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Marco Fidella

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Amministratore di Condominio
Quando cambiamo casa, acquistando un immobile inserito in un condominio ci dimentichiamo spesso alcune regole fondamentali per evitare guai, litigi e anche qualche fregatura.

Innanzi tutto se abbiamo già comprato la nuova casa potremmo aver già commesso qualche imprudenza che può rivelarsi anche piuttosto grave.

Quindi vediamo cosa fare prima di comprare casa.

Prima di tutto occorre farsi consegnare copia del regolamento di condominio qualora ve ne sia uno e capire si tratta di un regolamento di condominio contrattuale o assembleare.

E' da sapere che acquistando l'immobile, in caso il regolamento sia contrattuale, quest'ultimo potrebbe contenere regole che limitano l'uso o addirittura la piena proprietà di alcune parti o al contrario attribuire uso o proprietà non desiderate che non emergono durante la trattativa di compravendita.

Alcuni esempi possono essere pertinenze condominiali o private che potreste ritrovarvi a possedere/non possedere, usare/non usare dover manutenere senza volerlo, ecc.

E così per giardini, sottotetti, terrazzi, cantine, locali più o meno comuni, impianti ecc.

Altra cosa sulla quale documentarsi attentamente prima di concludere l'acquisto dell'immobile sono i debiti.

chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento di contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente

Imperativo quindi controllare l'ultimo rediconto e un estratto dell'anno in corso per evitare sorprese.

Sebbene i debiti restano a carico del venditore anche dopo l'atto di vendita, in alcuni condominii è possibile che ci sia una forma di tutela riconosciuta da vari tribunali che si materializza con l'inserimento di una norma a regolamento con la quale si imponga al condòmino entrante di farsi carico in solido col venditore dei debiti pregressi. E' raro, ma non impossibile.

Ultima cosa da controllare sono le spese straordinarie. Sia se ve ne siano previste in modo da conoscerne la natura e l'entità economica.

Se vi sono spese straordinarie prevista, occorre considerare che le relative somme sono da considerare a carico del condòmino entrante solo se la delibera è successiva alla data di acquisto dell'immobile.

E' stato chiarito anche dalla Cassazione che fa testo non la data di delibera delle opere in generale, ma solo la data di affidamento delle opere all'impresa che le eseguirà con la specifica della cifra pattuita con l'impresa e quindi deliberata.

Buon condominio a tutti :)
 

Dimaraz

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Permettimi un paio di contestazioni:

-in caso il regolamento sia contrattuale, quest'ultimo potrebbe contenere regole che limitano l'uso o addirittura la piena proprietà di alcune parti...
Mai un regolamento di condominio può contenere simile regola/norma.
La "piena proprietà" equivale a proprietà privata (ovvero non area in comune con altri) e nessun regolamento può "esautorare" la proprietà privata e/o comprimere i diritti di ciascun condòmino che risultano dagli atti di acquisto o da altre convenzioni.
Non ultimo, un regolamento di condominio seppur Contrattuale non assume alcun valore, per l' acquirente, se non è specificatamente citato nel rogito e/o sia stato a suo tempo registrato.

-Sebbene i debiti restano a carico del venditore anche dopo l'atto di vendita, in alcuni condominii è possibile che ci sia una forma di tutela riconosciuta da vari tribunali che si materializza con l'inserimento di una norma a regolamento con la quale si imponga al condòmino entrante di farsi carico in solido col venditore dei debiti pregressi. E' raro, ma non impossibile.
Impreciso.
I debiti degli ultimi 2 esercizi vanno in carico "anche" al compratore (perchè trattasi di obbligazioni "propter rem")...questi avrà però facoltà di rivalsa sul venditore.
E la cosa non vale solo per regola inserita in regolamento di condominio ...ma sempre in quanto è la Legge stessa, con l' Art. 63 disposizioni di attuazione del codice civile che dispone in tal senso.
Anzi, poichè è possibile azione mediante DI solo nei confronti dei proprietari, nei fatti le azioni di recupero si indirizzano prima sempre a carico del compratore (nuovo condòmino).
 

Slowhand

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Prima della riforma del condominio(L. 11 dicembre 2012 n. 220), nel caso in cui un condòmino avesse venduto la propria unità immobiliare non aveva un obbligo giuridico di comunicare, con particolari formalità, all’amministratore l’avvenuta cessione.
Dopo la riforma del condominio, nasce però un nuovo obbligo a carico di chi ha ceduto l’immobile e non è pertanto più condòmino.
L’artico 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile al c.5 dispone che:
«Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. »
Tale comma cambia totalmente i rapporti tra chi vende e chi acquista e, visto che l'articolo 63 è tra quelli inderogabili,conviene attenersi scrupolosamente ed inviare COPIA AUTENTICA del titolo all'amministratore...
 

Dimaraz

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Comma "ridondante" ed al limite del superfluo...visto il "conflitto" con altro disposto in Art. 1130 comma 6
 
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Slowhand

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Non lo ritengo RIDONDANTE perché chiarisce(ed è necessario)che CHI VENDE(quindi chi perde i diritti reali sull'abitazione vendendola)DEVE comunicare la cosa PENA la SOLIDARIETA' con chi ha acquistato fino a tale trasmissione(il furbetto che acquista potrebbe tacere la cosa, ma chi vende si sente obbligato a trasmettere l'atto),
quindi non è neppure SUPERFLUO.
Inoltre non lo vedo neanche in CONFLITTO con il 6o comma del 1130,
infatti lì c'è l'obbligo per l'amministratore di acquisire i dati dei condòmini tutti per formare il registro, qui l'obbligo diventa del venditore, sottintendendo che l'amministratore non può certo sapere per opera di spirito divino che qualcuno ha venduto casa e neanche è pensabile che ogni tre mesi rifaccia le anagrafiche condominiali per trovare chi la ha venduta.
 

