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Marco Fidella

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Amministratore di Condominio
Quando cambiamo casa, acquistando un immobile inserito in un condominio ci dimentichiamo spesso alcune regole fondamentali per evitare guai, litigi e anche qualche fregatura.

Innanzi tutto se abbiamo già comprato la nuova casa potremmo aver già commesso qualche imprudenza che può rivelarsi anche piuttosto grave.

Quindi vediamo cosa fare prima di comprare casa.

Prima di tutto occorre farsi consegnare copia del regolamento di condominio qualora ve ne sia uno e capire si tratta di un regolamento di condominio contrattuale o assembleare.

E' da sapere che acquistando l'immobile, in caso il regolamento sia contrattuale, quest'ultimo potrebbe contenere regole che limitano l'uso o addirittura la piena proprietà di alcune parti o al contrario attribuire uso o proprietà non desiderate che non emergono durante la trattativa di compravendita.

Alcuni esempi possono essere pertinenze condominiali o private che potreste ritrovarvi a possedere/non possedere, usare/non usare dover manutenere senza volerlo, ecc.

E così per giardini, sottotetti, terrazzi, cantine, locali più o meno comuni, impianti ecc.

Altra cosa sulla quale documentarsi attentamente prima di concludere l'acquisto dell'immobile sono i debiti.

chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento di contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente

Imperativo quindi controllare l'ultimo rediconto e un estratto dell'anno in corso per evitare sorprese.

Sebbene i debiti restano a carico del venditore anche dopo l'atto di vendita, in alcuni condominii è possibile che ci sia una forma di tutela riconosciuta da vari tribunali che si materializza con l'inserimento di una norma a regolamento con la quale si imponga al condòmino entrante di farsi carico in solido col venditore dei debiti pregressi. E' raro, ma non impossibile.

Ultima cosa da controllare sono le spese straordinarie. Sia se ve ne siano previste in modo da conoscerne la natura e l'entità economica.

Se vi sono spese straordinarie prevista, occorre considerare che le relative somme sono da considerare a carico del condòmino entrante solo se la delibera è successiva alla data di acquisto dell'immobile.

E' stato chiarito anche dalla Cassazione che fa testo non la data di delibera delle opere in generale, ma solo la data di affidamento delle opere all'impresa che le eseguirà con la specifica della cifra pattuita con l'impresa e quindi deliberata.

Buon condominio a tutti :)
 

Dimaraz

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Permettimi un paio di contestazioni:

-in caso il regolamento sia contrattuale, quest'ultimo potrebbe contenere regole che limitano l'uso o addirittura la piena proprietà di alcune parti...
Mai un regolamento di condominio può contenere simile regola/norma.
La "piena proprietà" equivale a proprietà privata (ovvero non area in comune con altri) e nessun regolamento può "esautorare" la proprietà privata e/o comprimere i diritti di ciascun condòmino che risultano dagli atti di acquisto o da altre convenzioni.
Non ultimo, un regolamento di condominio seppur Contrattuale non assume alcun valore, per l' acquirente, se non è specificatamente citato nel rogito e/o sia stato a suo tempo registrato.

-Sebbene i debiti restano a carico del venditore anche dopo l'atto di vendita, in alcuni condominii è possibile che ci sia una forma di tutela riconosciuta da vari tribunali che si materializza con l'inserimento di una norma a regolamento con la quale si imponga al condòmino entrante di farsi carico in solido col venditore dei debiti pregressi. E' raro, ma non impossibile.
Impreciso.
I debiti degli ultimi 2 esercizi vanno in carico "anche" al compratore (perchè trattasi di obbligazioni "propter rem")...questi avrà però facoltà di rivalsa sul venditore.
E la cosa non vale solo per regola inserita in regolamento di condominio ...ma sempre in quanto è la Legge stessa, con l' Art. 63 disposizioni di attuazione del codice civile che dispone in tal senso.
Anzi, poichè è possibile azione mediante DI solo nei confronti dei proprietari, nei fatti le azioni di recupero si indirizzano prima sempre a carico del compratore (nuovo condòmino).
 

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