ma se poi la maggioranza approva tale "inutile" spesa...tu (che sei minoranza) ne sopporti il costo ...e questo è la Legge a stabilirlo perchè in Condominio vige la "democrazia".
Se tu non accetti tale regola devi necessariamente acquistare una casa singola.

Quello che chiedevo appunto era questo: se ti danno una delibera dell'assemblea del 1966.... ecc. come può essere legale?
Perchè non dovrebbe essere "legale"?
Ci sono condòmini che si reggono su "strumenti" redatti ben prima del 1966.
Sta a te dimostrare che ci sono degli errori.
La mia considerazione empirica dei fatti, sui quali poggia la mia "teoria" è che l'inquilino del piano rialzato, ha 40 mq e un balconcino e ha svariati millesimi in più rispetto all'inquilino del seminterrato che invece ha uno spazio molto ampio più un giardino terrazzato e vicoletto con ingresso privato
La mia considerazione empirica dei fatti, sui quali poggia la mia "teoria" è che l'inquilino del piano rialzato, ha 40 mq e un balconcino e ha svariati millesimi in più rispetto all'inquilino del seminterrato che invece ha uno spazio molto ampio più un giardino terrazzato e vicoletto con ingresso privato.
A parità di superficie un seminterrato vale meno di un piano rialzato con balcone e giardini o ingressi privati spesso non vengono nemmeno valutati.
Per quanto "empirico" e in mancanza di qualifica specifica dovresti capire che ai fini del riparto di una spesa che interessa l'edificio condominiale ...un giardino esterno privato non centri nulla.
 
M

Mariblu

Ospite
No, che non voglio che avalli la mia richiesta! Infatti ti ringraziavo sinceramente per le indicazioni sulle quali mi facevi riflettere. E lo faccio ancora...
Riguardo il mio metodo "empirico" ci sono dei riscontri legali, sulla base di due sentenze, nel 2004 e 2007, dove i giardini privati rientrano nel computo millesimale (la mia incompetenza - per cui stabilivo trattasi di valutazione empirica - sta nel calcolo). Infine, permettimi il disaccordo con l'affermazione che nel "riparto di una spesa che interessa l'edificio condominiale ...un giardino esterno privato non centri nulla." In realtà, c'entra! perché i "problemi" della facciata riguardano soprattutto loro, per ovvie ragioni: caduta di un calcinaccio o simili.
 

Dimaraz

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Forse non hai compreso il senso cui mi riferivo.
Spese che riguardano la manutenzione dei muri esterni di un immobile condominiale che ci azzeccano con il valore (estensione) di un giardino privato prospicente?

Vorrai mica dirmi che il proprietario del giardino deve farsi carico della manutenzione dei muri per evitare i calcinacci nella sua area verde???!!!

Quanto alle sentenze...perdona ma serve preparazione ben superiore a quella sui criteri millesimali per discettarne.
 
M

Mariblu

Ospite
No, non volevo dire che il proprietario deve farsi carico di qualcosa. Non si parlava, infatti, di cosa deve farsi carico, bensì della sua intrinseca relazione con l'edificio.
Quanto alle sentenze, perdonami tu, ma sono l'anima delle leggi. E per discettarne basta averne conoscenza e pratica, per cui se una legge dice che il giardino si computa nella tabella millesimale, con un coefficiente di 0,15 si potrà ben fare qualsiasi calcolo, senza richiesta di capacità trascendentali.
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
Quanto alle sentenze, perdonami tu, ma sono l'anima delle leggi.
Non ti qualifichi per esperta di Diritto...e anche fosse mi tocca ancora fare l'insegnante e rimproverarti perchè pecchi di Diritto e/o di Italiano: semmai sono le Leggi ad essere l'anima delle sentenze.

E per discettarne basta averne conoscenza e pratica, per cui se una legge dice che il giardino si computa nella tabella millesimale, con un coefficiente di 0,15
Ulteriori "reprimende":
1-non esiste alcun obbligo nel criterio con cui determinare i millesimi per la redazione di una Tabella di Proprietà.
2-non ti basta pensare di conoscere una norma per essere esperta di Diritto... perchè molte Leggi sono derogabili

Se tu avessi una adeguata preparazione in Diritto non saresti qui a fare domande.
 
M

Mariblu

Ospite
Non credevo di essere qui per fare un esame di italiano o per dichiarare il novero delle mie competenze. Qual è il punto esatto in cui dico di essere esperta di Diritto o di qualsiasi altra cosa? Credevo fosse un confronto per rimettere in gioco le mie convinzioni o per costruirne di nuove.... ma, francamente, sentire che "non esiste alcun obbligo nel criterio con cui determinare i millesimi per la redazione di una Tabella di Proprietà" è figlio della stessa illogicità di cui mi accusi a ogni piè sospinto.
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
Infatti non sei qui per sostenere esami ma sei venuta a chiedere chiarimenti su argomenti in cui non hai competenza...ma se poi ti metti a sindacare sulle risposte , contestando con quelle che sono solo tue congetture, su quali siano le Leggi o come si applicano ...diventa automatico che ti esponi ai giudizi di merito da chi conosce qualche "virgola" (eufemistico) più di te.

Io ti ho spiegato disinteressatamente come sono le cose...tu sei libera di non credermi e andare a verificare da qualche altro professionista ...pagando la parcella.

Sentine più di uno... perché ci sono troppe "lauree facili" in giro...non bastassero i mariuoli vestiti da professionisti.

Ps.
Sei libera anche di smentirmi pubblicamente...se ci riesci.
Comincia col citare la Legge con cui si fissano i criteri con cui elaborare le tabelle millesimali.
 
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