Dimaraz

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Inoltre non lo vedo neanche in CONFLITTO
Non conosci il mio modo di esporre in scrittura....un termine "virgolettato" sottende un uso/significato alternativo/metaforico...quindi non il canonico conflitto.

Ma se rileggi il comma 6 prevede la comunicazione/avviso all'amministratore della compravendita ...quindi cosa diversa dal dover trasmettere copia del Rogito o altro Atto ufficiale.

Poi mi vien da sorridere al pensiero dell'amministratore che "insegue" un ex condòmino per fargli pagare competenze maturate dopo che ha ceduto la proprietà.
Se ti prendi il tempo di leggere le varie discussioni presenti qui come negli altri forum collegati scopriresti che buona parte degli amministratori ha il vizietto/pretesa di chiedere al nuovo proprietario pure quote di spesa di competenza del vecchio...trincerandosi dietro al falso dogma che non possono agire contro chi non è più condòmino.

Un "amministratore" degno di tal nome almeno un paio di visite annuali dovrebbe farle negli immobili che gestisce....minimo sindacale.
 

Slowhand

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Consideriamo che siamo in Italia, dove pure ciò che dev'essere sanzionato, difficilmente lo è, nel senso che le norme sono pure troppe, ma altrettanto disattese e, soprattutto, ci si dimentica di farle rispettare.
Detto ciò, all'interno del comma 6 c'è scritto che "Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. "
Non lo fanno. Che gli fai?
Se invece non trasmettono il titolo, sappiano che sono responsabili con il nuovo proprietario.
Personalmente, questa cosa la inserisco nella famosa attestazione di cui al successivo punto 9 del 1130, quella che il venditore consegna al notaio prima di stipulare l'atto, così non potranno accampare di non sapere(anche se la legge non ammette ignoranze).
Da ciò che dici(ma soprattutto da come...)mi sembra di capire che non hai grossa stima degli amministratori di condominio:
il vizietto di cui parli, infatti, se l'acquirente ha avuto l'accortezza di chiedere l'attestazione di cui sopra, non ha motivo di esistere.
Se invece non ha fatto un passaggio dall'amministratore,
perché magari non lo ritiene un signor nessuno, beh, non è colpa dell'amministratore.
Che poi ci siano amministratori incapaci, impreparati, ignoranti, truffaldini ecc...
è anche vero, ma né più né meno che nelle altre professioni.
 

Dimaraz

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Da ciò che dici(ma soprattutto da come...)mi sembra di capire che non hai grossa stima degli amministratori di condominio:
il vizietto di cui parli, infatti, se l'acquirente ha avuto l'accortezza di chiedere l'attestazione di cui sopra, non ha motivo di esistere.
Non ho stima di qualsiasi persona che viene qualificata per un certo compito e non conosce l' ABC.

Quanto alla "attestazione" del:
9) fornire al condòmino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

cosa centrerebbe? Non ti accorgi della contraddizione in cui cadi: il nuovo proprietario già sa che la spesa ordinaria di oltre 2 anni prima non gli compete...cosi come qualsiasi "straordinaria" sulla quale non abbia deliberato.

Il "comma 9" stabilisce uno strumento con il quale il singolo potrebbe esercitare controllo sull'operato dell'amministratore ...e non "prova" di chi sia competente per spesa.
 

Slowhand

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Preferisco citare altri.

Attestazione dello stato dei pagamenti e rogito notarile
L'obbligo di rilasciare l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali è previsto direttamente dal codice civile, che all'art. 1130, n. 9 fa rientrare tale adempimento tra i doveri dell'amministratore.
Nel caso di attestazione domandata in relazione alla compravendita di un immobile, il documento andrà allegato al rogito notarile.

E’ opportuno che si affronti il problema sin dal preliminare (anche in questo caso quindi risulta l’importanza del preliminare, che è bene che sia seguito sin dall’inizio dal Notaio che poi stipulerà l’atto definitivo), prevedendo l’obbligo per il venditore di procurarsi, per il giorno del rogito, un’attestazione dell’amministratore del condominio da cui risulti quale sia lo stato dei pagamenti effettuati sino a quel momento. In coerenza con il sistema, il nuovo testo dell’art. 1130 prevede l’obbligo per l’amministratore di fornire al condòmino che ne faccia richiesta l’attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.(Consiglio Notarile di Parma).
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
Preferisco citare altri.
Peccato che dimentichino di ragionare "cum grano salis"...la situazione contabile diventa definitiva solo dopo che si è approvato il Bilancio Consuntivo.
Nessuna "attestazione" potrà certificare validamente l'ammontare dei debiti/crediti.

Torno a ripetere...vi sono molti amministratori che chiedono il pagamento a chi non compete...e nonostante avessero rilasciato "dichiarazione" diversa.
Vai a leggere i post in giro in rete.
 
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